f 3.50
UITGAVEN VAN HET CENTRAAL BUREAU VOOR SOCIALE ADVIEZEN IX
HANDLEIDING-
VOOR =
WONIMBOUWVEREENMMEN
TAAK, OPRICHTING, —
BOUWPLANNEN, RECHTSVORM, TOELATING, ENZ.
BEWBEKT DOOK MK. D. HÏÏDICf
BOUW- EN EXPLOITATIEKOSTEN, VOORSCHOTTEN EN BIJDRAGEN VOLGENS DE WONINGWET, EXPLOITATIE ===== EN BOEKHOUDING ==========
BEWERKT DOOfi H. C. A. HENNY
VIERDE ÜBÜK, BEWEKKT DOOR H. C. A. HENNY, MK.'D.^*BXrDia EN TH. LIMPERG JR.
ZWOLLE
— DE ERVEN J. J. TUL
— 19 19



&6









UITGAVEN VAN HET CENTEAAL BUEEATJ VOOE
SOCIALE ADVIEZEN IX = =
HANDLEIDING
VOOR
WONINGBOUWVEREENIGINGEN
TAAK, OPRICHTING, BOUWPLANNEN, RECHTSVORM, TOELATING, ENZ.
bewerkt door
Mb. d. hudig
BOUW- EN EXPLOITATIEKOSTEN, VOORSCHOTTEN EN BIJDRAGEN :: VOLGENS DE WONINGWET, EXPLOITATIE EN BOEKHOUDEN ::
bewerkt door
h. c. a. heknt
VIERDE DRUK, bewerkt door H. c. A. HENNY, Mr. D. HUDIG en Th. LIMPERG Jb.
ZWOLLE
— DE ERVEN J. J. TUL —
1919



Dringend wordt aanbevolen bij de lezing van dit werk, de verbeteringen te raadplegen, afgedrukt op het inlegblad.



VOOEVOOED
De bedoeling van dit boekje is hun, die zich de verbetering der volkshuisvesting ten doel stellen en die te dien einde een vereeniging volgens de Woningwet in het leven wenschen te roepen, voorlichting te verleenen op den weg die moet worden ingeslagen ter verkrijging van rechtspersoonlijkheid, toelating en een voorschot en hen aangaande punten van praktisch beleid in te lichten.
Het bestuur vond den heer H. C. A. Henny, Directeur van het Amsterdamsch Bouwfonds, en den Directeur van het Bureau bereid zich met de samenstelling van het geschrift, ieder voor een gedeelte, te belasten.
Evenals bij vorige publicaties wenscht het bestuur er hier uitdrukkelijk aan te herinneren, dat het zich voor de meeningen van de schrijvers, gezien de neutraliteit van het Bureau, niet aansprakelijk kan stellen. Deze blijven geheel voor rekening der schrijvers.
Als bijlagen zijn opgenomen eenige modellen van stukken, die voor toegelaten vereenigingen van belang kunnen zijn. Daaronder zijn ook modeUen voor statuten van een toegelaten algemeene vereeniging, van een coöperatieve vereeniging (niet in den vorm, wel in wezen coöperatief) en van een stichting, benevens een huurreglement. Deze stukken zijn opgesteld in overleg met de aan het Bureau verbonden commissie voor het Woningvraagstuk, waarin zitting hebben Mej. Joh. ter Meulen en de heeren R. van Zinderen Bakker, Mr. H. L. Drucker, Dr. C. W. Janssen, A. H. Rakers en J. W. C. Teilegen, die ermede accoord gaan.



ir
voorwoord
Het bestuur vestigt er de aandacht op dat het niet de bedoeling is deze modellen zonder verandering over te doen nemen. Naar plaatselijke behoeften zullen zij allicht wijziging behoeven. In het belang der betrokkenen voegt het hierbij den raad nimmer daartoe over te gaan zonder het advies van het Bureau in te winnen.
Ook overigens staat het Bureau steeds gereèd om over alle in dit geschriftje behandelde zaken (behalve over bouwkundigtechnische kwesties) hulp en voorlichting te verleenen.
Namens de bewerkers spreekt het bestuur hier aan hen, die bij de samenstelling inlichtingen hebben verstrekt, inzonderheid aan enkele inspecteurs der Volksgezondheid, den secretaris van het College van Bijstand, den administrateur der Generale Thesaurie en de besturen van eenige woningvereenigingen, grooten dank uit.
Het bestuur van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen
H. L. DRUCKER, Voorzitter Mevr. L. v. d. PEK—WENT, Vice-Voorzitster J. C. ERINGAARD, Pennmgineester J. Baron D'AULNIS DE BOUROUILL JAN B. M. VAN BESOUW P. A. DD3PENH0RST R. A. DE MONCHY Jhr. Ch. RUTS DE BEERENBROUCK F. M. "WTBAUT Amsterdam, November 1910
VOOEWOOED VOOE DEN TWEEDEN DEUK
De eerste druk van dit geschrift was binnen zeer korten tijd uitverkocht, terwijl nog voortdurend bestellingen bleven inkomen. De uitgave bleek dus, zooals het heet, „in een behoefte te voorzien". Het bestuur besloot derhalve tot een tweeden druk over te gaan.
In dezen tweeden druk zijn enkele veranderingen en aanvul-



voorwoord
v
lingen aangebracht, terwijl de feitelijke gegevens tot op den laatsten tijd zijn bijgewerkt. Tengevolge van de daling van den beursprijs der Nederlandsche Staatsfondsen of Staatsschuld was het noodig twee nieuwe annuïteits-tabellen op te nemen. De modellen voor de statuten zijn op ondergeschikte punten nog gewijzigd. Overigens heeft het bestuur aan het voorwoord voor den eersten druk niets toe te voegen. Amsterdam, Februari 1912 HET BESTUUR
VOOEWOOED VOOE DEN DERDEN DEUK
Nog sneller dan de eerste was de tweede uitgave der Handleiding uitverkocht.
Het bestuur meende aanvankelijk met een herdruk te moeten wachten met het oog op de aanhangige herziening der Woningwet. Het voortdurend inkomen van bestellingen deed het bestuur echter besluiten reeds thans tot een herdruk over te gaan.
In dezen derden druk zijn de veranderingen opgenomen, in het uitvoeringsbesluit der Woningwet sedert de vorige uitgaaf aangebracht. De model-statuten werden op enkele punten met het oog op het verkrijgen der toelating gewijzigd. De stijging van den rentestand maakte het voorts noodig een tweetal nieuwe tabellen van rentebetaling op te nemen.
Overigens is in dezen druk niet gewijzigd.
Het bestuur van hét Centraal Bureau voor Sociale Adviezen H. L. DRUCKER, Voorzitter J. C. ERINGAARD, Penningmeester Mej. J. VAN ANROOY J. B. M. VAN BESOUW P. A. DIEPENHORST J. HINGST D. VAN HOUTEN
Jhr. Ch. RUTS DE BEERENBROUCK F. M. WIBAUT
Amsterdam, April 1914



vi
voorwoord
VOOEWOOED VOOE DEN VIERDEN DEUK
Sedert den laatsten druk zijn vier jaar verloopen. In deze vier jaar is zekerheid verkregen over wat voordien onzeker was, zijn vraagstukken die toen van belang waren, op den achtergrond gedrongen, is met het verleenen van voorschotten op ruime schaal voortgegaan, is de rentevoet gestegen, is een noodregeling getroffen, enz.
Een en ander heeft de beide schrijvers ertoe gebracht het door ieder van hen jjbewerkte gedeelte aan te vullen, gedeeltelijk om te werken en hier en daar te besnoeien. Eenige nieuwe bijlagen zijn toegevoegd. In de ontwerp-statuten zijn enkele veranderingen aangebracht. Deze oplaag is dus niet alleen als een vermeerderde, maar ook als een omgewerkte te beschouwen.
Wij blijven den beiden schrijvers ten zeerste erkentelijk voor het belangrijk stuk werk, dat zij hebben geleverd en waarmede zij ons, en ons niet alleen, een grooten dienst' hebben bewezen. Ook een woord van dank zij hier wederom mede namens de schrijvers gebracht aan hen, die hun met hun zeer gewaardeerde opmerkingen en gegevens behulpzaam waren.
Het bestuur van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen F. M. WIBAUT, Voorzitter P. A. DIEPENHORST, Vice-Voorzitter J. C. ERINGAARD, Penningmeester JOSEPHINE VAN ANROOY J. B. M. VAN BESOUW J. HINGST D. J. VAN HOUTEN D. HUDIG
Jhr. Ch. RUTS DE BEERENBROUCK Q. J. TERPSTRA
M. J. A. MOLTZER, Secretaris-Directeur
Amsterdam, Februari 1918



INLEIDING
Het volgende boekje is bedoeld als een handleiding voor hen, die beoogen door middel van de werkzaamheid eener bouwvereeniging verbetering te brengen in de volkshuisvesting. Een algemeene uiteenzetting van het belang der huisvesting voor het geestelijk en lichamelijk welzijn der bevolking behoeft hier dus niet te worden gegeven. Het mag bij hen, die tot oprichting van een vereeniging willen overgaan, als bekend worden verondersteld.
Dat er ten aanzien der volkshuisvesting nog zeer, zeer veel is te doen, zoowel in de stedelijke gemeenten als op het platteland, weet een ieder, die in de woningen der arbeiders geen vreemdeling is. In de onderzoekingen, reeds vroeger door belangstellenden en, sedert de invoering der Woningwet, door bijna alle gezondheidscommissies ingesteld naar de toestanden der woningen der minder bemiddelden, is het met talrijke gegevens gestaafd.
Er mag stellig worden verklaard dat de bouwvereenigingen, met rijksvoorschot werkend, in veel opzichten aanmerkelijke verbetering hebben gebracht. Maar hun werkzaamheid is. vergeleken met de behoefte aan verbetering, toch van beperkten omvang gebleven. Bovendien bleek reeds vóór den oorlog dat de voorziening in de behoefte aan eigenlijke volkswoningen minder en minder van het initiatief der particuliere bouwers was te verwachten. Sedert het uitbreken van den oorlog is dit nagenoeg geheel in gebreke gebleven. Het arbeidsveld der bouwvereenigingen moet dientengevolge als aanmerkelijk verruimd worden beschouwd.
In het volgende is voornamelijk gedacht aan de werkzaamheid



VIII
INI/BIDING
van vereenigingen (of andere lichamen), die toelating volgens de Woningwet hebben verkregen en binnen het raam van die wet werkzaam zijn. Wel sluit de wet geenszins uit dat vereenigingen werkzaam zijn, die niet zijn toegelaten. Maar< de mogelijkheid, die de wet voor toegelaten vereenigingen opent om goedkoop geld te verkrijgen, zal de vereenigingen er wel bijna zonder uitzondering toe leiden toelating te vragen.
Er zij hier in het kort aan herinnerd hoe de Woningwet zich voorstelt dat de verbetering der volkshuisvesting zal worden aangepakt.
De wet gaat uit van de gedachte dat het taak der overheid is ervoor te zorgen dat de woningen, die in de toekomst zullen worden gebouwd, van goed gehalte zullen zijn. Daartoe hebben de gemeenten bouwverordeningen vast te stellen. Wat de bestaande woningen betreft, de gezondheidscommissies zijn, naast het gemeentebestuur, belast met het opsporen van slechte toestanden. Het nemen van maatregelen daartegen: het voorschrijven van verbeteringen en het aan de bewoning onttrekken van slechte woningen, is taak der gemeente.
Daarentegen wordt de voorziening in de behoefte aan nieuwe woningen, in overeenstemming met de tegenwoordige inrichting der maatschappij, in hoofdzaak overgelaten aan het winstbeoogend particulier initiatief. De wet voorziet echter dat dit particulier initiatief kan tekort schieten en heeft daarom op den goeden wil van belangstellenden en op het initiatief der belanghebbenden zelf gerekend. Deze kunnen bouwvereenigingen oprichten, welke, wanneer hun opzet voldoet aan zekere vereischten, in Woningwet en koninklijk besluit tot uitvoering daarvan gesteld, en wanneer zij op grond daarvan zijn toegelaten bij koninklijk besluit als „uitsluitend werkzaam in het belang van verbetering der volkshuisvesting", steun van de overheid kunnen ontvangen, waarvan de belangrijkste vorm is dat geld op voordeelige voorwaarden ter beschikking wordt gesteld.
Beneden wordt de wijze, waarop een en ander geschiedt, nader uiteengezet. Hier zij alleen vermeld, dat de gemeente het



INLEIDING
IX
geld aan de vereeniging als „voorschot", zooals de Woningwet het noemt, verleent en dat zij harerzijds het daarvoor benoodigde bedrag van het Rijk kan leenen.
Aan bouw door de gemeenten zelf denkt de Woningwet niet in de eerste plaats.*)
Waar in het volgende van vereenigingen wordt gesproken, worden daaronder ook verstaan alle andere lichamen, die volgens de Woningwet kunnen worden toegelaten, als stichtingen, naamlooze vennootschappen, coöperatieve vereenigingen. In het tweede hoofdstukje zal worden uiteengezet wat het verschil is tusschen deze vormen en wat reden kan zijn om den eenen vorm boven den anderen te verkiezen.
*) Opmerkelijk is het dat het een gemeente was, die het eerst, met gebruikmaking van een der bepalingen der Woningwet, tot den bouw van een woning overging en dat het grootste verleende voorschot, van bijna ƒ15,000,000, aan Amsterdam voor gemeentebouw werd v,erleend. Over het algemeen is de gemeentebouw in de laatste jaren toegenomen. Van de 810 tot 1 Januari 1918 van rijkswege verleende voorschotten, strekten er 174 tot een gezamenlijk bedrag van ƒ27,327,358.07 tot den bouw door gemeenten; 636 tot een gezamenlijk bedrag van ƒ 71,455,121.73 kwamen aan toegelaten lichamen te'n goede.
De Regeering heeft nooit principieel bezwaar gemaakt tegen voorstellen tot bouw van gemeentewege.



HOOFDSTUK I
DE WERKZAAMHEID DER TOEGELATEN VEBEENIGING
Zooals reeds in de Inleiding werd opgemerkt, zal de hoofdwerkzaamheid der toegelaten vereeniging zijn te zoeken in hef bouwen van woningen. Uitgesloten is het echter niet dat vereenigingen op andere wijze werkzaam zijn. De wet verlangt alleen voor de toelating dat ze werkzaam zijn „uitsluitend in het belang van verbetering der volkshuisvesting" (art. 30 der Woningwet) .
Het is dus ook mogelijk dat een vereeniging zich ten doel stelt krotten af te breken, een geheele slechte, buurt te verwijderen. In het laatste geval zal daaraan als regel bouw zijn verbonden. Noodzakelijk is een samengaan van aanbouw met opruiming echter niet.
Overigens kunnen toegelaten vereenigingen bestaande woningen koopen om die op te knappen, een werkzaamheid, die vooral goede vruchten belooft voor het huisvesten van zeer arme gezinnen, b.v. zulke, die tengevolge van onbewoonbaarverklaring hun woning hebben verloren.
Ten slotte is het denkbaar dat de woningen door anderen zijn gebouwd en de vereeniging alleen met de exploitatie wordt belast.
Nu zal de praktijk aantoonen dat als regel — in tegenstelling met de bekende stelling dat de critique aisée zou zijn en de art difficile — een opbouwende werkzaamheid voor een vereeniging gemakkelijker is dan een afbrekende. Immers in het laatste geval zal de vereeniging voor een tekort komen te staan. Hoe zal zij dit dekken? Mogelijk zal ze een enkele maal goedgunstige beschermers vinden die haar daartoe de middelen verstrekken. Regel zal zijn dat de gemeente heeft bij te springen. Maar dan



11
zal deze — en terecht — ook medezeggenschap verlangen. Zij zal, met name bij grootere opruimingen, ook met andere belangen dan die der volkshuisvesting in engeren zin moeten rekening houden. M. a. w. de gemeente zal veelal een ruimer blik hebben en dientengevolge anders oordeelen over wat er te doen valt dan e9ii vereeniging, die uitsluitend de verbetering der volkshuisvesting in het oog heeft gevat en uit den aard der zaak over minder gegevens beschikt dan een gemeentebestuur. Althans in stedelijke gemeenten zal daarom op dit gebied als regel aan werkzaamheid van de gemeente de voorkeur moeten worden gegeven. Per se uitgesloten behoeft de werkzaamheid eener vereeniging niet te zijn. Leiden en Nijmegen zijn daar om de mogelijkheid van het tegendeel te bewijzen. Veel zal van plaatselijke omstandigheden afhangen.
Hoe dit zij, de meest voorkomende werkzaamheid van een vereeniging is dat zij bouwt. In het volgende zal dan ook bijna uitsluitend aan oowwvereenigingen de aandacht worden gewijd.
Reeds vóór de invoering der Woningwet bestonden er verschillende van deze. Met name te Amsterdam was op vrij groote schaal door vereenigingen gebouwd.
Ondertusschen heeft de Woningwet een nieuwen stoot aan de werkzaamheid van vereenigingen gegeven. Om twee redenen. In de eerste plaats omdat zij aanleiding gaf tot de toepassing, op veel grooter schaal dan vroeger het geval was, van de onbewoonbaarverklaring en de daaraan verbonden ontruiming. En dit als uitvloeisel van de taak der gezondheidscommissies om een onderzoek in te stellen naar den toestand der bestaande woningen. Deze onderzoekingen leidden tot het meer bekend worden van slechte toestanden. De gezondheidscommissies deden op grond daarvan voorstellen tot onbewoonbaarverklaring. In het bizonder op het platteland bleek deze zeer te worden bemoeilijkt door het gebrek aan beschikbare woningen. In een groot aantal gevallen van vereenigingsbouw aldaar was dan ook de bij onbewoonbaarverklaring ondervonden moeilijkheid aanleiding tot dien bouw.



12
In de tweede plaats bevorderde de Woningwet de werkzaamheid der vereenigingen, omdat zij haar, althans als de gemeente mee wil werken, de middelen ter beschikking stelt om tot den bouw over te gaan.
Was op het platteland veelal het motief voor vereenigingsbouw het dreigend gebrek aan woningen tengevolge van onbewoonbaarverklaring, elders golden andere beweegredenen. Het is een, ook in het buitenland, bekend verschijnsel dat, met name in de grootere steden, de aanbouw van woningen voor eenvoudige arbeiders niet meer, of niet in voldoende hoeveelheid plaats vindt. Ten deele omdat de bouw niet meer rendeert, ten deele, omdat woningen van eenvoudig type blijkbaar een minder begeerd bezit worden. In de groote steden is de werkzaamheid der bouwvereenigingen dientengevolge meer en meer in de plaats getreden van die der eigenbouwers. *)
Men heeft aanvankelijk wel gemeend dat de taak der bouwvereenigingen in hoofdzaak die van „pioniers" zou zijn, te weten dat zij zouden bouwen om een voorbeeld te geven aan de eigenbouwers. Nu meer en meer is gebleken dat zij het bij dat pionierswerk niet kunnen laten, maar dat zij mede moeten helpen om in de gewone behoefte te voorzien, zal niettemin hun werk nimmer het karakter van pionierswerk mogen verliezen. Het is de taak der bouwvereeniging een voorbeeld te geven; op haar weg ligt het b.v. te breken met het verderfelijk alcovensysteem, woningen te bouwen zonder bedsteden, met gescheiden slaapvertrekjes, te trachten het gangbaar aantal verdiepingen te verminderen, enz. Als pionierswerk mag ook worden beschouwd het geven van een voorbeeld van goede exploitatie.
Gewoonlijk zal aanbouw van vereenigingswege aanbouw van
i) Het is hier niet de plaats te treden in een behandeling van de.controvers of de eigenbouw heeft opgehouden, juist omdat de bouwvereenigingen als «oncurrenten zijn opgetreden. Steller dezes deelt deze meening niet. De ervaring te Rotterdam, waar men alles heeft gedaan om de werkzaamheid der eigenbouwers te verlevendigen, wijst niet in die richting, en evenmin het feit dat vóór den oorlog in tal van gemeenten, waar een bouwvereeniging nimmer werkzaam was, toch dringend behoefte aan arbeiderswoningen bestond.



13
een beter type beteekenen. Maar ook al is dit bij uitzondering niet zoo, dan is de door de vereeniging te bouwen woning allicht solieder en degelijker dan de bouw van den speculantbouwer haar levert en wordt aldus door den aanbouw de „volkshuisvesting" verbeterd.
Deze laatste overweging leidt tot de conclusie dat eigenlijk alle aanbouw vanwege vereenigingen, als beter dan die door particulieren, (voorzoover zij althans in een behoefte aan woningen voorziet) geschiedt „in het belang van verbetering der volkshuisvesting".
De hoop en verwachting wordt dan ook door sommigen gekoesterd dat in de toekomst de geheele bouwbedrüyigheid, althans voorzoover het woningen van eenvoudiger type betreft, in handen van vereenigingen en overheid zal komen.
Met het bovenstaande houdt verband de vraag of een toegelaten bouwvereeniging alle soorten van woningen mag bouwen, dus ook de duurdere typen. Aanvankelijk bestond hieromtrent onzekerheid. De Woningwet spreekt van „verbetering der volkshuisvesting" zonder eenig onderscheid te maken. Elders in de wet omvat dit begrip alle huisvesting. Er is dus. zoo meende men, geen reden om op grond der wet een onderscheid te maken tusschen woningen voor beter en minder goed gesitueerden. Alleen zal natuurlijk moeten worden vastgehouden aan het denkbeeld, dat verbetering het gevolg van den bouw moet zijn. Mag worden verwacht dat het particulier initiatief evenzoo goed in de behoefte kan voorzien (men denke b.v. aan eerste klas heerenhuizen), dan zoude er reden zijn om aan te nemen dat het niet ging om verbetering der volkshuisvesting. Maar mocht b.v., zooals wel voorkomt, in een gemeente behoefte bestaan aan een woning voor een ontvanger of dokter en daarin niet door het particulier initiatief worden voorzien, dan zou er, zoo zou men kunnen redeneeren, geen reden zijn, waarom eventueele aanbouw van deze door de gemeente of een toegelaten vereeniging niet zou zijn te beschouwen als te geschieden „in het belang van.... enz."



14
Ondertusschen heeft deze twistvraag, voorloopig althans, haar praktische beteekenis verloren. De Regeering nl. heeft sedert het begrip „volkshuisvesting" in den beperkten zin opgevat. Daaronder valt wel bouw voor den goed verdienenden werkman, niet die voor den kleinen ambtenaar en voor daarmee gelijkgestelde categorieën. De Amsterdamsehe bouwvereeniging van onderwijzers heeft dientengevolge van verderen bouw moeten afzien. Ook bouw voor onderofficieren is als regel uitgesloten. De Regeering ging uit van het beginsel dat woningwetvoorschot alleen kan worden verstrekt „voor den bouw van woningen, die, wat den huurprijs betreft, kunnen geacht worden bestemd te zijn voor arbeiders die een gemiddeld loon verdienen of personen die, wat hun inkomen betreft, daarmee gelijkgesteld kunnen worden, of voor personen van een lagere welstandsklasse". De praktijk is dat deze formule vrij ruim wordt uitgelegd, ook voor den „beter gesitueerden" arbeider kan worden gebouwd. Voor de vraag of bouw van een zeker soort woningen met het oog op het bovenstaande nog toelaatbaar is, is in verschillende gemeenten een criterium gezocht in de huur. Aangezien de huren uiteenloopen, kon de „huurgrens" niet voor het geheele land op een gelijk bedrag worden vastgesteld, maar regelt zij zich naar plaatselijke omstandigheden. Na voorlichting door de inspecteurs der volksgezondheid wordt zij vastgesteld. Zij heeft de bedoeling het karakter der woning te bepalen, maar heeft niet de strekking de vereeniging te beletten te zijner tijd de huren te verhoogen. Door de tegenwoordige crisisprijzen is de voor een plaats aangenomen huurgrens waardeloos geworden. Men zou moeten rekenen naar de prijzen van vóór den oorlog. Ondertussehen schijnt men, waar de woningnood niet alleen voor de arbeiders zoo nijpend is geworden, het beginsel, dat aan de vaststelling ten grondslag ligt, wat ruim te willen opvatten.
De vraag kan zich voordoen wat als huurgrens moet worden beschouwd, ingeval woningen van verschillende huurwaarde worden gebouwd. Zal zij dan gelden voor de hoogste huur of voor het gemiddelde van hoogste en laagste? Een volstrekt algemeen



15
antwoord is hierop niet te geven. Het is duidelijk dat bouw eenerzqds van dure middenstandswoningen, anderzijds van woningen met minimum-huur, opgenomen in één plan, niet zou strooken met de bedoeling die de Regeering had, toen zij het beschikbaarstellen van Woningwetcrediet op de bovenvermelde wijze ging beperken. Maar eenige speling blijft er bestaan. Bjj hoogbouw b.v., zooals in ónze groote steden voorkomt, en waarbij het regel is dat de huur daalt naar gelang de hoogteligging der woning, geldt de huurgrens niet als norm voor de hoogste huur, die der woning gelijkstraats, maar voor den gemiddelden huurprijs der vier woningen. Ook winkels (de Regeering heeft het opnemen daarvan in een complex woningen uitdrukkelijk als geoorloofd erkend) kunnen de huurgrens overschrijden.
Een toegelaten vereeniging moet werkzaam zijn „uitsluitend in het belang van verbetering der volkshuisvesting". Daaruit volgt dat zij geen andere werkzaamheid binnen haar kring mag trekken. Het exploiteeren van een bewaarschool voor de kinderen uit haar woningen, het organiseeren van ontwikkelingsclubs, enz. is den toegelaten vereenigingen verboden. *)
Hoe ver dit verbod gaat, zal ten aanzien van verschillende zaken nog in de praktijk moeten blijken. Zeker is het dat in een blok woningen ook winkels mogen worden opgenomen en een gezamenlijk fietsenhok, een kantoor voor de administratie der vereeniging, een bergplaats ten dienste van het onderhoud der huizen.
Een belangrijke beslissing nam de Regeering, toen zij bq
*) Dit wil niet zeggen dat een toegelaten vereeniging van deze werkzaamheid moet afzien. Z\j kan haar alleen niet als werkzaamheid der toegelaten vereeniging uitoefenen. Maar niets belet haar om een stichting in het leven te roepen (zie beneden bij den rechtsvorm), welke de genoemde werkzaamheden op zich neemt en die onder beheer wordt gesteld van het bestuur der vereeniging. Er is hiertegen noch wettelijk, noch utiliteitsbezwaar. Het vermogen en alle overige geldmiddelen van zulk een stichting blijven natuurlijk geheel afgescheiden van die der vereeniging. Wat er aan geld noodig is, moet langs anderen weg worden gevonden. Een voorschot krachtens de Woningwet kan er niet voor worden verleend.



16
schrijven van 8 Juni 1914 aan de Nederlandsche Vereeniging voor Volks- en Schoolbaden principieel het bouwen van een badhuis bij een blok woningen vereenigbaar verklaarde met het begrip „uitsluitend werkzaam in het belang van verbetering der volkshuisvesting". Van hoeveel belang deze beslissing is zal door alle worden gevoeld, die de noodzakelijkheid inzien om de zindeüjkheid op het lichaam, in het belang der hygiëne vooral, te bevorderen. Thans kunnen de bouwvereenigingen daaraan meewerken. Het badhuis moet natuurlijk in de eerste plaats dienen voor de bewoners wan de woningen der bouwvereeniging. Daarmede in verband wordt dan ook in het bewuste schrgven de eisch gesteld, dat „het voor den bouw van een badinrichting in eenig voorschot begrepen bedrag steeds een klein deel van het totaal voorschot zal mogen uitmaken".
Maar dit sluit niet uit dat het badhuis ook voor andere dan de bewoners wordt opengesteld. Dit is zelfs zeer wenschelijk en zal, met het oog op het dekken der kosten, noodzakelijk zijn. Dat er, ook wanneer dit geschiedt, een tekort zal zijn, is zeer waarschijnlijk. Naar plaatseüjke omstandigheden moet worden beslist op welke wgze dit te dekken. Het ligt, naar schrijver dezes meent, niet in de lijn eener bouwvereeniging daartoe een verhooging der huren te baat te nemen. Wellicht kunnen contracten met industrieele ondernemingen in het belang van het personeel worden gesloten. Mogehjk zal de inrichting tevens als schoolbad (waarop dan bij den bouw zal moeten worden gerekend) kunnen worden gebruikt. Allicht is het gemeentebestuur voor het verleenen van een subsidie te vinden.
Het bouwen en exploiteeren van model-slaapsteden, zooals die in Engeland, Oostenrg'k en Duitschland bestaan, valt eveneens binnen de bevoegdheid eener toegelaten vereeniging. Te Amsterdam is zulk een inrichting in aanbouw, te Rotterdam in voorbereiding. Evenals in het buitenland verwacht men dat de meeste bezoekers niet zullen zijn personen, die elders hun „huis" hebben en er een nachtje komen logeeren, maar personen voor wie de inrichting, zoolang



17
ze er zijn, ook hun huis is. Met name op plaatsen, waar veel ongehuwden of tijdelijke arbeiders werken, en waar dus het houden van kostgangers met alle daaraan verbonden nadeelen zich op grootere schaal voordoet, verdient het in het leven roepen van instellingen van dezen aard warme aanbeveling.
De Regeering heeft er ook geen bezwaar tegen gemaakt, wanneer, met de woning, een stuk grond van 1/2 tot 2/3 H.A. werd in huur gegeven in die streken van het land, waar de economische omstandigheden meebrengen dat zulk een stuk grond voor den huurder een noodzakelijke aangehoorigheid van de woning vormt. Met name in Friesland is dit het geval geweest. De grond was gedeeltelijk aangemaakt.
Ten slotte rijst nog de vraag: kan een toegelaten vereeniging huizen bouwen, die eigendom worden der huurders? Bij de totstandkoming der wet heeft men dit niet beoogd. De strooming te onzent is niet in de richting van den particulieren eigendom. Men geeft vrij algemeen de voorkeur aan vereenigingseigendom. En dit op goede gronden. Het koninklijk besluit tot uitvoering der Woningwet verbiedt uitdrukkelijk dat aan leden of aandeelhouders der vereeniging of aan derden bij de statuten het recht wordt toegekend op verkrijging van den eigendom der onroerende goederen der vereeniging (art. 11). Maar er zijn omstandigheden, waar een huurwoning groote bezwaren heeft. Zoo in die streken, waar woning en door den bewoner te bebouwen grond onafscheidelijk zijn. Het is daar voor den bebouwer van den grond van het grootste belang dat het huisje, waarin hij woont, zijn eigendom zij, zoodat hij het niet kunne verliezen. Nu bestaat de mógelijkheid dat een woningbouwvereeniging haar bezittingen verkoopt. Het koninklijk besluit tot uitvoering der wet voorziet deze mogelijkheid uitdrukkelijk en stelt den eisch dat op vervreemding van onroerende goederen de goedkeuring van B. en W. wordt verkregen. Willen deze medewerken, dan kan dus de woning aan den bewoner worden verkocht. Wanneer men dezen, met zijn huur, een bedrag laat opbrengen, dat wordt belegd, kan dit na verloop van tijd
2



18
voldoende zijn als koopprijs voor de woning. Met de inning, belegging en bewaring mag de toegelaten vereeniging zich niet bemoeien. Maar er is wel een regeling te vinden, waarbij dit, voor den vorm buiten de vereeniging om, in orde wordt gebracht.x)
*) In de bovenstaande beschouwingen zijn de wijzigingen, die in het ontwerp tot herziening der Woningwet worden voorgesteld en die ook de bouwvereenigingen raken, buiten beschouwing gelaten.



HOOFDSTUK II
DE OPRICHTING, DE BOUWPLANNEN, HET EIGEN KAPITAAL, DE RECHTSVORM EN DE STATUTEN, DE VERKRIJGING DER RECHTSPERSOONLIJKHEID, DE TOELATING, DE STEUN DER OVERHEID
§ 1. De oprichting
Tot oprichting eener vereeniging op het platteland zal de stoot veelal uitgaan, hetzij van een lid van de gezondheidscommissie, hetzij van den inspecteur der volksgezondheid, hetzij van een der leden van het dagelijksch bestuur der gemeente. Rei, waarnemen van hun functie zal hen in kennis hebben gebracht van bestaande toestanden en de behoefte aan de werkzaamheid van een vereeniging hebben doen gevoelen.
Er zijn gemeenten, waar het dagelijksch bestuur zoo zeer in de oprichting en de werkzaamheden der vereeniging is betrokken, dat het werk der vereeniging niet veel verschilt van gemeenteexploitatie.
In de steden, met name de grootere, zullen het eer belangstellende particulieren of belanghebbenden zijn, die de handen ineenslaan en een vereeniging oprichten.*)
Hierbij valt het volgende op te merken.
De weg, dien een vereeniging heeft te gaan tot zij aan het beoogde doel aankomt en haar woningen aanwezig, zijn, is als regel een lange, langer dan aan hen die zich de moeite van al het werk getroosten, aangenaam kan zijn.
Een serie formaliteiten moet worden vervuld; heel wat autoriteiten worden in de behandeling der zaken eener vereeniging
*) Bovendien hebben Patrimonium en het Nut over het geheele land, en „Ons Limburg" in Limburg een belangrijk aandeel gehad in het oprichten van bouwvereenigingen.



20
gemoeid. Er moet koninlijke goedkeuring op de statuten worden aangevraagd, toelating worden verkregen, een voorschot van de gemeente worden ontvangen. De gemeente op haar beurt moet het geld aanvragen van het Rijk. De Departementen van Justitie, van Binnenlandsche Zaken, van Financiën, Gedeputeerden, het gemeentebestuur, de gezondheidscommissie, het Rijkswoningcollege, de inspecteur der volksgezondheid, deze alle komen bi] een en ander — soms meer dan eenmaal — te pas.
Er kan niet aan worden getwijfeld: dit is des Guten zu viel; wet en praktijk zijn echter eenmaal zoo.
Op vereenvoudiging van behandeling is aangedrongen. Zoolang deze nog niet is bereikt, late men zich echter niet afschrikken. Wanneer men volhoudt en eenig wachten niet te tragisch opvat, komt men ten slotte waar men zijn wil. Voor de vereeniging is het bovenal zaak van het eerste begin af de zaak goed aan te pakken, zich van de behoefte goed rekenschap te geven, een juist woningtype te kiezen, tijdig naar gunstig gelegen grond uit te zien, voor den bouw ervaren voorlichting, liefst van een deskundig architect in te roepen, een goed gemotiveerde exploitatierekening op te zetten en hen, die te eenigertijd op den vlotten gang van zaken van invloed kunnen zijn, tijdig te kennen.
Onder deze komt een eerste plaats toe aan den inspecteur der volksgezondheid, die in verschillende stadia zijn advies heeft uit te brengen en allicht invloed kan uitoefenen op de houding van het gemeentebestuur. Hij beschikt over rijke ervaring en zal zeker menigen verstandigen raad kunnen geven. Ziet hij dat de zaken marcheeren, dan zal hij de vereeniging haar gang laten gaan. Voorzoover wij weten, stellen de inspecteurs zich steeds met de grootste bereidwilligheid ter beschikking.1)
Ook op de medewerking van het dagelijksch bestuur der gemeente komt veel aan. De steun daarvan bij het aanvragen van het voorschot is van groot gewicht. Waar, zooals dat in groo-
') Bovendien stelt het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen te Amsterdam zich gaarne beschikbaar tot het geven van gewenschte inlichtingen.



21
tere gemeenten het geval is, een directeur van openbare werken, een gemeentebouw- en woningtoezicht of een woningdienst is, spreekt het van zelf dat deze niet mag worden gepasseerd. Het zal zelfs veelal aanbeveling verdienen den directeur daarvan vóór alles te raadplegen.
Uit den aard der zaak is niet naar een algemeenen regel aan te geven op welk oogenblfk het gewenscht is onderhandelingen met het gemeentebestuur aan te knoopen. Daar waar de bouw der vereeniging een verkapte vorm van gemeentebouw is, zal dit van zelf reeds in een zeer vroeg stadium geschieden.
Ook overigens zal als regel mogen gelden dat overleg, zoo tijdig mogelijk, van belang is, zoo men ervan overtuigd mag zijn dat het dagelijksch bestuur der gemeente zal medewerken. Is dit niet het geval, dan kan het raadzaam zijn eerst in een stadium, waarin de plannen een meer vasten vorm hebben aangenomen, overleg te plegen. Ook is het mogelijk dat het dagelijksch bestuur der- gemeente (b.v. in grootere gemeenten) zelf dit liever ziet.
Waar het opruimingen van een slechte buurt geldt of de voorziening in den woningnood van zeer onbemiddelden, zoodat het a priori waarschijnlijk is dat de gemeente een tekort zal hebben te dekken, is er te meer aanleiding tijdig in overleg te treden.
In de abnormale omstandigheden, waarin wij. tengevolge van den oorlog verkeeren, en waarin het vrijwel zeker is dat bouw slechts mogelijk is met een belangrijk subsidie, dat ten deele voor rekening van de gemeente komt, is daartoe nóg meer aanleiding. Maar ook thans is het mogelijk dat overleg met het dagelijksch bestuur niet dadelijk tot het verlangde resultaat leidt en dat tegenstand daarvan op andere wijze zal moeten en kunnen worden overwonnen.
Ook de sympathie van leden van gezondheidscommissie en gemeenteraad kan van groot belang zijn. *) Aan een of meerdere
*) Ben goed propagandamiddel om hen, wier hulp men behoeft, voor de zaak te winnen is veelal gebleken hun woningen te laten zien die reeds door vereenigingen zijn gebouwd.



22
van deze personen in de vereeniging een plaats te geven, hetzij als geAvoon lid, hetzij als bestuurder, zal in veel gevallen op den gang van zaken een gunstigen invloed hebben.
De overige autoriteiten, boven genoemd, komen te zijner tijd van zelf wel met de zaak in aanraking. Er is geen bizondere aanleiding hen vroeger in de werkzaamheid der vereeniging te betrekken, met hen te overleggen of hun advies in te winnen.
Gaat de oprichting uit van belangstellenden, dan zullen zich daaronder allicht ook meergegoeden bevinden, die de vereeniging het vinden van geld, zoo dit noodig is, gemakkelijk zullen maken. In het bizonder vereenigingen van de belanghebbenden zelf (coöperatieve vereenigingen) doen goed tijdig ook financieel sterke personen voor de belangen der vereeniging te winnen, wanneer het gemeentebestuur niet bereid is de geheele bouwsom voor te schieten (waarover beneden meer).
§ 2. De bouwplannen
In de eerste plaats moge hier een woord worden gewijd aan wat men de sociale zijde dier plannen zou kunnen noemen.*)
Voor alles houde de vereeniging in het oog dat zij beoogt verbetering der volkshuisvesting.
Zij mag geen woning bouwen die over korten tijd wellicht technisch nog in uitstekenden toestand zou verkeeren. maar als „sociaal" verouderd op de markt zou komen. Een vereeniging heeft pionierswerk te verrichten, een voorbeeld te geven. Zij bouwt niet alleen voor het heden, maar ook en vooral voor de toekomst. Wij koesteren alle de hoop dat door de woningverbetering niet alleen aan ten hemel schreiende woningtoestanden een eind zal worden gemaakt, maar dat de woningstandaard der
1) Wij verwijzen naar de binnen kort verschijnende uitgaaf van den Nationalen Woningraad en de Maatschappij tot Bevordering der Bouwkunst over arbeiderswoningbouw, waarin over ligging, indeeling, constructie, uiterlijk enz. der woningen zoo beknopt, maar tevens zoo duidelijk mogelijk, een uiteenzetting is te vinden en waarin zoowel plattegronden als opstanden van navolgenswaardige typen en blokken zijn opgenomen.



23
arbeiders over de geheele linie zal stijgen. Deze verwachting vindt niet uitsluitend haar rechtvaardiging in het algemeen vertrouwen op een democratischer toekomst, waarin aan de arbeiders een beter lot zal ten deel vallen dan thans het geval is; er zijn ook gegevens die juist ten aanzien van den woningstandaard met onmiskenbare duidelijkheid in die richting wijzen. Wie de bekende Nutsuitgaaf van 1890 van de Heeren van Hasselt en Verschoor over de arbeiderswoningen in Nederland raadpleegt, zal zien hoe daarin plannen van arbeiderswoningen, door vereenigingen gebouwd, zijn opgenomen, die thans geen enkele vereeniging meer zou durven bouwen. En veel van wat thans door bouwvereenigingen is tot stand gebracht, levert van deze stijging het meest sprekende bewijs. Daaraan zij de vereeniging steeds indachtig. De woningen die zij bouwt zullen allicht een lang leven hebben, omdat zij, veelal onder leiding van een architect tot stand gekomen, soliede zijn gebouwd. Zal de vereeniging, die thans meent de verbetering der volkshuisvesting het best te dienen door den bouw van woningen berekend voor uiterst bescheiden inkomsten1), zich niet hebben te schamen, wanneer zij, als gevolg daarvan, hetzij na afloop der vijftig jaar binnen welke het voorschot moet zijn afgelost, hetzij mogelijk reeds geruimen tijd vroeger (laten we het hopen!) met een soort woningen aan de markt komt, die achter staan bij wat dan aangeboden wordt?
De zaak heeft ook een zeer materieele zijde. Zullen zulke woningen bij de te verwachten stijging van den woningstandaard niet in huurwaarde dalen? Zal het percentage van leegstaan erin niet toenemen? Zullen ze mogelijk aan hun bestemming moeten worden onttrokken? Of alleen met belangrijke kosten van verbouwing zijn te handhaven? Dat alles zou een calamiteit beteenen voor de vereeniging, d. w. z. voor de gemeente.
') Op de gemotiveerde uitzondering wordt beneden terug gekomen; hier is voornamelijk gedacht aan plaatsen, waar het algemeene woonpeil niet te laag is. zoodat betere woningen zeker afnemers zouden vinden, maar waar men bovenal het oog heeft op het goedkoope der woningen.



24
Daarom, voor welke categorie van huurders men ook bouwt, men trachte steeds het beste te geven wat voor deze te krijgen is — zij het ook dat dan aan huur meer moet worden betaald dan thans het geval is —, en neme nimmer genoegen met wat reeds thans op het randje van het aannemelijke zou zijn. Niet de goedkoope woning zij het ideaal, maar de goede.
De keuze van het woningtype hangt ten nauwste samen met de beantwoording van de vraag voor wie men zal bouwen. In sommige gevallen zal die vraag niet moeilijk zijn te beantwoorden. In Friesland met name moest de bouw vaak plaats hebben voor gezinnen die uit onbewoonbaar verklaarde woningen werden verdreven. Ook voor de vereeniging van belanghebbenden zal als regel de keuze niet zoo heel moeilijk zijn. Zij recruteert zich voornamelijk uit de beter verdienende arbeiders. Van hen zal steeds een drang uitgaan tot verhooging van den woningstandaard en tot bouw van typen die aanmerkelijk boven de minimumwoning liggen.1)
Niet onmogelijk zullen zich ook in de vereeniging van belanghebbenden groepen bevinden van personen met geringer huurkracht. In dat geval zal ook deze vereeniging zich gesteld zien voor hetzelfde probleem als de vereeniging van belangstellenden in veel gevallen: welke woning is nog als toelaatbaar te beschouwen? En ook voor haar geldt dan de overweging dat men steeds beoogt verbetering der volkshuisvesting — voor nu, maar ook voor later en dat men dus nimmer om een goedkoope woning te verkrijgen mag beknibbelen op.minimum-eischen.
De vereeniging van belangstellenden zal zich nagenoeg altijd voor het probleem gesteld zien: voor wie moeten wij bouwen? Het is te begrijpen dat zij veelal het meest zal gevoelen voor bouw van woningen voor de gezinnen met geringe inkomsten,
*) Daarmee is niet gezegd dat hun keus steeds de juiste zal zjjn. Over allerhande vraagstukken van indeeling en inrichting zal de ervaren arbeiderswoning-architect ook hun voorlichting hebben te verleenen. Maar zeker zal er van hen aandrang uitgaan naar het betere type, zoo dit met de beschikbare geldmiddelen maar eenigszins is te bereiken.



25
die in minderwaardige woningen hun onderdak moeten vinden. Ook wanneer niet de verbetering der volkshuisvesting in engeren zin op den voorgrond staat, maar waar het erom gaat, zooals meer en meer het geval wordt, te voorzien in een tekort, zal allicht deze categorie van bewoners bij de belangstellenden de meeste sympathie vinden. Daaruit mag niet voortvloeien dat de bouw voor de beter betaalde arbeiders zou worden verwaarloosd. Aan bouw voor dezen kan evenzeer behoefte bestaan en dan ligt het evenzeer op den weg der vereeniging van belangstellenden ook dezen ter hand te nemen. Plaatselijke omstandigheden zullen van beteekenis kunnen zijn; waar zoowel vereenigingen van belanghebbenden als van belangstellenden bestaan, ligt de oplossing voor de hand dat de laatste haar aandacht bij voorkeur, zij het ook niet uitsluitend, wijdt aan den eenvoudiger bouw.
Toch geve zij zich er degelijk rekenschap van of aan dezen bouw inderdaad behoefte bestaat. Men heeft het oog op bepaalde categorieën arbeiders, vaak stelt men dan een onderzoek in naar de huren, thans door deze verwoond, en men neemt deze huren als grondslag voor do-nieuw te bouwen woningen. Dit zal een goede methode kunnen zijn. Maar men zij voorzichtig. Herhaaldelijk is gebleken dat de aspirant-huurders genegen zijn iets meer — somtijds niet onbelangrijk meer — aan huur uit te geven dan zij gewend zijn, mits zij dan ook een goede woning daarvoor verkrijgen. Blijkt dit het geval, dan moge men betreuren dat als gevolg daarvan op andere uitgaven zal moeten worden bezuinigd, maar men houde zich ervan overtuigd dat een goede woning een zoo belangrijke, ook geestelijke beteekenis heeft voor het arbeidersgezin dat een verhoogde uitgaaf daarvoor gerechtvaardigd is.
Komt men tot de conclusie, dat inderdaad een vrij lage huur het maximum is waartoe men kan gaan, dan doet zich de moeilijkste vraag voor: zal men voor deze gezinnen nu overgaan tot den bouw van minimum-woningen? Doet men niet verstandiger alleen betere woningtypen te bouwen en voor de rest



26
de verbetering toe te vertrouwen aan de zoo geprezen „opschuiving"? De vereeniging bouwt een zeker aantal uitnemende woningen, de woningmarkt wordt verruimd, een groote verhuiswoede grijpt de heele bevolking aan. De woningen, vrij gekomen door het betrekken der nieuwe woningen door inwoners der gemeente, worden door iets minder door de fortuin bedeelden in beslag genomen en zoo gaat het voort tot zelfs de krotbewoners in een aardig huisje onder dak komen.
Zulk een voorstelling is een bespotting der opschuiving. Geen sterveling, ook hij niet die de indirecte gevolgen van den aanbouw van goede woningen hoog aanslaat, heeft deze verwachtingen.
Maar evenmin zal men de indirecte gevolgen te laag mogen aanslaan. Ze zijn verreikend en van groote beteekenis. Het is met name de heer Zoetmulder, inspecteur der volksgezondheid, geweest, die van deze zaak studie heeft gemaakt en wat hij daaromtrent in verschillende geschriften heeft medegedeeld, maakt ook op hem, die a priori overtuigd is dat deze gunstige werking moest plaats vinden, een verrassenden indruk.
Reeds in zijn bizonder lezenswaardig geschriftje „De Gemeente en het Woningvraagstuk" heeft de heer Zoetmulder merkwaardige voorbeelden gegeven van zulke opschuiving in kleinere gemeenten. Voor een vroegeren druk dezer Handleiding was de heer Zoetmulder zoo welwillend ons de volgende gegevens te verschaffen.



27
[Aantal en weekhnnr van woningen betrokken in de opschuiving bij nieuwbouw
n Groote- I Krom- Wor- TT L . Enk- I
Gemeente broek menie merVeer| Hoom Zaaudam buizen j Totaal
Aantal inwoners 3000 3700 6900 j 11000 24600 7800
5 ei* -3 £ * '3-g ï "3 3 * '3 3 * '3§ * '3 g
Aantal woningen §> §"1 I l| I l| t l| I I l§ | f If t II
I ïl 1 !| | :f 1 :! 1 :| 1 ff j ff
n n i i i| i i 11
0.40—0.99 6 . 3 9
§ 1.00-1.19 9 6 2 2 I 2 21
| 1.20—1.39 I 4 8 4 1 7 24
& 1.40—1.59 16 • 1 7 11 I 3 1 [ 1 16 14
•S 1.60—1.79 1 4 12 j 7 j 7 11 1 11 32
| 1.80—1.99 3 6 2 4 15
| 2.00—2.19 19 2 10 2 7 4 15 1 25 36
| 2.20—2.39 4 20 1 7 16 4 | 4 12 1 40 28
2.40—2.59 1 9 1 8 42 11 | 51 21
2.60—2.79 1 3 3 8 15
2.80—2.99
3.00 en hooger 1 7 | 14 1 23
Door eigenaar bewoond 3 2 2 2 2 11
Totaal aantal nieuw
gestichte woningen 16 19 | 291 j 18 | 50 j 111 143
«|ff g| l lager. .. . 19 31 I 41 19 351 j 8 j I 153
l geüjk. . . . 1 1 1 5 lij j l| 20
< hooger.. . 2 6 5 19 301 3 65
~&£ I door eigenaar o 9 o Q o 11
||.s|j|f bewoond • _f_ * _fj f_\ | f_ 11
1 IfjJf \ Totaal ... | .22 | 41 j 49 j 45 78 j j 14 249
Weekhuur der nieuw 1.40 I2.35I 2,10 2-10
, , . , _J 2.00 1,1 2.20 2.25 1.60
gebouwde woningen 1.50| 2.45 2 35' 2 40
^eekhuur der in i iaag8te L.40 0.85 ll.lO l.Ool 0.90| 1.2ö|
de opschuiving be- (
trokken woningen 1 UOOgSte |2.40| |2.50| 3.20 8.50 5.00 |4.00



28
Sedertdien heeft de heer Zoetmulder zijn onderzoekingen voortgezet en gepubliceerd in zijn rapport aan het Internationaal Woningcongres van 1913. Deze nadere gegevens bevestigen volkomen, wat ook uit de hier medegedeelde cijfers blijkt, dat n.1. de gevolgen van den aanbouw zich veel verder uitstrekken dan men aan het aantal gebouwde woningen zou meenen te mogen aflezen.
\ Uit het genoemde rapport voor het Internationaal Woning^ congres, waartoe 16 gemeenten de gegevens verstrekten, moge het volgende worden vermeld.
In het geheel werden 485 woningen gebouwd. Van deze werden er 56 betrokken door jonggehuwden, 66 door gezinnen die van elders kwamen, 14 door gezinnen, die bij anderen inwoonden, terwijl er 346 uit andere woningen kwamen en dus aanleiding gaven tot opschuiving. Aan deze opschuiving namen 1282 gezinnen deel binnen de gemeente waar gebouwd werd. en 214 elders, totaal 1496 gezinnen, die door den aanbouw werden gebaat, d. w. z. driemaal zooveel als in de nieuwe woningen trokken. De heer Zoetmulder merkt op dat te dezen de omstandigheden het gunstigst liggen in die gemeenten, waarin de loonen de grootste verschillen toonen, het ongunstigst daar waar deze weinig uiteenloopen, in de kleinere gemeenten.
De statistiek toont aan dat de opschuiving zich verder uitstrekt naarmate de nieuwe woningen van beter gehalte en duurv der zijn; dit blijkt uit gegevens van Alkmaar, waar woningen van verschillende huur werden gebouwd.
Betrekkelijk weinig woningen kwamen tengevolge van den bouw leeg te staan (20), zij behoorden blijkens hun huurprijs eenerzijds tot de allerslechtste, andererzijds juist tot de betere woningen. Het is zeer merkwaardig dat de opschuiving inderdaad zoo ver gaat dat zij haar invloed ook tot in de krotwoningen kan doen gevoelen. Dat dit inderdaad zoo is, Wijkt mede uit het feit dat er 32 der door de opschuiving betrokken woningen werden gesloopt of tot andere doeleinden werden gebezigd; dit waren ongetwijfeld niet de beste woningen. 13 werden onbewoonbaar verklaard, 19 samengevoegd met een andere woning.



29
155 jonggevormde gezinnen vonden een onderdak in de in de opschuiving begrepen woningen, 214 van elders komende, 32 die samenwoonden met een ander gezin, 759 die uit andere woningen kwamen. Van deze 759 woningen waren er 506 van geringer, 54 van gelijke en 199 van hooger huurwaarde.
66 % der gezinnen gingen meer verwonen, wel een bewijs dat vaak de behoefte aan een betere woning wordt gevoeld, maar een slechtere wordt betrokken, omdat er geen andere is.
30 % betaalde minder voor de nieuwe dan voor de oude woning. Een individueel onderzoek zou moeten uitmaken welke hierbij de motieven waren.
De huren der bestaande woningen werden tengevolge van den nieuwbouw, in het algemeen gesproken, niet naar beneden gedrukt. In 73 % der gevallen bleven ze gelijk, in 18 % werd de huur hooger, slechts in 9 % lager.
Uit den aard der zaak bestrijken deze gegevens slechts een beperkt gebied. Men zij dus voorzichtig met generaliseeren. Maar dat neemt niet weg dat ze uiterst merkwaardig zijn. Met name dat de duurder woning meer verhuizingen tengevolge heeft dan de goedkoopere, dat zulk een aanmerkelijk aantal woningen van geringer huurwaarde, tot zelfs zéér slechte woningen in de opschuiving waren begrepen, is een goede les om niet in de eerste plaats het oog te houden op den bouw van goedkoope woningen. Ook met duurderen bouw baat men den bewoners van slechter woningen.
En dat de prijzen der bestaande woningen geen neiging toonen om naar beneden te gaan, moge men betreuren, het ontneemt althans aan de particuliere bouwers en huiseigenaren een argument om zich tegen vereenigingsbouw te kanten.
Thans stelt de heer Zoetmulder ons in staat de volgende gegevens aangaande den bouw van een aantal woningen te Apeldoorn op te nemen, die in het voorjaar 1918 beschikbaar kwamen.
Er werden te Apeldoorn 54 woningen gebouwd. Daarvan was het gevolg.



30
6 gezinnen uit noodwoningen vonden een definitieve woning;
21 gezinnen die bij andere inwoonden vonden een afzonderlijke woning;
22 gezinnen die van elders kwamen vonden huisvesting;
2 jonge paren vestigden zich;
3 woningen stonden leeg ten tijde van het onderzoek. Deze cijfers vragen bizondere aandacht. Ongetwijfeld zijn ook
thans meer gezinnen gebaat dan die de woningen betrokken." In 21 gevallen immers is er een eind gemaakt aan dubbele bewoning ; de 22 die van elders kwamen hebben mogelijk woningen doen vrijkomen. Maar van een voortgezette verhuizing blijkt niet. Dit ligt aan de crisisomstandigheden, in welke alles wat bewoonbaar is, ook bewoond is. Ongetwijfeld. Maar het wijst er tevens op dat ook in normale tijden aan zekere voorwaarden moet worden voldaan, wil de opschuiving in haar vollen omvang werken. Alleen waar een voldoende verschot van woningen is, waar de aanwas van de bevolking door den aanbouw ruim wordt gedekt, is de conclusie — en ook dan nog met reserve — gewettigd: bouwt alleen voor de beter gesitueerden; zij die minder aan huur kunnen uitleggen zullen daardoor van zelf worden gebaat. *) In elke gemeente, waarin beweging is, trekken in de vrijkomende woningen jonggehuwden, gezinnen uit woningen, die aan hun bestemming worden onttrokken, van elders komenden, enz. Ook zal leegstaan van woningen het gevolg kunnen zijn, zonder dat de opschuiving doorgaat; wat leegstaat komt hetzij om zijn huur, hetzij om zijn indeeling niet in aanmerking voor den „opvolger". Op het platteland zal men veelal vast zitten aan zijn woning om den grond die er bij is en niet naar een betere woning kunnen verhuizen.
Hoe het zij, in veel gevallen loopt de opschuiving ergens vast en zal men niet kunnen volstaan met den aanbouw van
') Dit is ook nimmer de strekking van het betoog van den heer Zoetmulder geweest. Hem was het voor alles er om te doen aan te toonen hoe ver zich de zegenrijke werkzaamheid der bouwvereeniging uitstrekte, hoe deze veel verder gaat dan men oppervlakkig zou meenen. In dat betoog is hij volkomen geslaagd.



31
woningen van beter type, maar ook tot dien van eenvoudiger woningen moeten overgaan.
Met name in de tegenwoordige omstandigheden, nu de woningnood algemeen is, zal van opschuiving in den boven aangegeven omvang weinig komen. Alle aanbouw zal leiden tot verbetering van den ellendigen toestand, maar van een geleidelijk naar boven hevelen der geheele bevolking zal geen sprake kunnen zijn.
Bijbouw van woningen van geringer huurwaarde geschiedt in de grootere steden tot op zekere hoogte automatisch. Immers men bouwt er woningen boven elkaar en deze hebben ongelijke huurwaarde. In kleine gemeenten en op het platteland, waar het eensgezinshuis nog algemeen is, maar ook in de groote stad, zal men naast de woning voor goedbetaalde arbeiders echter ook naar bouw van woningen met een eenvoudiger indeeling moeten streven.
Meent men ten slotte tot den bouw van zeer eenvoudige woningen te moeten overgaan, dan is het. zooals boven reeds werd betoogd, zaak zich geducht rekenschap te geven van de minimum-eischen, waaraan men vast wil houden. Welke deze zullen zijn is in absoluten zin niet aan te geven. Plaatselijke toestanden en gewoonten, de plaatselijke woonstandaard, zullen daarop van invloed zijn. Maar er moeten wel zeer, zeer gewichtige motieven zijn om te gaan beneden het volgende.
Vastgehouden zal, naar schrijvers meening, moeten worden aan bouw zonder alcoven en zonder bedsteden en aan afscheiding van slaapplaatsen, zoodat personen van verschillend geslacht boven een bepaalden leeftijd, tenzij gehuwd, niet samenslapen in hetzelfde vertrek. Dit beteekent voor de normale woning drie slaapvertrekkon.1) Een afzonderlijke keuken ontbreke niet. Evenmin een eigen privaat, wat trouwens de
l) Voor een goed deel van Noord-Holland boven het Y liggen minimumeischen betreffende afscheiding van slaapplaatsen in de verordeningen op het bouwen en wonen vast, dank zij den aandrang van den inspecteur Zoetmulder.



32
bouwverordening gewoonlijk zal eischen. Waar het eenigszins mogelijk is, worde het ééngezinshuis gebouwd. Alleen deze woning kan zijn wat men een volledige woning kan noemen, mèt zolder, mèt bergplaats, mèt eigen erf. Waar de eigenbouw neiging heeft de woningen op elkaar te gaan stapelen, zij de vereeniging steeds de voorvechtster van het ééngezinshuis. Alleen wanneer de hooge grondprijs een onoverkomelijk beletsel is, geve men het op. Maar ziet men zelfs in de groote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, thans niet een streven om aan den buitenrand het ééngezinshuis weder te verwezenlijken, een streven dat te Utrecht geslaagd mag worden genoemd. Moet men noodgedwongen tot hoogeren bouw overgaan, dan zal nog meer dan anders bizonder het oog zijn te houden op zulk een ligging dat voor behoorlijke toetreding van licht en lucht — eerste eisch van alle hygiëne — waarborg bestaat. Daaruit vloeit voort verbod van binnenplaatsen, waarop vertrekken (ook slaapvertrekken! en in het bizonder juist deze niet) uitkomen, voldoende afstand van de perceelen onderling om elkaar het licht niet te benemen en ligging der fronten zooveel mogelijk naar west en oost.
Ten slotte worde op zulk een minimum-woning, ook van de zijde van het gemeentebestuur, niet beknibbeld. Zoowel voor het platteland als voor de stad bestaan zeer goede en navolgenswaardige voorbeelden van dezen bouw. Maar deze zijn aannemelijk, omdat aan zekere eischen onvoorwaardelijk is vastgehouden. De uitvoering zij flink (waarbij niet in de eerste plaats aan de technische soliditeii is gedacht, maar aan de behoorlijke afmetingen, wering van materiaal dat in het gebruik niet voldoet enz.); de woning zij voorzien van alles wat bij een arbeiderswoning behoort; goede bergplaats, voldoende terrein, goede ventilatie, ruime gootsteen en aanrecht van goede kwaliteit, enz. enz. Met name aan behoorlijke afmeting van de woonkamer worde de aandacht gewijd. In deze en de waarschijnlijk aangrenzende keuken speelt zich het geheele leven af; er is geen plaats om betere meubelen



33
uit de hand te zetten, om bezoek te ontvangen; de afmeting moet dus flink zijn.
Bouwt men aldus, dan zal men weliswaar met de waarschijnlijkheid rekening moeten houden dat de woningen na vijftig jaar uit den tijd zullen zijn. Maar zeker zullen ze. ook bij stijging van den woningstandaard, nog geruimen tijd mee kunnen, al komen ze dan meer in aanmerking voor andere bewoners dan die er thans intrekken. En voor het oogenblik zullen ook deze woningen, op de omschreven wijze uitgevoerd, voor vele gezinnen een grooten vooruitgang beteekenen, waardoor zij meer zijn gebaat dan door opschuiving. Immers daarbij komen zij toch vaak terecht in woningen die weliswaar beter zijn dan die welke zij verlieten, maar die toch al de nadeelen vertoonen van slecht gebouwde en slecht onderhouden, door een huisjesmelker verhuurde woningen. Met name waar een slecht type overheerschend was, met onvoldoende slaapgelegenheid in alcoven en bedsteden, met gezamenlijk privaat, met onbeschoten zolders, waar moet worden geslapen, enz.
Het is wel mogelijk, dat men, aan dit minimum vasthoudend, tot een bouwsom en een exploitatierekening komt, die niet door de huren kan worden gedekt. In dat geval zoeke men de oplossing niet in een vereenvoudiging der woning, maar vrage een bijdrage aan tot dekking van het tekort (op de bijdrage in het algemeen wordt beneden teruggekomen). In principe is de Regeering bereid zulk een bijdrage te verleenen. Reeds vroeger stond dit vast; gewoonlijk gold het gevallen, waar het den bouw van een niet al te groot aantal woningen betrof; in vollen omvang blijkt het beginsel aanvaard in het koninklijk besluit van 10 September 1917, nr. 48, Stct. 221, waarbij aan Amsterdam een voorschot werd verleend van bijna f 15.000.000 en een zeer belangrijke bijdrage, voor den bouw van woningen van gemeentewege, mede bestemd voor gezinnen, die een de kosten dekkende huur niet kunnen opbrengen. Het koninklijk besluit motiveert de bijdrage met de overweging dat „de woningen bestemd zijn voor gezinnen, wier
3



34
inkomsten hen vooralsnog niet in staat stellen den vollen kostprijs ook in normale omstandigheden van een aan minimumeischen van toelaatbaarheid voldoende woning te betalen."
Wat als minimum is te beschouwen geeft de Regeering niet in het algemeen aan en zal zij, in overeenstemming met het boven opgemerkte, wel naar plaatselijke omstandigheden beoordeelen. Te hopen is dat ook zij vasthouden aan niet te lage eischen.
Men zal nu wellicht tegenwerpen dat, aldus te werkgaand, wel niet uitsluitend de best verdienende arbeiders worden geholpen, maar dat toch de thans in krotten wonenden daarmee niet gebaat Zijn.
Men onderscheide: Er zijn ongetwijfeld gezinnen uit krotten, die wel in aanmerking komen om in de te bouwen woningen te trekken; verdrijving uit krotten heeft de Regeering steeds als een geval beschouwd, waarin een bijdrage ten volle gemotiveerd is. (zie beneden). Bovendien kan ook ten aanzien van deze gezinnen soms de vraag worden gesteld, of zij inderdaad niet meer kunnen verwonen dan zij gewend zijn. Tenslotte make men zich ten aanzien van de overblijvende kategorie van krotbewoners geen illusie. Die gezinnen die, helaas, zonder voldoende weerstandskracht tegenover de moeilijkheden des levens, lager en lager zijn gezakt, kunnen door vereenigingsbouw niet worden geholpen. Een aanstoot voor de omgeving, wonen zij de woningen uit, waarin zij trekken, en maken van wat een goede woning was in ondenkbaar korten tijd een krot. Voor deze gezinnen is de geforceerde „opschuiving" van onderenaf door onbewoonbaarverklaring de eenige uitkomst. Maar deze onbewoonbaarverklaring is alleen dan met succes aan te wenden, wanneer er een voldoend aantal leeg staande woningen is. In de tegenwoordige omstandigheden is zij niet tce te passen.
Boven werd er op gewezen dat naar plaatselijke omstandigheden zal moeten worden beslist wat als minimum-woning is te beschouwen. Zulke plaatselijke omstandigheden kunnen in zoover van invloed zijn als ze eigenaardige plaatselijke gebruiken



35
naar voren brengen, bijv. den kelder met daar boven gelegen opkamertje, de stal voor klein vee, het stuk te bebouwen land. De bouwvereeniging en ook de architect verzuime nimmer met zulke plaatselijke eigenaardigheden rekening te houden.
Het zijn ook deze plaatselijke omstandigheden die een afwijking van de minimum-eischen naar beneden kunnen rechtvaardigen. En dit wel met name in die streken, waar de armoede algemeen is, zeer slechte woningen geen uitzondering, maar regel zijn.
Het vasthouden aan de bovengenoemde eischen zal aldaar een te groote sprong kunnen beteekenen. De bewoners, uit uiterst primitieve woningen komend, zouden zich aan de nieuwe woning slecht kunnen aanpassen. De nieuwe woningen, hoe bescheiden op zichzelf ook, zouden als paleizen tusschen de reeds bestaande verschijnen en het wonen daarin zou op een sterke bevoorrechting van zeer enkelen neerkomen. Bij de exploitatie zou op een zoodanig tekort moeten worden gerekend dat de toch reeds arme gemeenten dit niet voor haar rekening zullen kunnen en willen nemen. Weliswaar is het Rijk in beginsel genegen het geheele tekort, wanneer de financieele toestand der gemeente zeer ongunstig is, te dragen. Maar toch zal de animo der gemeente om tot het bouwen van zulke, voor de gemeente „luxueuze" woningen haar medewerking te verleenen, waarschijnlijk zoo gering zijn dat het vasthouden aan de genoemde eischen in de praktijk zou neerkomen op niet bouwen. — Ook in deze gevallen verlieze men échter de eischen van menschwaardigheid niet uit het oog en vergete nimmer dat naar verbetering der volkshuisvesting moet worden gestreefd.
Ook in de tegenwoordige crisisomstandigheden late men zich niet verleiden tot den bouw van een minder soort woning. Het is volkomen waar dat aanbouw van de normale woning thans alleen mogelijk is door het brengen van een belangrijk financieel offer. Maar dit offer is gerechtvaardigd. Dat men het overtollige opgeeft, is te verdedigen. Maar men ga nimmer beneden datgene wat men in normale tijden als de minimum-woning bè-



36
schouwt, noch in de indeeling der woning, noch in haar afmetingen, noch in haar soliditeit. Een bouwvereeniging mag niet meewerken aan het neerdrukken van den woningstandaard voor vele, vele jaren.
Bij de omschrijving der eischen voor de minimum-woning werd gesproken van drie slaapvertrekken. Nu is de eisch voor de door den eigenbouwer te bouwen woning, die op de open markt komt, te motiveeren. Zooals bekend, is het gemeentetoezicht op de naleving der bouwverordeningen het meest te kort geschoten ten aanzien van de voorschriften aangaande bewoning. Woningen met twee of één slaapvertrek zullen het gevaar Opleveren aldus te worden bewoond dat de bovenvermelde scheiding van geslachten niet wordt doorgevoerd. Anders ligt het bij de vereeniging. Bouwt zij kleinere woningen, hetzij met twee, hetzij ^elfs met één slaapvertrek, dan zal zij ervoor zorgen dat deze ook worden betrokken door gezinnen die daaraan inderdaad genoeg hebben. Zulke gezinnen zijn er in overvloed. Het verdient daarom voor elke vereeniging, die een eenigszins grooter complex woningen bouwt, warme aanbeveling daarin een aantal woningen voor kleine gezinnen op te nemen — en natuurlijk seherp toe te zien dat deze ook alleen worden bewoond door de gezinnen voor wie ze bestemd zijn. Soms worden in het koninklijk besluit, waarbij het voorschot wordt verleend, aangaande de bewoning van woningen voor dergelijke onvolkomen gezinnen bepalingen aangetroffen.
Even wenschelijk als het is kleinere woningen op te nemen, evenzeer en wellicht nog meer, behoort de bouwvereeniging aan de grootere gezinnen te denken. Het is bekend hoe vaak deze moeite hebben om een behoorlijke woning te vinden en hoe zij dientengevolge ertoe komen tot een minder soort woningen hun toevlucht te nemen, wat in de hand wordt gewerkt door het feit dat de verdiensten van de ouders, zoolang de kinderen nog niet inbrengen, meer monden moeten vullen en meer lichamen moeten kleeden dan bij anderen. Buiten de groote steden, waar het ééngezinshuis overheerscht, is de oplossing het gemakkelijkst.



37
Onder de kap zullen enkele jongens desnoods op zolder kunnen slapen; beter nog, er zullen meer kamertjes kunnen worden afgeschoten, of de kamertjes verkrijgen zoodanige afmetingen — wat met eenig overleg steeds mogelijk zal zijn — dat er twee groote ledikanten kunnen staan (waarbij te letten op plaatsing van ramen en deuren). Ook in de steden zal dit laatste vaak een expediënt kunnen zijn, al zal men dan allicht iets meer oppervlakte behoeven. Ook de groepeering der woningen kan te hulp komen; voor woningen ten deele boven een poort gelegen, voor hoekwoningen, kan naar een indeeling Worden gezocht, waardoor zij zich voor bewoning door groote gezinnen bijzonder leenen. Ook het feit dat zoowel aan kleinere als aan grootere gezinnen moet worden gedacht, kan de grondslag voor een combinatie vormen — al heeft men daarbij bovenal te vermijden dat de kleine gezinnen, die vaak uit oudere personen bestaan, den overlast van de jeugdige levenslust ondervinden. Wenschelijk is het de huur voor de woningen der groote gezinnen niet afzonderlijk naar de wellicht iets grooter bouwkosten te berekenen, maar gelijk te stellen aan die der andere.
Bijeenvoeging van een groot aantal groote gezinnen is af te raden. De ondervinding te Amsterdam daarmee door de Arbeiderswoning opgedaan (waar bovendien die gezinnen een onderdak vinden in gebouwen die meerdere woningen bevatten) laat geen andere conclusie toe.
Bij den bouw worde ook met een behoorlijk uiterlijk rekening gehouden. De tijd is voorbij dat men meende dit te mogen verwaarloozen als een weeldeartikel, waarop de minder met aardsche goederen gezegenden geen aanspraak hebben. Men hecht thans, gelukkig, weder meer waarde aan ideëele goederen.
Zulk een ideëel goed is ook het behoorlijk aanzien — zoowel inwendig als uitwendig — der woning. Het is alleen de 19e eeuw geweest, met name in haar laatste derde deel. die, hoeveel goeds ook brengend op technisch gebied, een volslagen achteruitgang in dit opzicht heeft gezien. Vroegere tijden heb-



38
ben, hoe eenvoudig de woning ook was en hoe weinig ze ook voldeed aan de eischen, die wij thans met recht uit hygiënische, moreele en andere overwegingen aan haar meenen te moeten stellen, steeds kans gezien haar zoo te bouwen, dat ze zoo wel van binnen als van buiten een behagelijk voorkomen had. Naarmate de tijd sterker was, was ook het karakter der bouwwerken sterker. Uit 17e en 18e eeuw liggen de voorbeelden voor het grijpen, ook van woningen van het allereenvoudigst type, die ons thans nog van bewondering voor hun schoonheid vervullen. De inzinking der 19e eeuw zijn we thans, in het algemeen gesproken, aan het overwinnen. In den beteren bouw wordt gestreefd naar de uitdrukking van het karakter van onzen tijd, zooals de 17e eeuw en 18e eeuw het hun karakter deden. In dezen bouw is reeds zeer verdienstelijk werk geleverd. Er is echter geen reden waarom alleen de maatschappelijk bevoorrechten dit voordeel zouden genieten en de arbeiders voorloopig genoegen zouden moeten nemen met de monsters, die de timmermans-aesthetika ons geleverd heeft en levert. Het sehoone karakter is niet iets dat van buiten wordt opgeplakt, het ligt niet in het aanbrengen van ornamentjes, krulletjes, torentjes, enz. Dit was de geest van de periode die achter ons ligt. Juist in eenvoud, in goede verdeeling wordt thans de oplossing gevonden. Die schoonheid is dan ook niet duur, zooals men wel meent; ze zal de kosten van den bouw niet verhoogen. Ze is niet onpraktisch, zooals men soms veronderstelt; praktische oplossingen in een sober gewaad te steken is haar wachtwoord. Engeland en Duitschland zijn ons in dit opzicht voor geweest. Thans mag ook in ons land op verschillende voorbeelden van uiterst geslaagden eenvoudigen en toch aan hooge eischen van schoonheid voldoenden arbeiderswoningbouw worden gewezen.
Ook van regeeringswege is. het gewicht van deze aangelegenheid erkend. In een aanschrijving van den Minister van Binnenlandsche Zaken aan de inspecteurs der volksgezondheid wordt dezen op het hart gedrukt bij de beoordeeling van bouwplannen ook met de eischen van welstand rekening te houden.



39
Het is voor ieder, die zich met deze zaken bezig houdt, een verblijdend verschijnsel dat het besef van de beteekenis eener, ook wat het uiterlijk betreft, bevredigende oplossing zeer snel aan het veldwinnen is. De bouwvereenigingen bouwen niet voor een korte spanne tijde. Evenmin als zij woningen zullen wenschen te bouwen die, wat de eischen van hygiëne enz. betreft, over een beperkt aantal jaren verouderd zouden mogen worden genoemd, even ongewenscht is het voor hen, wanneer dit „verouderd" binnen niet al te langen tijd van het uiterlijk kon worden gezegd. En dit is zeker het geval, wanneer men niet met de eischen der schoonheid rekening houdt.
Vanzelf is hiermede die zijde van het vraagstuk aangeroerd, die men tegenover de sociale de technische zou kunnen noemen, de bouw in engeren zin. Uit den aard der zaak zijn daaromtrent in dit bestek geen regels te stellen. Wanneer men zich goed rekenschap heeft gegeven van wat men uit sociale overwegingen meent te moeten bouwen, moet een bouwkundige de oplossing brengen van het technische vraagstuk hoe dit zal worden verwezenlijkt.
Dit kan alleen op werkelijk bevredigende wijze geschieden wanneer men een ervaren architect, die van arbeiderswoningbouw een bizondere studie heeft gemaakt, met het ontwerpen en uitvoeren van plannen belast.
Een goed plan voor een arbeiderswoning te ontwerpen, meer nog voor een grootere groep van zulke woningen, is niet ieders werk. Oogenschijnlijk is de plaatselijke timmerman daartoe wel in staat. Maar wanneer men vergelijkt wat door dezen en wat door bevoegde architecten is gebouwd, is het verschil hemelsbreed. Daarmee is volstrekt niet gezegd dat een architect steeds met een geheel nieuw en van alles afwijkend plan voor een woning zou moeten aankomen. Dit zou zeker niet gewenscht zijn. Uit den aard der zaak is het aantal oplossingen voor een eenvoudige woning beperkt. Waar in een streek een bepaald type inheemsen is, dat voldoet aan de plaatselijke behoeften, zou afwijking daarvan kwalijk zijn te verdedigen. Maar wat de



40
architect wel doet en wat van een plaatselijk timmerman of aannemer juist niet is te verwachten: hij geeft zich rekenschap van elk onderdeel, tracht voor alles de beste, meest praktische oplossing te vinden. De timmerman of aannemer zal navolgen wat hij vindt en uit gewoonte met het goede ook het kwade overnemen; de architect, deskundige in arbeiderswoningbouw, zal met behoud van het goede het kwade verwijderen en daarvoor het betere in de plaats stellen.
Met de goede ligging der woning ten aanzien van de verlichting zal zulk een architect rekening houden, met een praktische ligging der vertrekken ten opzichte van elkander, met een oordeelkundige indeeling van het terrein; hij zal zorgen, dat op geschikte plaatsen kasten aanwezig zijn, terwijl toch in het vertrek voldoende muurvlak overblijft om de grootere meubels te plaatsen, voor een fietsenbergplaats zal hij een geschikte oplossing aan de hand doen, door het aanbrengen van goede ventilatie in de keuken zal hij voorkomen dat etenslucht en waterdamp door de geheele woning trekken, voor een kleinen kelder of kelderkast zal hij plaats vinden, aan het vaak op het platteland zoo moeilijke vraagstuk der rioleering zal hij zijn aandacht wijden, enz. enz.
Bovendien zal onder een architect solieder worden gebouwd. Een aannemer moet op den bouw winnen, heeft er belang bij zoo goedkoop mogelijk te bouwen, zij het ook ten koste der soliditeit. Voortdurend toezicht van een opzichter onder den architect voorkomt dit. Het is waar dat de kosten van den bouw daardoor hooger worden. Daar staat, behalve de reeds genoemde voordeelen, tegenover dat het onderhoud minder zal vorderen.
Ten slotte zal ook het esthetisch belang, het behoorlijk uiterlijk en innerlijk der woningen, eerst ten volle worden behartigd door een ervaren architect.
Er is* dus alle reden om zich de medewerking van een architect, die in het bizonder van arbeiderswoningbouw een studie heeft gemaakt, te verzekeren tot voorbereiding en uitvoering



41
der plannen. Gelukkig neemt het aantal van deze architecten steeds toe en zal het niet moeilijk zijn zich de medewerking en voorlichting van zulk een architect te verschaffen.1)
Wellicht zal men op kleine plaatsen, waar een erkend goed timmerman aanwezig is, in gevallen waar het slechts den bouw van enkele woningen betreft, kunnen volstaan met het verwerven van goed ingedeelde plannen, die van bevoegde zijde worden verstrekt. Dit mag echter ook de eenige uitzondering worden genoemd. Zoodra ook op kleiner plaatsen grooter complexen worden ontworpen, is voorlichting door een deskundig architect onvoorwaardelijk geboden, al ware het alleen om de indeeling van het terrein, de hoekoplossingen met hun gevaar van onvoldoende toetreding van licht en lucht, problemen die de kracht van een overigens bekwaam timmerman te boven gaan.
Maar zelfs dan, wanneer men overigens den architect-deskundige uitschakelt, zorge men, ten einde aan de woningen een verzorgd uiterlijk te geven, dat niet binnenkort veroudert, althans daarvoor deskundige voorlichting van een architect te verkrijgen. De voorbeelden, die thans door den timmerman-aannemer worden nagevolgd, zijn uit een tijdperk van esthetische ontwikkeling afkomstig, dat wij achter ons hebben. Woningbouw, die zeker overigens verbetering der volkshuisvesting is, wordt daardoor al te vaak ontsiering van de plaats. De voorbeelden daarvan zijn helaas talrijk. Om aan dit bezwaar te ontkomen is reeds van verschillende zijden overwogen hoe de mogelijkheid te openen om kleinere plannen, die overigens zonder architect zijn opgezet, mede met het oog op de eischen van een smaakvol uiterlijk, te doen nagaan.*)
') Men bedenke echter dat niet ieder die zich architect noemt, daarmede de bekwaamheid verwerft om arbeiderswoningen te bouwen. Ook wanneer, wat lang niet zeker is, de architect een man van bekwaamheid was (er bestaat geen architecten-diploma), zal het de vraag blijven of hij aan het vraagstuk der volkshuisvesting voldoende aandacht heeft gewijd om als deskundige voor arbeiderswoningbouw te mogen gelden.
*) Zoowel van de zijde van de Maatschappij tot Bevordering der Bouwkunst



42
In dit verband zij ook gewezen op de pogingen die worden verricht om niet alleen de woning zelf, maar ook haar inrichting smaakvol en toch voor kleine beurzen bereikbaar te maken. Het is in het bizonder Mevrouw Leliman-Bosch te Baarn, dio zich daarvoor moeite geeft en gaarne bereid is voorlichting te verleenen.
Voor de berekening van het honorarium van den architect bestaan vaste tabellen, opgemaakt door de Maatschappij tot bevordering der Bouwkunst en den Bond Van Nederlandsche Architecten, aan welke de architect, die lid is van een dezer vereenigingen, is gebonden.
Aanvankelijk golden deze tabellen voor allen bouw en werd alleen onderscheid gemaakt naar den meer of minder ingewikkelden aard der bouwwerken. Mede op aandrang van den Nationalen Woningraad is in Mei 1916 een tabel voor de berekening der honoraria tot stand gekomen, uitsluitend voor den bouw van arbeiderswoningen. Overleg tusschen de Maatschappij tot bevordering der Bouwkunst, den Bond van Nederlandsche Architecten en den Nationalen Woningraad heeft tot vaststelling van die tabel geleid. Met het oog op de stijging der prijzen van materialen als gevolg van de crisis, is eind 1917 een aan die tabel aansluitende noodregeling getroffen.
Het honorarium wordt steeds uitgedrukt in een percentage van de bouwsom. Naarmate deze hooger wordt, wordt het percentage kleiner. Het bedraagt, om een voorbeeld te geven, (altijd volgens de tabel van 1916), bij werken, die f 5000.— of minder kosten, 7.34 %, bij werken, waarvan de bouwsom ligt tusschen f 200.000 en ƒ 250.000, 2.97 %. De werkteekeningen worden afzonderlijk berekend.
De voor de crisis getroffen regeling komt hierop neer dat het
als van den Nationalen "Woningraad zijn' pogingen aangewend om te komen tot een goede oplossing van deze kwestie, met name om op het platteland de samenwerking van architect en plaatsehjk bouwkundige te bevorderen. Deze pogingen hebben nog niet tot een resultaat geleid, maar worden voortgezet. Bovendien zij verwezen naar het reeds bovenvermelde boekje, dat genoemde Maatschappij en Nationale Woningraad gezamenlijk zullen uitgeven.



43
honorarium wordt berekend naar de som, waarop de bouw zou zijn begroot in 1914 volgens tarieven van den woningbouw van toen, en dat het aldus berekend honorarium wordt verhoogd met 25 %, zulks met het oog op de meerdere kosten en met het meerdere werk, die thans ten laste der architecten komen.
Men vrage aan den architect overlegging van de tabel en van de voor den crisistijd getroffen regeling.
Op het belang van een goed gekozen terrein wordt beneden teruggekomen.
§ 3. Het eigen kapitaal
Zooals boven in de inleiding werd uiteengezet, opent de Woningwet de mogelijkheid dat vereenigingen bouwen met van do gemeente geleend geld. Dit wil nog niet zeggen dat de vereenigingen geen eigen geld zouden kunnen gébruiken. Vaak wordt door de gemeenten verlangd dat een gedeelte van het benoodigde kapitaal uit eigen middelen wordt opgebracht. Omtrent de grootte van het eigen kapitaal stelt het Rijk geenerlei eisch. Het loopt geenerlei risico. Het treedt niet in onmiddellijk contact met de vereeniging, maar met de gemeente. (Zie boven, Inleiding). Door de bepaling van art. 22 van het koninklijk besluit tot uitvoering der Woningwet heeft het Rijk zich (door inhouding op de rijksuitkeering aan de gemeente krachtens art. 1 der wet van 24 Mei 1897) de terugbetaling van wat de gemeente aan het Rijk verschuldigd is, verzekerd. Daarom is, zoo het Rijk slechts de zekerheid heeft dat de van rijkswege verstrekte gelden op „richtige" wijze in het belang der volkshuisvesting worden aangewend, de vraag naar een meer of minder groot eigen kapitaal het Rijk onverschillig.
Voor de gemeente ligt het geval anders. Haar treft het risico der exploitatie (regelmatige betaling van rente en aflossing) en er is dus alles voor te zeggen, dat zij zich van een gezonden financieelen opzet verzekert en maatregelen neemt om haar risico zoo gering mogelijk te maken.
Waarborgen daarvoor worden in de eerste plaats gevonden



44
in de voorwaarden, onder welke het voorschot wordt verleend (zie beneden). In de tweede plaats hebben vele gemeenten getracht zich zekerheid te verschaffen door niet het volle voor den bouw benoodigde bedrag te fourneeren, maar van de vereeniging te verlangen dat zij een zeker percwitage daarvan zelf opbrengt. *)
Er kan niet worden ontkend dat dit, gezien van de zijde der vereeniging en van de volkshuisvesting, niet zonder bedenking is. Het vinden van dit kapitaal levert reeds thans vaak groote, ja onoverkomelijke moeilijkheden op en zal dit waarschijnlijk op den duur nog meer doen. Belegging, hetzij in aandeelen, hetzij in obligaties van een bouwvereeniging, is tot op zekere hoogte altijd een daad van filanthropie. De wettelijke regeling sluit uit dat over de aandeelen en aan de leden toebehoorende obligaties meer dan 4 % wordt uitgekeerd; de aandeelbewijzen en obligaties zijn natuurlijk zeer incourante papieren. Daaruit volgt dat financieele deelneming in een toegelaten vereeniging alleen van hen te verwachten is die belang stellen in de volkshuisvesting en 'tevens niet onvermogend zijn. Wij leven nu nog in de periode van bizondere belangstelling voor werkzaamheid op het gebied der volkshuisvesting. Maar als er in den loop der tijden een nieuwe zaak van sociaal belang aan de orde komt, zal de volkshuisvesting bij de belangstellenden allicht meer op den achtergrond geraken. En dan zal het nog moeilijker zijn dan het thans reeds in meer dan één geval gebleken is, het benoodigde geld bijeen te krijgen. Het eischen van een stamkapitaal is in dat geval een belemmering voor de verbetering der volkshuisvesting.
Bovendien zal allicht voor het „eigen kapitaal", hetzij dan uit aandeelen, hetzij uit obligaties gevonden, een rente van 4 % bedongen zijn, dat was, althans vóór den oorlog en ook bij de thans geldende tijdelijke regeling, meer dan de vereeniging aan
i) De gemeente kan ook het volle benoodigde bedrag verstrekken, maar verlangen dat, als reserve, een eigen kapitaal der vereeniging aanwezig zij.



de gemeente heeft te betalen.*) Bij het uitschrijven van een obligatieleening zullen waarschijnlijk bedingen over de aflossing moeten worden gemaakt, die eveneens de strekking hebben de vereeniging op hooger lasten te jagen.
Wat beoogt nu de gemeente, als zij de aanwezigheid van een zeker bedrag verlangt?
In de eerste plaats wel een waarborg dat bij ongunstige uitkomsten der exploitatie de nadeelen daarvan niet haar (die zelf niet van de betaling der annuïteit aan het Rijk zal worden vrijgesteld) treffen.
In de tweede plaats dat zij er bij eventueele déconfiture geheel uitkomt en het tekort het eigen kapitaal treft.
In de derde plaats dat het bestuur, aangenomen dat het een grooter verantwoordelijkheid zal gevoelen voor het kapitaal van particulieren dan voor het van de gemeente opgenomen voorschot, grooter diligentie voor de belangen der vereeniging (en dus van de gemeente) zal aan den dag leggen bij aanwezigheid van een flink bedrag aan eigen kapitaal.
Ten slotte zal er mogelijk eer een meerderheid in den raad voor een voorschot zijn te vinden, wanneer gebleken is dat ook particulieren met geld over de brug willen komen.
Aan deze argumenten mag beteekenis niet worden ontzegd. Toch is het de vraag of zij zoo zwaar mogen wegen dat op het eischen van een eigen kapitaal moet worden gestaan.
Is het juist en past het in het systeem der Woningwet dat de werkzaamheid der bouwvereenigingen afhankelijk wordt gesteld van de meerdere of mindere filanthropische gezindheid op een gegeven oogenblik? Ligt het niet veeleer in de lijn der Woningwet van particulieren initiatief, toewijding, arbeid te verlangen, maar van overheidswege voor het geld te laten zorgen? Moet bovendien nog het risico particulieren treffen en niet de
*) Dit bezwaar is te ondervangen door de aandeelen niet vol te storten. Er behoeft dan over een minder groot bedrag 4 % te worden gestort, terwijl de zekerheid voor de gemeente even groot is. Niet volgestorte aandeelen zijn echter een minder begeerd bezit.
de gemeente heeft te betalen.*) Bij het uitschrijven van een obligatieleening zullen waarschijnlijk bedingen over de aflossing moeten worden gemaakt, die eveneens de strekking hebben de vereeniging op hooger lasten te jagen.
Wat beoogt nu de gemeente, als zij de aanwezigheid van een zeker bedrag verlangt?
In de eerste plaats wel een waarborg dat bij ongunstige uitkomsten der exploitatie de nadeelen daarvan niet haar (die zelf niet van de betaling der annuïteit aan het Rijk zal worden vrijgesteld) treffen.
In de tweede plaats dat zij er bij eventueele déconfiture geheel uitkomt en het tekort het eigen kapitaal treft.
In de derde plaats dat het bestuur, aangenomen dat het een grooter verantwoordelijkheid zal gevoelen voor het kapitaal van particulieren dan voor het van de gemeente opgenomen voorschot, grooter diligentie voor de belangen der vereeniging (en dus van de gemeente) zal aan den dag leggen bij aanwezigheid van een flink bedrag aan eigen kapitaal.
Ten slotte zal er mogelijk eer een meerderheid in den raad voor een voorschot zijn te vinden, wanneer gebleken is dat ook particulieren met geld over de brug willen komen.
Aan deze argumenten mag beteekenis niet worden ontzegd. Toch is het de vraag of zij zoo zwaar mogen wegen dat op het eischen van een eigen kapitaal moet worden gestaan.
Is het juist en past het in het systeem der Woningwet dat de werkzaamheid der bouwvereenigingen afhankelijk wordt gesteld van de meerdere of mindere filanthropische gezindheid op een gegeven oogenblik? Ligt het niet veeleer in de lijn der Woningwet van particulieren initiatief, toewijding, arbeid te verlangen, maar van overheidswege voor het geld te laten zorgen? Moet bovendien nog het risico particulieren treffen en niet de
*) Dit bezwaar is te ondervangen door de aandeelen niet vol te storten. Er behoeft dan over een minder groot bedrag 4 % te worden gestort, terwijl de zekerheid voor de gemeente even groot is. Niet volgestorte aandeelen zijn echter een minder begeerd bezit.
45



46
overheid? Dat deze laatste bij het verleenen van het voorschot al die voorwaarden stelt, die het risico tot het bereikbaar minimum terugbrengen, is verklaarbaar en redelijk. Maar er is geen reden, waarom zij niet, als zij dit eenmaal heeft gedaan, het risico zou aanvaarden. Een zoo bescheiden hulp der gemeenten in het belang der volkshuisvesting is waarlijk niet te veel en het steunen op de particuliere filanthropie is een ongezonde grondslag, die niet past in het overigens zoo gezonde stelsel der Woningwet.
Men zal hiertegen mogelijk aanvoeren dat, als men de zeggenschap wil, men ook het risico moet willen. In het algemeen is hiervoor veel te zeggen. Maar men vergete niet dat het hier geen zeggenschap in eigen belang is, maar een zeggenschap van hen, die zich reeds opoffering en moeite in het algemeen belang getroosten. En bovendien is de „vrije" zeggenschap niet van zulken omvang, dat ze een ernstig gevaar voor de gemeente oplevert. Het stellen van doeltreffende voorwaarden bij het verleenen van het voorschot kan heel wat van het risico wegnemen.
Van welken aard is het risico eener bouwvereeniging?
De exploitatie kan van den aanvang onjuist zijn opgezet, de huren b.v. te laag gesteld of een te duur type gekozen. In sommige gevallen zal deze fout onherstelbaar zijn, in andere niet. Hoe dit ook zij, de gemeente is eraan medeplichtig. Zij moet zich bij het verleenen van het voorschot van een en ander rekenschap hebben gegeven en erin hebben medegesproken. Deed zij dit niet, dan treft haar een eventueel tekort als gevolg van eigen schuld.
In den loop der tijden kunnen zich omstandigheden voordoen, die op de exploitatie een ongunstigep invloed hebben, b.v. achteruitgang van de buurt1), waar de woningen staan, vermindering van de huurkracht der bevolking, verplaatsing van industrie enz. Ook in deze gevallen is er geen reden, waarom de
i) Ook in de eerste jaren kan zich dit, b.v. bij minder gelukkige keuze van het bouwterrein, voordoen.



47
gemeente niet het risico zou dragen, maar dit op de schouders van welwillende particulieren moet worden gelegd.
Ten slotte kan de schuld van de minder gelukkige exploitatie inderdaad bij het beheer liggen. Afgescheiden van malversaties (moeten ook hiervoor per se filanthropen bloeden?) kan het beheer te wenschen overlaten. Leegstaan b.v. had kunnen worden voorkomen door meer adverteeren, groote en kostbare herstellingen zijn het gevolg van onvoldoend toezicht, dat niet bijtijds heeft ingegrepen, wanbetaling is door laxheid aangemoedigd.
Ongetwijfeld is hier een risico. De taak van het bestuur eener bouwvereeniging is niet gemakkelijk. Met name bij de grootere bouwvereenigingen wordt zij van zulk een omvang dat twijfel mag rijzen of een belangeloos of althans in zijn vrijen tijd voor de bouwvereeniging werkend bestuur haar ten volle aan kan. Er is dus alle reden voor de gemeente om de vereeniging, bij het vaststellen der voorwaarden, waaronder het voorschot wordt verleend, aan strenge banden te leggen, met name wat het financieel beheer en wat het behoorlijk onderhoud betreft. Door dit te doen, vermindere de gemeente haar risico. Ook vergete men niet dat het voorschot opvorderbaar wordt, zoodra de annuïteit niet regelmatig wordt betaald. Als de gemeente ziet aankomen dat het zoover zou komen, kan zij door een waarschuwing aan de vereeniging nog heel wat bereiken.
Hoe dit zij, er is geen reden om het risico voor een bemoeiing, die wel beschouwd een stuk van de gemeentetaak is, die zij ter uitvoering aan anderen overlaat, op de schouders van belangstellende derden en niet op die der gemeente te leggen.
Eenigszins anders ligt het geval bij vereenigingen van ledenhuurders. Verplicht men deze tot het nemen van aandeelen, dan, zoo kan men concludeeren, ligt daarin niet alleen voor het bestuur, maar ook voor de leden zelf een aansporing om het beheer op de meest secure wijze te doen plaats hebben. Bovendien ligt er een opvoedend element in het doen opbrengen van een, zij het ook gering gedeelte van het benoodigde be-



48
drag door de belanghebbenden zelf. Het laatste argument is in dit verband niet ter zake dienend. Over de meerdere zekerheid make men zich geen illusies. En omdat de psychologische gevolgtrekking dat in casu financieel belang bij de zaak scherper toezicht op het richtig beheer ten gevolge zou hebben, twijfelachtig is, èn omdat het bedrag der aandeelen (als men ze op f 25.— stelt, is het hoog) heel weinig verhaalbaars voor de gemeente oplevert.
Stelt men dus tegenover elkander eenerzijds het groote belang van totstandkoming eener vereeniging en de groote moeilijkheid, die daaraan door het moeten vinden van een stamkapitaal soms in den weg wordt gelegd, andererzijds het uiterst geringe risico voor die tekorten, die redelijkerwijze aan de bestuurders (wat veelal niet eens de voornaamste geldschieters zullen zijn) mogen worden geweten, en die de gemeente niet door een behoorlijk toezicht kan voorkomen, dan moet wel de slotsom zijn dat er geen reden is om aan den eisch van eigen kapitaal van eenigen omvang vast te houden.
Er is te minder reden om op het bijeenbrengen daarvan te blijven staan, omdat de aanwezigheid daarvan aan de gemeente, afgescheiden van het reeds boven opgemerkte, geenszins zoo grooten waarborg verstrekt als men wel zou meenen.
Het is waar dat de betaling der annuïteit er, op kosten van de aandeelhouders, zekerder door wordt. Dit is echter niet het geval, wanneer het kapitaal der vereeniging niet alleen uit aandeelen bestaat, maar ook uit opgenomen gelden, b.v. in den vorm eener obligatieleening. Het betalen der daarover verschuldigde rente is evenzeer een verplichting der vereeniging als het betalen der annuïteit. Het zou de grootste onredelijkheid zijn deze betaling achter te stellen bij die der annuïteit. De gemeente heeft allicht meer invloed op de leiding der vereeniging dan aan de obligatiehouders is toegestaan.1)
i) Het is natuurlijk mogelijk dat de aandeelhouders en obligatiehouders hun geld a fonds perdu hebben gestort en er genoegen mee nemen als er noch rente, noch dividend wordt uitgekeerd. Dit is echter een ongezonde grondslag.



49
En gesteld dat het tot likwidatie komt, hetzij omdat er achterstand is gekomen in de betaling der annuïteit en de gemeente op grond daarvan het voorschot in eens opvordert (art. 15 van het koninklijk besluit), hetzij omdat de aandeelhouders er genoeg van hebben jaar in jaar uit geen dividend te ontvangen of dat de vereeniging in staat van faillissement wordt verklaard, omdat de obligatiehouders hun rente niet ontvangen. Wat zal de gemeente dan doen? Zij zal de likwidatie lijdelijk kunnen aanzien, zeker ervan zijnde dat zij er met haar vordering uitkomt. Maar zal zij daartoe moreel gerechtigd zijn? Er is reden om het te betwijfelen. Zal zij onverschillig mogen aanzien wat er met de woningen, die met haar medewerking zijn gebouwd, gaat gebeuren? Zal zij niet veeleer verplicht zijn zich hierin te mengen? Het geval is denkbaar dat er een vereeniging bestaat, die de bezittingen der vereeniging in likwidatie aankoopt. Dan treft de schade inderdaad de „filanthropische aandeelhouders". Zal, als dit geval zich niet voordoet, de gemeente zich niet verplicht achten, alvorens het tot likwidatie komt, gebruik te maken van de bevoegdheid tot naasting, die haar op grond van art. 15 onder d. van het bewuste koninklijk besluit toekomt? D. w. z. zal zij de „bezittingen met de daarop rustende lasten en verplichtingen en alle schulden der vereeniging" niet overnemen tegen het bedrag dat daarvoor bij het verleenen van het voorschot is vastgesteld? En zal in dat bedrag niet zijn begrepen het eigen kapitaal der vereeniging, zooals het in het geciteerde artikel als regel is gedacht? Het „eigen kapitaal" der vereeniging is dan van weinig profijt voor de gemeente.
Het is ten slotte denkbaar dat de gemeente het voorschot opeiseht, met executie dreigt en zich bereid verklaart in een schikking te treden. Zulk een schikking kan voordeeliger voor de aandeelhouders zijn dan een executie en voordeeliger- voor do gemeente dan naasting. In dat geval bewijst het eigen kapitaal inderdaad de diensten, die de gemeente ervan verlangt.
. Maar ook dan verlieze men niet het volgende uit het oog. Gedurende de eerste jaren wordt er weinig afgeschreven op de
4



50
eigendommen. Na eenigen tijd echter gaat de aflossing snel, sneller dan noodig zou zijn met het oog op de afschijving (zie hierover beneden bij de afschrijving) en is het dus waarschijnlijk dat de gemeente, ook wanneer de vereeniging de annuïteit* niet kan betalen, toch in de waarde, van het bezit voldoende dekking voor het voorschot vindt.
Gelukkig hebben verscheiden gemeenten het niet noodig gevonden een belangrijk percentage eigen kapitaal te vorderen. Het verstrekken van 100 % van het benoodigde bedrag blijkt met het systeem der Woningwet zeer wel vereenigbaar. De gemeentebesturen stellen steeds minder den eisch dat de vereenigingen een eigen kapitaal van eenigen omvang bij den bouw betrekken. *)
Amsterdam heeft — 31 December 1917 — voor ruim f 16,600,000 voorschotten verleend, waarvoor het Rijk reeds geld beschikbaar stelde, en voor bijna f 2,000,000, waarvoor nog geen rijksvoorschot werd verkregen, zulks aan een dertiental vereenigingen, voor den bouw van 5697 woningen en het bovengenoemde tehuis voor arbeiders. Daarbij bezaten die vereenigingen gewoonlijk in den vorm van aandeelen der leden een klein kapitaaltje. Deze aandeelen bedragen f 25 per lid. Neemt men aan dat de woning gemiddeld f 2200 kost (wat een lage raming is), dan zou er pl. m. 1 % eigen kapitaal zijn. Maar dit kapitaaltje (dat bovendien in vijf jaar wordt bijeengebracht) doet in hoofdzaak dienst voor oprichtingskosten en bedrijfskapitaal gedurende den bouw en is van geen beteekenis tegenover wat voor den bouw noodig is, welk bedrag ten volle wordt voorgeschoten.
§ 4. De rechtsvorm en de statuten
Zooals reeds werd opgemerkt, kunnen rechtspersonen van verschillenden aard worden toegelaten; geen ervan is uitgesloten. De naamlooze vennootschap, de stichting, de vereeniging volgens de wet van 1855 en de coöperatieve vereeniging, zij alle
') Mededeeling, ons welwillend verstrekt door het Rijkswoningoollege.



51
deelen in de voordeelen der Woningwet."Voorwaarde is slechts dat zij werkzaam zijn „uitsluitend in het belang van verbetering der volkshuisvesting". Wat daaronder is te verstaan is uitgewerkt in het uitvoeringsbesluit. De hierop betrekking hebbende artikelen zijn afgedrukt als Bijlage A.
Ten aanzien van de coöperatieve vereeniging heeft men wel getwijfeld. Deze immers beoogt winst te maken en dit heeft men in strijd geacht met het vereischte van toelating. Zij zou niet uitsluitend werkzaam zijn in het belang van verbetering der volkshuisvesting. Ondertusschen is hieraan tegemoet te komen. Wordt in de statuten bepaald dat de winst zal worden
besteed „in het belang, van enz.", dan is dit bezwaar uit
den weg geruimd. Er rest dan nog een ander. De vereeniging zou aan haar leden beneden den marktprijs kunnen verhuren. Dat zou geen verbetering der volkshuisvesting zijn, maar het bezorgen van geldelijk voordeel aan de leden. Om aan dit bezwaar te ontkomen, wordt als voorwaarde voor de toelating in de statuten van coöperatieve vereenigingen de opneming verlangd van de z.g. „huurprijzenclausule". Deze clausule is van den volgenden inhoud:
„Het bestuur is verplicht de woningen te verhuren tegen een huurprijs die niet lager is dan dien, welke voor dergelijke woningen in het betrokken gedeelte der gemeente te bedingen is, behalve voor zoover het betreft personen, die tengevolge van maatregelen tot verbetering der volkshuisvesting hun huisvesting hebben verloren en niet in staat zijn den voUen prijs van eene voor hun gezin geschikte woning te betalen."1)
Haar opneming voorkomt dat aan de leden het geldelijk voordeel van huur beneden marktprijs wordt verzekerd.
*) Het gedeelte van „behalve" af is gesteld om den vereenigingen de gelegenheid te geven van den aldus aangenomen huurprijs naar beneden af te wijken, in het belang der vereeniging dus. Het is echter zeer onwaarschijnlijk dat een coöperatieve vereeniging bestaat uit personen, die uit hun woningen zijn verdreven tengevolge van onbewoonbaarverklaring. Als regel zal dus het bedoelde gedeelte van de clausule zonder eenig nadeel door een coöperatieve vereeniging kunnen worden weggelaten.



52
Dit geldt niet alleen voor die vereenigingen, die naar den vorm coöperatief zijn en dus het woord coöperatief in hun naam voeren, maar ook voor die, die het, zonder dien vorm te hebben gekozen, in wezen zijn. D. w. z. alle vereenigingen, waarin de leden tevens de huurders zijn.1)
Gevraagd kan nu worden wanneer de vorm van een vereeniging volgens de wet van 1855, wanneer die eener naamlooze vennootschap, wanneer die eener stichting moet worden gekozen.
Vooraf een woord over de coöperatieve vereeniging. Het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen beveelt dezen vorm thans niet meer aan. En dit allerminst omdat voor een coöperatieve vereeniging niets zou worden gevoeld. Integendeel, het komt steUer dezes voor dat aan die vereenigingen, waarvan de bewoners tevens leden zijn, de voorkeur boven alle andere moet worden gegeven, zoodra bij de bewoners de noodige ontwikkeling mag worden verondersteld. In de eerste plaats om wat in het algemeen voor coöperatie pleit: dat de verbruikers zetf beslissen op welke wijze -- binnen de perken hunner middelen — in hun behoeften zal worden voorzien. Voorts is, omdat zulk een vereeniging uit belanghebbenden bestaat, de kans het grootst dat zij actief is en haar activiteit behoudt, althans als van den aanvang af de kring der belanghebbenden ruim genoeg is getrokken (b.v. leden van het gemeentepersoneel) en toetreding open staat, zoodat de vereeniging niet bestaat uit een klein groepje, dat alleen het oog heeft op het verkrijgen van een woning voor zichzelf. Maar al te vaak wordt het gezien dat andere vereenigingen na een tijdvak van bedrijvigheid, als bepaalde bestuurders haar verlaten of door ander werk in beslag
i) Steller dezes acht het volgen van deze gedragslijn door de Regeering niet gelukkig, omdat zij om velschillende redenen, zoo inderdaad op de naleving der bepaling scherp werd toegezien, aan de werkzaamheid van vereenigingen van leden-huurders weinig bevorderlijk zou zijn. Het komt hem voor dat de interpretatie van art. 10 en van het TJitvoeringsbesluit in dezen wel eenigszms te angstvallig is.



53
worden genomen, ophouden met bouwen. De bedrijvigheid van de vereeniging hangt te veel af van enkele personen. Een vereeniging van belanghebbenden daarentegen zal zieh een bestuur weten te verzekeren, dat actief is. Treden er bestuurders af, dan zullen andere even actieve daarvoor in de plaats worden gezet. Met name omdat nieuwe leden toetreden, wier belang het is dat opnieuw wordt gebouwd, blijft er een voortdurende aandrang tot bedrijvigheid. Zoo is de blijvende werkzaamheid der vereeniging verzekerd. Dit is een onmiskenbaar voordeel.
Ook ligt de geheele opzet als meer democratisch in de lijn der ontwikkeling.
Mogelijk staat daartegenover dat de exploitatie moeilijker is, in zoover het gezag van het bestuur over de leden geringer is dan over willekeurige huurders, die het bestuur, wanneer het dat noodig acht, uit de woningen kan verwijderen.
Er zijn ongetwijfeld voorbeelden aan te halen, dat de ledenvergadering een al te sterken druk op het bestuur uitoefende, zóodat dit niet in staat bleek met de noodige kracht op te treden. Bij de leden-huurders bestaat een zekere neiging om het bestuur te beschouwen als hun „huisbaas", die, omdat hij door hen is gekozen, in aUe opzichten den zin der huurders moet doen. Daardoor worden krachtiger personen voor het bestuur gevorderd dan in andere gevaUen.
Ook op een ander punt staat mogelijk de vereeniging van leden-huurders zwakker dan de vereeniging van belangstellenden. Beneden zal in ander verband erop worden gewezen hoe meer en meer in de praktijk blijkt dat het beheeren van een bouwvereeniging met die deugdelijkheid, die gemeente en rijk het recht hebben te verlangen, minder gemakkelijk is dan men aanvankelijk wel meende. Juist van de in hoogste functie, meest belangeloos voor het geheele beleid aansprakelijke personen, die hun werkzaamheid toch niet anders dan als bij-functies kunnen verrichten naast hun gewone beroep, wordt meer gevorderd dan het geval scheen te zullen zijn. Men moge nog zoo democratisch zijn, men zal moeten erkennen dat het moeilijker zal



54
vallen de personen met de noodige capaciteiten en met de autoriteit om in sommige omstandigheden op te treden, te vinden naarmate men tot kringen van eenvoudiger belanghebbenden komt.
Voorloopig zal dus voor vereenigingen van belangstellenden zeker een plaats overblijven naast die van belanghebbenden.
Dit neemt niet weg dat in veel gevallen de vereeniging van leden-huurders de meest aangewezene zal zijn.
Waarom daji voor deze een vereeniging overeenkomstig de coöperatieve Tfet niet aanbevolen? Omdat op eenvoudiger wijze het doel is te bereiken. Een vereeniging, waarin de bewoners tevens lid zijn (en eventueel aandeelen bezitten), een van economisch standpunt bezien coöperatieve vereeniging, is ook in den vorm van een vereeniging volgens de wet van 1855 te gieten. En dan behoeven primo haar statuten minder ingewikkeld te zijn en kunnen bij het in orde maken daarvan vrij hooge notarieele kosten worden vermeden, terwijl secundo eenige administratieve handelingen, die voor een coöperatieve vereeniging verplicht zijn, kunnen vervallen.
Voor de vereeniging van leden-bewoners zij nog op een bijzondere moeilijkheid gewezen, die van invloed kan zijn op den opzet der vereeniging.
Wanneer de gemeente een eigen kapitaal van de vereeniging eischt, zal het voor een vereeniging van leden-huurders waarschijnlijk moeilijker zijn dit te vinden. Terwijl immers belangstellenden, die een vereeniging oprichten, allicht voortkomen uit de kringen der meer vermogenden, zullen de leden van een coöperatieve vereeniging niet in staat zijn zelf voor een groot bedrag aandeelen te nemen. Men kan nu wel verdedigen dat het bedrag van het verplichte aandeel niet te klein mag zijn, ten einde den band tusschen vereeniging en leden te versterken, maar het zal wel een uitzondering blijven, dat dit bedrag kan worden gesteld op f 100.—, als bij de Vereeniging van Onderwijzers te Amsterdam. Ook in dit gunstigste geval zal het aandeelenkapitaal geen belangrijk percentage van het geheele



55
benoodigde kapitaal kunnen vormen. Vooral dan niet, als de vereeniging zooveel mogelijk voor al haar leden wil bouwen.
Het is mogelijk in dat geval het vereisehte stamkapitaal te vinden, hetzij door het in grootere bedragen van welwillende particulieren te leenen, hetzij door obligaties aan derden uit te geven. In dat geval behouden de leden volle zeggenschap in de zaken der vereeniging. Aan het beginsel der coöperatie wordt zuiver vastgehouden. De geldschieters kunnen hunnerzijds bedingen dat zekere handelingen aan de goedkeuring van gemachtigden van hen zullen zijn onderworpen of een plaats in den raad van commissarissen verlangen.
Gelukt deze opzet niet, dan kan een tusschenvorm worden gekozen, aldus dat ook de geldschieters leden worden, leden van een eigen categorie, al dan niet met van de overige leden afwijkende rechten. Er worde dan in de statuten bepaald dat de aandeelen van deze leden geleidelijk zullen worden afgelost tegen uitgifte van aandeelen aan leden van de andere categorie. Het einddoel is dat de leden-geldschieters langzamerhand hun aandeelen geheel zien afgelost en het aandeelenkapitaal geheel in handen komt der coöperators. De wijze waarop de coöperators deze aandeelen verwerven, is voor verschillende regeling vatbaar. Men kan het zoo inrichten dat de aandeelen der geldschieters alleen worden ingetrokken, wanneer aan nieuwe leden aandeelen worden uitgegeven; men kan ook de leden-bewoners verplichten daarvoor een zekere contributie op te brengen of alleen de gelegenheid daartoe openen.
Ontkend kan overigens niet worden, dat deze regeling eenigszins tornt aan het zuivere coöperatiebegrip en het practische gevolg ervan allicht zal zijn, dat de geldschieters de zeggenschap in de vereeniging verkrijgen. Steller dezes meent dan ook dat, voor zoover eenigszins mogelijk, bij een coöperatieve vereeniging aan het vinden van gelden langs anderen weg de voorkeur moet worden gegeven.
Aan de moeilijkheid van dezen opzet kan een argument te



56
meer worden ontleend tegen het eischen van een stamkapitaal van eenigen omvang van de zijde der vereeniging.
Zijn het niet de belanghebbenden zelf, die in het belang van verbetering der volkshuisvesting werkzaam willen zijn, maar belangstellenden, dan kan de keus worden gedaan tusschen de vereeniging volgens de wet van 1855, de naamlooze vennootschap en de stichting.
De eerste vorm zal, naar schrijver's meening, in de meeste gevallen, als de meest soepele, aanbeveling verdienen.
Het is mogelijk, binneQ het raam van dezen rechtsvorm, vrijwel alle regelingen te treffen, die men wil. Men kan de vereeniging doen bestaan uit contribuanten, uit stichters, uit na ballotage toegelaten of zelfs vrijelijk aangewezen personen (die zelfs niet behoeven te contribueeren). Men kan aandeelen uitgeven, zoodat de houders van deze aandeelen lid der vereeniging zijn, hetzij naast de zoo even genoemde categorieën, hetzij alleen. Men kan het stemrecht regelen naar verkiezing, in verband met het bezit van aandeelen en zonder verband daarmede. Men kan aan hen, die het geld hebben gefourneerd, overwegende stem toezeggen, men kan hun zeggenschap beperken. Men kan het lidmaatschap doen ophouden naar een geheel vrij te kiezen maatstaf. Men kan als bij een coöperatieve vereeniging, het aandeelenkapitaal niet op een vast bedrag bepalen. Men kan het ook, als bij de naamlooze vennootschap, fixeeren, en er den eisch van het geplaatst zijn van een zeker minimum-bedrag, voordat de vereeniging haar werkzaamheid begint, aan verbinden. Men kan het kapitaal vinden uit stortingen op aandeelen en uit obligatieleeningen. Kortom, de vereeniging volgens de wet van 1855 opent de gelegenheid voor vrijwel alle denkbare regelingen.
Zulke vrijheid bestaat bij de naamlooze vennootschap niet. Het bedrag van het aandeelenkapitaal staat vast. Het kan niet door uittreding worden verminderd. Op de vergadering van aandeelhouders zullen wel uitsluitend de aandeelhouders stem hebben. Hun stemmental zal waarschijnlijk worden geregeld in



57
verband met het bedrag hunner aandeelen. Elk aandeelhoudar, onverschillig op welke wijze de aandeelen in zijn bezit zijn gekomen, zal stemrecht bezitten.
Dit alles is ook in den vorm van een vereeniging volgens de wet van 1855 mogelijk.
Maar niet noodzakelijk. En gevraagd mag worden of er in deze regeling geen bezwaren liggen. Is het raadzaam bij een onderneming, die toch niet in de eerste plaats als commercieele wordt opgezet, alleen aan aandeelhouders stem te geven? Is er niet veel voor te zeggen het stemrecht, onafhankelijk van de grootte van het aandeelenbezit, te regelen? Is het gewenscht dat aandeelen en dus ook stemrecht kunnen komen aan personen, die voor de zaak misschien niets voelen, elders wonen en er alleen belang in stellen dat hun de 4 procent wordt uitgekeerd, die zij als dividend mogen ontvangen?
Aan al deze bedenkingen is, met behoud van de voordeelen der naamlooze vennootschap, in den vorm van een vereeniging volgens de wet van 1855 tegemoet te komen.
Hiermede is niet gezegd dat de vorm der naamlooze vennootschap nooit moet worden gekozen. Zij heeft in de eerste plaats het voordeel dat zij in de kringen, die het meeste gold kunnen aanbrengen, een meer bekende rechtsvorm is dan de Vereeniging en allicht meer vertrouwen geniet. Is het noodig groote kapitalen bijeen te brengen, dan kan hierin een argument zijn gelegen om de naamlooze vennootschap te kiezen. In de tweede plaats veronderstelt de naamlooze vennootschap minder persoonlijke deelneming van haar aandeelhouders dan de vereeniging van haar leden. Dit beteekent een versterking van de positie van het bestuur. De leden van het bestuur te benoemen voor onbepaalden tijd zou in een vereeniging eenigszins zonderling zijn; in een naamlooze vennootschap is daartegen geen bezwaar. Wenscht men een bestuur dat zijn gang kan gaan, zonder zich te veel aan de andere constituenten der organisatie gelegen te laten liggen, dan heeft de naamlooze vennootschap haar voordeelen.



58
De stichting ten slotte is dan te verkiezen, wanneer een bestaande vereeniging of instelling, die niet ten doel heeft woningen te bouwen (b.v. een Departement van het Nut of een arbeidersvereniging), daartoe met behulp van de Woningwet wil overgaan.
Zulk een vereeniging of instelling kan niet worden toegelaten, omdat zij niet „uitsluitend in het belang van verbetering der volkshuisvesting" werkzaam is. Niets verbiedt echter om, om zoo te zeggen, een afdeeling van de vereeniging in het leven te roepen, die eigen rechtspersoonlijkheid verkrijgt en wordt toegelaten, maar onder beheer van het bestuur der reeds bestaande vereeniging of instelling blijft gesteld. In den opzet zijn tallooze variaties mogelijk.
Op deze wijze heeft het Ned. Werkliedenverbond Patrimonium tal van bouwvereenigingen in het leven geroepen en zijn ook in Groningen en Friesland door het Nut en andere vele bouwcorporaties gesticht.
De stichtingsvorm is ook aangewezen als een bestaande bouwvereeniging, die om de een of andere reden niet wil of kan worden toegelaten (b.v. omdat ze niet uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is, daar ze een bewaarschool heeft, uitstapjes voor kinderen organiseert of iets dergelijks), met een woningwetvoortschot wil bouwemEr worde dan een stichting in het leven geroepen, die overigens als afdeeling der bestaande vereeniging wordt georganiseerd.
Ten slotte heeft de stichting het voordeel der snelle totstandkoming. Zoodra men de statuten heeft vastgesteld, kan toelating worden aangevraagd. Met name, wanneer spoedig in den woningnood moet worden voorzien, is dit een voordeel.
De stichting moet een eigen kapitaal hebben. Dit op zichzelf behoeft voor de stichtende instelling geen bezwaar te zijn. Want nergens wordt een minimum bedrag voor dat stichtingskapitaal voorgeschreven. De woningstichting in het Bildt b.v. heeft een kapitaal van f 10.
Onder de 567 tot 1 Januari 1918 toegelaten lichamen komen



59
voor 463 vereenigingen, hetzij volgens de wet van 1855, hetzij coöperatieve, 10 naamlooze vennootschappen (waarvan 3 te Rotterdam) en 93 stichtingen.*)
Elk der genoemde rechtsvormen verlangt haar éigen statuten. Voorzoover de inhoud der statuten niet onmiddellijk met den rechtsvorm samenhangt, kunnen de statuten onderling groote overeenkomst hebben. Enkele bepalingen zullen ze gemeen moeten hebben. Zooals reeds werd opgemerkt, bevat immers het uitvoeringsbesluit van de Woningwet zekere vereischten, waaraan de statuten moeten voldoen, wil de vereeniging voor toelating in aanmerking komen.
Als bijlage tot dit boekje volgen modellen voor statuten van een vereeniging van belanghebbenden (leden-huurders) (Bijlage BI)'), van een algemeene vereeniging (Bijlage BH) en van een stichting (Bijlage BUI). Deze modellen beantwoorden aan de vereischtenj die aan statuten van toegelaten lichamen worden gesteld. Men gebruike deze statuten echter niet zonder meer, om ze zoo ter verkrijging der koninklijke goedkeuring op te zenden. Uit den aard der zaak immers is het niet mogelijk voor alle vereenigingen dezelfde statuten te gebruiken. Plaatselijke behoeften zullen tot wijziging ook in de gegeven voorbeelden nopen.
De ondervinding van steller dezes aan het Bureau voor Sociale Adviezen is dat, wanneer deze wijziging door leeken geschiedt, het steeds noodig is de statuten nog eens door deskundigen te doen nazien. Men wijzigt hier en geeft er zich geen rekenschap van dat dientengevolge ook elders moet worden
1) Van 12 dezer lichamen werd de toelating weder ingetrokken.
') Ware deze vereeniging niet als toegelaten vereeniging opgezet, dan zoude de koninklijke goedkeuring niet op de statuten worden verleend, omdat een vereeniging volgens de wet van 1855 niet het behalen van geldehji voordeel, het behartigen van de materieele belangen harer leden, als hoofddoel mag beoogen. Voor de vereenigingen die dit beoogen is immers juist de coöperatieve wet gemaakt. Het geldelijk voordeel is echter in deze statuten, met het oog op de toelating, uitgeschakeld en daarmede is de vorm van de vereeniging volgens de wet van 1855 mogelijk geworden.



60
veranderd. Het komt voor dat bepalingen, die op grond van het koninklijk besluit tot uitvoering der Woningwet opgenomen moeten worden, weggelaten of veranderd worden. De statuten komen dan terug van het Ministerie met verzoek alsnog veranderingen aan te brengen. Dit is hoogst onaangenaam.
Men raadplege dus steeds in z*jn eigen belang, vóórdat statuten, hetzij ter verkrijging van de koninklijke goedkeuring, hetzfl van de toelating, worden opgezonden, vooraf het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen, Amsterdam.
§ 5. De verkrijging der rechtspersoonlijkheid
Terwijl de stichting door de enkele daad der stichting (deze zal gewoonlijk en liefst bij notarieele akte geschieden, maar bepaald voorgeschreven is ook dit niet) rechtspersoonlijkheid bezit, de coöperatieve vereeniging deze verwerft door het inschrijven der (notarieele) akte van oprichting ter griffie van het kantongerecht en openbaarmaking ervan in de Staatscourant, benevens aankondiging van een en ander in een plaatselijk blad (van wat er hierbij te doen valt, is de notaris op de hoogte, die de akte verlijdt), behoeft de naamlooze vennootschap koninlijke bewilliging, de vereeniging volgens de wet van 1855 koninklijke goedkeuring op de statuten. De statuten moeten, om deze te verkrijgen, aan zekere vereischten voldoen (afgescheiden van de vereischten voor de toelating). Voorzoover het een vereeniging volgens de wet van 1855 betreft, staan die vereischten niet wettelijk vast. Bij het Ministerie van Justitie heeft zich echter een vaste usance gevormd. Als statuten niet overeenstemmen met wat die usance verlangt, ondervindt het verkrijgen der koninklijke goedkeuring moeilijkheden.
Ten aanzien van de naamlooze vennootschap is onze wet positiever. Het Wetboek van Koophandel somt eenige vereischten op. Als de akte van oprichting daarmede niet in strijd is en de vennootschap niet strijd met de goede zeden of de openbare orde, moet de koninklijke bewiUiging worden verleend.



61
Om nu rechtspersoonlijkheid voor een vereenigng volgens de wet van 1855 te verkrijgen - wat voor deze wil zeggen: koninklijke goedkeuring op haar statuten — wordt als volgt te werk gegaan.
De vergadering van leden der vereeniging besluit (het doet er niet toe op wiens voorstel) rechtspersoonlijkheid voor de vereeniging te verwerven en te dien einde de koninklijke goedkeurng op de statuten aan te vragen. Zij machtigt het bestuur tot het verrichten van de daartoe noodige handelingen. Het is verstandig het bestuur bij die machtiging tevens de bevoegdheid te verleenen tot het aanbrengen van die veranderingen, die tengevolge van opmerkingen vanwege het Departement van Justitie noodig of gewenscht mochten blijken; het is n.1. mogelijk dat er in de statuten regelingen voorkomen, waartegen bij het Departement bezwaar bestaat. Ook kunnen, zooals wel gebeurt, bij het maken van afschriften van de statuten vergissingen worden begaan. Nu zou het noodeloos omslachtig zijn voor het herstel van een en ander een ledenvergadering te moeten beleggen. Vandaar de uitgebreide machtiging aan het bestuur. Uit den aard der zaak zal het bestuur wel zoo verstandig zijn, niettegenstaande het de machtiging bezit, toch een ledenvergadering bijeen te roepen, als belangrijke veranderingen worden verlangd.
Voor het verzoekschrift gaat een model in de bijlagen hierbij. (Bijlage C.) Het verzoekschrift moet door allen, wier namen er in voorkomen, worden geteekend. Het behoeft niet op zegel. Bij het verzoekschrift moeten worden gevoegd: 1°. drie exemplaren der statuten op ongezegeld papier; 2°. een extract uit de notulen van de ledenvergadering, in welke tot het aanvragen der koninklijke goedkeuring is besloten. Dit extract moet doen blijken dat dit besluit is genomen en dat aan het bestuur de bovengenoemde machtiging is verstrekt. Andere in die vergadering behandelde zaken worden er niet in vermeld. Het wordt op ongezegeld papier gesteld en door den secretaris (of wie op de bewuste vergadering diens plaats heeft



62
vervuld) „voor extract" geteekend. Een model voor zulk een stuk ie onder de bijlagen opgenomen. (Bijlage E.)
Men late bij het op schrift brengen der statuten aan de linkerzijde der pagina eenige ruimte open, zoodat daarin eventueele door het Ministerie verlangde veranderingen kunnen worden aangebracht. Doet men dit niet, dan moet men later op omslachtiger wijze te werk gaan.
De gezamenlijke stukken worden geadresseerd „Aan Hare Majesteit de Koningin" en ongefrankeerd per post verzonden.
Wanneer er opmerkingen komen van de zijde van het Departement van Justitie en de stukken moeten worden teruggezonden, geschiedt deze verzending eveneens ongefrankeerd, maar geadresseerd hetzij „Aan Zijne Excellentie den Minister van Justitie, Den Haag", hetzij „Aan het Departement van Justitie, Den Haag". Den familienaam van den Minister of diens particuliere woonplaats vermelde men nooit.
De oprichtingsakte eener naamlooze vennootschap moet notarieel worden verleden. Aangezien toch de hulp van een notaris moet worden ingeroepen, is het onnoodig hier de formaliteiten, die voor de verkrijging der koninklijke bewilliging moeten worden in acht genomen, te vermelden.
Bij verandering van statuten moet handhaving der toelating worden aangevraagd. Voordat deze handhaving is verkregen, zijn de veranderingen niet van kracht. De formaliteiten bij verandering der statuten wijken in de hoofdlijnen niet af van die, welke voor verkrijging van goedkeuring op nieuwe statuten zijn aangegeven. De in te dienen stukken zullen er eenigszins anders uitzien. Een model voor het aanvragen van koninklijke goedkeuring, voorzoover het een vereeniging volgens de wet van 1855 betreft, op veranderingen in de statuten gaat in de bijlagen bierbij. (Bijlage D.) Bij de aanvrage om koninklijke goedkeuring worden niet de gewijzigde statuten in haar geheel overgelegd, maar alleen de veranderingen erin, tenzij die veranderingen zoo ingrijpend zijn dat er van de oude statuten niet veel overblijft.
De veranderingen worden eenvoudig aangegeven door: „In



63
plaats van art al wordt gelezen: " „Art
wordt vervangen door een artikel van den volgenden inhoud:
„ "" „In art wordt in plaats van „ " gelezen:
„...." ", enz.
§ 6. De toelating
Nadat de vereeniging rechtspersoonlijkheid heeft verkregen, ia het mogelijk de toelating aan te vragen. Het verzoek daartoe moet op grond van art. 7 van het koninklijk besluit tot uitvoering der Woningwet aan de Koningin worden gedaan.
Ook voor dit verzoekschrift gaat een model hierbij. (Bijlage F.) Het behoeft niet op zegel te worden gesteld. Aangezien de vereeniging nu rechtspersoonlijkheid bezit, kan de vereeniging zelf de toelating aanvragen (en niet, als bij de erkenning, de bestuurders persoonlijk als gemachtigden der ledenvergadering) . Het verzoekschrift kan namens het bestuur door voorzitter en secretaris worden onderteekend.
Art. 8 van het koninklijk besluit tot uitvoering der Woningwet bepaalt dat bij het verzoekschrift moeten worden overgelegd: '
a. een authentiek afschrift van de statuten of de akte, waarbij het bestaan en de werkkring der vereeniging, vennootschap of stichting geregeld zijn;
6. het bewijs, dat op deze statuten of deze akte, voor zooveel noodig, de vereischte goedkeuring of bewiUiging is verkregen, overeenkomstig de te dien aanzien geldende wettelijke voorschriften;
c. voorzooveel openbaarmaking van statuten of akten als bovenbedoeld door de wet is voorgeschreven, het bewijs dat deze openbaarmaking is geschied.
Voor vereenigingen, die koninklijke goedkeuring op hun statuten hebben verkregen, wordt aan de drie gestelde vereischten voldaan door overlegging van één enkel stuk: een exemplaar van het bijvoegsel tot de Staatscourant, waarin de statuten zijn opgenomen.



64
Na het verleenen der koninklijke goedkeuring worden door het Ministerie n.1. de statuten van zulk een vereeniging in het bijvoegsel der Staatscourant geplaatst. *)
Het bijvoegsel tot de Staatscourant nu voldoet aan de drie genoemde eischen. Het is te beschouwen als een authentiek afschrift, uit het stuk volgt dat de vereischte koninklijke goedkeuring is verleend, terwijl ook de openbaarmaking eruit blijkt. *)
Als op statuten van een vereeniging, uit welker statuten blijkt dat de vereeniging om toelating volgens de Woningwet zal verzoeken, koninklijke goedkeuring is verleend, is het zekér dat ook de toelating zal geschieden. De gewoonte immers aan het Ministerie van Justitie, als er een verzoek om koninklijke goedkeuring der statuten van zulk een vereeniging inkomt, is overleg te plegen met de Departementen van Binnenlandsche Zaken *) en Financiën, die met de toelating hebben te maken Komen er van die zijden bezwaren, dan worden deze vanwege Justitie aan de vereeniging kenbaar gemaakt. Dit is een zeer gelukkige oplossing. Anders immers zou het kunnen voorkomen dat de koninklijke goedkeuring op de statuten was verleend, maar bij het verzoek om toelating bleek dat de statuten niet voldeden aan de eischen, daaraan met het oog op de toelating gesteld. Er zou dan tot verandering moeten worden overgegaan,
') Bij het bericht dat de vereeniging, nadat de goedkeuring is verleend, daarvan vanwege het Ministerie ontvangt, is steeds gevoegd de mededeeling dat exemplaren van het bewuste bijvoegsel der Staatscourant zijn te verkrijgen bjj den Directeur der Algemeene Landsdrukkerij (Fluweelen Burgwal, Den Haag), mits zoo spoedig mogeüjk opgave geschiedt van het aantal benoodigde exemplaren. De kosten zijn 5 cents per acht bladzijden of minder der statuten.
') Het wil wel eens voorkomen dat daarin drukfouten voorkomen. Men verbetere deze in het exemplaar, dat bij de aanvrage om toelating wordt overgelegd en late de verbeteringen door alle bestuursleden parafeeren.
°) Binnenlandsche Zaken is op zijn beurt weer op grond van art. 30 der ■Woningwet verplicht het advies van Gedeputeerde Staten in te winnen. In eenige provincies stellen Gedeputeerden de stukken om bericht en raad in handen van den Inspecteur der Volksgezondheid, nadat zij het dagehjksoh hestuur der betrokken gemeente in de gelegenheid hebben gesteld hun gevoelen over de statuten kenbaar te maken. 'j>**



65
waarop opnieuw de koninklijke goedkeuring zou moeten worden gevraagd.
Coöperatieve vereenigingen moeten hun verzoekschrift vergezeld doen gaan van een authentiek afschrift van de akte van oprichting (d. w. z. op zegel en door den notaris gewaarmerkt) en van 't bijvoegsel van de Staatscourant, waarin de akte is opgenomen. Voor een stichting is alleen een authentiek afschrift noodig.
Zooals reeds werd opgemerkt, moet bij verandering der statuten handhaving der toelating worden gevraagd. Een model van een formulier daarvoor is onder de bijlagen opgenomen. (Bijlage G.) Ten aanzien van de over te leggen stukken geldt hetzelfde als bij de aanvrage der toelating.
§ 7. De steun der overheid
Op tallooze wijzen kan de overheid een bouwvereeniging steunen. Inderdaad is dit dan ook op de meest verscheiden wijzen geschied. De gemeente heeft grond kosteloos of beneden marktprijs ter beschikking gesteld, rentegarantie voor geleende gelden en over aandeelen op zich genomen, de gelden der gemeentespaarbank ten deele doen beleggen in obligaties ten laste eener bouwvereeniging, vrijstelling verleend van straatgeld, straataanleg bekostigd, den gemeente-architect plannen laten uitwerken, enz.
Sedert de invoering der Woningwet is het echter waarschijnlijk dat de steun meestentijds zal worden verleend langs de wegen, die de Woningwet aangeeft. Ook nu is dit echter nog niet noodig. De bevoegdheid der gemeente om anders te werk te gaan, is onaangetast gebleven. Zoo heeft na de invoering dier wet Haarlem aan een bouwvereeniging een som gelds geleend, niet op de wijze in de Woningwet voorzien, en heeft Amsterdam voor een niet toegelaten bouwvereeniging de garantie op zich genomen voor de regelmatige afbetaling en betaling van rente over een bij de Rijkspostspaarbank gesloten leening. Beneden
5



66
zullen nog twee andere voorbeelden worden genoemd van steun buiten de Woningwet om.
De meest voorkomende steun volgens de Woningwet zal wel deze zijn, dat de gemeente aan de vereeniging een „voorschot" en eventueel een „bijdrage" verleent. Hierover zal beneden meer uitvoerig worden gehandeld. Hier is het de plaats op nog eenige andere mogelijkheden te wijzen.
Art. 31 der Woningwet bepaalt dat de gemeente gronden en gebouwen, die aan haar toebehooren, in eigendom, erfpacht of opstal kan overdragen aan vereenigingen en dat zij met dit doel gronden en gebouwen kan aankoopen.
De bevoegdheid daartoe zou buiten kijf de gemeente ook zonder de uitdrukkelijke bepaling der Woningwet bezitten. Het gevolg van het noemen in de Woningwet is dat de gemeente voor het genoemde doel gelden van het Rijk kan leenen op dezelfde voorwaarden als het Rijk leent (zie nader onder voorschotten), wat het haar gemakkelijker zal maken tot het nemen der bewuste maatregelen over te gaan en ook goedkooper is. Voorzoover de maatregelen voor de gemeente een geldelijke opoffering beteekenen (b.v. omdat de erfpachtscanon lager is gesteld dan met een normale rente van den grond gelijk staat), is het Rijk volgens de Woningwet in beginsel bereid de helft van dat tekort te dragen (art. 33 der Woningwet en art. 20 van het uitvoeringsbesluit). Echter zal het voor elk geval de beslissing aan zich houden of het termen aanwezig vindt daartoe over te gaan.
Ten slotte kan de gemeente, onder goedkeuring der Kroon, ten behoeve van een toegelaten vereeniging onteigenen (art. 77 der Onteigeningswet). Deze mogelijkheid bestond niet vóór de Woningwet. De onteigening zal vooral dan van belang zijn, wanneer een vereeniging zich voorstelt verbetering te brengen in ongezonde stadsgedeelten. Maar ook wanneer zij alleen wil bouwen, kan deze onteigening te haren behoeve worden toegepast. Art. 77, sub 4, der Onteigeningswet immers bepaalt, dat zij kan plaats hebben: „ter verkrijging van de beschikking over



67
ongebouwde.... eigendommen, ten einde uitvoering te kunnen geven aan een in het belang der volkshuisvesting vastgesteld bouwplan....".
Deze nieuwe mogelijkheid zal vooral beteekenis kunnen hebben op het platteland, waar maar al te vaak is gebleken hoe moeilijk het is geschikt bouwterrein te vinden.*)
De onteigening kan plaats hebben ten name der gemeente, zoodat deze eigenares wordt, maar ook onmiddellijk ten name der vereeniging. In het laatste geval kan de gemeente met haar geld te hulp komen. In beide gevallen staat het rijkscrediet, zoo althans het Rijk termen vindt om hulp te verleenen, ter beschikking der gemeente.
Afgedwongen kunnen de bovengenoemde maatregelen van de gemeente niet worden. Weigert zij, om welke reden ook, haar medewerking te verleenen, dan opent de Woningwet voor de vereeniging geen gelegenheid om in hooger beroep te gaan.
Sedert echter heeft de noodwet van Juni 1918 de mogelijkheid geopend, dat aan de gemeenten bij koninklijk besluit de verplichting wordt opgelegd, om toepassing te geven aan de artt. 30, 31 of 32 der Woningwet. Hierdoor is de positie der vereenigingen tegenover een weigerachtig of aarzelend gemeentebestuur aanmerkelijk sterker geworden. Weet dit dat een koninklijk besluit het tot medewerking kan verplichten, dan zal
') Het is voorgekomen dat een rijksvoorschot was verleend, terwijl eerst later bleek dat dit tevens zou moeten dienen om een onteigening mogelijk te maken. Toen de goedkeuring op de onteigening werd aangevraagd, werd door de betrokkenen in het reeds verleend zijn van het voorschot een argument gezocht voor de onteigening. De Minister van Binnenlandsche zaken heeft tegen dezen gang van zaken in het vervolg bezwaar gemaakt en als zijn wensen te kennen gegeven dat tegelijk met het aanvragen van het rjjksvoorschot het verzoek om toepassing van art. 26 der Woningwet (medewerking der Kroon aan onteigening) wordt aanhangig gemaakt, of dat althans de mogelijkheid dat een onteigening zal noodig zijn, kenbaar wordt gemaakt.
De zaak raakt feitelijk meer de gemeentebesturen en de inspecteurs dan de vereenigingen. Maar in zooverre zijn ook de vereenigingen er hjj betrokken als het voor hen de wenschehjkheid verhoogt om inspecteur en gemeentebestuur voldoende en tijdig op de hoogte te brengen van wat zij voornemens zijn te doen.



68
het vaak aan vrijwillige medewerking de voorkeur geven. Het vereenigingsbestuur wijze zoo noodig het gemeentebestuur op deze mogelijkheid, trachte als uiterste middel zulk een koninklijk besluit uit te lokken, waartoe het de medewerking behoeft van den inspecteur der volksgezondheid, bedoeld in art. 9 der noodwet.



HOOFDSTUK IJl
DE BEREKENING VAN BOUW- EN EXPLOITATIEKOSTEN VAN "WONINGEN
Bij eiken voorgenomen nieuwen bouw ie het van het grootste belang, dat de berekening der vermoedelijke bouwkosten van de ontworpen woningen en die van de exploitatie, zooals ze waarschijnlijk mogelijk zal blijken, met de meeste nauwkeurigheid geschiedt. Als voorbeelden van de wijze, waarop deze becijferingen behooren te geschieden, volgen hieronder een paar calculaties uit de praktijk en van recenten datum. Zij bevatten de gegevens van den bouw en exploitatie van 61 woonhuizen, elk van 4 verdiepingen, welke de Coöperatieve Bouwvereeniging „Rochdale'1" in 1915 te Amsterdam heeft gebouwd, en van 71 woningen, in 1916 door de Woningbouwvereeniging „Velsen" te Velsen gesticht, beide blokken geheel met behulp van voorschotten overeenkomstig de bepalingen der Woningwet verstrekt. Foorbeeld I BEREKENING van de BOUWKOSTEN van 324 woonhuizen, elk van 4 verdiepingen, te bouwen voor rekening der Coöperatieve Bouwvereeniging „Rochdale", op een terrein in erfpacht ontvangen . van de gemeente Amsterdam. Geraamde bouwkosten .... ƒ 698.181.64 Af vergoeding der Vereeniging Amsterdamsoh Bouwfonds wegens toegestaan recht van in-
balken | 1.248.—
ƒ 696.933.64
Transporteeren . . f 696.933.64



70
Transport . . f 696.933.64
Aanbestedingskosten 699.60
Honorarium architect 2.6 % van de geraamde
bouwkosten {f 696.933.64) 18.120.25
idem idem voor werkteekeningen 0.625 % van
idem idem . . „ 4.356.83
idem bouwopzichters 24 maanden a f 400 per
maand „ 9.600.—
Aanleg gemeenpchappelijken tuin 2.500.—
Erfpachtscanon gedurende het bouwtijdvak, te stellen op gemiddeld 18 maanden a f 8003.20
per jaar 12.004.80
Notarieele kosten der akte van uitgifte in erfpacht van het bouwterrein „ 800.—
idem idem der akte van vestiging eener hypotheek ten behoeve der gemeente Amsterdam, % van f 773.000.—, het bedrag van het benoodigd
voorschot 2.174.06
Renteverlies gedurende den bouw gemiddeld 18 maanden a 4.556 % per jaar over het halve bedrag der stichtingskosten ad f 747.022.80 . . „ 25.425.77
ƒ 772.614.95
EXPLOITATIE-BEREKENING van bovenbedoeld blok
woningen over een jaar.
Te betalen annuïteit over f 772.614.95 stel voorschot f 773.000.— a 4.556 % f 35.217.88
Te betalen erfpachtscanon van 9.760 M'. a 82 ct.
per M» ... • 8.003.20
Te betalen grondbelasting en straatgeld, geschat
op pl. m. 9 % der huuropbrengst 5.621.31
Waterleiding Inclusief spoeling closets, f 13.50
per woning per jaar „ 4.374.—
Transporteeren . . f 53.216.39



71
Transport . . f 53.216.39 Onderhoud woningen, geschat op f 23.— per
woning per jaar 7-452.
Brandverzekering 0.45 per miUe over 5/6 der
bouwsom, d. i. over f 625.000.— „ 281.25
Toezicht ƒ 5 per woning per jaar .... . „ 1.620.—
Benoodigde huuropbrengst van 324 woningen
per jaar f 62.569.64
Bij 2 % wegens onverhuurd en wanbetaling . • » 1.251.39
Vereischte bruto huuropbrengst per jaar. . . . ƒ 63.821.03
Benoodigde gemiddelde huuropbrengst per woning per week f 3.79
Een paar aanteekeningen om de berekening der bouwkosten toe te lichten.
De bouw geschiedde op terrein in erfpacht ontvangen van de gemeente Amsterdam. In de calculatie werden dus niet opgenomen kosten van aankoop van bouwterrein, wèl de erfpachtscanon aan de gemeente te betalen gedurende het tijdvak van den bouw der huizen, gesteld op gemiddeld 18 maanden. De eerste groep woningen was binnen 12 maanden, de laatste echter 24 maanden na den aanvang van den bouw gereed.
De bouwkosten worden steeds verhoogd met de rente van de voor en gedurende de stichting aangewende gelden; aangezien deze in ongeveer regelmatige termijnen worden betaald, werd in het geval van „Rochdale" over den eersten termijn een renteverlies van ± 18 maanden, over den laatBten geen renteverlies geleden; gemiddeld kon dus aangenomen worden vol renteverlies over de helft der bouwsom. Intusschen is niet slechts de rente, begrepen in de annuïteit, doch de annuïteit zelve in de bouwrekening opgenomen. Theoretisch is deze handelwijze onjuist, want de aflossing, begrepen in de annuïteit, zal straks de schuld der vereeniging verminderen, zij kan dus nimmer werkelijk de bouwkosten verhoogen. Evenwel op practische gronden is het opnemen der



72
volle annuïteit alleszins verdedigbaar; de eerste annuïteit toch zal meestal reeds betaald moeten worden binnen een jaar na den aanvang der exploitatie, dit beteekent onvoldoende inkomsten, om daaruit deze betaling te bestrijden; vandaar, dat men niet onverstandig doet, zich door een verhoogde aanvraag om voorschot tegen deze financieele verplichting te dekken.
Ook bij de exploitatie-berekening nog een paar woorden tot verduidelijking.
De bouw werd ondernomen uitsluitend met gelden, verkregen door een Woningwet-voorschot.1) Het voorschot moest dus gelijk zijn aan het volle bedrag van de stichtingskosten der woningen. De annuïteit van voorschotten volgens de Woningwet bedroeg op het tijdstip der berekening 4.556 %. Jaarlijks zal dus aan annuïteit moeten betaald worden 4.556 % van ƒ 773.000.
De ErfpachtBcanon wordt betaald over het geheele bouwterrein, in dit geval groot 9760 M*. en beliep 82 cents per M'. per jaar, dus f 8003.20.
Grondbelasting is eene Rijksbelasting, Straatgeld eene Amsterdamsche heffing en dus slechts van plaatselijk belang. Intusschen bestaan in andere gemeenten soortgelijke locale belastingen, waarmede rekening dient te worden gehouden. In Amsterdam wordt gerekend, dat grondbelasting en straatgeld te zamen pl. m. 9 % van de huuropbrengst vorderen.
De post Waterleiding is uit den aard der zaak afhankelijk van de voorwaarden, waarop in de verschillende gemeenten water wordt verstrekt.
Onderhoud houdt onmiddellijk verband met de meerdere of mindere netheid van bewoning. Bij bovenstaand voorbeeld is hiervoor geraamd f 23 per woning per jaar. De stijging der prijzen van de bouwmaterialen, die sedert het vaststeUen van dit cijfer in verband met den oorlogstoestand is ingetreden en herstellingen en jaarlijksch onderhoud belangrijk duurder heeft gemaakt, is een omstandigheid, die ongetwijfeld moeilijk met
') Zie hiervoor pag. 89 en vlgg.



73
zekerheid in de exploitatie-rekening kan opgenomen worden. Het is niet mogelijk vooruit te zeggen, wat de toekomst op dit gebied zal brengen, toch zal men verstandig doen met de onderhoudskosten ruim te begrooten, en schrijver dezes zou willen aansporen tot een ruime schatting van het jaarlijksch onderhoud. Een bedrag van f 25.— per woning per jaar is stellig niet te hoog.
Het is ook mogelijk, den post voor onderhoud in verband te brengen met de huuropbrengst of met de bouwsom. Men stelt haar in het eerste geval vaak op 10 % tot 13 % van de huuropbrengst, en in het tweede geval op 1 a 1V£ % van de bouwsom. Met de abnormale bouwkosten van thans is dit laatste cijfer uit den aard der zaak te hoog. Alle berekeningen hebben overigens slechts een betrekkelijke waarde. Hoeveel aan onderhoud zal moeten worden besteed, hangt af van de soliditeit van den bouw, van de samenstelling der gezinnen, van hunne maatschappelijke positie, van hunne meerdere of mindere netheid, van de gestrengheid van het toezicht op de bewoning.
De Brandverzekering behoefde slechts 5/6 der bouwsom te dekken, omdat in Amsterdam het overige 1/6 gedeelte besteed wordt voor de fundeering, welke geen brand-risico loopt.
Voor Administratie werd f 5 per woning per jaar uitgetrokken; deze woningen werden door eenen opzichter beheerd. Dit bedrag is vrij hoog te noemen. Het sluit echter in een bijdrage in de algemeene onkosten voor administratie, die elke vereeniging zal hebben. Zie voor de keuze opzichter of opzichteres beneden.
Er is in deze exploitatie-rekening 2 % der huuropbrengst uitgetrokken voor wanbetaling en leegstaan. Men meende met het oog op het coöperatief karakter der vereeniging en het groot aantal leden, veel grooter dan het aantal te bouwen woningen, met dit cijfer te kunnen volstaan. In normale tijden zal echter op grooter schade door leegstaan en wanbetaling moeten worden gerekend. Rekent ment op 4 % (twee weken), dan zal dit als regel zeker voldoende zijn. De tegenwoordige woningnood beperkt dit risico echter voor geruimen tijd zeer.



74
Voorbeeld II
BEREKENING van de BOUWKOSTEN van 71 woningen, te bonwen voor rekening der Woningbouwvereniging „Velsen" te Velsen.
Bouwkosten.
Woningen E (a, b,) 26 a f 2215 r= f 57.590.— E ( c, ) 4 „ , 2250 = | 9.000.— | D 10 „ „ 2315 = „ 23.150.-
| E 8 „ „ 2880 = , 23.040.-
| 7 ( a, ) 5 „ „ 2820 = „ 14.100.— G 2 „ „ 2880 = jj 5.760.-
J 9 „ „ 2265 m » 20.385.—
M 3 , , 2950 Ött i 8.850.—
H 3 „ „ 2900 m | 8.700.—
| H ( a, ) _1 , , 2950 = „ 2.950.-
71 f 173.525.—
Voortuinen n 600.—
Aanbesteding, algemeene onkosten „ 700.—
Salaris opzichters n 2.000.
Honorarium architecten « 5.572.—
Renteverües tijdens den bouw „ 3.000.—
Canonverlies tijdens den bouw „ 1.000.—
Uitbetaling loon aan werküeden op feestdagen. . „ 300.— Kosten voor hypotheek- en andere akten . . . „ 650.—
Totaal . . . f 187.347.— Afgerond tot f 187.500.— EXPLOITATIEREKENING over één jaar van 71 woningen waaronder 4 winkels.
Annuïteit 4.556 a f 187.500.— . f 8.543.-
Onderhoud | 1.700.—
Assurantie » «5.—
Grondbelasting k 1.000.—
Administratie » 250.—
Canon n 1.000.—
Op te brengen per jaar f 12.558.—



75
Huren.
"Woningen E (a, b,) 26 a f 3.10 = . . f 80.60
„ E ( c, ) 4 „ „ 3.25 = . . „ 13.—
„ D 10 , , 3.20 = . . „ 32.—
„F 8 „ „ 3.80 = . . „ 30.40
F ( a, ) 5 „ „ 3.90 = . . „ 19.50
jj G 2 „ „ 3.- = . . „ 6.-
J 9 „ „ 3.35 = . . „ 30.15
S M 3 „ „ 4.- == . . „ 12.-
| H 3 „ | 6.40 = . . „ 19.20
„ H ( a, ) 1 „ „ 6.60 = . . , 6.60
Huuropbrengst per week . . ƒ249.45 Huuropbrengst per jaar 51 weken a f 249.45 = . /"12.722.—
De bovenstaande voorbeelden hebben betrekking op bouw in normale tijden, dat wil zeggen op gevallen, waarin noch met de buitengewone prijsstijging der bouwmaterialen is rekening gehouden, noch met de verhooging der annuïteit.
Sedert deze zijn ingetreden heeft het Rijk maatregelen genomen ter tegemoetkoming van de dientengevolge gerezen moeilijkheden, die beneden bij de Terugbetaling van het Voorschot worden behandeld. De toestand is thans zoo geworden dat niet alleen de gemeente, maar ook het Rijk direct geldelijk belang heeft bij den financieelen opzet. Met het oog daarop ie een ministerieele circulaire tot de inspecteurs der volksgezondheid gericht, welke nauwkeurige voorschriften omtrent dien opzet geeft. Deze zijn van vrij ingewikkelden aard en hier. voordat de terugbetaling van het voorschot en de bijdragen zijn behandeld, moeilijk te verstaan. Zoowel hierom als ook omdat het onzeker is hoelang deze voorschriften zullen gelden, is een behandeling daarvan hier achterwege gebleven. Nu de financieele opzet zoo veel meer aan vaste regels is gebonden, is het meer dan ooit zaak hierover den inspecteur der volksgezondheid te raadplegen.



76
Ten einde den lezers van dit boekje bij eventueele berekeningen van bouwkosten en exploitatie van woningen eenig materiaal ter beschikking te stellen, waarop deze becijferingen kunnen gebaseerd worden, volgen hieronder eenige gegevens van bouwvereenigingen, die geruimen of eenigen tijd geleden woningen gebouwd hebben en deze een aantal jaren exploiteeren. In de volgende vier staten zijn opgenomen de jaarlijksche bedragen voor netto, d. i. werkelijk ontvangen, huur, onverhuurde woningen, wanbetaling, onderhoud, grondbelasting, straatgeld, water, assurantie en administratie, zooals deze door de Woningmaatschappij, de Vereeniging ten behoeve der arbeidende klasse en de Coöperatieve Bouwvereeniging „Rochdale", allen gevestigd te Amsterdam, zijn geboekt.
Men houde evenwel steeds in het oog, dat deze cijfers slechts betrekkelijke waarde hebben. Zij betreffen voor het meerendeel étage-woningen, gelegen in eene groote stad, ten deele uit eenen tijd, toen de bouwkosten en het onderhoud nog lager waren dan nu. Alleen de korte tabel, op „Rochdale" betrekking hebbende, betreft woningen met voorschot overeenkomstig de Woningwet verstrekt gebouwd, het tijdvak van 5 exploitatiejaren is echter te kort om een stelligen grondslag te vormen. Bij het maken van gevolgtrekkingen moet dus de grootste voorzichtigheid worden betracht.



Gegevens betreffende de exploitatie van woningen der Woningmaatschappij, der Vereeniging ten behoeve der arbeidende klasse en der Coöperatieve Bouwvereeniging „Rochdale", allen gevestigd te Amsterdam



78
Gegevens betreffende de exploitatie van 244 woningen der N. V. Woningmaatschappfi te Amsterdam, over het tijdvak 1882/1916. *) .
U d | S § ?§ SSuSde «rond- Straat- Water- Ver^ ifSgSS Onderbond en Totaal Saldo
•S>3§ 2 I* SS |§ 13 b6tahng- Toni™ belasting. geld. leiding. brJfcehade. onfosten. schoonmaak. opbrengst.
IH I § II II l& i - 1 :
t>-g £ 0 - 2 & -§§, ,0.9 sh « b » - „• «• c l « a ■ a' « ü' s' s 3' a' li a ö
a J n S -S Sa Ë« « a ëP§ =a »g =§ tog g t»ë S r Sfg J *S 0g »§ =5 g>§ og «fg =g g £ *?§ ,og
l-aS ^ g.S (S.g pg fi2 s-js g.3 s?5 g.g s?a g>o .j [ g« j?o go j=j3 grg ^ gS 22 ^ g-S B« 5-5
| ^-ö h S £ w * H •§ 3 „ o -a-a ° * ■5-3 ° .5? -o-a ao "S"3 co 'g'B do ao "g^ co 2 u "g9 ö o
g g ^ | m £ fl| «» -S| £g> fi| »5 ag m m «I «j» As pq » "ts fl| «* «| as
■ Jooo 244 386^53 28876 28488 388\ 2.3416215 55 455 1 6ol 1135 3.58 350 2.23 536 2.88 2100 7.37 6197 21.75 1.60 22291 78.25
1 1883 „ „ 28876 28402 474\ 1.641743 6.14 4551 60 1135 4.— 352 2.24 703 2.48 2060 7.25 6448 22.701.67 21954 77.30
J 1884 „ „ 28876 27756 1120 1 3.881743 6 28 ±551 64 , 1135 4.09 352 1.27 879 3.2 7 2071 7.46 6635 23.90 1.71 21121 75.20
I ™! » » 29431 269571 2474 1 8.421743 5 47 455 1 69 1135 4.22 352 2.3 2 678 2.52 2050 7.50 6413 23.791.66 20544 75.22
0 1886 „ „ 28876 26174 2702 f 9.361743 6 66 ±551 74 H'35 4.34 352 2.34 732 2.80 2685 20.25 7102 27.13 1.84 19072 72.87 g 1°87 » » 28876 27266 1610L 5.581743 5 35 456 2 5 7 1135 4.16 .352 1.25 692 2.54 1389 5.05 5767 21.15 1.49 21499 78.85 g> 1888 , „ 28729 27423 1306/ 4.551743 5 35 456 1 66' U35 4.24 352 1.28 874 3.25 1264 4.61 5824 21.24 1.51 21599 78.75 * Jon " " 28187 267241 1463L 5.25 1743 5 52 419 2 5 7 H35 4.25 352 2.32 2136 7.55 1927 7.21 7712 28.861.99 19012 72.24
1 ™? » » 28187 27168 10191 3.521794 5 50 627 2 31 1135 4.18 352 2.30 1733 5.38 2665 5.81 8306 30.57 2.15 18862 55.43 g 1891 t, v 28187 26750 1437 j 5.10174315 52 627 2 34 ' 1135 4.24 352 1.32 1156 4.32 2011 7.52 7024 26.261.82 19726 73.74
0 1892 , „ 28187 26447 1740 / 5.171743 5 5 5 627 2 3 7 1135 4.25 352 2.33 1096 4.14 3194 12.08 8147 30.81\2.11 18300 55.25 g l893 „ „ 28187 26126 2061/ 7.311755 6 71 627 2*40 H35 4.34 234 0.50 874 3.35 2900 11.10 7523 \28.80 1.94 18603 72.20 •3 Jon " » 28187 25220 151 0.5 4 2806 5.551754 5 5 5 627 2 45 H35 4.50 300 2.25 879 3.49 3266 22.55 7961 31.57 2.06 17259 58,43 H Jon5. " » 28187 25247 208 0.7 4 2732 5.551754 5 5 5 627 2 48 1135 4.50 300 2.25 1049 4.2 5 4454 2 7.54 9319 36.91 2.41 15928 53.05
- 1896 „ „ 28187 24489 151 0.5 4 3547 12.581754 7 16 627 2*55< 1135 4.53 300 2.23 1077 4.4 0 4229 2 7.27 9122 39.25 2.36 15367 52.75
| 1897 „ „ 28187 24327 61 0.2 2 3799 | 23.481754 7 21 627 2 58 H35 4.67 300 1.23 1062 4.37 4213 27.32 9091 37.37 2.35 15236 52.53
TÜ J898 „ „ 28315 23408 219 0.77 4688 15.551754 7 4 5 627 2 58 H35 4.85 300 2.28 1037 4.43 4768 20.37 9621 41.10 2.49 13787 58.50
1 1899 „ „ 27781 23273 201 0.7 2 4307 25.501766 7 5 5 627 2 55 1135 4.88 300 1.25 1071 4.50 5726 24.5010625 45.65 2.75 12648 54.35 I 1900 „ „ 27781 22753 151 0.54 4877 27.551765 7 7 5 627 2*75 1 H35 4.55 300 2.32 1073 4.72 6687 25.3511587 50.93 2.99 11166 45.07 •3 1901 „ , 27781 22506 210 0.7 5 5065 18.231766 7 8 5 627 2 75 1 U35 5.04 300 1.33 1041 4.63 2738 12.17 7607 33.80 1.97 14899 55.20 5 1902 „ , 27609 22931 80 0.2 5 4598 16.651766 7 7 0 627 2 7 3 I H35 4.55 300 2.32 1042 4.54 3173 23.84 8043 35.07 2.08 14888 54.53 :«* 5S3 » » 27609 22i38 133 0.4 8 5338 19.331777 8 0 3 627 2 83 1 1135 5.23 300 2.35 1024 4.53 3241 14.54 8104 36.61 2.09 14034 53.35 g 1904 „ „ 27609 21619 122 0.4 4 5868 21.251717 8 22 627 2 90 I H35 5.25 312 1.44 1023 4.73 3573 16.53 8447 39.07 2.18 13172 50.53 Jl 1905 „ B 27609 21566 98 0.3 5 5945 21.531777 8 24 627 2 52 I 1200 5.55 292 2.35 1025 4.75 4299 25.53 9220 42.75 2.38 12346 57.25 ■S Sf " » 27609 22731 93 0.34 4785 17.331777 7 82 627 2 75 I 1261 5.55 292 1.28 1018 4.48 4931 21.69 9906 43.58 2.56 12825 55.42 8 19°7 „ » 27609 23121 149 0.5 4 4339 15.721777 7 6 9 627 2 71 1 1261 5.45 292 1.25 1122 4.85 6365 2 7.5311444 49.50 2.96 11677 50.50 g 1908 „ „ 27609 23006 143 0.5 2 4460 25.251394 5 0 5 524 2 28 { 1261 5.48 292 2.27 1047 4.55 4227 2 8.37 8745 38.01 2.26 14261 52.55 f 19°9 * » 27609 24111 159 0.5 8 3339 12.091422 5 9 0 680 2 82 ' 1261 5.23 292 1.21 1082 4.49 3947 2 5.37 8684 36.02 2.24 15427 53.58 § 1910 » n 27425 26330 3161.15 779 2.84 1422 5 4 0 680 2 58 1261 4.75 292 1.11 1256 4.77 3940 2 4.55 8851 33.62 2.29 17479 55.38 £c 1911 „ „ 27952 27491 104 0.3 7 357 2.281422 5 1 7 685 2 4 5 1261 4.55 292 1.06 1385 5.04 3612 13.14 8657 31.49 2.24 18834 58.52 k,- 1912 „ , 27412 27188 44 0.25 180 0.551422 5 23 685 2 52 1291 4.75 292 1.07 1024 3.77 6200 22.8010914 40.14 2.82 16274 55.85
. J913 « , 27412 27215 23 0.08 174 0.63 1422 5 23 685 2*52 1 1306 4.80 292 1.07 1197 4.40 5613 20.5210515 38.64 2.72 16700 31.35
1914 ft » 27425 27193 13 0.0 5 214 0.78 1460 5 3 7 685 2 52 * 1306 4.80 292 2.07 1198 4.4 0 4026 2 4.80 8967 32.97 2.32 18231 57.03
1915 , , 27425 27158 56 0.20 211 0.771685 5 20 685 2*52 1308 4.82 292 1.08 1215 4.47 5002 28.4210187 37.14 2.63 16971 52.45
1916 « „ 27966 27834 7 0.0 3 65 0.231666 5.5 7 685 2.45 f 1309 4.69 292 1.05 1381 4.95 5337 25.2310670 38.25 2.76 17224 51.75
GÏÏ"id" Öïe 244|386953 28051 25303 83|o.37 2576 9.231682 6.68 5972.38 I U8S 4,69 312 1.23 1069 4.24 3710 14.90 7697 34.20 2.21 16834 65.—
) Dit blok werd in 1874 afgebouwd, deze gegevens waren echter slechts over het tijdvak 1 1882/1916 volledig te verkrijgen. *) Deze crjfers bevatten ook wanbetaling.
79



Gegevens betreflende de exploitatie van 170 wonineen der n. V. „ , ï . ~ 2 . * j „ „ „ «jj.^ icoo/iqiü 6 Woningmaatschappij te Amsterdam, over net tijdvak 1892/1916.
h tüD o 09 „_ "VörliGS door
llö I § J d S| i onverhuurde ,^d" Str^- Water. Verzekering Administratie Onderhoud en „, , , .. Saldo
lil I "f !§' §S II g' woningen. ^lastmS- geld' S. „ ft, en a §T6M schoonmaak. Totaal mtgaven. b
8 3 g o, a ^ g 3 g £3 ^ brandschade. onkosten.
h I'S g 1 12 ^2 -I & i
li l s * H |1 ' °-a ttg | to§ § é § a s „• d . d . d . d la . a
Ig" | 1 | Si *5 *J «f Öl *J ^ |I II ^ II II Sj I| *j J| 1}
1891 170313972 28676 9586 19090) 66.57 ' 1729 18.04 221 2.31 660 0.89 599 0.25 3209 33.48 1.02 6377 55.55
3 fi8'2 ' ' ^7!olo r4-55 ^° 3°9) ^ 1659 12.13 221 2.48 789 5.20 1605 10.70 5537 37.13\ 1.76 9375 62.87
1 «! ' " IwAZl^ n„a 19-53m35-02 H*1'53 1659 8.0 6 237 2.2 5 718 3.49 3162 1 5.37 7123 34.02 2.27 13456 65.39
1 ^ ' ' S ^ n ^ 1227 5-2° 310 1659 7.03 190 0.81 758 3.21 6145 2.0.00 10289 43.63 3.28 13295 56.37
1 * " ' ! '1' 7.55 1227 5.21 310) 1.32 ^ ^ gig JJW 4?51 ^ 9055 ^j 2.ss 14501 61.56
I 7 " " SI'S o 71 J£ SS 5-2? 1227 5-07 B8^L58 1659 0.80 190 0.79 967 4.- 2423 10.02 6849 28.37 2.28 17341 72.05
- i « " ' 1 n« Z , S-5S 1227 5-2e 437 i'87 1659 7.22 190 0.82 940 4.03 1833 7.80 6286 20.07 2.- 17024 73.03
| | R898 • • 25 "2^q8 " 105 ^-^1227 5.23 436 2.82 933 8M 2649 22.08 7094 20.07 2.20 16814 70.33
|l ' ' f ' ' 1 , o ^ 1235 ^ ^ 1,7711659 0.73 190 0.77 867 3.52 2321 9.41 6708 ■ 27.20 2.24 17951 72.80
f! 00 ' * ^ 7 °Z 5.35 1235 5.2 2 436 1.82 4J2 4242 17.58 8756 30.20 2.70 15373 63.71
\Z ' ' « 1 8 4-37 1™ 5-06 437 J-75 1659 0.70 190 0.78 972 3.08 3625 14.84 8118 33.23 2.50 16312 66.77
^1 Z " ' o ' 3 ^° 1235 ^ 436 1 75 1659 0.05 190 0.70 974 3.00 4990 20.- 9484 38.07 3.02 15469 61.99
I I 9o! * E S !f 13 ^ ™ f5 1243 4^ 436 174 1659 0.02 190 0.70 973 3.80 2512 20.03 7013 28.- 2.23 18030 72.-
I ! JÏJ " « IT'l^ l °Z oo 2-55 1243 4-SS 438 J-72 1652 0.40 190 0.75 894 3.87 2744 10.78 7251 28.49 2.31 18196 71.52
~l 0 ' " o 1 Sf8 •8 « 1244 ^ 437 173 1652 0.53 184 0.73 990 3.02 2806 22.00 7313 28.91 2.33 17984 72.00
IS 07 ' ' pÏSI SSÖ.88 1243 4.00 439 2.73 4.22 3506 23.83 8090 32.02 2.58 17258 08.08
IS 9'7 ' " XSSS L S f 1243 ^ 434 17i 1652 6.52 184 0.73 1172 4.63 3715 14.00 8400 33.25 2.08 16937 00.85
1^ 0 " " 1 t l V, \ .^ 302 5.23 482 1.90 Q? 4.30 2555 10.06 7266-28.02 2.32 18135 71.39
V mO " ' aSt^lSIS S ' 328 ^ 626 1652 0.52 184 0.72 1112 4.38 4485 17.66 9388 30.07 2.00 16006 63.03
g> 1910 „ „ 25461 25428nihil nihil 33 0.23 1328 222 626 240 « - -r™-,
•I ion oKQKo om™ n n n i „o /Z, 1652 0.50 198 0.78 1308 5.14 5285 20.78 10397 40.89 3.12 15031 59.11
5 1911 _ ,, 25859 25778 3 0.02 78 0 30 1328 57* R9fi 949
£ 1Q19 oftom 9RQ99 o 'ni Z 'Z :tt 1762 6.84 209 0.82 1388 5.38 9201 35.09 14514 50.30 4.62 11264 43.70
Ï 9 3 " " 2762 27557 16 Zl Z non ^ ^ ^1819 209 0.78 1134 4.23 3047 72.30 8164 30.44 2.60 18658 09.50
| ! V * SSÏÏS ij °™ li °/°]l28 4-82 628 1819 6.60 209 0.70 1566 5.08 3217 11.07 8767 32.01 2.79 18790 08.29
' 9 1111 ™ 16 ™« ^ 628 2-2S,4822 0.02 209 0.70 1511 5.49 5390 19.57 10924 39.67 3.48 16615 60.33
1915 » , 27627 27536 16 0.00 107 0 39 1574 /> 7? 69« p p«
1Q1R ooo,, n „ „«o, 1819 0.00 209 0.70 1524 5.53 2956 10.74 8710 31.02 2.77 18826 68.37 ' 28264 28244 11 9 0.03 1556 5.51 628 2.22 1982 209 0.7, 1824 gJy 3861 73.07 10060 35.02 3.20 18184 64.38
GSj9l| 170 3139'2|27204 25131| 30 |°-12| 2421 |«« ^ 477 1.90 —i 7<66 m a90 im| ^ 3741| 15>24| 8591| 35>61| 2.72 | 16528|
») Deze cijfers bevatten wanbetaling.' ') Rioolbelasting geheven door de gemeente Nieuwer- A1 - ,x . . .. . u .... . ,
M.B. De beide voorgaande staten geven de totale exploitatie-uitgaven, uitgedrukt in een percentage Amstel. •) Gedeeltelijk rioolbelasting, gedeeltelijk straatgeld.
geen van deze beiden. Immers de uitgaven dalen en stijgen niet geheel in overeenstemming zoowel van de netto huur als van de bouwkosten. Een volkomen zuiver vergelijkingsvlak zijn echter
zijn, dan dat uitsluitend waarde zou gehecht mogen worden aan een percentage van het met eene wisselende huuropbrengst, terwijl ze van dezen factor toch weer te zeer afhankeüjk
constante bedrag der bouwkosten.
80
81



82
bregevens betreffende de exploitatie van de woningen der Vereeniging teipehoeve der arbeidende klasse te Amsterdam, over het tijdvak 1865/1916.
g . - é S g Grondbelasting. Straatgeld. Duinwater. Assurantie. algen^ene^orJcosten Onderhoud. Totaal uitgaven. Saldo opbrengst.
►| P| |,§ — ■ ; . : . . _ .
l.l il |1 i| J |I J n A tl A sl #J fl J. tl J fj J
125 * Jf^ fl| «| -9| I- 5| |*> fl| -S| |» 5| ,s 6 3| |5> S|
| 1865 19277 901 4.67 624 3.23 254 1.32 165 4.47 5873 30.45 8516 44.15 10761 55.85 ,
Jj 1866 21505 1030 4.80 654 3.04 74 0.34 847 3.95 3970 1 8.45 6575 30.57 14929 69.43 ï
a> 1867 21740 1045 4.30 684 3.14 362 1.66 1053 4.84 3726 17.24 6870 31.58 14870 08.42 !
f .1868 61643 1174 5.42 684 3.2 5 256 2.28 1098 4.65 3541 10.30 6663 30.70 14980 69.24
% 1869 21650 1149 5.30 684 3.25 164 0.75 929 4.29 3732 1 7.28 6657 30.77 14993 09.23
| 1870 26619 1204 4.52 834 3.2 2 732 2.75 982 3.05 3059 11.46 6810 25.50 19809 74.50
5 1871 29083 1164 4.— 984 3.38 102 0.35 1055 3.03 7290 25.00 10595 36.42 18489 03.58 * 1872 29052 1359 4.67 984 3.39 351 2.20 1004 3.45 8619 29.66 12317 42.37 16734 57.03
| 1873 32056 1291 4.02 1059 3.30 122 0.37 1103 3.43 6882 21.40 10457 32.58 21599 67.42
| 1874 37337 1407 3.77 . 1171 3.13 837 2.24 1233 3.30 6584 1 7.63 11233 30.07 26105 09.93
fl 1875 38280 1404 3.00 1183 3.08 188 0.49 1331 3.47 8208 22.44 12313 32.24 25967 67.86
6 1876 48528 1662 3.42 1400 2.90 240 0.49 1763 3.03 8274 27.05 13338 27.49 35190 72.57
.9 1877 53808 1702 3.10 1583 2.94 992 2.84 2490 4.S2 10087 28.74 16854 31.30 36955 68.70
Ho
•| 1878 59415 2347 3.95 1587 2.04 920 1.55 2738 4.00 7847 73.20 15438 25.94 43977 74.00
§ 1879 59520 2575 4.32 1861 3.2 2 209 0.35 1947 3.27 16902 28.40 23493 39.40 36028 60.54
> 1880 61269 2416 3.95 625 1.02 1795 2.93 498 0.82 2130 3.47 16425 26.80 23890 38.98 37380 61.02
1881 63836 2611 4.09 645 1.02 1761 2.70 551 0.86 2013 3.15 13601 22.30 21182 33.17 42655 00.83
1882 65118 2617 4.02 882 2.35 1761 2.70 1265 1.94 2075 3.17 11102 27.05 19702 30.23 45415 69.77
1883 67114 2590 3.80 882 2.32 1762 2.02 310 0.47 2084 3.10 9633 1 4.35 17262 25.72 49852 74.29
1884 65757 3570 5.43 881 7.34 1763 2.08 464 0.70 ; 2172 3.30 14417 22.90 23287 35.35 42470 04.05
1885 65739 3544 5.39 881 2.34 1762 2.08 649 0.98 2150 3.27 13506 20.54 22493 34.20 43246 65.80
1886 65599 3658 5.58 886 7.34 1762 2.09 800 7.22 2189 3.34 15766 24.03 25061 38.20 40538 02.80
1887 74184 3640 4.92 1029 1.38 3032 2.74 794 1.07 2754 3.71 17473 23.55 27723 37.36 46462 02.04
1888 85041 4220 4.90 1174 2.38 2414 2.80 881 2.03 2949 3.40 16794 19.74 28432 33.37 56609 66.03
1889 85244 4749 5.57 1078 7.20 2525 3.— 875 2.02 3103 3.14 18207 22.35 30537 35.34 54708 04.00
1890 84717 4773 5.03 1615 1.90 2525 2.98 882 1.04 2902 3.42 20491 24.2 8 33188 39.2 5 51529 60.85
N.B. In deze gegevens zijn niet opgenomen de bouwkosten der woningen en de verhouding van de totale exploitatie-uitgaven tot die kosten, aangezien gedurende het tijdvak 1865/1916
herhaaldelijk nieuwe woningen gebouwd en verbouwd werden en de daarop betrekking.hebbende cijfers hierdoor geen zuiveren maatstaf zouden leveren.
83



84
85
(xegevens betreffende de exploitatie van de woningen der Vereenieine t«k«i.—j « »■ ■..-«-■ -êk , ,
5 Tcieemgmg ^jbehoeve der arbeidende klasse te Amsterdam, over het tijdvak 1865/1916.
S .• d 2 Pa Grondbelasting. Straatgeld. Duinwater. Assurantie. Administratie en n , , , I _, , , ~ I _ "
P % § IS 1 algemeens onkosten. Onderhoud. Totaal uitgaven. Saldo opbrengst.
a3 ■ s S „• g ^ 5 1" 2 ~\ J"
« • jzq.a ^| «| ^ S| p j| |i * |i || |2
3 § .S | ,S f .a - g I «g "|
j | "" —! a—J 1 !—! f 1 ~ ' 1 g
1 Z S 22 I É !S' 2573 ^ 922 H 2682 5.07 16246 19.77 28816 34.14 58388 65.86
3 1 t f o0 951 272° 3.09 18027 20.42 30926 35.02 57348 04.03
| Zl !on 7 "° 2591 ^ 9M 2772 3.14 18476 20.96 31429 35.02 56712 64.38
I f 95 22 K ™ tf - 972 H 2831 5^ 19783 ™» 32819 30.05 56733 03.35
1 21 22! 22 ff n 2651 984 L0B 2750 3.00 18465 20.53 31457 34.97 58472 05.03
ï 22J 22 ffi 706 ^ 2668 ^ 984 H 2991 3.37 15823 17.34 29237 32.07 59448 67.03
I 7 9 .5'770 ™7 ^4 2821 5-20 984 L13 3288 3.74 21945 24.96 35818 40.74 52104 50.20
* 1 2!« na 1707 1M 2698 984 3225 3.00 18065 20.51 31802 36.09 56254 03.01 I onn 22! ï 2 5'77 1706 155 2724 3M8 1006 JJ4 3211 3.03 17332 20.47 31088 35.02 57394 04.03
* oo! IZt 22 1739 2788 5,02 1006 U° 3236 3-53 23156 25.20 37112 40.52 54421 50.40 ■I OP Zo £2 *? 1752 2795 3M 910 1- 3151 3.40 21512 23.82 35316 30.05 54984 00.05
Z 902 22! 2 2 5-81 1722 1M 3167 5"52 910 101 3431 3.31 20915 24.25 35370 40.32 54599 50.00
f 22 1 L 5-§i 1761 1M 3928 930 W2 3578 3.05 19223 21.22 34679 33.27 55877 02.73
1 Z, IZl 22 1797 1>57 3920 "° 927 ^ 3167 3.4 22006 24.2 0 37171 40.80 53904 50.20
I 1 o ff 5'87 1797 i>97 3920 4,28 927 102 3434 3.75 20816 22.78 36256 30.07 55106 60.33
1 ?5??? 5227 5-'7 1806 154 3920 4-21 928 °-" 3581 3.85 25370 27.20 40881 43.92 52175 50.08
907 91414 5290 5.70 1802 1.07 3921 4.29 928 1.01 3410 3?3 23m ^.09 39200 42.88 52214 57.12
ono !Ï2! too! 5,25 1724 L88 3922 4>28 "8 1 3379 3.70 23502 25.66 38261 41.78 53336 58.22
Zl HZ 22 5"58 2239 3930 4'2S 928 3535 3.84 24818 27.08 40369 44.04 51265 55.05
o;? 2 5-54 2272 2"45 3964 4"27 928 L~ 3961 4.27 24550 20.45 40575 43.72 52226 56.28
Zl S22 2JJ • 2272 2'55 3975 "-2e 760 °'82 3594 3.85 20600 22.09 35695 30.37 57541 02.72
o o 22! 2L 5-25 2272 3962 4J? ^ 0,57 3467 3.04 21687 22.81 36904 38.82 58153 01.28
3 3 Tl 2279 2'4" 3974 4'25 ^ °-58 3197 3.42 21810 28.00 41763 44.05 51769 55.35
Zt 22! 22 2'43 3977 4,25 M6 0,58 3344 3 57 19474 20.82 34681 37.07 58876 62.93
Zl Z fl' 2272 2A3 5338 5-72 546 °-58 3371 3.00 19157 20.48 36470 38.00 57077 01.01
1916 93447 5849 0.20 2272 2.43 4302 4.60 546 0.58 3399 ^ 22829 39197 <1M 54250 58.05
Gemtd- 1865 " j
ae,a — 93532 5251 5.99 1898 2.09 3457 3.82 897 0.99 ^ 3M ^ ^ | 40.17 45217 63.41



86
87
Gegevens, betreffende de exploitatie van 88 woningen der Coöperatieve Bouwvereeniging „Rochdale" te Amsterdam, over het tijdvak 1912/1916.
■ | | | "SI J . Z . g' verhuurd. belastm&- leldm8- j schade. H* ° annuïteit. P annmteli annuïteit.
.28 'q. -H 2 p <D CÓ <D cê ■ ■ =
<d». § s> E" b § i i
* g S o"gl g' ë y to« g' S S § " tng gif gig ^g gig ^g gig _og g>g gig _oj _o| gg ^oj
I h I § § (3 te "S? as «1 ös •§•? as 11 «o "81, eo n» &ê (Sa flê mM 5| « * m60 m *° 3 g m60 >=§
S | 4j PQ § m 55 «| m» SS s» "s «=• bm h| ws § .5 I .3 I .3 f -3 S -S .3 3 * .3 §
!Z5 i-a ~" .3 -o .3 Ja .3 d i .3 a -3 I
—; N "1 1—
|1 1912 88 212187 16279 15438 58 0.35 783 4.82 943 6.2o|454 2.94 1382 8M 62 0A0 617! *~ 987 ^°4445 339510993 71.2210437 14882 96.40 7.01 466 3.02
|1 1913 88 212187 16154 15525 34 0.21 595 3.60 943 0.08 457 2.94 1227 7.« 62 °-40 635 4001549 ^.98 4873 35.2810652 08.6710437 15310 98.62 7.21 215 2.38
|5 1914 88 212187 15995 15247 417 2.62 331 2.07 968 6.35 457 3.- 1246 8.1\ 62 040 611 4.07 2048 23.43 5392 40.2010603 60.5410437 15829 203.82 7.46 -582 -3.82
l| 1915 88 212187 16125 15500 338 2.70 287 7.78 1104 7.22 457 2.05 1259 8.1i 62 040 647 4J71608 20.37 5137 3 7.0210363 66^10437 15574 200.48 7.34 - 74 - 0.48
|| 1916 88 212187 16460 16327 47 0.28 86 0.52 1117 6.84 457- 2.80 1247 7.6 57 j0 35 566 3.42 1679 20.2S 5123 32.2211204 68.62 10437 15560 05.30 7.33 767 4.70
Gemid- J912 ~ im„ 1620a JB807 17» 1.11 416 2*7 1015 <U>0 456 2.92 1272 8.11 61 615 3-941574 l» ^*99* 31.9310768168.95 10487 15481 98.87 7.27 158 1.01
aelQ 1916 1
it t» Tv-i iii i' iv. j , i i_i_t , ,. , ™. . ,1 in deze tabel zijn de uitgaven zoowel zonder als met inbegrip der annuïteit opgenomen en komt
N.B. Dit blok woningen werd gebouwd met voorschot, verstrekt overeenkomstig de Woningwet! v ^ r
derhalve het saldo opbrengst voor zoowel zonder als met aftrek der annuïteit.



88
De buitengewone tijdsomstandigheden, die de laatste drie jaar de prijzen der bouwmaterialen sterk beinvloed hebben, zijn oorzaak, dat wij in den vierden druk dezer handleiding, in tegenstelling met vorige oplagen, geen gegevens betreffende huren, stichtingskosten, grondprijs en bouwkosten van woningen, in verschillende deelen van ons land met behulp van Woningwet-voorschotten gebouwd, opnemen. De prijzen der bouwmaterialen zijn als gevolg van den oorlogstoestand dermate gestegen, en bovendien zoo sterk wisselend, dat cijfers, welke betrekking hebben op bouw vóór 1914 uitgevoerd, geheel waardeloos zijn geworden, en gegevens; die ontleend zijn aan het tijdvak der oorlogsjaren, op het oogenblik hunner samenstelling reeds verouderd zouden zijn.



HOOFDSTUK IV
VOORSCHOTTEN EN BIJDRAGEN VOLGENS DE WONINGWET
§ 1. Het voorschot en de bedrage
De Woningwet bepaalt bij art. 30, alinea 1, het volgende: „Bij besluit van den gemeenteraad kunnen onder nader bij „algemeonen maatregel van bestuur te regelen voorwaarden aan „vereenigingen, vennootschappen en stichtingen uitsluitend in „het belang van verbetering der volkshuisvesting werkzaam en „als zoodanig door ons, Gedeputeerde Staten gehoord, toegelaten, voorschotten en bijdragen worden verleend ter tegemoetkoming in de door die vereenigingen, vennootschappen en „stichtingen ten behoeve van de volkshuisvesting aan te wenden „kosten."
En de alinea's 4 en 5 van hetzelfde artikel luiden:
„De voorschotten en de bijdragen, in dit artikel bedoeld, „worden alleen verleend onder voorwaarde, dat het bedrag, hetwelk voor rekening der vereeniging, vennootschap of stichting „blijft, uiterlijk in vijf en zeventig1) jaren, in gelijke jaarter„nüjnen of bij wege van annuïteiten, wordt afgelost."
„Bij ontbinding en bij faillissement worden de nog verschul„digde gelden terstond opvorderbaar."
In aansluiting aan het voorgaande artikel, behoorend tot § 7 der Woningwet, welke regelt den geWelijken steun van gemeentewege, bepaalt art. 33, deel uitmakend van § 8 dezer wet, die de voorschriften geeft omtrent geldelijken steun van Rijkswege aan de gemeente:
») Deze termijn is bij wet van 16 April 1915 in de plaats gesteld van den vroegeren van vjjftig jaar. De praktijk is, dat als regel de aflossingstermijn voor den bouw op 50 jaar wordt gesteld, een enkele maal op 60 jaar, voor den aankoop van grond op 75 jaar.



90
„1. Aan gemeenten kunnen door Ons voorschotten uit 's Rijks „kas worden verstrekt voor de doeleinden, in § 7 omschreven.
„2. De rente en de aflossing dezer voorschotten moeten wor„den voldaan in ten hoogste vijf en zeventig gelijke annuïteiten.
.,3. Aan de gemeenten kunnen tot betaling dezer annuïteiten „bijdragen worden verzekerd uit 's Rijks kas."
Het systeem der Woningwet in deze materie is: Het Rijk verstrekt kapitaal door tusschenkomst der gemeente; deze garandeert rente en aflossing. Een onmiddellijk financieel contact tusschen vereeniging en Rijk ontstaat niet; wat het geldelijke betreft, staat de vereeniging alleen tegenover de gemeente. Het is dan ook het gemeentebestuur, dat te beslissen heeft of een voorschot al dan niet zal worden verleend. Weigert het een voorschot, dan is geen hooger beroep mogelijk. Deze regeling gaat uit van de gedachte, dat krachtens den aard harer bemoeiing de gemeente het orgaan is, dat het best kan oordeelen over de wenschelijkheid van het ter plaatse verleenen van een voorschot of bijdrage en, deze eenmaal toegestaan, contróle kan blijven oefenen op de handelingen van den schuldenaar.
Zooals boven reeds werd opgemerkt, is de gemeente geheel vrij, de vereeniging op elke wijze hulp te verleenen. Wil zij echter van het voordeel van het goedkoope Rijkscrediet gebruik maken, dan moet zij den weg inslaan, dien de Woningwet wijst.
Het groote voordeel van deze regeling is, dat aan de toegelaten vereenigingen geld ter beschikking wordt gesteld, goedkooper dan het dezen op andere wijze mogelijk zal zün te verkrijgen en dat de gemeenten geene leeningen behoeven te sluiten, als zij vereenigingen willen steunen. Deze laatste regeling maakt het den gemeenten veel gemakkelijker, geld ter beschikking der vereenigingen te stellen.
Richt de gemeente zich naar de Woningwet, dan moet zij ook de bepalingen van het uitvoeringsbesluit naleven.1)
*) De desbetreffende artikelen luiden:
Art. 15. Voorschotten, als bedoeld in artikel 30 dor "Woningwet, worden verleend onder de navolgende voorwaarden:



91
Behalve door verleening van crediet in den vorm van een voorschot kan de gemeente een vereeniging ook financieelen steun
a. dat de rente en de aflossing van het voorschot moeten worden voldaan in ten hoogste vijfenzeventig gelijke annuïteiten of, indien het voorschot renteloos is verleend, de aflossing moet geschieden in ten hoogste vijfenzeventig gehjke jaartermijnen;
*. dat hij faillissement der vereeniging, vennootschap of stichting, bij ontbinding der vereeniging of der vennootschap of opheffing der stichting, alsmede indien de voorwaarden, waaronder het voorsohot is verleend, niet worden nageleefd, het voorschot of het onafgeloste gedeelte daarvan terstond op vorderbaar wordt;
e. dat bij vervreemding, of bezwaring van onroerende goederen der vereeniging, vennootschap of stichting zonder goedkeuring van burgemeester en wethouders der gemeente, die geldeüjken steun verleent, of anders van Gedeputeerde Staten, het bestuur aan de gemeente zal verbeuren een bij het verleenen van het voorschot te bepalen geldsom, waarvoor de leden van het bestuur hoofdehjk ieder voor het geheel aansprakeüjk zullen zrjn; onverminderd het recht der gemeente om, zoo daartoe termen zijn, in plaats van de geldboete schadevergoeding te eischen en om de vervreemding of bezwaring niet als geldig te erkennen;
d. dat de gemeente, zoolang het voorschot niet geheel is afgelost, met goedkeuring van Gedeputeerde Staten, of, brj weigering met Onze goedkeuring, het recht zal hebben alle bezittingen, met het voorschot verkregen, met de daarop rustende lasten en verplichtingen en alle schulden der vereeniging, vennootschap of stichting, voorzoover die ten behoeve van die bezittingen zrjn gemaakt, gezamenhjk over te nemen tegen betaling van een bedrag, door Gedeputeerde Staten goedgekeurd of hij weigering door Ons vast te stellen, met dien verstande, dat boven het voor de verwerving of instandhouding van die bezittingen aangewende deel van het eigen vermogen van de vereeniging, vennootschap of stichting slechts eene billijke vergoeding voor noodzakelijke met den eigendomsovergang verband houdende kosten wordt uitgekeerd.
Art. 16. Verandering van de bestemming der krachtens artikel 15d door naasting verkregen goederen is slechts geoorloofd met Onze toestemming en onder voorwaarde, dat de daaruit door de gemeente verkregen zuivere baten in het belang van de verbetering der volkshuisvesting zullen worden aangewend.
Art. 17. Bijdragen uit de gemeentekas, als bedoeld in artikel 30 der Woningwet, worden alleen verleend onder voorwaarde, dat, indien het voorschot of het onafgeloste gedeelte daarvan wordt opgevorderd krachtens artikel Ibb, de termijnen, tot welker betaling de gemeente zich nog in de toekomst verbonden had, niet meer zullen zijn verschuldigd.
Art. 18. De verstrekking en de aanvaarding van een voorschot geschieden bij eene wederzjjdsche overeenkomst, waarvan eene notarieele akte wordt opgemaakt.
De akte vermeldt de voorwaarden, waaronder het voorschot is verleend en aanvaard.



92
verleenen door een deel der kosten van exploitatie te haren laste te nemen. Daartoe bestaat aanleiding, wanneer de exploitatie der woningen, welker bouw door de vereeniging beoogd wordt, tot een tekort zal moeten leiden.
De gemeente is ook in deze gevallen geheel vrij om in het tekort te voorzien op de wijze, die haar het beste dunkt. Zij kan b.v. grond kosteloos ter beschikking stellen, zij kan jaarlijks eene subsidie aan de vereeniging verleenen.
De Woningwet opent evenwel de mogelijkheid, dat het Rijk mede in de aanvulling van het tekort bijdraagt. Wenscht de gemeente dezen steun te genieten, dan moet zij harerzijds op eene bepaaldelijk voorgeschreven wijze helpen. Zij moet eene „bijdrage" verleenen. Deze bijdrage bestaat hierin, dat van de annuïteit, die de vereeniging jaarlijks aan de gemeente heeft te betalen, een vast bedrag wordt kwijt gescholden. Het Rijk neemt dan de helft, of in bizondere omstandigheden meer van het hierdoor ontstaand nadeel voor zijne rekening (artt. 30 en 33 der Woningwet en artt. 17 en 20 van het uitvoeringsbesluit).
Het Rijk heeft zich in hoofdzaak in de volgende gevallen tot het verleenen van een bijdrage tot dekking van een tekort bereid verklaard.
In de eerste plaats wanneer dit tekort ontstaat omdat een vereeniging beoogt verbetering te brengen in bestaande toestanden en dus eerst tot aankoop van oude panden en daama tot afbraak overgaat (A). Hiernaast staan de gevallen, waarin de geringe huurkracht der bewoners belet huurprijzen te bedingen die geen tekort laten. Het Rijk onderscheidt drie gevallen. Het eerste is dan aanwezig, wanneer weliswaar niet in de eerste plaats gebouwd wordt ten behoeve van gezinnen, die door onbewoonbaarverklaring hunner woningen hunne huisvesting zullen verliezen, maar toch in verband met de plaatselijk geldende huren en de hoogere kosten van de gekozen betere woningtypen niet kan worden aangenomen dat de uitgaven uit de inkomsten uit de huren onmiddellijk zullen worden gedekt (B).
Het tweede geval is aanwezig wanneer er rekening mee moet



93
worden gehouden dat voorshands voornamelijk gebouwd wordt om te voorzien in de huisvesting van gezinnen die door het onbewoonbaar verklaren van hunne woningen hunne huisvesting zullen verliezen en niet in staat zijn de huurprijzen te betalen, waarvoor de woningen aan anderen zouden kunnen worden verhuurd (C). Een voorbeeld van toepassing van deze bijdrage op groote schaal is de bijdrage die aan de gemeente Amsterdam werd verleend ten behoeve van de vereeniging de Arbeiderswoning. Als een variant hierop is een gedeelte dezer bijdrage te beschouwen, voorzoover ze nl. wordt verleend om het tekort te dekken, geleden bij de verhuring aan gezinnen, die ten gevolge van overbevolking uit hun woningen zijn verdreven, wat feitelijk neerkomt op financieele tegemoetkoming aan groote gezinnen. x)
Het derde geval doet zich voor wanneer de woningen bestemd zijn voor gezinnen, wier inkomsten hen vooralsnog niet in staat stellen den vollen kostprijs ook in normale omstandigheden van een aan minimum-eischen van toelaatbaarheid voldoende woning te betalen (D). Hiervan zagen wij boven op pag. 33 als voorbeeld het voorschot aan Amsterdam ten behoeve van gemeentebouw.
De gevallen van B en D raken elkander nauw. Naar schrijver dezes meent zal de bijdrage van B vooral dan worden verleend wanneer ter plaatse armoede, lage huren en ellendige woningtoestanden inheemsch zijn, waaraan door bijbouw van betere woningen geleidelijk een eind moet worden gemaakt, terwijl de bijdrage D meer voor individueel achterlijke gezinnen in aanmerking komt. Ondertusschen heeft sedert eind 1916 de Regeering het standpunt ingenomen dat elke bijdrage slechts ten behoeve van individueele gezinnen wordt verleend, dus ook dan
§ °Jer de fomnleering van het koninklijk besluit, waarbij deze bijdrage is verleend, is veel te doen geweest. Wat de gemeente Amsterdam beoogde, het dekken van het tekort op verhuring aan groote gezinnen in het algemeen, onafhankehjk van het feit of deze op een gegeven oogenblik uit een overbevolkte woning znn getrokken, is slechts ten deele bereikt.



94
wanneer plaatselijk sociale achterlijkheid algemeen is. Voor de details zie men bijlage H.
In de gevallen B, C en D wordt de bijdrage niet verleend voor den geheelen tijd van aflossing van het voorschot. Het Rijk neemt aan, dat het mogelijk zal blijken de huren der betrokken woningen op den duur te doen stijgen en acht het gewenscht in die richting te sturen .Bij het verleenen van het voorschot wordt de bijdrage vastgesteld en tegelijkertijd bepaald, dat deze op gezette tijden zal worden verminderd. Aan de gemeente wordt de verplichting opgelegd, de bijdrage harerzijds aan de vereeniging in verhouding daarmede te verminderen. Aangezien de mogelijkheid van het verhoogen der huren niet meer dan eene veronderstelling is1, wordt bij het verleenen der bijdrage de gelegenheid opengehouden deze, als die mogelijkheid geene werkelijkheid wordt, te handhaven.
De oorlogscrisis heeft bovendien tot het verleenen van twee bizondere nieuwe vormen van bijdragen geleid. Toen in het voorjaar 1916 de prijzen der bouwmaterialen aanmerkelijk begonnen te stijgen, bleek hiervan al spoedig het gevolg te zullen zijn, dat geen sluitende exploitatierekening zou zijn op te maken: de huren zouden niet zoo hoog kunnen worden gesteld, dat daaruit, naast de andere noodzakelijke uitgaven, de betaling der verhoogde annuïteit als gevolg der verhoogde bouwkosten zou kunnen worden voldaan. Het Rijk heeft daarom besloten voor dit tekort een bijdrage te verleenen en wel in dier voege dat het 75 % voor zijn rekening neemt onder voorwaarde dat de gemeente de resteerende 25 % uit haar middelen dekt. In sommige gevallen, bijv. als de bouw in het bizonder geschiedt tot huisvesting van arbeiders van bepaalde industriëele ondernemingen, verwacht het Rijk ook van de industrie een bijdrage tot dekking van het tekort. Het resteerende wordt dan overeenkomstig den aangegeven maatstaf tusschen Rijk en gemeente gedeeld.
Het Rijk verleent deze bijdrage niet voor den geheelen duur van den aflossingstermijn, integendeel, slechts voor een betrekkelijk korten tijd: tot het einde van het ex-



95
ploitatiejaar 1921. Dit wil echter niet zeggen, dat dan de bijdrage onvoorwaardelijk zal ophouden. De Regeering heeft blijkbaar verondersteld, dat het op dien tijd mogelijk zal. zijn zich een inzicht te vormen in den verderen loop van het economisch leven, dat dan weer in meer normale banen zou zijn teruggekeerd. Alsdan zal dus blijken, of de stijging der bouwmaterialenprijzen een tijdelijke is geweest zonder blijvenden invloed op de hoogte der huren, dan wel of deze laatste een stijging van algemeenen aard hebben ondervonden. In verband hiermee zal over het voortduren der bijdrage en de hoogte ervan moeten worden beslist. Blijkens meerdere schriftelijke en mondelinge uitlatingen van regeeringszijde heeft de beperking zeer stellig niet de bedoeling de gemeenten alsdan voor het geheele tekort aansprakelijk te stellen. Veeleer mag worden verwacht, dat ook daarna in het dan vast te stellen tekort op de exploitatierekening gemeente en Rijk in de bovengenoemde verhouding zullen' blijven bijdragen.
Om tot de vaststelling van het tekort te komen, tot dekking waarvan de bijdrage zal worden verleend, is het noodig een raming op te maken van de bouwkosten in 1914. daarop een exploitatierekening te baseeren en deze te vergelijken met de exploitatierekening, welke steunt op de werkelijke bouwkosten, en is opgemaakt overeenkomstig de op pag. 75 vermelde circulaire.
Over de tweede bijdrage wordt beneden bij de aflossing van het voorschot gesproken, zie pag. 104.
§ 2. Het aanvragen van het voorschot
Het voorschot wordt aangevraagd bij een ongezegeld adres aan den gemeenteraad.
Het adres wordt tot den Raad gericht door het bestuur, dat zich daartoe door de ledenvergadering (als deze er is) heeft doen machtigen.
Dit adres (Bijlage I) heeft in de eerste plaats in te houden eene korte uiteenzetting van de redenen, waarom de vereeniging



96
ziek voorstelt tot den bouw van woningen over te gaan, eene aanduiding van den aard der te bouwen woningen en het verzoek om een voorschot tot een zeker maximum, waarbij te voegen de opgave, hoeveel het eigen kapitaal der vereeniging bedraagt, zoo deze . dit bezit.
Het verdient aanbeveling, zonder te overdrijven, het aan te vragen bedrag eenigszins aan den hoogen kant te nemen. Dit is in de tegenwoordige omstandigheden, nu de prijzen der bouwmaterialen zoo onzeker zijn, meer dan ooit geboden. Men neme thans een zeer ruime marge. Doet men dit niet en valt de aannemingssom tegen, of komt men voor onvoorziene omstandigheden te staan, die meerdere onkosten noodzakelijk maken, dan zou men een suppletoir voorschot moeten aanvragen, wat natuurlijk vertraging geeft.
Wanneer de vereeniging een eigen kapitaal heeft, stelle men het bedrag van het voorschot om dezelfde redenen niet zoo, dat voorschot en kapitaal juist voldoende zijn voor den bouw. Men vrage liever 100 % der bouwsom aan en houde het eigen kapitaal als reserve beschikbaar.x)
Het gemeentebestuur heeft aan hetgeen zooeven genoemd werd niet genoeg. Daarom zullen meer inlichtingen kunnen worden verstrekt. Dit kan geschieden in eene toelichting op het adres of in het adres zelf. Zijn de inlichtingen niet zeer uitvoerig, dan verdient het aanbeveling ze in het adres zelf op te nemen. Is dit wel het geval, dan is voor €ene afzonderlijke toelichting' veel te zeggen, omdat het adres dan overzichtelijker blijft. Een kort stuk zal waarschünlijk door de Raadsleden worden gelezen, een lang wordt wellicht „voor later" ter zijde gelegd en niet gelezen.
Het is zaak bij het verstrekken van deze nadere inlichtingen het juiste, midden te bewaren. Men trede niet al te zeer in details, maar vermijde evenzeer te vaag te zijn. Niet noodig mag het worden geacht de plannen zoover te hebben uitgewerkt, dat
*) Zie in verband hiermede boven, § 3.



97
daarop tot aanbesteding zou kunnen worden overgegaan. Dit zou noodeloos tijdverlies beteekenen. Immers tusschen de aan- r vraag en hét verleenen van 't voorschot gaat uit den aard der zaak nog al wat tijd voorbij, die in dit geval ongebruikt moet worden gelaten, terwijl, wanneer op minder uitgewerkte plannen het voorschot wordt aangevraagd, die tusschentijd aan de definitieve uitwerking kan worden gewijd.
De plannen moeten echter voldoende vaste omlijning hebben, om daarop als basis eene berekening der kosten van aanbouw en exploitatie op te trekken, die niet al te zeer van de werkelijkheid afwijkt. Een schets der woningen, eene aanduiding van den grond, dien men denkt te bebouwen, van de wijze, waarop men dien denkt te verkrijgen, van den prijs, eene berekening der bouwkosten en eene exploitatierekening, geraamd overeenkomstig de boven gegeven voorbeelden, eventueel eene motiveering van de keus van een bepaald type woning en eene uiteenzetting waarom de vereeniging tot bouw wenscht over te gaan, mag de aanvraag van het voorschot wel bevatten. Overlegging van de statuten der vereeniging en van een bewijs van toelating, zoo deze heeft plaats gehad, verdient aanbeveling.
In de tegenwoordige crisisomstandigheden is het. ter verkrijging van de op pag. 94 vermelde bijdrage, zooals aldaar werd medegedeeld, noodig een dubbele begrooting over te leggen. De begrooting op grond der prijzen van 1914 is mede van belang voor de berekening van het architecten-honorarium.1)
Er is geen reden noch voor de vereeniging om met het aanvragen van het voorschot, noch voor den Raad om met zijne beslissing daarop te wachten tot de toelating is verkregen. Daartoe kan zonder eenig bezwaar worden overgegaan, zoodra rechtspersoonlijkheid is verkregen. Zooals boven reeds werd uiteengezet, beteekent het verleenen der koninklijke goedkeuring op statuten van eene toe te laten woningvereeniging volgens de wet van 1855 feitelijk de zekerheid, dat de toelating niet zal worden geweigerd. *) Zie p. 42.
7



98
Maar ook wanneer deze zekerheid niet bestaat, omdat een andere rechtsvorm is gekozen, zal, indien de inspecteur van de Volksgezondheid tijdig is geraadpleegd, de kans, dat het niet tot toelating komt, uiterst gering zijn. De gemeente verleent in zulk geval het voorschot (wanneer de toelating niet alsnog, voordat de Raad beslist, is gevolgd) onder de voorwaarde, dat deze zal worden verkregen.
Ook bij het aanvragen van het voorschot geldt hetgeen in het algemeen als goede gedragslijn voor eene bouwvereeniging werd vooropgesteld: men trachte zooveel mogelijk hen, die over de • zaak te beslissen hebben, vooraf voor de plannen te winnen.
Men verlieze niet den moed, als de beslissing van den Raad niet dadelijk op het indienen van het verzoekschrift volgt. Daarover immers moet het advies der Gezondheidscommissie worden ingewonnen op grond van art. 6 der Gezondheidswet. Dit vordert tijd.
De Raad besluit meestal als volgt:
a. aan te vragen en te aanvaarden uit 's Rijks kas een voorschot ter verstrekking van een even groot voorschot aan de Woningvereeniging;
b. na ontvangst van het onder a bedoelde voorschot dit te verstrekken aan de woningvereeniging onder daarbij te stellen voorwaarden.
Veelal worden daarbij als eerste voorwaarden gesteld:
h Het voorschot wordt verstrekt tegen dezelfde rente en aflossing in vijftig gelijke annuïteiten als de gemeente aan het Rijk moet betalen, terwijl de juiste datum, waarop deze annuïteit komt te vervallen, door Burgemeester en Wethouders zal worden vastgesteld, in verband met het tijdstip, waarop het voorschot geheel of in termijnen zal worden uitbetaald.
2. Het juiste bedrag van het voorschot en de aflossing bij wijze van annuïteiten worden geregeld op denzelfden voet als door het Rijk tegenover de gemeente zal worden bepaald.
Het spreekt van zelf, dat de Raad bij het verleenen van het voorschot ook overigens voorwaarden stelt. In de eerste plaats



99
is hij gehouden aan de voorwaarden, vervat in art. 30. lid 4 en 5, van de Woningwet, welke voorwaarden nader geregeld zijn in § 5 van het reeds meermalen gewijzigde koninklijk besluit van 28 Juli 1902 (Stbl. No. 160). (Zie boven pagg. 90 en 91 noot). Doch bovendien kan de Raad nog andere eischen stellen ter verzekering van eene doeltreffende besteding en eene richtige terugbetaling der voorgeschoten gelden. *)
*) De gemeenten hebben wel verlangd 1°. dat de vereeniging bjj het verstrijken van dentermijn, waarvoor de koninklijke goedkeuring geldt, verplicht is verlenging aan te vragen; 2°. dat de statuten niet kunnen worden veranderd dan met goedkeuring van den gemeenteraad, bij overtreding waarvan het voorschot opvorderbaar wordt; 3°. dat balans en winst- en verüesrekening de goedkeuring van B. en W. behoeven; 4°. dat B. en W. de bevoegdheid hebben de woningen geregeld te doen opnemen en onderhoud en herstelling te gelasten; 5°. dat de vereeniging verplicht is de daarvoor vatbare bezittingen te verzekeren hij een maatschappij ter goedkeuring van B. en W., waarbij het beding moet worden gemaakt, dat de gemeente op de assurantiepenningen voorrang zal hebben; 6°. dat het bestuur verplicht is aan B. en W. alle gevraagde inlichtingen te geven en toe te laten, dat inzage en afschriften worden genomen van de boeken; 7°. dat zonder toestemming van B. en W. de woningen voor niet langer dan drie achtereenvolgende jaren mogen worden verhuurd; 8°. dat bestek en voorwaarden van aanbesteding der te stichten woningen aan de goedkeuring van B. en "W. zullen zijn onderworpen; 9°. dat geen onroerend goed mag worden aangekocht zonder goedkeuring van B. en W.; 10°. dat de bebouwing zal geschieden overeenkomstig het door den gemeenteraad vastgestelde of nader vast te stellen bebouwingsplan (alle deze bepalingen ontleend aan de voorwaarden, verbonden aan een voorschot van de gemeente Heemstede); 11°. dat de woningtypen, het huurreglement, enz. de goedkeuring van den Raad behoeven (Schiedam); 12°. dat de woningen niet tegen eene lagere huur mogen worden verhuurd dan door B. en W. is goedgekeurd (Wonseradeel); 13°. dat het bedrag der jaarlijksche afschrijving de goedkeuring van B. en W. behoeft; 14°. dat aan de gemeente voor haar vordering eerste hypotheek wordt verleend op alle of eenige goederen der vereeniging.
Deze voorwaarden z^jn een staalkaart van wat in verschillende gevallen werd verlangd. Daarmee is geenszins gezegd, dat het wenschelijk zou zijn dit alles te eischen. De gemeente zorge er voor, dat zij zich waarborgen verschaft voor een solied beheer, maar legge de vereeniging niet zoozeer aan banden, dat de animo, het initiatief der bestuurders verloren gaat.
Te Amsterdam worden de bevoegdheden, in de statuten der vereeniging aan het College van Burgemeester en "Wethouders ingeruimd, bovendien in het Raadsbesluit opgenomen. Daardoor verkrijgt de gemeente een rechtstitel, uit krachte waarvan zij, bij eventueele niet-nakoming, zelfstandig kan optreden.
Voorwaarden, die voor goed geldelijk beheer en behoorlijk onderhoud waarborgen scheppen, zijn zeer gewenscht. Hierop wordt beneden teruggekomen.



100
Is nu het Raadsbesluit tot het verleenen van een Voorschot genomen, dan is men. nog niet zoo ver, dat met den bouw kan worden begonnen. De gemeente immers zal dat voorschot niet uit eigen middelen verleenen, maar uit Rijksmiddelen. Zij moet zich daartoe nog tot het Rijk wenden. Bovendien behoeft het Raadsbesluit "de goedkeuring van Gedeputeerde Staten, overeenkomstig het bepaalde in art. 30, al. 2, der Woningwet.
Dat met een en ander weder eenige tijd gemoeid is. behoeft geen betoog.
Het is raadzaam het gemeentebestuur te bewegen om met het aanvragen van het voorschot aan het Rijk niet te wachten totdat Gedeputeerde Staten hun goedkeuring aan het raadsbesluit hebben gehecht. Weliswaar zal het Rijk het voorschot niet verleenen alvorens deze goedkeuring is verleend. Maar van deze goedkeuring, zoodra zij is afgekomen, kennis wordt gegeven aan den Minister, is dit nog tijds genoeg en is ondertusschen de behandeling van de voorschotaanvrage bij de Regeering al een flink stuk opgeschoten.
Er zijn voorbeelden, dat met de aanbesteding is begonnen onmiddellijk nadat de gemeente het voorschot had verleend, dus voordat het Raadsbesluit door Gedeputeerden was goedgekeurd, voordat het Rijk een voorschot had toegezegd en zelfs voordat de toelating was verkregen. In het algemeen mag dit niet worden aanbevolen, al ware het reeds alleen, omdat men voor den bouw geld behoeft en de vereeniging dit, zoolang het gemeentegeld niet ter beschikking staat, gewoonlijk alleen tegen hooge rente zal kunnen verkrijgen.
In de tegenwoordige tijdsomstandigheden, nu allerwege nijpende woningnood heerscht, is er meer reden dan ooit voor een spoedig aanpakken en doortasten en om, zoo men slechts voldoende zekerheid heeft, niet om formalistische redenen uit te stellen.
De formaliteiten tot verkrijging van eene bijdrage zijn geene andere dan die voor voorschotten gelden. Het spreekt vanzelf,



101
dat er, als een bijdrage wordt gevraagd, nog meer aanleiding is dan anders om tijdig met de betrokken autoriteiten in overleg te treden.
'Het adres aan den Raad zal natuurlijk eene motiveering van het vragen eener bijdrage moeten inhouden. Aangezien hier alles van de omstandigheden afhangt, kan bezwaarlijk een model worden gegeven.
§ 3. De aflossing van het voorschot
De aflossing geschiedt in annuïteiten. Eene annuïteit is de vaste som, welke jaarlijks gestort moet worden, om eene bepaalde rente eener schuld te betalen en deze laatste in een zeker aantal jaren af te lossen. Zij is dus samengesteld uit twee deelen; rente en aflossing. Telken jare wordt eene zelfde som. de annuïteit, aan den schuldeischer betaald, maar telken jare veranderen de bedragen der beide samenstellende factoren, rente en aflossing. Het bedrag der verschuldigde rente daalt voortdurend, daar door de jaarlijksche aflossing de schuld, waarover rente betaald moet worden, steeds vermindert. Even sterk als het bedrag, jaarlijks gevorderd voor rente, afneemt, even snel neemt de som jaarlijks vrijkomend voor aflossing der 6chuld, toe.
De Woningwet zegt, dat de voorschotten door Rijk en Gemeente slechts verleend kunnen worden met eenen aflossingstermijn van ten hoogste 75 jaar. In de practijk zal, zooals reeds werd opgemerkt, dit maximum alleen worden toegepast voor den aankoop van grond, niet voor de bouwgelden. Na vijftig jaar, zeker na 60, zal mogelijkheid moeten bestaan om met het oog op den gestegen woningstandaard, de woningen te verbouwen, of, zoover het woningen betreft, die nu reeds tot het minimum type naderen, ze zelfs aan hun bestemming te onttrekken. Met het oog daarop is het wenschelijk dat alsdan geen schuld meer op de woningen rust.
Bh' het Koninklijk besluit van 28 Juli 1902 is bepaald, dat voorschotten uit 's Rijks kas worden verleend tegen vergoeding eener rente, welke in elk bijzonder geval zal worden vastgesteld



102
en ongeveer gelijk zal zijn aan het bedrag aan rente, hetwelk in verband met den koers van het oogenblik op de beurs te Amsterdam de 3 % Nationale Schuld afwerpt. Bij bekendmaking van de Ministers van Binnenlandsche Zaken en van Financiën, van 2 Mei 1907, is deze aangelegenheid als volgt geregeld:
„1. Als grondslag voor de bepaling van den rentevoet zal „worden aangenomen de koers van de 3 pets. obligatiën der „Nationale Schuld, gelijk die voorkomt in de wekelijks in de „Staatscourant gepubliceerde Prijscourant tot bepaling der „waarde van de effecten voor de regeling van de rechten van ..successie en omvang.
„2. In elk bijzonder geval zal worden gerekend naar den koers, „voorkomende in de evenbedoelde Prijscourant, laatstelijk gepubliceerd vóór het definitieve gemeenteraadsbesluit, bedoeld „in artt. 29, 30, 31 of 32 der Woningwet, tot welks verwezenlijking het voorschot wordt gevraagd.
„Wordt echter het verzoek om voorschot ingediend meer dan „twee maanden na dagteekening van bedoeld Raadsbesluit en „wijst de laatstelijk vóór de indiening verschenen Prijscourant „alsdan een lageren koers der 3 pets. Nationale Schuld aan, dan „behouden de ondergeteekenden zich voor den rentevoet van het „gevraagde voorschot naar dien lageren koers te bepalen.
„3. Als rentevoet der voorschotten zal worden aangenomen „de rente, welke de bovenbedoelde 3 pets. obligatiën bij den „sub 1 en 2 bedoelden koers afwerpen, afgerond naar het naast„bijzijnde hoogere achtste gedeelte van 1 procent.
„Ingevolge het bepaalde sub 3 zal de rentevoet zijn, als vergroeid in den hiervolgenden staat, welke tevens aangeeft, hoeveel „de annuïteit bij elk der daarin genoemde rentevoeten per f 1000 „bedraagt, wanneer een voorschot wordt verleend op 30-, 40- en „50-jarigen termijn:



103
Indien de koers der Is de En de jaarlijksche annuïteit -
3 pets. obligatiën rerite der per f 1000 bij aflossing in: Nationale Schuld
volgens de te raadplegen voor ~~j ~~1 ~ —
Prijscourant bedraagt- schotten 3q jaar 40 jaar 50 jaar
I [
1
853/4—887/8 pet. 3Vj pet. f 54.37 f 46.83 f 42.63
8815/ie—92V4 » 38/8 „ „ 53.52 , 45.92 „ 41.68
92V16—9515/16 „ 3V4 1 , 52.68 „ 45.03 „ 40.73
96—99"/46 „ 3V8 „ 51.85 [ 44.14 „ 39.79
100 pet. en daarboven 3 „ , 51.02 g 43.26 „ 38.87
„Het bedrag van aflossing, dat in elk der jaren over welke het „voorschot loopt, in de annuïteiten begrepen is, wordt bij de „toekenning der voorschotten desgewenscht aan de gemeentebesturen medeegedeeld."
Sedert deze ministerieele bekendmaking is de koers der 3 pets. obligatiën Nationale Schuld gedaald beneden den laagsten koers, in bovenstaande tabel opgenomen. Dientengevolge is het noodig geworden aan dezen staat nieuwe cijfers toe te voegen. Eene aanvullende ministerieele bekendmaking is niet verschenen, het Rijk berekent evenwel naar analogie eene voorschotrente van 3% %, indien de koers der 3 % obligatiën Nationale Schuld zich beweegt tusschen 82% % en 85u/1fl %, een rente van 3% % bij een koers tusschen 80 % en 8211/*8 %, een rente van 3% % bij een koers tusschen 777/16 en 79*6/16, een rente van 4 % bij een koers tusschen 75 % en 77% %, een rente van 4% % bij koersen tusschen 12% % en 74"/i» %, van 4% % bij koersen tusschen 70% % en" 72u/ie %, van 4% % bij koersen tusschen 68% % en 70°/18 %, van 4% % bh' koersen tusschen 66u/i6 % en 689/16 %. Voor de annuïteiten, bij aflossing van het voorschot in 50 en 75 jaar, verwijzen wij naar pag. 106/125,



104
voor aflossing in korter of tusschenliggende termijnen kunnen geen tabellen worden gegeven, dit zou te veel ruimte eischen. Trouwens een termijn van 50 of 75 jaar zal wel meestal gelden.
Voor den crisistijd is bovendien een bizondere regeling getroffen. Toen de Amsterdamsche beurs werd gesloten was het niet mogelijk volgens het oude systeem te werk te gaan. Daarom werd bepaald dat de rente telkens naar omstandigheden zou worden geregeld, echter niet lager dan 3% %, dat is de rente die de koers op den laatsten dag vóór de sluiting der beurs aanwees. Voor het Rijk beteekende dit een verlies, zoodra dit zelf tot leening moest overgaan. Men is begonnen hieraan tegemoet te komen door den aflossingstennijn voor credieten bestemd voor grondaankoop te verlengen tot 75 jaar en de annuïteit daarvoor te berekenen op de basis van een rente van 4% %, wat als annuïteit 4.559 % beteekende, dat is slechts zeer weinig meer dan de annuïteit over den vijftigjarigen aflossingstermijn bij een rente van 3% % (4:556 %). Toen de oorlog langer duurde en het meer en meer waarschijnlijk werd, dat ook na den oorlog de oude koers zich niet zou herstellen, is tot een andere regeling overgegaan, waarvoor te meer reden was, omdat men den 75-jarigen aflossingstermijn alleen voor grondaankoop bezigde, maar voor den bouw vasthield aan een aflossingstermijn van 50 jaar, slechts bij uitzondering tot 60 of 65 jaar verlengd. De annuïteit werd nu berekend naar een rente van 4%, later 4^ %, wat op een annuïteit van 5.06 % of 4.856 % neerkomt. Het nadeelig verschil tusschen deze annuïteit en de laatste van vóór den oorlog wordt gedekt door een bijdrage (voor de helft door het Rijk, voor de andere helft ten laste der gemeente komend), zoodat het voor de vereeniging is, alsof zij slechts een annuïteit van 4.556 % heeft te betalen. Deze bijdrage wordt slechts verstrekt voor drie jaar. De Regeering gaat blijkbaar uit van de veronderstelling, dat na afloop van dien tijd zal zijn te overzien wat als normaal is te beschouwen. Voorloopig is het eenige praktische verschil, dat de ge-



105
meente voor de helft het nadeelig verschil tusschen tegenwoordige en vroegere annuïteit heeft te bekostigen.
Zooals reeds werd opgemerkt, wordt de aflossingstermijn van het voorschot voor grondaankoop gesteld op 75 iaar, wat bij een jrente van 4% % een annuïteit van 4.446 %, bij een rente van 4\y2 % een annuïteit van 4.672 % beteekent.
In de volgende tabellen wordt aangegeven, hoe de aflossing en rentebetaling van een voorschot plaats heeft, dat overeenkomstig de bepalingen der Woningwet is verleend. De eerste kolom geeft aan, hoe groot het saldo voorschot bij het begin van elk jaar is; de tweede hoeveel er in dat jaar wordt afgelost. In de laatste kolom is aangegeven, hoe groot de schuld aan de gemeente nog is, nadat de aflossing over het afgeloopen jaar heeft plaats gehad. De cijfers in de vierde kolom geven de annuïteit aan, die dus elk jaar dezelfde blijft. Daar het bedrag aan aflossing elk jaar toeneemt, wordt de in de annuïteit begrepen rente steeds kleiner, zooals de derde kolom aanwijst. Het bedrag van het voorschot is aangenomen op f 1000, welk cijfer gemakkelijk tot andere bedragen is te herleiden.
Zooals reeds boven gezegd, zullen op enkele uitzonderingen na, de voorschotten wel meestal met aflossingstermijnen van 50 of 75 jaar worden verleend. Dit is de reden, dat in de volgende tabellen alleen met eene aflossing in 50 en 75 annuïteiten rekening is gehouden.



106
Plan van rentebetaling en aflossing in 50 Jaar van een voorschot, verstrekt overeenkomstig de bepalingen der "Woningwet, bij een koers der 3 % Obligatie Nationale Schuld, varieerend van 75—778/8 %, waarbij de annuïteit bedraagt 4.655 %.
Annuïteit 4.655 %
o Nog te
• , <g _ , waarvan: m , ,
j5 -J Bedrag lotaal betalen
-I | voorschot Aflossing Eente 4-655 % vo^hot
0.655 % 4 °/o
I __
1 /-1000— f 655 f 40— f 4655 ƒ 993 45
2 993 45 6 81 3974 46 55 986 64
3 986 64 7 08 39 47 46 55 979 56
4 979 56 7 37 3918 46 55 97219
5 97219 7 66 38 89 46 55 964 53
6 964 53 7 97 38 58 46 55 956 56
7 956 56 8 29 38 26 46 55 948 27
8 948 27 8 62 37 93 46 55 939 65
9 939 65 8 96 37 59 46 55 930 69
10 930 69 9 33 37 22 46 55 92136
11 92136 9 70 36 85 46 55 91166
12 91166 10 08 36 47 46 55 901 58
13 901 58 10 49 36 06 46 55 891 09
14 89109 1091 35 64 46 55 88018
15 88018 1134 35 21 46 55 868 84
16 868 84 1180 34 75 46 55 857 04
17 857 04 12 27 34 28 46 55 84477
18 844 77 12 7? 33 79 46 55 832 01
19 832 01 13 27 33 28 46 55 818 74
20 818 74 13 80 32 75 46 55 80494
21 804 94 1435 32 20 46 55 790 59
22 790 59 14 93 3162 46 55 77566
23 775 66 15 52 3103 46 55 76014
24 76014 1614 30 41 46 55 744 —
25 744— 1679 29 76 4655 727 21



107
Annuïteit 4.655 °/0
-al « a waarvan: _ , . NoS te
3 -S Bedrag Totaal betalen
fl S | ■
•3 g voorschot Aflossillg Rente 4.655 «/0 saldo
§ 0.655 o/0 4 o/0 mhot
26 ƒ 727 21 f 17 46 /" 29 09 ƒ 46 55 /" 709 75
27 709 75 18 16 28 39 46 55 691 59
28 691 59 18 89 27 66 46 55 672 70
29 672 70 19 64 26 91 46 55 653 06
30 653 06 20 43 26 12 46 55 632 63
31 632 63 2124 25 31 46 55 61139
32 61139 22 09 24 46 46 55 589 30
33 589 30 22 98 23 57 > 46 55 566 32
34 566 32 23 90 22 65 46 55 542 42
35 542 42 24 85 2170 46 55 517 57
36 517 57 25 85 20 70 46 55 49172
37 49172 26 88 19 67 46 55 464 84
38 464 84 27 96 18 59 46 55 436 88
39 436 88 29 07 17 48 46 55 407 81
40 407 81 30 24 16 31 46 55 377 57
41 377 57 3145 1510 46 55 34612
42 34612 32 71 13 84 46 55 313 41
43 313 41 3401 12 54 46 55 279 40
44 279 40 35 37 1118 46 55 24403
45 24403 36 75 9 76 46 55 207 24
46 207 24 38 26 8 29 46 55 168 98
47 168 98 39 79 6 76 46 55 12919
48 129 19 41 38 5 17 46 55 87 81
49 87 81 43 04 3 51 46 55 44 77
50 4477 4476 1 79 46 55
f 999 99 f 1327 51 f 2327 50
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
f 2327.50



108
Plan van rentebetaling en aflossing in 50 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der "Woningwet, bij een
koers der 3 °/0 Obligatie Nationale Schuld, varieerend van
72s/4—7415/16 %, waarbij de "annuïteit bedraagt 4.755 %.
Annuïteit 4.755 %
g Nog te
~i S t> j waarvan: m . 1 6
J -53 Bedrag ; Totaal betalen
0
■3 g voorschot Aflossing Eente 4755 % SaM° 4
<s voorschot 0.630 % 4V8 % I
1 f 1000 — f 6 30 f 4125 f 47 55 f 993 70
2 993 70 6 56 40 99 47 55 987 14
3 987 14 6 83 40 72 47 55 980 31
4 980 31 7 11 40 44 47 55 973 20
5 973 20 7 41 4014 47 55 965 79
6 965 79 7 71 39 84 47 55 958 08
7 958 08 8 03 39 52 47 55 950 05
8 950 05 8 36 3919 47 55 94169
9 94169 8 71 • 38 84 47 55 932 98
10 932 98 9 06 38 49 47 55 923 92
11 923 92 9 44 3811 47 55 914 48
12 914 48 9 83 37 72 47 55 904 65
13 904 65 10 23 37 32 47 55 894 42
14 894 42 10 66 36 89 47 55 883 76
15 883 76 1109 36 46 47 55 872 67
16 872 67 1155 36 — 47 55 86112
17 861 12 12 03 35 52 47 55 849 09
18 849 09 12 53 35 02 47 55 836 56
19 836 56 13 04 34 51 47 55 823 52
20 823 52 13 58 33 97 47 55 | 809 94
21 809 94 1414 33 41 47 55 795 80
22 795 80 14 72 32 83 47 55 781 08
23 78108 1533 32 22 47 55 765 75
24 765 75 15 96 31 59 47 55 749 79
25 749 79 16 62 30 93 47 55 73317



109
Annuïteit 4.755 %
•a-S -da I waarvan: _ , . te
1 | Bedra£ Totaal betalen
«3 | voorschot Rente 4.755 /0 saldo
0.630 o/0 4V8 % | V°0rSCh0t
26 ƒ 773 17 f 1731 ƒ 30 24. f 47 55 ƒ 71586
27 715 86 18 02 29 53 47 55 697j84
28 697 84 18 76 28 79 47 55 679 08
29 679 08 19 54 28 01 47 55 659 54
30 659 54 20 34 27 21 47 55 639 20
31 639 20 2118 26 37 47 55 618 02
32 618 02 2206 25 49 47 55 595 96
33 595 96 22 97 24 58 47 55 572 99
34 572 99 23 91 23 64 47 55 549 08
35 549 08 24 90 . 22 65 47 55 52418
36 52418 25 93 2162 47 55 498 25
37 498 25 27 — 20 55 47 55 471 25
38 471'25 ,2811 I 19 44 47 55 44314
39 44314 29 27 18 28 47 55 413 87
40 413 87 30 48 17 07 47 55 383 39
41 383 39 3174 158I 47 55 351 65
42 35165 33 04 14 51 47 55 318)61
43 318 61 34 41 1314 47 55 284(20
44 284 20 35 83 n 72 47 55 248|37
45 248 37 37 30 10 25 47 55 21107
46 21107 38 84 8 71 47 55 172 23
47 172 23 40 45 7 10 47 55 131 78
48 13178 4211 544 47 55 89 67
49 8967 43 85 3 70 47 55 4582
50 45 82 45 66 189 47 55 016
f 999 84 ƒ1377 66 2377 50
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
f 2377.50



110
Plan van rentebetaling en aflossing in 50 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der "Woningwet, bij een
koers der 3 °/0 Nationale Schuld, varieerend van 705/8—72u/16 °/0, waarbij de annuïteit bedraagt 4.856 %.
Annuïteit 4.856 %
d Nog te
~ 3 „ > waarvan: m,. „i , ,
3 -53 Bedrag ■ lotaal betalen
I | voorschot Rente 4856 °/o J^aot
0.606 % 4V4 %
1 f 1000 — f 6 06 f 42 50 f 48 56 f 993 94
2 993 94 6 32 42 24 48 56 987 62
3 987 62 6 59 4197 48 56 98103
4 98103 6 87 4169 48|56 97416
5 974 16 7 16 41 40 48 56 967 —
6 967 — 7 46 41 10 48 56 959 54
7 959 54 7 78 40 78 48 56 95176
8 95176 811 40 45 48 56 943 65
9 943 65 8 45 4011 ■ 48 56 935 20
10 935 20 8 81 39 75 48 56 926 39
11 926 39 9 19 39 37 48 56 917 20
12 917 20 9 58 38 98 48 56 907 62
13 907 62 9 99 38 57 48 56 897 63
14 897 63 10 41 38 15 48 56 887 22
15 887 22 10 85 37 71 48 56 876 37
16 876 37 1131 37 25 48 56 865 06
17 865 06 1179 36 77 48 56 853 27
18 853 27 12 28 36 28 48 56 840 99
19 840 99 12 82 35 74 48 56 82817
20 82817 13 36 35 20 48 56 814 81
21 814 81 13 93 34 63 48 56 800 88
22 800 88 14 52 34 04 48 56 786 36
23 786 36 1514 33 42 48 56 77122
24 77122 15 78 32 78 48 56 75544
25 755 44 16 44 3212 48 56 739 —



111
I I Annuïteit 4856 %
■a - « r waarvan: ■'■■i NoS te
| -g Bedrag Totaal betalen
^ I voorschot _oss__ Eente 4.856 »/„ ^
l 0-606 o/0 4V4 o/0 V°0r8Ch0t
26 ƒ 739— ƒ 17 15 ƒ 3141 ƒ 48 56 ƒ '72185
27 72185 17 88 30 68 48 56 703 97
28 703 97 18 64 29^2 48 56 685 33
29 685 33 19 43 29|l3 48 56 665 90
30 665 90 20 26 2830 48 56 645 64
31 645 64 2112 27 44 48 56 624 52
32 624 52 22 02 26 54 48 56 602 50
33 602 50 22 95 25 61 48 56 579 55
34 579 55 23 93 24 63 48 56 555 62
35 555 62 24 95 23'61 48 56 530 67
36 530 67 26 01 22 55 48 56 504 66
37 504 66 27 11 21|45 48 56 477 55
38 477 55 28 26 20 30 48 56 449 29
39 449 29 29 47 19 09 48 56 419 82
40 419 82 30 72 17 84 48 56 38910
41 38910 32 02 16 54 48 56 357 08
42 357 08 33 38 1518 48 56 323 70
43 323 70 34 80 13 76 48 56 288 90
44 288 90 36 28 12 28 48 56 252 62
45 252 62 37 82 10 74 48 56 214 80
46 214 80 39 43 913 48 56 175 37
47 175 37 4111 7 45 48 56 134 26
48 134 26 42 85 5 71 48 56 9141
49 9141 44 68 3 88 48 56 46 73
50 46 73 46 57 199 48 56 016
ƒ 999 84 ƒ1428 16 ƒ 2428 —
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
ƒ 2428.—



112
Plan Tan rentebetaling en aflossing in 50 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der "Woningwet, bij een koers der 3 % Nationale Schuld, varieerend van 685/8—709/16 %, waarbij de annuïteit bedraagt 4.958 °/0.
Annuïteit 4.958 %
§ waarvan* Nog te
3 'J Bedrag " Totaal betalen
I | voorschot Aflossing Eente 4.958 »/0 ' saldo
cs voorschot 0.583 o/0 43/8 o/0
, -
1 f 1000 — f 5 83 f 43 75 f 49 58 f 99417
2 99417 6 09 43 49 49 58 988 08
3 988 08 6 35 43 23 49 58 98173
4 98173 6 63 42 95 49 58 97510
5 97510 6 92 42 66 49 58 96818
6 96818 7 22 42 36 49 58 ~ 960 96
7 960 96 7 54 42 04 49 58 953 42
8 953 42 7 87 4174 49 58 945 55
9 945 55 8 21 4137 49 58 937 34
10 937 34 8 57 4101 49 58 928 77,
11 928 77 8 95 40 63 49 58 919 82
12 919 82 9 34 40 24 49 58 910 48
13 910 48 9 75 39 83 49 58 90073
14 900 73 1017 39 41 49 58 890 56
15 890 56 10 62 38 96 49 58 879 94
16 879 94 1108 38 50 49 58 868 86
17 868 86 1157 38 01 49 58 857 29
18 857 29 12 07 37 51 49 58 845 22
19 845 22 12 60 36 98 49 58 832 62
20 832 62 1315 36 43 49 58 819 47
21 819 47 13 73 35 85 49 58 805 74
22 805 74 14 33 35 25 49 58 79141
23 79141 14 96 34 62 49 58 776 45
24 776 45 15 61 33 97 49 58 760 84
25 760 84 16 29 33 29 49 58 744 55



113
Annuïteit 4.958 %
- I B , waarvan: _ . . No§> te
| -g Bedrag Totaal betelen
g S*j :
•5 | voorschot Aflossing Eente 4-958 %
J 0-583 «/. 4»/8 o/0
26 f 744 55 ƒ 17 01 ƒ 32 57 ƒ" 49 58 f 121 54
27 727 54 17 75 3183 49 58 709 79
28 709 79 18 53 . 31 05 49 58 691 26
29 69126 19 34 30 24 49 58 67192
30 67192 2018 29 40 49 58 65174
31 65174 2107 28 51 49 58 630 67
32 630 67 21 99 27 59 49 58 608 68
33 608 68 22 95 26 63 49 58 58573
34 585 73 23 95 25 63 49 58 56178
35 56178 25— 24 58 49 58 536 78
36 536 78 2610 23 48 49 58 510 68
37 510 68 27 24 22 34 49 58 483 44
38 ' 483 44 28 43 2115 49 58 455 01
39 455 01 29 67 19 91 49 58 425 34
40 425 34 30 97 18 61 49 58 394 37
41 39437 32 33 17 25 49 58 362 04
42 362 04 33 74 15 84 49 58 328 30 "43 328 30 35 22 14 36 49 58 293 08
44 293 08 36 76 12 82 49 58 256 32
45 256 32 38 37 1121 49 58 217 95
46 217 95 40 04 9 54 49 58 177 91
47 177 91 4180 7 78 49 58 13611
48 13611 43 63 5 95 49 58 92 48
49 92 48 45 53 4 05 49 58 46 95
50 46 95 47 53 205 49 58
f 1000 58 f 1478 42 f 2479 —
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
f 2479.—
8



114
Plan van rentebetaling en aflossing in 50 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der "Woningwet, bij een
koers der 3 °/0 Obligatie Nationale Schuld, varieerend van
66"/16—689/16 %, waarbij de annuïteit bedraagt 5.060 %.
Annuïteit 5.060 %
ö Nog te
_, Jg t, , waarvan: m„+„„i
3 -| Bedrag lotaal betalen
I | voorschot Rente ' 5.060 «/„ saldo
Es ° voorschot
0.560 »/0 4V2 %
1 /-ÏOOO— f 5 60 f 45— f 50 60 f 99440
2 99440 5 85 44 75 50 60 988 55
3 988 55 611 4449 50 60 98244
4 982 44 6 39 44 21 50 60 976 05
5 976 05 6 68 43 92 50 60 969 37
6 969 37 6 98 43 62 50 60 962 39
7 962 39 7 29 43 31 50 60 95510
8 95510 7 62 42 98 50 60 947 48
9 947 48 7 96 42 64 50 60 939 52
10 939 52 8 32 42 28 50 60 93120
11 93120 8 70 4190 50 60 922 50
12 922 50 9 09 4151 50 60 913 41
13 913 41 9 50 41 10 50 60 903 91
14 903 91 9 92 40 68 50 60 893 99
15 893 99 1042 4018 50 60 883 57
16 883 57 10 84 39 76 50 60 872 73
17 872 73 1133 39 27 50 60 86140
18 86140 1184 38 76 50 60 849 56
19 849 56 12 37 38 23 50 60 837 19
20 837 19 12 93 37 67 50 60 824 26
21 824 26 13 51 37 09 50 60 810 78
22 810 78 1412 36 48 50 60 796 66
23 796 66 14 7 5 35 85 50 60 781 91
24 781 91 15 41 35 19 50 60 766 50
25 766 50 1611 34 49 ' 50 60 750 39



115
Annuïteit 5.060 %
1 | *** totaal
< g voorschot E(aite 5.060 % saldo
| 0.560 o/o 4i/4 o/o voorschot
26 f 750 39 ƒ 16 83 ƒ 33 77 ƒ 50 60 f 733 56
27 733 56 17 59 33 01 50 60 715 97
28 715 97 18 38 32 22 50 bo 697 59
29 697 59 19 21 3139 50 60 678 38
30 678 38 20 08 30 52 50 60 658 30
31 658 30 20 98 29 62 50 60 637 32
32 637 32 2192 28 68 50 60 615 40
33 615 40 22 91 27 69 50 60 592 49
34 592 49 23 94 26 66 50 60 568 55
35 568 55 25 02 25 58 50 60 543 53
36 543 53 2614 2446 50 60 517 39
37 517 39 27 32 23 28 50 60 49007
38 490 07 28 55 22 05 50 60 461 52
39 46152 29 83 20 77 50 60 43169
40 43169 3117 19 43 50 60 400 52
41 400 52* 32 58 18 02 50 60 367 94
42 367 94 34 04 16 56 50 60 333 90
43 333 90 35 57 15 03 50 60 298 33
44 298 33 37 18 13 42 50 60 26115
45 261 15 3885 1175 50 60 22230
46 222 30 40 60 10— 50 60 18170
47 18170 42 42 818 50 60 139 28
48 13928 4433 6 27 5060 94 95
49 9495 4633 4 27 5060 48 62
50 48 62 48 36 2 24 50 60
f 999 77 f 1530 23 f 2530 —
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
ƒ 2530.— |



116
Plan van rentebetaling en aflossing in 75 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der Woningwet, bij een -
koers der 3 % Obligatie Nationale Schuld, varieerend van 75—77»/g o/0) -waarbij de annuïteit bedraagt 4.223 %.
g Annuïteit 4.223 % I Nog te
3 -Ij Bedrag waarvan: Totaal betalen
J '| voorschot Aflossing j Rente 4.223 % vJ^jjnt
_j 0.223 o/0 1 4 o/0 [ voorscnot
1 /-ÏOOO— f 223 I ƒ 40— \f 4223 ƒ 997 77
2 997 77 2 32 39 91 42 23 995 45
3 995 45 2 41 39 82 42 23 993 04
4 993 04 2 55 39 72 42 23 990 53
5 990 53 2 61 39 62 42 23 987 92
6 987 92 2 71 39 52 42 23 985 21
7 985 21 I 2 82 39 41 42 23 982 39
8 98239 293 3930 ' 4223 979 46
9 979 46 3 05 3918 42 23 976 41
10 976 41 3 17 39 06 4223 973 24
11 973 24 3 30 38 93 42 23 969 94
12 969 94 3 43 38 80 4223 966 51
13 966 51 3 57 38 66 42 23 962 94
14 962 94 3 71 38 52 42 23 959 23
15 959 23 3 86 38 37 42 23 955 37
16 955 37 4 02 38 21 42 23 95135
17 95135 418 38 05 42 23 947 17
18 947 17 4 34 37 89 42 23 942 83
19 942 83 4 52 37 71 42 23 938 31
20 938 31 4 70 37 53 42 23 933 61
21 933 61 4 89 37 34 42 23 928 72
22 928 72 5 08 37 15 42 23 923 64
23 923 64 5 28 36 95 42 23 918 36
24 918 36 5 50 36 73 42 23 912 86
25 912 86 5 72 36 51 42 23 907 14
26 907 14 5 94 36 29 42 23 90120
27 90120 618 3605 42 23 89502
28 895 02 6 43 35 80 42 23 888 59
29 888 59 6 68 35 55 42 23 88191
30 881 91 6 95 35 28 42 23 874 96
31 874196 7 23 35- 42 23 867 73
32 867 73 7 52 34 71 42 23 860 21
33 860 21 7 82 34 41 42 23 852 39
34 852 39 813 3410 42 23 844 26
35 844 26 8 46 33 77 42 23 835 80
36 835 80 8 80 33 43 42 23 827 —
37 827 — 9 15 33 08 42 23 817 85



117
g Annuïteit 4.223 % Nog te
3 Bedrag waarvan: Totaal betalen
| 1 voorschot Aflossing Rente 4.223 % ™JJ°
1 0.223 »[0 4 »/0 voorscnot
38 f 817|85 f 9 52 ƒ 32 71 ƒ 42 23 ƒ 808 33
39 808 33 9 90 32 33 42 23 798 43
40 798 43 10 29 3194 42 23 78814
41 78814 10 70 3153 42 23 777 44
42 777 44 11 13 31 10 42 23 766 31
43 766 31 1158 30 65 42 23 754 73
44 75473 12 04 3019 42 23 742 69
45 742 69 12 52 29 71 42 23 73017
46 73017 13 02 29 21 42 23 717 15
47 717 15 13 54 28 69 42 23 703 61
48 703 61 14 09 2814 42 23 689 52
49 689 52 14 65 27 58 42 23 674 87
50 674 87 15 24 26 99 42 23 659 63
51 659 63 15 84 26 39 42 23 643 79
52 643 79 16 48 25 75 42 23 627 31
53 627 31 17 14 25 09 42 23 61017
54 61017 17 82 24 41 42 23 592 35
55 592 35 18 53 23 70 42 23 573 82
56 573 82 19 28 22 95 42 23 554 54
57 554 54 20 05 2218 42 23 53449
58 534 49 20 85 2138 42 23 513 64
59 513 64 21 68 20 55 42 23 49196
60 49196 22 55 19 68 42 23 469 41
61 469 41 23 45 18 78 42 23 445 96
62 445 96 2439 17 84 42 23 42157
63 42157 25 37 16 86 42 23 396 20
64 396 20 26 38 15 85 42 23 369 82
65 369 82 27 44 14 79 42 23 342 38
66 342 38 28 53 13 70 42 23 313 85
67 313 85 29 68 12 55 42 23 283 17
68 28417 30 86 1137 42 23 253 31
69 253 31 3210 1013 42 23 22121
70 22121 33 38 8 85 42 23 187 83
71 187 83 3472 7 51 42 23 15311
72 15311 3611 6 12 42 23 117 —
73 117— 37 55 , 4 68 42 23 79 45
74 79 45 39 05 318 42 23 40 40
75 40 40 40 61 | 162_ 42 23
f 1000 21 f 2167 04 f 3167 25
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
" " m —* annuïteiten
1 f 3167.25



118
Plan van rentebetaling en aflossing in 75 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der Woningwet, bij een
koers der 3 % Obligatie Nationale Schuld, varieerend van
72%—7415/16 %, -waarbij de annuïteit bedraagt 4.334 °/0.
4 Annuïteit 4.334 % Nog te 3 -J Bedrag waarvan: Totaal betalen
| 1 voorschot Aflossing I Eente 4.334 % saldo x
5 0.209 % I 4V8 % I vwrschot
1 f 1000 4- f 2L9 f 4125 ƒ 43I34 ƒ 997 91
2 997 91 218 4116 43 34 99573
3 995 73 2 27 4107 43 34 99346
4 993 46 2 36 40 98 43 34 99110
5 99110 2 46 40 88 43 34 988 64
6 988 64 2 56 40 78 43 34 986108
7 986 08 2 66 40 68 43 34 983 42
8 983 42 2 77 40 57 43 34 980 65
9 980 65 2 89 4045 43 34 977 76
10 977 76 3 01 40 33 43 34 974 75
11 97475 3 13 40 21 43 34 971 62
12 971 62 3 26 40 08 4334 968 36
13 968 36 3 40 39 94 43 34 964 96
14 96496 3 54 39 80 v 43 34 96142
15 961 42 3 68 39 66 43 34 957 74
16 957 74 3 83 39 51 43 34 953 91
17 953 91 3 99 39 35 43 34 94992
18 949 92 416 3918 43 34 94576
19 945 76 4 33 39 01 43 34 94143
20 94143 4 51 38 83 43 34 936 92
21 936 92 4 69 38 65 43 34 932 23
22 932 23 4 89 38 45 43 34 927 34
23 927 34 5 09 38 25 43 34 922 25
24 922 25 5 30 38 04 43 34 916 95
25 916 95 5 53 37 81 43 34 91142
26 91142 5 74 37 60 43 34 905 68
27 905 68 5 98 37 36 43 34 899 70
28 899 70 6 23 37 11 43 34 893 47
29 893 47 6 48 36 86 43 34 886 99
30 - 886 99 6 75 36 59 43 34 880 24
31 880 24 7 03 36 31 43 34 87321
32 873 21 7 32 3602 43 34 865 89
33 865 89 7 62 35 72 43 34 858 27
34 858 27 7 94 35 40 43 34 850 33
35 850 33 8 26 35 08 43 34 842 07
36 842 07 8 60 34 74 43 34 833 47
37 833 47 8 96 34 38 43 34 824 51



119
jTT Annuïteit 4.334 % Nog te
3 Bedrag waarvan: Totaal betalen
I 1 voorschot Aflossing I Rente 4.334 %
1 | 0.209 «/o | 4V8 °/„ 1 V00rscll0t
1 1 I I
38 \ f 824 51 f 9 33 ƒ 34 01 f 43 34 | f 81518
39 815 18 9 71 33 63 43 34 I 805 47
40 805 47 1011 33|23 43|34 79536
41 795 36 10 53 32 81 43 34 784 83
42 784 83 \ 10 97 32 37 43 34 773 86
43 773 86 1142 3192 43 34 762 44
44 762 44 1189 3145 43 34 750 55
45 750 55 12 38 3Ó96 43 34 73817
46 73817 12 89 3045 43 34 725 28
47 725 28 13 42 29 92 43 34 71186
48 71186 13 98 29 36 43 34 697 88
49 697 88 1455 28 79 43 34 683 33
50 683 33 1515 2819 43 34 66818
51 66818 15 78 27 56 43 34 652 40
52 652 40 16 43 26 91 43 34 635 97
53 635 97 17 13 26 21 43 84 618 84
54 618 84 17 81 25 53 43 34 60103
55 60103 18 55 24 79 43 34 582 48
56 582 48 19 31 24 03 43 34 563 17
57 563 17 2011 23 23 43 34 543 06
58 543 06 20 94 22 40 43 34 52212
59 522 12 21 80 21 54 43 34 500 32
60 500 32 22 70 20 64 43 34 477 62
61 477 62 23 64 19 70 43 34 453 98
62 453 98 24 61 18 73 43 34 429 37
63 429 37 25 63 17 71 43 34 403 74
64 403 74 26 69 16 65 43 34 377 05
65 377 05 27 79 15 55 43 34 349 26
66 349 26 2893 14 41 43 34 32033
67 32033 3013 13 21 43 34 290 20
68 290 20 3137 1197 43 34 258 83
69 25883 32 66 10 68 43 34 22617
70 22617 34 01 9 33 43 34 19216
71 19216 35 41 7 93 43 34 15675
72 156 75 36 87 6 47 43 34 119 88
73 119 88 38 39 4 95 43 34 8149
74 8149 39 98 3 36 43 34 4151
75 4151 4163 171 43 34
f 100012 f 2250 38 f 3250 50
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling benaalde
~~ -— " ^ ' 'ii —1 annuïteiten f 3250.50 1



120
Plan van rentebetaling en aflossing in 75 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der "Woningwet, bjj een
koers der 3 °/0 Obligatie Nationale Schuld, varieerend van
705/8—72u/16 °/0, waarbij de annuïteit bedraagt 4.446 °/0.
g Annuïteit 4.446 °/o Nog te
3 -| ,Bedrag waarvan: Totaal betalen
I 1 voorschot Aflossing Rente 4.446 •/„ sald?
_J 0.196 o/, 4V4 o/0 1 Y00r8ch0t
1 /•1000— f 196 f 4250 f 4446 f 99804
2 998 04 2 04 42 42 4446 996 —
3 996 — 213 42 33 44 46 993 87
4 993 87 2 22 42 24 44 46 991 65
5 99165 2 32 42 14 4446 989 33
6 989 33 2 41 42 05 44 46 986 92
7 986 92 2 52 4194 4446 984 40
8 98440 2 62 4184 4446 98178
9 98178 2 73 4173 44 46 979 05
10 979 05 2 85 41 61 44 46 976 20
11 976 20 2 97 41 49 44 46 973 23
12 973 23 310 4136 44 46 97013
13 - 97013 3 23 41 23 4446 966 90
14 966 90 3 36 41 10 44 46 963 54
15 963 54 3 51 40 95 4446 960 03
16 960 03 3 66 40 80 4446 95637
17 956 37 3 81 40 65 44 46 952 56
18 952 56 3 98 40 48 44 46 948 58
19 94858 415 4031 4446 94443
20 94443 4 32 4014 4446 94011
21 94011 4 51 39 95 44 46 935 60
22 935 60 4 70 39 76 4446 930 90
23 930 90 4 90 39 56 4446 926 —
24 926— 510 39 36 4446 920 90
25 920 90 5 32 3914 44 46 915 58
26 915 58 5 55 38 91 4446 910 03
27 910 03 5 78 38 68 4446 90425
28 904 25 6 03 38 43 44 46 898 22
29 898 22 6 29 3817 44 46 89193
30 89193 6 55 37 91 44 46 88538
31 885 38 6 83 37 63 44146 878 55
32 878 55 7 12 37 34 4446 87143
33 871 43 7 42 37 04 44 46 864 01
34 86401 7 74 36 72 4446 85627
35 856 27 8 07 36 39 4446 848 20
36 848 20 8 41 36 05 4446 839 79
37 839 79 8 77 35 69 44 46 83102



121
g I Annuïteit 4.446 % I I _^og te
3 Bedrag I waarvan: Totaal betalen
| | voorschot Aflossing I Rente 4.446 "/o 8ald? .
1 | [ 0.196 o/, I 4V4 % 1 voor8chot
38 ƒ 83102 ƒ 9 14 f 35 32 ƒ 4446 f 82l|88
39 82188 9 53 3493 44 46 812|35
40 812 35 9 94 34 52 4446 802 41
41 802 41 10 36 3410 44 46 792 05
42 .792 05 10 78 33 68 44 46 78127
43 78127 1126 33 20 44 46 770 01
44 770 01 1173 32 73 44 46 758 28
45 758 28 12 23 32 23 44 46 74605
46 746 05 12 75 3171 4446 733 30
47 733 30 13 29 31 17 4446 720 01
48 720 01 13 86 30 60 44 46 70615
49 70615 1445 30 01 44 46 69170
50 69170 15 06 29 40 4446 676 64
51 676 64 15 70 28 76 44 46 66094
52 660 94 | 16 37 28 09 44 46 644 57
53 644 57 17 07 27 39 44 46 627 50
54 627 50 17 79 26 67 44 46 609 71
55 609 71 18 55 25 91 44 46 591 16
56 591 16 19 34 25 12 44 46 , 571 82
57 571 82 20 16 24 30 44 46 551 66
58 55166 2102 23 44 44 46 530 64
59 530 64 2206 22 40 4446 508 58
60 508 58 22 85 2161 44 46 485 73
61 485 73 2382 20 64 44 46 46191
62 461 91 24 83 19 63 44 46 437 08
63 437 08 25 88 18 58 44 46 41120
64 41120 26 98 17 48 4446 384 22
65 384 22 2813 16 33 44 46 356 09
66 356 09 29 33 1513 44 46 326 76
67 326 76 30 57 13 89 44 46 29619
68 29619 3187 12 59 4446 26432
69 26432 33 23 1123 4446 23109
70 23109 34 64 9 82 44 46 196 45
71 196 45 3611 8 35 4446 160 34
72 160 34 37 65 6 81 44 46 122 69
73 122 69 39 25 5 21 44 46 83 44
74 83 44 40 91 3 55 4446 42 53
75 42 53 42 55_ 191 44 46
f 1000 02 f 2334 48 f 3334 50
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
~v- i«i annuïteiten f 3334.50



122
Plan van rentebetaling en aflossing in 75 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der Woningwet, brj een
koers der 3 % Obligatie Nationale Schuld, varieerend van
685/8—709/16 %, waarbij de annuïteit bedraagt 4.559 °/0.
g I Annuïteit 4.559 % Nog te
3 .-g Bedrag waarvan: Totaal betalen
I I voorschot Aflossing Rente 4.559 %
1 0.184 «/o 4»/, % voorscnot
1 f 1000 — f 184 f 43I75 f 45 59 f 99816
2 99816 182 43 77 4559 996 34
3 996 34 2— 43 59 4559 994 34
4 994 34 2 09 43 50 45 59 992 25
5 992 25 2 20 43 39 45 59 990 05
6 990 05 2 28 43 31 45 59 987 77
7 98777 2 38 4321 4559 98539
8 98539 2 48 4311 4559 982 91
9 982 91 2 59 43— 45 59 980 32
10 980 32 2 70 42 89 45 59 977 62
11 977 62 2 82 42 77 45 59 974 80
12 974 80 2 94 42 65 45 59 97186
13 971 86 3 07 42 52 45 59 968 79
14 968 79 3 21 42 38 45 59 965 58
15 965 58 3 35 42 24 45 59 962 23
16 962 23 3 49 4210 45 59 958 74
17 958 74 3 65 4194 45 59 955 09
18 95509 3 80 4179 45 59 95129
19 951 29 3 97 41 62 45 59 947 32
20 947 32 414 4145 45 59 94318
21 94318 4 33 4126 45 59 938 85
22 938 85 4 52 4107 45 59 934 33
23 934 33 411 4088 45 59 929 62
24 929 62 4 92 40 67 45 59 924 70
25 924 70 513 40 46 45 59 919 57
26 919 57 5 36 40 23 45 59 914 21
27 914 21 5 59 40 — 45 59 908 62
28 908 62 5 84 39 75 45 59 902 78
29 902 78 6 09 39 50 45 59 896 69
30 896 69 6 36 39 23 45 59 890 33
31 890 33 6 64 38 95 45 59 883 69
32 883 69 6 92 38 67 45 59 876 77
33 876 77 7 23 38 36 45 59 869 54
34 869 54 7 55 38 04 45 59 86199
35 86199 7 88 37 71 45 59 85411
36 85411 8 22 37 37 45 59 845 89
37 845 89 8 59 37 — 45 59 837 30



123
g Annuïteit 4.559 % No te
3 -f Bedrag waarvan: Totaal betalen
| 1 voorschot Aflossing Rente 4.559 % saM° _
1 0-184 o/, 4«/8o/^ 1 1 T00rS0h0t
38 ƒ 837|30 | / 8 96 f 3§\oZ \f 45 50 | f 82s|34
39 828 34 9 35 36 24 I 45 59 I 818199
40 818 99 9 76 35 83 45 59 809 23
41 809 23 1019 35 40 45 59 799 04
42 799 04 10|63 | 34 96 45 59 788 41
43 788 41 11 10 34 49 45 59 777 31
44 777 31 1159 34— 45 59 765 62
45 765 62 12 09 33 50 45 59 753 53
46 753 53 12 62 32 97 45 59 74091
47 740 91 1318 32 41 45 59 727 73
48 727 73 13 75 3184 45 59 713 98
49 713 98 14 35 3124 45 59 69963
50 699 63 14 98 30 61 45 59 684 65
51 684 65 15 64 29 95 45 59 669 01
52 669 01 16 32 29 27 45 59 652 69
53 652 69 17 04 28 55 45 59 635 65
54 635 65 17 78 27 81 45 59 617 87
55 617 87 18 56 27 03 45 59 599 31
56 599 31 19 37 26 22 45 59 579 94
57 579 94 20 22 25 37 45 59 559 72
58 559 72 2110 24 49 45 59 538 62
59 538 62 22 03 23 56 45 59 516 59
60 516 59 22 99 22 60 45 59 493 60
61 493 60 23 99 2160 45|59 469 61
62 469 61 25 04 20 55 45 59 444 57
63 444 57 26 14 19 45 45 59 418 43
64 418 43 27 28 18 31 45 59 39115
65 391 15 28 48 17 11 45 59 362 67
66 362 67 29 72 15 87 45 59 332 95
67 332 95 31 02 14 57 45 59 301 93
68 30193 32 38 13 21 45 59 269 55
69 i 269 55 33 80 1179 45 59 235 75
70 235 75 35 28 10 31 4ö|59 200 47
71 200 47 36 82 8 77 45 59 163 65
72 163 65 38 43 7 16 45 59 125 22
73 125 22 4011 5 48 45 59 8511
74 8511 4187 3 72 45 59 43 24
75 43 24 43 70 189__ 45 59
f 1000 36 f 2418 89 f 3419 25
Totale Totale Totaal
aflossing rentebetaling betaalde
~~~~ ■*■' _ ,~ri ■*» ' — annuïteiten f 3419.25



124
Plan van rentebetaling en aflossing in 75 jaar van een voorschot,
verstrekt overeenkomstig de bepalingen der Woningwet, bij een
koers der 3 % Obligatie Nationale Schuld, varieerend van
66"/16—689/16 °/0, waarbij de annuïteit bedraagt 4.672 %.
g I Annuïteit 4.672 °/0 jj0g te
3 -"g Bedrag waarvan: Totaal betalen
| 1 voorschot Aflossing • Rente 4.672 % J^jgL
1 1 0.172 o/o 4*/, % I °°
1 ƒ1000— f 172 f 45— f 4672 ƒ 99828
2 99828 180 4492 4672 996 48
3 99648 1 88 4484 4672 99460
4 994 60 196 44 76 46 72 992 64
5 992 64 2 05 44 67 46 72 990 59
6 I 990 59 214 44 58 4672 98845.
7 98845 2 24 4448 4672 98621
8 986 21 2 34 44 38 46 72 983 87
9 983 87 2 45 44 27 46 72 98142
10 98142 2 56 4416 46 72 978 86
11 978 86 2 67 4405 4672 97619
12 97619 2 80 43 92 46 72 973 39
13 973 39 2 97 43 7 5 4672 970 42
14 970 42 3 05 43 67 46 77 967 37
15 967 37 319 43 53 46 72 96418
16 96418 3 33 43 39 46 72 960 85
17 960 85 3 48 43 24 46 72 957 37
18 957 37 3 64 43 08 46 72 953 73
19 953 73 3 80 42 92 4672 949 93
20 949 93 3 97 42 75 46 72 945 96
21 945 96 415 42 57 46 72 94181
22 94181 4 34 42 38 46 72 937 47
23 937 47 4 53 42 19 46 72 932 94
24 932 94 4 74 4198 46 72 928 20
25 928 20 4 95 4177 4672 923 25
26 923 25 517 4155 46 72 918 08
27 918 08 5 41 41 31 46 72 912 67
28 912 67 5 65 4107 46 72 907 52
29 907 52 5 88 4084 4672 901 64
30 90164 615 40 57 46 72 895 49
31 89549 6 42 40 30 46 72 889 07
32 889 07 6 71 40 01 4672 882 36
33 882 36 7 02 39 70 46 72 875 34
34 87534 7 32 3940 4672 86802
35 868 02 7 86 38 86 46 72 86016
36 86016 8 01 38 71 46 72 85215
37 85215 8 37 38 35 46 72 843 78



125
g I Annuïteit 4.672 % I _jQg te
3 -s Bedrag waarvan: Totaal betalen
I I voorschot Aflossing Rente 4.672 »/o ^chot
1 | 0.172% 4%°/, 1
38 ƒ 843 78 ƒ 875 ƒ 37 97 ƒ 4672 ƒ 83503
39 835 03 I 914 37 58 46 72 825 89
40 82589 9 55 37 17 4672 816 34
41 816 34 9 98 36 74 46 72 806 36
42 . 806 36 10 43 36 29 46 72 795 93
43 795 93 10 90 35 82 46 72 785 03
44 78503 1139 35 33 46 72 773 64
45 773 64 1191 34 81 4672 76173
46 76173 12 44 34 28 4672 749 29
47 749 29 13— 33 72 46 72 736 29
48 736 29 13 59 33 13 46 72 722 70
49 722 70 14 20 32 52 46 72 708 50
50 708 50 1484 3188 46 72 693 66
51 693 66 15 51 3121 46 72 67815
52 678 15 16 20 30 52 4672 66195
53 66195 1693 29 79 46 72 64502
54 64502 17 69 29 03 4672 627 33
55 627 33 18 49 28 23 46 72 608 84
56 608 84 1933 37 39 46|72 589 51
57 589 51 20 20 26 52 46 72 569 31
58 569 31 21 10 25 62 46 72 548 21
59 548 21 2205 24 67 46 72 52616
60 52616 2305 23 67 46 72 50311
61 503 11 24 08 22 64 4672 479 03
62 479 03 2516 2156 4672 453 87
63 453 87 26 30 20 42 46 72 427 57
64 427 57 27 48 19 24 46 72 400 09
65 400 09 28 72 18— 46 72 37137
66 37137 30 01 16 71 46 72 34136
67 341 36 31 36 15 36 46 72 310 —
68 310 — 32 77 13 95 46 72 277 23
69 277 23 34 24 12 48 4672 242 99
70 242 99 35 79 10 93 46 72 207 20
71 207 20 37 40 9 32 4672 169 80
72 169 80 39 08 7 64 4672 13072
73 13072 40 84 5 88 46 72 89 38
74 89 38 45 68 4 04 4672 4420
75 4420 4455 217 46 72
ƒ 1000 35 ƒ 2503 65 ƒ 3504 —
Totale Totale Totaal aflossing I rentebetaling betaalde
' ƒ3504— ' amml



126
Bij beschouwing van de voorstaande tabellen, welke zün uitgerekend op den grondslag van een voorschot, groot f 1000, springt in het oog, dat of de schuld niet geheel gedelgd wordt en een saldo van een gedeelte van 1 % niet terugbetaald wordt, óf iets meer dan het bedrag van'het voorschot wordt afgelost. Beide verschijnselen vinden hunnen grond in het feit. dat het bedrag der annuïteit niet in een voldoend aantal decimalen is uitgerekend, om dergelijke kleine afwijkingen te voorkomen. Immers bijv. de volstrekt juiste annuïteit bij eene aflossing van eene schuld van f 1000 in 50 jaar en eenen rentevoet van 4 % is niet f 46.55, maar ƒ 46.55020, bij eenen rentekoers van 4^ % niet f 48.56, maar f 48.56005 en bij eenen rentevoet van 4^ % niet f 50.60, doch f 50.60215. Het Rijk heeft deze cijfers echter afgerond en houdt zich hieraan bij de aflossing der voorschotten. De feitelijke gang van zaken is dus, dat het laatste jaar, hetzij iets minder, hetzij wat meer dan het saldo der schuld wordt terugbetaald.
Nog een ander feit trekt bij het doorzien der boven afgderukte tabellen de aandacht. Eerst bij het 28ste, 29ste. 30ste of 31ste jaar gaat het bedrag, beschikbaar voor aflossing dat, vereischt voor rentebetaling, overtreffen. En verder wijzen de cijfers uit, dat gedurende 28 of 29 jaar steeds bedragen worden afgelost, welke blijven beneden 2 % der schuld, het gemiddelde aflosshjgs-percentage eener leening met 50-jarigen looptijd. Beginnend in het eerste jaar met 0.763 a 0.877 %, stijgt de aflossing telken jare sneller, tot zij eerst bij het 29ste of 30ste jaar de 2 % der geheele schuld overschrijdt, om daarna zoodanig te blijven toenemen, dat met het 34ste of 35ste jaar de helft der schuld terugbetaald is en in de dan nog resteerende 15 of 16 jaar de andere helft volkomen wordt afgelost. Deze groeiende snelheid van schulddelging zal opnieuw ter sprake komen bij eenige beschouwingen over afschrijvingen op gronden en gebouwen, verkregen en opgericht met behulp van Woningwet-voorschotten, welke later velgen.
Het zal wel regel zijn, dat het voorschot in termijnen van



127
wege de gemeente wordt beschikbaar gesteld. De aannemer van den bouw wordt immers ook niet in eens betaald, maar heeft, naar gelang de bouw vordert, aanspraak op uitbetaling van verschillende termijnen.
De vraag rijst hierbij: Hoe gaat het met de berekening der annuïteit? Is deze verschuldigd van den eersten dag af, waarop eene uitbetaling op rekening van het voorschot is ontvangen? Dat zou voor de vereeniging een schadepost zijn. Of gaat ze eerst in, wanneer 't laatste gedeelte van het voorschot is opgenomen?
Geen van beide geschiedt, althans voor zoover het van het Rijk afhangt. Dit heeft de volgende wijze van berekenen ingevoerd, waarbij zoowel de belangen van de vereeniging als van het Rijk zelf worden behartigd en een gemiddelde uitbetalingsdag wordt aangenomen.
Is aan eene gemeente (het Rijk kent slechts de gemeente als schuldenaar, onverschillig of deze zelf gaat bouwen of op hare beurt steun verleend heeft aan eene bouwvereeniging), een voorschot verstrekt van stel ƒ 360.000, dat als volgt is uitbetaald: 15 Aug. 1916 (d. i. 510 dagen vóór de laatste uitbetaling) f 60.000 1 Dec. 1916 (d.i.405 , „ „ „ „ ) „ 50.000
15 Mei 1917 (d. i. 420 „ „ „ „ „ )„ 60.000
1 Aug. 1917 (d. i. 165 „ „ „ „ „ ) „ 50.000
15 0ct. 1917 (d.i. 90 „ „ „ , » ) „110.000
15 Jan. 1918 (d.i. 0 „ „ „ „ „ ) „ 30.000
dan is de gemiddelde uitbetalingsdag 23 Mei 1917. Immers door de som van: 510 X 60
405 X 50 240 X 60 165 X 50 90 X 110,
d. i. te zamen 83.400 dagen, gedurende welke er op 15 Januari 1918 ƒ 1000 is uitbetaald geweest, door 360, het aantal malen, dat f 1000 in totaal verstrekt werd, te deelen, vindt men, dat de geheele som van f 360.000 gemiddeld 232 dagen voor den



128
laatsten uitbetalingsdag is uitgekeerd. Op 23 Mei 1917 wordt de f 360.000 dus geacht uitbetaald te zijn, zoodat de eerste annuïteit vervalt op 23 Mei 1918 en mitsdien wordt ingehouden op de Rijksuitkeering aan de gemeenten (ingevolge de wet van 1897) over het tweede kwartaal, welke betaalbaar wordt gesteld op 30 Juni 1918. De 50ste annuïteit zal dus worden ingehouden H op het tweede kwartaal van de Rijksuitkeering van 1967, als het voorschot met eenen aflossingstermijn van 50 jaar verleend is.
Zijn de uitbetalingen op rekening van een voorschot evenwel over meer dan V/z jaar verdeeld of de groote bedragen in het begin en de kleinere eerst belangrijk later uitgekeerd, dan kan het voorkomen, dat de laatste uitbetalingsdag meer dan een jaar na den gemiddelden valt, m. a. w. dat de eerste annuïteitstermijn reeds vervallen is vóórdat de vervaldag kan worden vastgesteld. In dat geval zal door het Rijk rente worden gerekend over den tijd tusschen den vervaldag van den eersten annuïteitstermijn en den dag, waarop deze werkelijk ontvangen wordt. Ook hiervan een voorbeeld ter verduidelijking.
Stel de laatste uitbetalingsdag van een voorschot is 16 November 1917, doch bij de berekening'van den gemiddelden uitbetalingsdag blijkt deze te vallen op 1 Mei 1916, zoodat reeds op 1 Mei 1917 de eerste annuïteit had moeten voldaan worden. Onder deze omstandigheden zal het Rijk rente berekenen over het tijdvak, loopend van 30 April 1917 tot den dag, waarop de gemeente die annuïteit stort, b.v. 23 November 1917. Verkiest de gemeente ook dan inhouding op de Rijksuitkeering, dan zou rente over een half jaar worden gerekend. Bij kleine bedragen en een gering renteverlies zal deze renteverrekening echter wel achterwege blijven.
De gemeenten gedragen zich, voor zoover schrijver bekend, tegenover de bouwvereenigingen geheel op dezelfde wijze als het Rijk tegenover hen, en in de meeste gevallen zal dus de boven omschreven regeling voor alle partijen gelden. De gemeente is echter vrij een andere regeling te treffen.



HOOFDSTUK V
DB BOUW
Wanneer eenmaal de plannen zijn vastgesteld en in detail uitgewerkt, het voorschot door gemeente en rijk toegestaan, breekt in het leven der vereeniging het gewichtig oogenblik aan, waarop tot den bouw moet worden overgegaan.
Daartoe moet een bestek worden opgemaakt, dat wil zeggen een verzameling van voorschriften, in hoofdzaak betrekking hebbend op de wijze, waarop het werk moet worden uitgevoerd (b.v. over metselwerk, ontgraving, enz.). De architect, ook de plaatselijke bouwkundige, zal als regel in staat zijn zulk een bestek te ontwerpen. Het is echter van overwegend belang dat dit in uitmuntende orde is, eenerzijds om op blijvende soliditeit der bouwwerken te kunnen staat maken, andererzijds om moeilijkheden gedurende den bouw te voorkomen. In die gemeenten, waar bij den gemeentedienst ter beoordeeling bevoegd personeel aanwezig is, ligt in de goedkeuring der gemeente (waartoe zij zich gewoonlijk bij het verleenen van het voorschot het recht zal hebben bedongen) eenige waarborg. De beteekenis daarvan overschatte irien niet. Niet alle gemeentebesturen maken van het recht gebruik en schrijver dezes is een geval bekend, waarin het gemeentebestuur het standpunt innam dat het volledig doorwerken van het bestek van het gemeentepersoneel niet kon worden verlangd en dat goedkeuring daarvan geen mede-verantwoordelijkheid voor de gemeente schiep. Uit het feit dat zulk een standpunt, hoe onverdedigbaar ook, kan worden ingenomen, blijkt dat op afdoende controle niet kan worden staat gemaakt. In die gemeenten, en dit is in vele kleinere het geval, waar het tot beoordeeling bevoegd personeel ontbreekt, geeft het goedkeüringsrecht der gemeente geenerlei waarborg voor de deugde-
9



lijkheid van het bestek. Ook waar de gemeente zelf, zooals regel zal zijn, een vasten vorm voor bestekken van voor haar rekening uit te voeren werken heeft aangenomen, is het volstrekt niet zeker dat dit bestek aanbeveling verdient voor de vereeniging.
Er zijn wel pogingen aangewend om tot een modelbestek te geraken. Daartegen bestaan echter practische bedenkingen. In de eerste plaats kan één model niet voor alle soorten van bouwwerken gelden; plaatselijke invloeden doen zich gevoelen en verschillende architecten hebben hun eigen inzichten, waarin zelfs de groote gemeenten goéd meenen te doen hun vrijheid te laten. Bovendien zou een model nooit klakkeloos kunnen worden overgenomen, maar moet het naar behoefte worden geformuleerd. Daarbij zou de gelegenheid tot minder gelukkige uitwerking blijven bestaan.
Ten aanzien van een bepaald deel van het bestek bestaat het genoemde bezwaar niet en voor dit deel is dan ook reeds vrij vroeg een model tot stand gekomen. Het zijn de z.g.n. administratieve voorschriften. Deze hebben geen betrekking op de techniek van de uitvoering, maar regelen de verhouding tusschen aannemer en aanbesteder, beider wederzijdsche rechten en verplichtingen. Zij houden bepalingen in b.v. over de borgtochten van den aannemer, over de keuring van materiaal, over verlenging van den opzeggingstermijn, enz. enz. Sedert geruimen tijd worden de voorschriften van dezen aard, in gebruik bij aanbesteding van werken voor rekening van den Rijkswaterstaat, bij werken van anderen aard, waaronder die der bouwvereenigingen, vaak toepasselijk verklaard. Op den duur heeft zich de behoefte doen gevoelen ze op sommige punten te herzien en aan te vullen. Hiermede hebben zich verschillende vereenigingen van bij het bouwvak betrokken personen bezig gehouden. Als gevolg daarvan is een tweetal modellen ontstaan, één opgesteld door den Bond van Nederlandsche Architecten (Algemeene Administratieve Voorschriften voor de uitvoering van werken onder beheer van particuliere architecten, uitgave van Duwaer en Van Ginkel te Amsterdam,
130



131
Maart 1915), de andere uitgegaan van een commissie, gevormd door afgevaardigden van de Vereeniging van Delftsche Ingenieurs, de Maatschappij tot Bevordering der Bouwkunst en den Nederlandschen Aannemersbond (Algemeene Administratieve Voorschriften voor het uitvoeren en onderhouden van werken ten behoeve van besturen en particulieren, gedrukt bij de drukkerij „De Standaard" te Amsterdam, Juni 1915). Beide modellen verdienen, op twee nader te vermelden punten na, aanbeveling.
Neemt men een der beide stellen bepalingen in het bestek op, dan voorkomt men dat moeilijkheden rijzen, die zich anders gemakkelijk kunnen voordoen. Op enkele daarvan, die tot bizondere last aanleiding kunnen geven en welke door de genoemde bepalingen worden ondervangen, zij uitdrukkelijk gewezen.
Gedurende den bouw blijkt somtijds dat meer werk moet worden verricht dan in het bestek is" omschreven, b.v. omdat in een constructie verandering wordt gebracht, of omdat meer materiaal, b.v. hardsteen of lood, moet worden verwerkt dan het bestek aangeeft. Het bestek moet een vaste basis geven voor de berekening der kosten van dit meerdere werk en dit meerdere materiaal. Wat ten aanzien van meer werk kan voorkomen, is ook ten aanzien van minder werk mogelijk.
Een regeling van deze aangelegenheid bevatten de A. A. V. van den Bond in § 24; die der drie vereenigingen in § 20. Deze artikelen op zichzelf zijn echter niet afdoend; zij verwijzen naar de eenheidsprijzen van het bestek. De architect zorge er derhalve voor dat de prijzen ten aanzien van alle materiaal, waarvan verrekening zal kunnen moeten plaats hebben, in het bestek zijn opgenomen.
Vaak wordt verzuimd aan den aannemer in het bestek de verplichting op te leggen gedurende den bouw het aanleggen van geleidingen, buizen, enz., dat door anderen dan den aannemer moet plaats vinden, te dulden. Het aanleggen tijdens het werk verdient uit den aard der zaak de voorkeur; aanleg



132
na oplevering zou onpraktisch zijn en tot vermeerdering van kosten en vertraging in het gereedkomen der woningen leiden. § 30 van de A. A. V. der drie vereenigingen en § 39 van die van den Bond voorzien hierin.
Het bestek bevat vaak een hoofdstuk, waarin bepalingen zijn opgenomen, aan wier opvolging de aannemer tegenover de werklieden op het werk zal zijn gebonden. Bepalingen van dien aard zijn het eerst door overheidsorganen in hun bestekken ingelascht in een tijd, toen de invloed der vakvereenigingen op de arbeidsvoorwaarden aanmerkelijk geringer was dan thans. Ook nu echter hebben zij nog hun beteekenis. Wat de loonen en arbeidstijden betreft, zullen zij zich als regel aan de plaatselijk geldende gebruiken aansluiten. Zij geven daardoor tevens zekerheid dat, zoo bij inschrijving het werk aan een elders gevestigd aannemer wordt gegund, deze niet arbeiders van buiten de gemeente tegen lager loon en op ook overigens ongunstiger voorwaarden te werk stelt dan ter plaatse gebruikelijk is-, wat uit den aard der zaak minder wenschelijk zou zijn. De bepalingen bevatten als regel ook voorschriften van hygiënischen aard en aangaande de veiligheid der arbeiders. Een model voor zulke voorwaarden, waarin loonen en arbeidstijden overeenkomstig de plaatselijke gebruiken zijn in te vullen, is als bijlage opgenomen. Het is ontleend aan de binnenkort verschijnende publicatie van het Centraal Bureau, voor Sociale Adviezen over deze aangelegenheid. (Bijlage J).
Ook de vermelde A. A. V. houden regelen aangaande deze aangelegenheid in. Het model van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen verdient o. i. echter de voorkeur. Het is uitvoeriger en regelt zaken die in de genoemde A. A. V. ongeregeld zijn gelaten. Men vervange derhalve de bepalingen uit de A. A. V. (§§ 41—45 van die der drie vereenigingen en §§ 51—55 van die van den Bond) door die in de bijlage opgenomen.
Dat bouwvereeningen den moreelen plicht hebben voorschriften van dezen aard op te nemen behoeft geen betoog. Als demokratische instellingen, werkzaam in hoofdzaak in het



133
belang van arbeiders, hebben zij een voorbeeld te geven.1) In gemeenten, waar bepalingen in het belang der arbeiders in de gemeentebestekken zijn opgenomen, zal bovendien het gemeentebestuur zelf verlangen dat ook de bouwvereeniging, die immers een stuk gemeentewerk tot uitvoering brengt, daartoe overgaat. Maar zelfs wanneer de bouwvereeniging uitsluitend op haar eigen belang mocht willen letten, is opneming geraden. Een goede regeling te dezen aanzien voorkomt moeilijkheden gedurende het werk en vertraging.
Om dezelfde redenen verdient ook opneming van een bepaling van anderen aard, de zoogenaamde werkstakingsclausule aanbeveling. Het is gebruik in het bestek enkele gevallen op te sommen, in welke de aannemer recht heeft op verlenging van den opleveringstermijn. De vraag of werkstaking en uitsluiting als zoodanig zijn te beschouwen, heeft tot verschil van meening en wrijving aanleiding gegeven. In de A. A. V. der drie vereenigingen komt hieromtrent een regeling voor, die bij de betrokken arbeidersorganisaties op groot verzet is gestuit en welker opneming o. L, ook wanneer men overigens de genoemde A. A. V. volgt, beslist is te ontraden. Deze bepaling verklaart n.1. dat werkstaking of uitsluiting, uitgaande van behoorlijk georganiseerde vakvereenigingen, steeds recht geeft op termijnsverlenging. Zij plaatst daardoor den aannemer bij een arbeidsgeschil in een bevoorrechte positie. De regeling in de A. A. V. van den Bond is, hoewel minder ongunstig voor de arbeiders, o. i. niettemin van dien aard, dat ook opneming daarvan moet worden ontraden. Wij hebben derhalve in de bijlagen (bijlage K) een formuleering opgenomen die, hoewel niet geheel bevredigend, ter opneming kan worden aangeraden.*)
*) In de tegenwoordige omstandigheden, nu allerwege op de totstandkoming van den in vooruitzicht gestelden achturigen werkdag (en van de 45-urige werkweek met bjjbehoorende loonregeling om te voorkomen dat daarvan verlaging van het weekloon het gevolg zou zjjn) wordt gehoopt, zal de bouwvereeniging een goed werk doen, zoo zjj die totstandkoming bespoedigt door ze in haar bestek voor te schrijven.
*) In de vaststelling der bepalingen in de genoemde A A. V. zjjn de



134
Met het oog op de soliditeit van den bouw verdient het aanbeveling voor de gemeente het recht te bedingen van keuring van het materiaal ook harerzijds. Misbruiken te dezen aanzien tusschen de bij de uitvoering van een werk betrokkenen behooren helaas (den goeden niet te na gesproken) niet tot de uitzonderingen. Daarom is het keuringsrecht van de, naar moet worden aangenomen, onpartijdige gemeente zeer wenschelijk. Een bepaling van dezen aard moet uitdrukkelijk "worden opge• nomen; zij komt in de genoemde A. A. V. niet voor.
Hiermede zijn de voorschriften van administratieven aard behandeld. Hoewel wij ons in het algemeen van opmerkingen aangaande het technische gedeelte moeten onthouden, wenschen wij op een enkelen post de aandacht te vestigen, welks opneming veelal ten onrechte wordt achterwege gelaten, de post voor afrastering n.1. Met name op het platteland is deze noodig om een slordig en onafgewerkt aanzien te voorkomen.
Omtrent het bij de aanbesteding te volgen systeem, omtrent uitvoering in eigen beheer enz. kunnen geen algemeene regels worden gegeven. Hieromtrent moet plaatselijk naar omstandigheden worden beslist.
Is het werk gegund, dan moet met den aannemer een contract worden afgesloten. Dit contract is van zeer eenvoudigen aard, maar moet niettemin met zorg worden opgemaakt; het vormt de basis van de geheele verhouding tusschen vereeniging en aannemer. Een model daarvoor is eveneens onder de bijlagen te vinden (bijlage L).
Behoorlijk toezicht gedurende den bouw is volstrekt noodzakelijk. Alleen daardoor is de zekerheid te verkrijgen dat het werk geheel overeenkomstig de bestekken op soliede wijze wordt uitgevoerd, aldus dat de woningen in goed afgewerkten staat worden opgeleverd en dat later op een minimum-uitgaaf voor onderhoud kan worden gerekend. Slechte bouw moge goedkoop
arbeiders-organisaties niet gekend. Naar hun meening behoort arbitrage te beslissen. De Aannemersbond aanvaardt dit als regel niet; alleen wanneer het gemeentebestuur deze regeling uitdrukkelijk verlangt, is luj daartoe bereid.



135
schijnen; hooger uitgaven voor onderhoud zijn er het onvermijdelijk gevolg van.
Wanneer gebouwd wordt met een architect, op de wijze als wij boven op pag. 39—40 sterk aanbevalen, zal deze een opzichter aanstellen voor het toezicht. Bij werk van grooteren omvang zal ook de plaatselijke bouwkundige daartoe stellig overgaan. In dit opzicht zij de vereeniging vooral niet te zuinig. Tenzij de plaatselijke'bouwkundige weinig werk omhanden heeft en al zijn aandacht aan het werk der vereeniging kan wijden, is het geraden ook van hem de aanstelling van een opzichter te verlangen, ook bij werken van geringer omvang. Er zijn werkzaamheden die vrijwel nimmer zonder toezicht kunnen worden gelaten en de plaatselijke bouwkundige zal, wanneer hij ook ander werk heeft, niet altijd aanwezig kunnen zijn. De bouwvereeniging, die later bemerkt dat de kalk niet behoorlijk is aangemaakt, zal haar besparing op de kosten van den opzichter berouwen.
De salarieering van den opzichter geschiedt door de bouwvereeniging; hij is, al heeft zijn aanstelling plaats door den architect en al werkt hij volgens diens instructies, in dienst der vereeniging.1) Hij moet een onafhankelijk man zijn;bij het controleerend karakter van zijn werk heeft hij die onafhankelijkheid in hooge mate noodig. Goede salarieering zij met het oog daarop ten warmste aanbevolen.
Vaak laat men den opzichter eerst in functie treden bij den aanvang van het eigenlijke bouwwerk. Dit is te ontraden. Ook op het grondwerk hebbe hij toezicht. Dat behoorlijk onder water wordt gezet, zoodat latere verzakkingen niet voorkomen, is van overwegend belang.
Bij uitvoering in eigen beheer verdient toezicht van de gemeente aanbeveling. In enkele gemeenten is zulk speciaal toezicht (naast het gebruikelijke krachtens de bouwverordening),
*) Op het platteland betaalt de plaatselijke bouwkundige als regel den opzichter. Dit is niet gewenscht, omdat het de strekking heeft op de uitgaven voor toezicht ten nadeele van het werk te bezuinigen.



136
ook wanneer met een architect en vereenigingsopzichter worit gewerkt, in zwang.
Het kan zijn dat bij uitzondering gedurende den bouw onvoorziene omstandigheden enkele bemoeiingen der vereeniging noodig maken. Zoo heeft met name in den oorlogstijd afwezigheid van voorgeschreven materialen vaak tot wijziging in de bestekken moeten leiden. Als een ander voorbeeld,^ ons uit de praktijk bekend, mag worden genoemd de noodzakelijkheid voor de vereeniging om bij het gemeentebestuur aan te dringen op het betrachten van spoed bij het in gereedheid brengen van het van haar in erfpacht ontvangen terrein dat, slechts ten deele opgehoogd, groote moeilijkheden bij de uitvoering van den bouw veroorzaakte. Dergelijke bemoeiingen zijn echter uitzondering; als regel is betaling van aannemer, architect en opzichter de voornaamste bezigheid van de vereeniging in deze periode.
Beneden wordt de boekhouding der bouwvereenigingen uitvoerig behandeld. Hier zij alleen, maar met grooten klem gewezen op den onafwijsbaren plicht der vereeniging om, zoodra ontvangsten en betalingen moeten plaats hebben, daarvoor in alle opzichten gereed te zijn, zoowel wat de boeken betreft als wat de personen aangaat.
De betaling van den opzichter heeft per maand plaats, die van den architect en den aannemer in termijnen, waarvan de vervaldagen in bestek en contract met den architect zijn aangegeven. Tegen de dagen, waarop de betaling moet plaats hebben, moet de vereeniging over de noodige gelden beschikken, die zij van de gemeente ontvangt, welke harerzijds daarvoor bij het Rijk aanklopt. Grootere gemeenten zullen allicht in voorschot aan de vereeniging willen uitbetalen voordat zij de gelden van het Rijk hebben ontvangen, in kleinere gemeenten is men daartoe niet altijd bereid en, wanneer het over groote bedragen gaat, ook niet in staat. Wanneer de gemeente der vereeniging aldus tegemoet komt, is het billijk dat over hot voorschot van de gemeente rente wordt betaald. Verklaart de vereeniging zich daartoe be-



137
reid (de rente moet op de bouwsom worden bijgeschreven), dan zal dit de bereidwilligheid der gemeente om aldus behulpzaam te zijn, allicht vernoegen.
Het is zaak de benoodigde gelden tijdig aan te vragen, omdat met het beschikbaarstellen door gemeente en Rijk uit den aard der zaak tijd gemoeid is. Op welke wijze de gemeente de gelden bij het Rijk moet aanvragen, is geregeld in het ministerieel besluit van 19 Mei 1906, hierachter als bijlage opgenomen (bijlage M). De bewijsstukken die de gemeente aan het Rijk hééft over te leggen (artt. 3 en 4) moet zij harerzijds van de, vereeniging ontvangen en wel in twee exemplaren. Aangezien ook de gemeente een exemplaar voor haar archief zal willen bezitten, zal de vereeniging de bedoelde bescheiden in triplo moeten inleveren. De verklaring, bedoeld op het slot van art. 3, wordt door architect of bouwkundige gegeven. (Zie bijlage N). M-rl«*r
Art. 8 van het genoemde besluit regelt de wijze, waarop het Rijk zich zekerheid verschaft dat de verstrekte gelden overeenkomstig hun bestemming zijn gebruikt; de gemeente legt een gewaarmerkt afschrift over van de kwitantie, die zij van de vereeniging heeft ontvangen voor de gelden en van dergelijke afschriften van de kwitanties, die de vereeniging heeft ontvangen wegens de uitgaven die zij heeft verricht. Ten gevolge van de bepaling van art. 9 wordt geen nieuwe termijn van het voorschot uitbetaald, zoolang deze kwitanties niet zijn overgelegd. Dit moet dus uiterlijk bij het aanvragen van den nieuwen termijn'geschieden. In het als bijlage toegevoegd model (bijlage O) voor een formulier voor aanvraag van een termijn van een voorschot is van de gedachte uitgegaan dat de inlevering der copiekwitanties (gewoonlijk zullen voorzitter en secretaris of penningmeester der vereeniging de afschriften voor copie conform hebben te teekenen) steeds tegelijk met die aanvraag plaats heeft. Deze afschriften der kwitanties behoeven slechts in tweevoud te worden overgelegd, omdat de gemeente slechts een exemplaar aan het Rijk behoeft in te zenden.
Een moeilijkheid levert vaak de betaling van den laatsten



138
termijn. In de eerste plaats kan tengevolge van te verrichten bijwerk de zekerheid dat geen meerdere uitgaven op den bouw zullen drukken soms vrij lang op zich laten wachten. Zoo is schrijver deze3 bekend een geval, waarin de gemeente, toen het geheele complex gereed was, den bouw van een vrij kostbare scheidingsmuur achter de woningen verlangde, waarvan de kosten uit den aard der zaak alleen uit het voorschot konden worden bestreden. Afgescheiden van dergelijk toevallige omstandigheden, ligt een element van onzekerheid in de berekening van het renteverlies gedurende den bouw, dat ten laste der bouwrekening moet worden gebracht. Boven (pag. 127—128) is over deze berekening uitvoerig gehandeld. Voor de vereeniging is het niet mogelijk met nauwkeurigheid vast te stellen welke de aldaar vermelde gemiddelde uitbetalingsdag zal zijn, omdat deze afhangt van den datum der laatste uitbetaling, die nog in de toekomst ligt. Door globale becijfering. moet de vereeniging plauzibel maken hoeveel zij aan renteverlies, d. w. z. het bedrag der annuïteit, dat de vereeniging heeft te betalen van dien gemiddelden uitbetalingsdag af tot het oogenblik. waarop de exploitatie begint, ongeveer denkt te zullen moeten boeken. Om boven aangevoerde redenen rame de vereeniging vooral niet te laag; het aangevraagde behoeft niet te worden verbruikt.
Ook ten aanzien van den datum, waarop de exploitatie begint, zal bij grootere complexen een berekening noodig zijn. Deze immers zullen als regel niet in hun geheel worden opgeleverd en betrokken. Een gemiddelde dag, gelegen tusschen den datum, waarop de eerste en dien waarop de laatste woning is betrokken, moet worden aangenomen. Men gaat na hoeveel weken huur in totaal men op den laateten datum heeft ontvangen en deelt dit bedrag door het aantal woningen. Men kan aannemen, dat de uitkomst van deze deeling het aantal weken aangeeft, gedurende welke alle woningen gemiddeld kunnen worden geacht in gebruik te zijn. Dat aantal moet van den laatsten datum worden teruggeteld. *)
*) Wanneer de woningen niet geüjk in huur zijn, is het juister de normale totale weekhuur te deelen op het op den bewusten datum totaal ontvangen bedrag aan huur.



139
Vóór de betaling van den laatsten termijn aan den aannemer geve men er zich vooral goed rekenschap van, dat deze zich van al zijn verplichtingen heeft gekweten. Is eenmaal betaald, dan is verhaal niet gemakkelijk meer. Met name is na te gaan of wellicht sommige werken door hem eerst later moeten worden uitgevoerd. Somtijds wordt n.1., en op goede gronden, voorgeschreven dat het schilderwerk eerst een jaar of half jaar na de overige oplevering moet worden afgeschilderd. Aan schrijver dezes is een geval bekend, waarin de bouwvereeniging, deze bepaling over het hoofd ziend en den aannemer betalend alsof zijn verplichtingen waren afgeloopen, met half geschilderde woningen bleef zitten.



HOOFDSTUK VI
DB EXPLOITATD3
Toen als gevolg van het in werking treden der Woningwet in ons land de eerste bouwvereenigingen werden opgericht, heeft men waarschijnlijk niet vermoed welk een omvang hun werkzaamheid zou nemen, een omvang die zich niet alleen uitspreekt in hun aantal, maar wellicht meer nog in het aantal woningen dat zij onder hun beheer hebben. Bij enkele grootsteedsche vereenigingen, loopt dit aantal reeds tegen de duizend.
Het is niet te verwonderen dat men zich in den aanvang geen rekenschap heeft kunnen geven van alle vraagstukken die zich bij zulk een omvangrijk beheer kunnen voordoen. Een thans bijna vijftienjarige praktijk heeft daarvan echter verschillende aan het licht gebracht.
De vereeniging — en dat geldt evenzeer bij de stichting, alleen bij de naamlooze vennootschap denkt men wellicht aan een ^Cj, « anderen opzet, in de praktijk is dit echter niet gebleken, — wordt beheerd door een bestuur. Dat wil zeggen door een lichaam, een lichaam met gedeelde verantwoordelijkheid, een lichaam, waarvan enkele leden wellicht een geldelijke tegemoetkoming ontvangen, maar waarvan het karakter toch is een vrijwillige, belangelooze vervulling van een taak in het algemeen belang. De bouwvereeniging heeft echter met zuiver zakelijke aangelegenheden te doen. Het innen der huren, het boeken daarvan, het doen verrichten van herstellingen, enz. is een zuiver „bedrijf". De vereeniging onderscheidt zich daarin van vele andere vereenigingen, die in het algemeen belang werkzaam zijn.
Nu heeft de praktijk aangetoond eenerzijds da,t. dank zij deze belangelooze toewijding, werk is verricht, dat anders on-



141
getwijfeld niet tot stand zou zijn gekomen, andererziids echter tevens dat deze toewijding, waar het den zuiver zakelijken kant betreft, meer dan wenschelijk is is te kort geschoten.
Dit geldt met name de boekhouding en het financieel beleid. Er bestaat geen twijfel aan: malversaties behooren. zoo ze zijn voorgekomen, tot de hooge uitzonderingen. Daarentegen is een onvoldoende boekhouding veeleer regel dan uitzondering: gebleken. Dit kan op den duur evenzeer als malversaties, tot ernstig geldelijk nadeel der vereeniging, en indirect van de gemeente, leiden.
Toen dan ook in 1913 de Nationale Woningraad, de federatie van toegelaten lichamen, was opgericht, was een van ziin eerste werkzaamheden, zich rekenschap gevend van dit feit. maatregelen te beramen om daarin verbetering te brengen. De medewerking van een accountant werd gezocht en verkregen. Als proef waren reeds enkele werkzaamheden verricht en de Woningraad stond gereed deze taak in haar vollen omvang aan te vatten, toen bleek dat ook het Rijkswoningcollege maatregelen beraamde in dezelfde richting. Dit leidde ertoe dat de Woningraad zijn werkzaamheden opschortte. Wat het Riikswoningcollege doet ie echter vooralsnog van geringen omvang en de Nationale Woningraad heeft op grond daarvan besloten zijn voorlichting wederom op dit gebied ter beschikking te stellen. Schrijvers van dit boekje geven allen bouwvereenigingen dan ook in ernstige overweging zich bij het inrichten hunner boeken en voor het verder regelmatig toezicht tot den Nationalen Woningraad te wenden.
Ondertusschen, niet alleen de boekhouding bleek een zwakke zijde van een goede zaak. Ook het toezicht op het behoorlijk onderhoud liet veelal te wenschen over. Zelfs groote, welbekende vereenigingen bleken in dit opzicht te kort te schieten.
Beneden zal op dit laatste worden teruggekomen en de vraag worden gesteld of dergelijke groote vereenigingen niet voor de noodzakelijkheid zullen komen te staan hun beheer anders en veel meer zuiver zakelijk in te richten dan thans het geval is.



142
De reden dat hier van deze bezwaren wordt melding gemaakt, is om op de verhouding tusschen vereeniging en gemeente te wijzen.
Het is duidelijk dat deze laatste er het grootste belang bij heeft dat de zaken der bouwvereeniging in orde zijn. Dit belang heeft zij, wederom zuiver zakelijk gezien, als hypotheekgeefster, vaak voor een bedrag, zeer aanmerkelijk hooger dan ooit een particulier zou verstrekken. Maar zij bezit niet alleen in haar eigen belang een recht, het is ook haar plicht voor behoorlijk beheer te waken. De werkzaamheid eener bouwvereeniging zou men immers zonder bezwaar als een half-gemeentelijke kunnen beschouwen. Een stuk gemeentezorg is ter uitvoering in handen gelegd van particulieren, die zich in het algemeen belang beschikbaar stellen. Dat die particulieren hun half-gemeentelijke taak behoorlijk vervullen, het is plicht der gemeenteoverheid daartoe de noodige maatregelen te nemen.
Het kan niet geloochend worden dat het nemen van zulke maatregelen voor hen, die belangeloos omvangrijk werk verrichten, niet altijd even aangenaam is. vooral dan niet, wanneer zij worden genomen, nadat een tijdlang „in volle vrijheid" is geWerkt. De maatregelen krijgen dan eenigszins het karakter van afkeuring. Hiertegenover hebben de bestuurders eener bouwvereeniging te allen tijde te bedenken'dat het niet anders dan juist kan worden genoemd dat het gemeentebestuur, dat tot uitvoering van een gemeentetaak de gelden voorschiet en tegenover het Rijk het risico draagt, de hoofdlijnen vaststelt, naar welke die taak zal worden uitgevoerd en zich ervan verzekert dat dit naar behooren geschiedt.
Dat de verhouding een teere is en dat van beide ziiden met grooten tact moet worden gehandeld is zeker. Dit mag stellig niet alleen van de besturen der vereenigingen worden geëischt, maar evenzeer van die der gemeenten. Met name moeen deze laatste niet vergeten dat zij staan tegenover personen, die uit zuivere toewijding een vaak omvangrijke en niet altijd dankbare taak op zich hebben genomen. Wanneer de animo wordt gedoofd,



143
de lust om zich in te spannen verzwakt, zal dat aan de verbetering der volkshuisvesting niet ten goede komen.
Ondertusschen, inschikkelijkheid bij het bestuur der vereeniging eenerzijds, in het besef dat het gemeentebestuur den plicht heeft voor het algemeen belang te waken (dat immers ook niet altijd ter behartiging aan dezelfde bestuurders zal ziin toevertrouwd), tact bij het gemeentebestuur andererzüds zullen het juiste midden doen vinden.
Het is niet in het algemeen aan te geven in welke aangelegenheden en op Welke wijze inmenging van het gemeentebestuur gewenscht is, (de noot op pag. 99 geeft eenige voorbeelden), duidelijk is het dat die inmenging zich verder zal moeten uitstrekken dan tot geldelijk beheer en onderhoud. Bijv. ook in de keuze van het te bouwen type zal de overheid hebben mee te spreken.
Aan een der twee bovengenoemde zaken zij hier nog een enkel . woord gewijd.
Om zekerheid van behoorlijk onderhoud te hebben ziin door verschillende gemeenten verschillende maatregelen genomen. Te Amsterdam worden de gebouwen der vereenigingen regelmatig door gemeente-opzichters geïnspecteerd en wordt op grond van de uitkomsten daarvan aan de vereenigingen telkens» voorzoover zij daartoe niet zelve voorstellen doen, in overweging gegeven zekere onderhoudswerken te doen uitvoeren. Van een andere gemeente is ons een veel bindender regeling bekend. Zij komt hierop neer dat de vereeniging jaarlijks ter goedkeuring aan het gemeentebestuur heeft over te leggen twee staten van onderhoud en vernieuwing, opgemaakt in overleg met een gemeenteopzichter. De eene staat bevat het noodzakelijk onderhoudswerk, de tweede het meer bijkomstige. De op den eersten staat genoemde werken moeten worden uitgevoerd, tenzij B, en W. vrijstelling verleenen; overschrijving van den tweeden on den eersten staat is geoorloofd, niet omgekeerd; voor overschrijding van het totaal bedrag, op iéder der staten vermeld, is goedkeuring van B. en W. noodig. In dezelfde gemeente is bovendien



144
de regeling getroffen dat de onderhoudswerken worden uitgevoerd vanwege de gemeente.
Bij deze laatste regeling is naar onze meening de grens overschreden. En wel omdat het verantwoordelijkheidsgevoel van het verenigingsbestuur erdoor wordt verzwakt. Loopt het onderhoud niet behoorlijk, dan zal het zich met recht tegenover het gemeentebestuur kunnen verdedigen met het verweer dat dit zelf maar beter had moeten toezien. De Amsterdamsche regeling lijkt ons daarom verkieslijk.
§ 1. Organisatie van het beheer
De inrichting van het bestuur eener woningbouwvereeniging hangt af van haar opzet. Bij vereenigingen van geringer omvang zal zonder bezwaar het werkelijk beheer door het bestuur kunnen plaats hebben. Toch zal zich ook daar spoedig om de boven Uiteengezette redenen de wenscheljjkheid doen gevoelen om zich ten aanzien van de boekhouding door een deskundige te doen bijstaan.
Voor grootere vereenigingen moet met nadruk worden gewezen op de wenschelijkheid om één persoon te belasten met het meer dagelijksch beleid en hem dit niet als liefhebberijwerk, zij het ook tegen eenige vergoeding, te doen verrichten, maar als een beroepstaak, al is het niet zijn eenige. De betrokkene kan lid van het bestuur blijven en het bestuur kan in alle belangrijke aangelegenheden worden gekend. Dit is ongetwijfeld in het belang der vereeniging. De belangstelling van een uitgebreider groep personen blijft wakker; het contact met de leden inniger. Voor de verdeeling van de bevoegdheden tusschen bestuur en persoon, met de dagelijksche leiding belast, is geen algemeene regel te geven. Wellicht zal het op den duur bij zeer groote vereenigingen moeten komen tot de aanstelling van een persoon, die zich uitsluitend aan de dagelijksche leiding der vereeniging wijdt. Ook dan zal het de vraag blijven of dit zal moeten leiden tot een bepaald directeur- of administrateurschap, of



145
dat aan deelneming van het bestuur aan de leiding zal moeten worden vastgehouden.
Aan een met het beheer' te belasten persoon zal een behoorlijk salaris moeten worden verstrekt. Stelt men in het belang van het goede beheer een functie in, dat moet men deze als elke andere bedrijfsfunctie behoorlijk betalen; dat de uitoefening daarvan in het algemeen belang geschiedt, doet daaraan niets af.
Vereenigingen van leden-huurders nemen ten aanzien der organisatie van het beheer een bizondere plaats in; de coöperators behooren invloed daarop te kunnen oefenen, zij kiezen hun 1 eigen bestuur. Wil men met zulk een vereeniging praktisch werken, dan is het echter beslist wenschelijk de macht van haar bestuur zoo min mogelijk te beperken. Een woningvereeniging heeft een bedrijf, dat met vastheid moet geleid worden en de verantwoordelijkheid daarvoor moet geheel en uitsluitend bij het bestuur blijven. Er zijn, zooals boven werd vermeld, meerdere gevallen te noemen, waarin de leden een te sterken druk op het bestuur hebben uitgeoefend. Daartegen dient elk bestuur een krachtige houding aan te nemen. In het volle besef dat het de belangen der leden heeft te behartigen, wake het ervoor dat deze zich niet ten nadeele van een goed beleid doen gelden.
Ook het bestuur eener vereeniging van leden-huurders zal, als het aantal te beheeren woningen van grooter omvang wordt, aan een delegatie van haar bevoegdheden moeten gaan denken. Naast overdracht van het dagelijksch beheer aan een administrateur of bestuurslid biedt deze vorm van Organisatie meer dan eenige andere de mogelijkheid van decentralisatie, aldus dat een deel van de taak van het bestuur aan commissies uit de leden wordt overgelaten. Daarbij is er echter goed voor te waken dat de bevoegdheden van deze duidelijk zijn omschreven, zoodat er geen verwarring ten opzichte van verdeeling van taak tusschen het bestuur en zulke commissies ontsta. In het bizonder zij gedacht aan commissies, belast met het toezicht op de bewoning.
Een bewoningscommissie, gekozen door en uit de huurders,
10



146
kan overigenB ook bij niet-coöperatieve bouwvereenigingen goede diensten bewijzen. Als commissie van advies optredend, zal zij een nuttigen schakel vormen tusschen bestuur en bewoners.
Voor het opdragen van een bepaalde taak, hetzij ter voorbereiding, hetzij ter volledige afwikkeling aan commissies uit het bestuur bestaat steeds plaats.
§ 2. Toezicht
De tweede factor van groot belang bij het beheer van woningen is het toezicht. Bezit een bouwvereeniging een eenigszins groot aantal woningen, dan zal het voor haar noodig worden het toezicht op de bewoning en het onderhoud te stellen in handen van een vertrouwd persoon. Vóór dat de bouwvereenigingen hun werk begonnen, waren met dit toezicht overal steeds belast mannen, die beschikten over eenige bouwkundige kennis en den noodigen tact om met de bewoners om te gaan. Hun taak strekte zich niet verder uit dan de verhuring der woningen, het innen der huren en het beslissen over onderhoudswerken.
Ook thans zal in de meeste gevallen deze taak in handen kunnen worden gesteld van een opzichter. Het is van groot belang bij de keuze daarvan met voorzichtigheid te werk te gaan. Oogenschijnlijk is het te verrichten werk van eenvoudigen aard en is de kategorie van personen die voor de vervulling in aanmerking komen vrij groot. De praktijk toont echter dat dit niet het geval is. Dat de opzichter een vertrouwd persoon moet zijn, spreekt vanzelf. Hij zü tevens een nauwkeurig man. Weliswaar is het innen van huren geen heksenwerk. Toch biedt het boeken, het afdragen aan den penningmeester enz. gelegenheid te over tot het begaan van tallooze vergissingen, vergissingen volkomen te goeder trouw — en vaak. zooals in de praktijk is gebleken, in het nadeel van den opzichter —, maar die een goede boekhouding zeer bemoeilijken. Bovendien moet de opzichter de man van gezag zijn tegenover de bewoners. Voor een goed deel hangt het van den opzichter af hoe de huren inkomen, of een achterstand wordt ingehaald of zich



147
vergroot en als een besmetting rond zich grijpt, of een gezin zich behoorlijk gedraagt of een geheele buurt in opstand brengt. Tenslotte is het, dn gewone omstandigheden, de opzichter, die toezicht houdt op het onderhoud en de bewoning. Hij heeft tegen vervuiling te waken, hij ziet toe dat klein onderhoud, hetzij dit ten laste der vereeniging, hetzij het ten laste der huurders komt, niet wordt verwaarloosd.
Het gelukkigst slaagt men, wanneer men een persoon weet te vinden, vakman uit het bouwbedrijf, bekend met onderhoudswerk, liefst een timmerman, van eenig gezag en niet te jong, die belangstelling en hart voor de zaak heeft en, zoo hij wegens het beperkt aantal der woningen al niet zijn geheele werk in het opzichterschap vindt, toch een goed deel van zijn tijd daaraan kan wijden. Het werk, aan een goede waarneming verbonden, vordert meer tijd dan men geneigd zou zijn aan te nemen.
Wanneer de bouwvereeniging meent haar taak in ruimen zin te moeten opvatten en niet alleen een goede huisvesting te moeten verstrekken, maar ook opvoedend te werken, met name ten aanzien van een goede bewoning, zal voor de uitvoering van deze uitgebreider taak een opzichter niet de aangewezen man zijn.
De School voor Maatschappelijk Werk te Amsterdam leidt daarom jonge, ontwikkelde vrouwen op voor woningopzichteres. Zij doet dit langs den weg van een 3-jarigen cursus, die zoowel theoretische als practische kennis beoogt te geven. Bij gebleken geschiktheid wordt aan het eind van dezen cursus een diploma verleend.
De werkzaamheid dezer woningopzichteressen is uitgebreider dan die van een opzichter. Ook zij omvat de evengenoemde werkzaamheden van dézen, maar heeft daarnaast de strekking de voorlichting, steun, hulp van een meer ontwikkelde vrouw te verleenen aan arbeidersgezinnen, die hieraan behoefte hebben. Er is dus in den arbeid van deze woningopzichteressen een element van socialen aard, dat in het werk van den opzichter te eenenmale ontbreekt. De woningopzichter is de man, die zorgt voor regelmatige verhuring, huurbetaling en onderhoud, hij blijft



148
geheel buiten het gezinsleven van de bewoners; de opzichteres zoekt geestelijke aanraking met de bewoners, zij wil met hea medeleven, hen waar noodig met raad en daad helpen.
Werk van dezen aard verdient warme aanbeveling en kan, met name wanneer de vereeniging voor eenvoudiger kategorieën huurders bouwt, dezen tot een grooten zegen strekken. Geen andere werkzaamheid biedt schooner gelegenheid om invloed ten goede in een gezin te laten gelden dan die van een woningopzichteres. Als vrouw staat zij naast de huisvrouw uit het arbeidersgezin; al hetgeen zij bij haar algemeen ontwikkelende opleiding op de School van Maatschappelijk Werk van Toynbeewerk, Kinderverzorging, Bibliotheekwezen, Hygiëne, enz. heeft geleerd, kan zij ten bate der bewoners aanwenden, aangaande alle mogelijke instellingen van socialen aard zal zij inlichting kunnen verstrekken.
Als bezwaar tegen de woningopzichteres wordt wel aangevoerd haar wellicht geringe technische kennis van bouwkunde. Gevreesd wordt dat zij minder goed dan een wèl bouwkundige kennis bezittend opzichter, zal kunnen oordeelen over het al dan niet noodzakelijke van herstellingen en bovendien niet in staat zal zijn kleine reparaties persoonlijk uit te voeren, hetgeen een opzichter allicht wel zal kunnen en willen. In dit argument zit wellicht eenige waarheid. Wel tracht genoemde Opleidingsschool ook zooveel mogelijk begrip van bouwkunde bij haar leerlingen aan te kweeken, maar practische arbeid wordt uit den aard der zaak op dit gebied niet ondernomen. De genoemde voordeelen wogen daartegen echter zeker op.
De woningopzichteres verlangt op grond van een door de Vereeniging van woningopzichteressen te dezer zake gestelden eisch een minimum-honorarium van f 7 per woning per jaar, een vergoeding, die aanmerkelijk hooger is dan het gebruikelijke salaris van een opzichter. Elke gulden verhooging der jaarlijksche exploitatiekosten beteekent een stijging der weekhuur met 2 ct. Deze mag niet zonder beteekenis geacht worden errdrukt zwaarder naarmate het woningen van eenvoudiger type en dus lager



149
huurwaarde betreft. De bewoners van zulke woningen mogen aan de werkzaamheid eener opzichteres het meeste behoefte hebben, zij zijn zeker het minst in staat het daarvoor benoodigde geld op te brengen. Waar zulks uitvoerbaar blijkt, verdient het derhalve aanbeveling het geld voor dezen filanthropischen arbeid op dezelfde wijze te vinden als voor ander filanthropisch werk.
De medewerking eener woningopzichteres komt niet voor alle soort van bouwvereenigingen evenzeer in aanmerking. De vereenigingen van leden-huurders zullen als regel hun bewoners uit de meer ontwikkelde kringen recruteeren; de woningopzichteres vindt haar taak eerst in vollen omvang bij een eenvoudiger kategorie bewoners. Niet alleen, omdat deze haar hulp en voorlichting het meest behoeven, maar ook omdat daar de kans dat deze wordt aanvaard grooter is.
De bevoegdheden van den opzichter of de opzichteres behooren wel omschreven te zijn; is men overtuigd een alleszins voor het werk geschikt persoon te hebben aangesteld, dan doet men verstandig de bevoegdheden niet te zeer te beperken. Het is ondoenlijk alle geschillen, die zich in verband met de bewoning kunnen voordoen, door een bestuur te laten behandelen; daarom verdient het alle aanbeveling hem, die met het toezicht belast is. zoowel wat de verhuring als de huuropzegging betreft, de vrije hand te laten. Vereenigingen van leden-huurders zullen echter ook hier een uitzondering maken; men kan toch b.v. de huuropzegging van een woning, verhuurd aan een lid, bezwaarlijk leggen in handen van een gesalarieerd beambte der vereeniging. Hier zou in elk geval beroep op het bestuur mogelijk moeten zijm Overigens zullen ook vereenigingen van leden-huurders wel doen, indien zij, behoudens de beslissing omtrent het uitzetten uit de woningen, den opzichter aan de hand van een goed overwogen huurreglement (zie Bijlage T.), de ruimst mogelijke bevoegdheid laten, omdat de huurder zich als lid in sterker positie zal voelen dan wanneer hij tegenover een gewone vereeniging staat en tegen misbruik van dit gevoel moet worden gewaakt.



150
Voor een instructie is een voorbeeld in de bijlagen (bijlage P.) opgenomen. Evenals alle gegeven voorbeelden strékt het alleen als model; plaatselijke omstandigheden zullen op den definitieven vorm van invloed moeten zijn. Ook de wijze, waarop het financieel beheer wordt gevoerd, zal zich daarop doen gelden.
Even noodzakelijk als het is aan de persoonlijke züde der administratie zijn volle aandacht te wijden, van evenveel belang is het deze ook zakelijk goed te regelen.
Ook te dezen is het vrijwel uitgesloten voor elke vereeniging aannemelijke regels te geven. Vereenigingen van geringer omvang zullen uit den aard der zaak, ook zonder gevaar voor wanbeheer of onnauwkeurigheid, „gemoedelijker" kunnen te werk gaan dan die van meerderen omvang. Toch zij men in dit opzicht uiterst voorzichtig en hoede er zich voor het nog op de genoemde gemoedelijke wijze te laten loopen, als de tijd reeds lang voor een formeeler opzet is aangebroken. Men beginne daarmee liever te vroeg dan te laat.
Voor het innen der huren gebruike men bij voorkeur huurboekjes of -kaarten, waarin de huurophaler wekelijks aanteekening van de huurbetaling doet. Ook het systeem, waarbij kwitanties worden uitgereikt, is aannemelijk. Dat der huurboekjes heeft echter in zoover de voorkeur als het toezicht mogelijk maakt niet alleen op den huurophaler, maar ook op den penningmeester. Wanneer n.1. de boekjes ter controleering tijdelijk van de huurders worden opgevraagd, bestaat de gelegenheid aan de 'hand daarvan de juistheid van de boekhouding van den penningmeester na te gaan. Bij afgifte van 'kwitanties is dit minder gemakkelijk. Huurboekjes raken minder spoedig zoek dan kwitanties. Bovendien is gedeeltelijke huurbetaling bij het stelsel der huurboekjes gemakkelijker toe te staan dan wanneer kwitanties worden uitgegeven.*)
Gebruikt men kwitanties, dan is het het eenvoudigst deze niet
*) Soms moet men genoegen nemen met gedeeltelijke afbetaling. Men ga hiertoe vooral niet spoedig over. Het is voor de verhuurders goed zoo gering mogelijke verleiding te hebben den huurachterstand te laten oploopen.



151
op naam te stellen, maar op het nummer, dat het huis in de boeken heeft. Dit bespaart tevens schrijfwerk; kwitanties met nummers kunnen worden gedrukt of afgestempeld. Grooteren vereenigingen ie daarom (niet met het oog op de controle) het gebruik van kasregisters, speciaal daarop ingericht, die de kwitanties elke week afstempelen, aan te bevelen.
De verhouding tusschen penningmeester en huurophaler is door kwitanties eenvoudig geregeld; de huurophaler moet aan geld en aan onbetaalde kwitanties juist zooveel afdraeen als hem is meegegeven. Voor de leegstaande woningen krijgt hij geen kwitantie mee. Worden huurboekjes gebruikt, dan bestaat de mogelijkheid dat de huurophaler onjuiste opgaven op zijn weekstaat doet en geïnde huren verzwijgt. Dit moet echter spoedig uitkomen, spoediger dan bij andere administraties veelal het geval is, omdat achterstand in de huurbetaling (waarop scherp is toe te zien) tot aanmaning van den huurder van de zijde van het bestuur moet leiden. De kans op dergelijke malversatie moet dus niet te hoog worden aangeslagen.
Ter inning van de huur ontvangt de huurophaler van den penningmeester een staat. Deze staat vermeldt aan het hoofd de week, waarover hij loopt. Voorts bevat hij in de eerste kolom alle woningen onder elkaar, genummerd volgens de nummering die zij bij de vereeniging bezitten. Een tweede kolom geeft de huurbedragen aan (gedrukt). De derde kolom draagt tot opschrift: Onverhuurd. De penningmeester vult achter de onverhuurde woning in deze kolom het bedrag in dat dientengevolge in mindering van de te innen huur komt. Aan den linkerbovenkant van den staat teekent hij aan het bedrag dat, met leegstaan rekening houdend, moet worden geïnd. De vierde kolom „Geïnd", de vijfde kolom „Ingehaalde huur" en de zesde kolom „Niet betaald" worden door den huurophaler ingevuld- Een zevende kolom vermeldt den huurachterstand van de vorige week achter elke woning (die dus van den staat der vorige week moet worden overgenomen en door den penningmeester, voordat hij den staat aan den huurophaler meegeeft, wordt in-



152
gevuld); een achtste den totalen huurachterstand, hetzij hooger door hernieuwd ingebreke blijven, hetzij verlaagd door bijbetaling aan het eind der week. Aan den staat wordt een recapitulatie toegevoegd, waaruit het gezamenlijk bedrag der verschillende posten en het eind-saldo blijkt. Een model voor een staat is onder de bijlagen opgenomen. (Bijlage Q).
Om de aanzuivering van achterstallige huur te bevorderen kunnen gedrukte, maar door voorzitter en secretaris te teekenen aanmaningen, worden gebruikt om binnen een bepaalden termijn te betalen,vdesnoods twee van verschillende kracht. Men geve deze niet aan den huurophaler mede, maar verzende ze per post.
Ten einde een goed overzicht van den stand der huurbetaling te bezitten is het aanleggen van een Huurboek gewenscht. Men kan daartoe verschillende systemen kiezen, die elk hun eigen voor en tegen hebben. Het gebruik van een boek als model R is voor alle woningvereenigingen raadzaam, omdat het de noodzakelijke gegevens omtrent het verloop der huren en den huurachterstand van iederen bewoner geeft. Schrijft men in dit boek in de kolom „betaald" op de lijn der leegstaande woning het bedrag der huur in roode inkt, dan heeft men voor de kleine vereenigingen een eenvoudig overzicht van de huur schade door leegstaan. Eindelijk kan men, door de weektotalen van de kolom „betaald" in het kasboek op te nemen, de inschrijving in het kasboek zeer vereenvoudigen. (Overigens zij verwezen naar blz. 176, waar nog een andere boekingswijze der huren voor de grootere vereenigingen wordt beschreven).
De afdracht van de ontvangen gelden kan aan den penningmeester geschieden. Dit heeft echter het nadeel dat die afdracht gewoonlijk later op den dag plaats heeft en de penningmeester dan de gelegenheid mist de gelden nog bij een bankinstelling te storten. Ook onafhankelijk hiervan is het voor hem lastig daarvoor naar een bank te moeten gaan. Daarom is het verkieselijk de storting aldaar door den huurophaler te doen plaats hebben; de penningmeester ontvangt bericht van storting yan de bank.



153
Zooals beneden nader wordt betoogd, zij men met het kiezen van een bankinstelling uiterst voorzichtig. Zoo de gemeente zich bereid verklaart de gelden in ontvangst te nemen, is dit verreweg de beste regeling en, waar geen plaatselijke bankinstelling is, vrijwel de eenige oplossing. De penningmeester behoort geen huurpenningen langeren tijd onder zich te behouden. Het ligt voor de hand dat de gemeente over het tegoed rente betaalt.
Het ligt in de lijn der gemeente, die het grootste belang heeft bij een juist beheer, alle maatregelen te nemen, die dit waarborgen. Als zoodanig kan ook worden beschouwd een toezicht op het richtig inkomen der huren.
Te Amsterdam verlangt de Woningdienst daarom wekelijksche overlegging van een staat, die aangeeft voor elk bouwblok eener vereeniging: a. de bruto-huren; b. het bedrag voor leegstaan; c. do verschuldigde huren (verschil tusschen de beide vorige posten) ; d. de geïnde huren, en e. den achterstand aan huur, in de week ontstaan. Aan deze wordt toegevoegd de achterstand der vorige weken en ervan afgetrokken wordt de ingehaalde huur. Het model is onder de bijlagen opgenomen (Bijlage S).
De Amsterdamsche staat bevat op de achterzijde gelegenheid om — eveneens voor elke week — op te geven den stand der geldbeleggingen.
§ 3. Onderhond
Zooals reeds in de Inleiding tot dit Hoofdstuk bleek, behoort het onderhoud van woningen degelijk en geregeld plaats te vinden, en de beslissing daaromtrent moet berusten bij de bouwvereeniging, niet bij de bewoners. Eenmaal in een bepaald aantal jaren zal zoowel het binnenwerk als het buitenwerk moeten worden geschilderd, de plafonds gewit of geverfd, de wanden der vertrekken behangen. "Wenschelijk is het deze werkzaamheden zóó te verdeelen, dat telken jare ééne geschiedt; op deze wijze handelend bereikt men dat de post „Onderhoud" alle jaren ongeveer even zwaar op de exploitatie drukt, hetgeen voor een stabiele financieele uitkomst van het bedrijf alleszins gewenscht is.



Deze stabiliteit in de geldelijke resultaten van de exploitatie van woningen kan men mede bereiken door het vormen van een reserve voor onderhoud. Hieromtrent kan men op pag. 181 de noodige gegevens vinden.
Bij eventueel noodige grootere herstellingen, b.v. aan daken, goten enz. kan het gewenscht zijn, den raad van een bouwkundige in te roepen, alvorens den leverancier, den metselaar of den loodgieter het werk op te dragen. Immers deze zijn te veel belanghebbenden bij zulke reparaties, om hun onder alle omstandigheden de beslissing daaromtrent over te laten.
Is het aan den eenen kant gewenscht te zorgen dat het onderhoud goed zg, aan den anderen kant brengt het belang eener bouwvereeniging mede dat het onderhoud niet te groote bedragen, niet een te hoog percentage van de huuropbrengst vordere. Ten einde de kosten van onderhoud hunner woningen tot een minimum te beperken, hebben sommige bouwvereenigingen het eigenbelang der bewoners bij het onderhoud betrokken. In navolging van buitenlandsche voorbeelden had b.v. een Amsterdamsche Bouwvereeniging in haar huishoudelijk reglement oorspronkelijk een bepaling opgenomen, die den leden geldelijk belang gaf big het laag houden van het bedrag, jaarlijks benoodigd voor het onderhoud hunner woningen.
De korte ervaring van ruim een jaar, die. deze vereeniging van bovengenoemde bepaling heeft gehad, is niet zeer gunstig geweest. Bij vele bewoners bleek de neiging te bestaan de som, voor het onderhoud besteed, tot een volstrekt minimum te beperken en dit streven ging in vele gevallen zóó ver dat het onderhoud der woningen onvoldoende werd. Ten einde het ingrijpen van de vereeniging te voorkomen, werd b.v. het breken van glasruiten verzwegen en bleven deze soms geruimen tijd tot schade der perceelen gebroken. De vereeniging heeft dan ook op grond van de minder gelukkige werking deze bepaling spoedig ingetrokken.
154



155
§ 4. Verhouding tusschen de vereeniging en haar huurders
Voor een ordelijke bewoning is het vaststellen van een huurreglement, dat de bewoners hebben na te leven en waartoe zjj zich bij het teekenen van het huurcontract verbinden, beslist noodzakelijk. Het behoeft wel nauwelijks gezegd te worden dat deze regelen zich dienen aan te sluiten bq de plaatselijke gebruiken; voor alle omstandigheden passende voorschriften kunnen niet gegeven worden. Om echter toch eenigen leiddraad te verschaffen, is onder de bijlagen (T) opgenomen een model van een huurreglement, opgemaakt in aansluiting aan een reglement, dat door enkele Amsterdamsche bouwvereenigingen op grond van veeljarige ondervinding is vastgesteld. Deze regelen hebben betrekking op étagewoningen. Tevens is daaraan toegevoegd een model huurcontract (Bijlage ü).
De Nederlandsche Zegelwet 1917 heeft de vraag doen rijzen, of de huurcontracten moesten worden gezegeld. De Nationale "Woningraad behandelt in zijn circulaire d.d. 10 September 1917 deze aangelegenheid als volgt:
„In het algemeen gesproken moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. Zij zijn krachtens art. 56 onderworpen aan een zegelrecht van 10 cent voor iedere 100 gulden van den huurprjjs over den geheelen huurprijs berekend. Echter is volgens art. 57 geenerlei zegelrecht verschuldigd indien de huurprijs over den geheelen huurtijd berekend niet meer dan ƒ250 bedraagt. De moeilijkheid schuilt in de woorden: „over den geheelen huurtijd"; immers bg woningen die tot wederopzegging worden verhuurd, wordt door de wet de huur geacht te zijn aangegaan voor 10 jaar. Voor een woning, die per week (dat wil feitehjk zeggen tot wederopzegging) voor ƒ2.50 wordt verhuurd, zou bjj elk nieuw huurcontract een zegelrecht moeten worden betaald over 10 X 52 X ƒ 2.50 as ƒ 1300, dus een bedrag van ƒ 1.30. Dit kan echter voorkomen worden door het huurcontract zoo te stellen, dat de huur schriftelijk wordt aangegaan voor één week. Dan is dus de gansche huurtijd één week en behoeft in het bovengenoemde



geval voor de totale huursom, die over den geheelen huurtijd f 2.50 bedraagt, geen zegelrecht betaald te worden. Blijft na deze week de huurder in het bezit van het gehuurde zonder dat zich de verhuurder daartegen verzet, dan wordt hij krachtens art. 1623 van het Burgerhjk Wetboek geacht het verhuurde op dezelfde voorwaarden te bhjven behouden voor den tijd, welke het plaatselijk gebruik medebrengt en kan hij het verhuurde niet verlaten, noch daaruit gezet worden dan na een tijdige opzegging, overeenkomstig het plaatselijk gebruik gedaan. Bjj weekwoningen is de opzeggingstermijn waarschijnlijk altijd een week.
Men heeft zich dus bij eventueele opzegging aan de regels van het plaatselijk gebruik te houden en te informeeren, welken termijn van opzegging bjj de verhuring van week- en maandwoningen dit plaatselijk gebruik met zich brengt.
Wanneer het model (Bijlage U) gevolgd wordt\ is geenerlei zegelrecht verschuldigd.
Ook worden de huurcontracten gratis geregistreerd, mits zij binnen drie maanden na hare dagteekening ter registratie worden aangeboden."
Met het totstandkomen van een huurovereenkomst tusschen vereeniging en bewoner en de zorg voor een behoorlijke naleving daarvan zal de vereeniging in de meeste gevallen niet alles hebben gedaan wat te dezen op haar weg ligt. Bij de omschrijving van de taak van de woningopzichteres is gebleken hoe deze zich een wijd veld van zegenrijke werkzaamheid ten bate der bewoners kan scheppen. Ook wanneer de vereeniging hetzij omdat haar bewoners voor deze soort werkzaamheid minder in aanmerking komen, hetzij omdat de gelden voor de aanstelling eener opzichteres of omdat de geschikte persoon ontbreekt, daartoe niet overgaat, zal zij niettemin gelegenheid vinden ook buiten het huurreglement een goede bewoning der woningen te bevorderen.
In de eerste plaats komt het verspreiden van gezonde denkbeelden aangaande woninghygiëne — die vaak nog maar al te veel te wenschen overlaten — daartoe in aanmerking. Een met het oog daarop door den Amsterdamschen Woningraad opge-
156



157
eteld strooibiljet, dat de groote verdienste heeft kort te zijn, als bijlage bij deze handleiding opgenomen, kan daarbij goede diensten bewijzen. (Bijlage V).
Waar de woningen in het bezit zijn van voortuintjes zullen wedstrijden het onderhoud daarvan ten goede kunnen komen.
Beschikt de vereeniging over personen in haar midden die daartoe .de geschiktheid bezitten, dan kan bovendien van de bouwvereeniging uit nog velerlei sociaal werk worden ondernomen en wel aldus dat de huurdors onderling clubjes of vereenigingen vormen die zich een of ander sociaal doel stellen. Bibliotheken kunnen worden georganiseerd, clubjes voor aankomenden en kinderen gevormd, tentoonstellingen en lezingen gehouden, uitvoeringen van muzikalen aard voorbereid, gezamenlijke uitstapjes of vacantiereisjes voor kinderen op touw gezet. Verschillende vereenigingen in ons land zijn in dezen geest werkzaam en het verdient warme aanbeveling van de zijde der vereeniging alles aan te wenden om öp deze wijze een kern van sociaal leven te worden. Zooals reeds boven werd opgemerkt, mogen de geldmiddelen der vereeniging daartoe niet worden gebruikt; deze dienen uitsluitend in het belang van verbetering der volkshuisvesting te worden aangewend (enkele der bovengenoemde werkzaamheden kunnen daaronder wel worden verstaan, zoo propaganda voor woninghygiëne, wedstrijden in goed onderhoud der tuintjes, het uitgeven van een correspondentieblaadje enz.) Maar de te vormen clubs der vereenigingen kunnen bun eigen geldmiddelen opbrengen. Ook op het platteland ligt in dit opzicht een terrein voor ruime werkzaamheid open, te meer waar de stoot weliswaar zal uitgaan van de bouwvereeniging en deze mogelijk de kern zal blijven vormen, maar opneming van personen buiten haar kring voor de hand ligt.
Van belang is het dat voor den bouw van instellingen die aan dit doel bevorderlijk kunnen zijn, zooals leeszalen, vergaderlokalen, enz., thans voorschot kan worden verkregen (vgl. pg. 15— 16). De vereeniging zal dergelijke lokaliteiten kunnen verhuren aan de organisaties die zich de exploitatie ten doel stellen.



§ 5. Geldbelegging
Tenslotte nog een enkel woord over een zuivere beheersquaestie, n.1. die van de belegging der gelden. Uiterste voorzichtigheid zij hierbij aanbevolen. Behalve in de zeer groote plaatsen gelde de regel: Geef geen geld of geldswaarden in bewaring bij plaatselijke kassiers of notarissen. De herhaald slechte ondervinding, in de laatste jaren te dezen opzichte hier te lande opgedaan, moge een ernstige waarschuwing zjjn, om geen particulieren personen of kleinen localen bankinstellingen het bewaren van gelden zonder verderen waarborg toe te vertrouwen. Aankoop van effecten mag ook niet zonder voorbehoud worden aangeraden: de kans op koersdaling, ook van soliede beleggingswaarden, is een ernstig bezwaar, aan deze geldbelegging verbonden. Voor bouwvereenigingen in kleine plaatsen is storting der beschikbare gelden bij de Rijkspostspaarbank zeker de meest veilige en dus meest aanbevelenswaardige weg. Vereenigingen in de grootere steden kunnen gelden ook zeer goed op prolongatie plaatsen, daarbij zorg dragend, dat het onderpand op de meest zekere wijze wordt bewaard, of a deposito geven bij een als beslist soliede bekend staande bankinstelling. Met deze laatste keuze kan men nauwelijks te voorzichtig zijn.
Ook voor de gemeenten, die het risico van de betaling der annuïteiten loopen, is het in geenen deele onverschillig op welke wijze de kasmiddelen worden belegd. De gemeente Amsterdam, die vooi vele millioenen guldens aan bouwvoorschotten verstrekte, heeft zich tegen dit risico gedekt door den vereenigingen voor te schrijven maandelijks 1/12 gedeelte hunner geldelijke verplichtigen tegenover de gemeente, gerekend over een vol jaar, onverschillig of deze voortvloeien uit annuïteit van voorschot, erfpacht van bouwterrein, belasting, waterleverantie, enz., bij haar Girodienst te laten overschrijven. Voor beide partijen, gemeente en vereeniging, mag deze oplossing van de moeilijkheid eener veilige belegging der kasgelden zeer aannemelijk genoemd worden; zoowel bij voorschotten tot belangrijke bedra-
158



159
gen, als bij voorschotten aan vereenigingen, werkzaam in kleine plaatsen, waar geen financieel-krachtige bankinstellingen zijn, verdient een dergelijke regeling alle aanbeveling. In gemeenten, die geen girokantoor bezitten, kan de verrekening door maandelijksche storting bij den gemeente-ontvanger geschieden.



HOOFDSTUK VI
DE BOEKHOUDING VAN "WONINGVEREENIGINGEN ,
Een goede boekhouding is een eerste eisch voor elke onderneming. Alleen met behulp van een duidelijke, volledige, overzichtelijke boekhouding kunnen de uitkomsten van een bedrijf met juistheid worden vastgesteld. Is dus voor elke woningvereeniging het voeren eener zorgvuldige administratie plicht, in het bijzonder rust deze op de bouwvereenigingen, toegelaten als vereenigingen, erkend bij de Woningwet, die werken ten deele of geheel met van de gemeente ontvangen voorschot en veelal controle van de zijde van de geldschietster op haar beheer zullen hebben toe te laten. Van den aanvang af behoort de woningvereeniging dus met ernst stil te staan bij den opzet van haar administratie. Is deze deugdelijk, dan zal de toekomst met vertrouwen kunnen worden tegemoet gegaan. Worden daarentegen bij den aanvang fouten gemaakt, dan is het zeer wel mogelijk dat deze in de latere levensperiode van de vereeniging zich zullen wreken en aanleiding geven tot ernstige moeilijkheden.
Het beheer van woningen is een zeer eenvoudig bedrijf en vraagt dan ook geen ingewikkelde boekhouding. De eenige vorderingen, die een vereeniging, welke zich de exploitatie van woningen ten doel stelt, heeft, zijn de huren; deze worden bij arbeiderswoningen, die wel het meest door woningvereenigingen zullen worden gebouwd, in de steden bijna altijd wekelijks, op het platteland hier en daar over langer tijdvak geïnd. Schuldenaars kennen de meeste woningvereenigingen feitelijk niet; het geleverde, het gebruik der woning, wordt steeds contant betaald. Het verschuldigde aan leveranciers wegens verrichte reparaties e. d., aan Rijk en Gemeente wegens belastingen, wordt spoedig



161
na ontvangst der desbetreffende rekeningen of biljetten betaald.
In het algemeen kan daarom eenvoudigheidshalve een boeking bij de woningvereeniging geschieden nadat de betaling heeft plaats gehad en behoeft niet te worden gemaakt bij het ontstaan van vordering of schuld; intusschen zal uit het vervolg blijken, dat het somtijds aanbeveling verdient, reeds bij het ontstaan van de vordering of de schuld een aanteekening in de boeken te maken.
Het systeem van boekhouding, hetwelk voor de woningvereeniging het meest aanbevelenswaardig is, is dat der z.g. dubbele boekhouding. Dit systeem heeft ten doel, niet alleen de veranderingen in bezit en schuld (huizen, grond, geldleening, enz.) aan te teekenen, doch ook een specificatie te geven van winst en verlies, van baten en lasten (huren, rente, onderhoud, enz.).
§ 1. De boeken
De eerste aanteekening der veranderingen in de samenstelling en de grootte van het vermogen geschiedt in de Hulpboeken, van waaruit de bedragen, systematisch naar den aard der veranderingen, in het Grootboek worden verzameld.
Het Grootboek
Het Grootboek bestaat uit een verzameling van rekeningen, waarop men onder den in den kop der rekening vermelden naam verzamelt de bedragen der ontvangsten en uitgaven van gelijksoortigen aard, welke in de hulpboeken zonder systematische groepeering in tijdvolgorde zijn ingeschreven. Elke rekening in het Grootboek bestaat uit twee tegenover elkander liggende bladzijden, wier gemeenschappelijke naam „folio" is. Alle folio's zijn doorloopend genummerd, 1, 2, 3, 4, enz. De linker-bladzijde van een folio heet debet-, de rechter-bladzijde creditkant. Noteert men een post aan de debetzijde van een rekening, dan debiteert men deze; boekt men een post op de creditzijde, dan crediteert men de rekening.
li



162
De rekeningen van het Grootboek kunnen in twee groepen gesplitst worden: le. de bezit- en schuldrekeningen, 2e. de winst- en verliesrekeningen.
Tot de eerste groep behooren alle rekeningen, die aanwijzen de geldelijke grootte der bezittingen en schulden der bouwvereeniging en de veranderingen daarin, tot de tweede groep alle, die aangeven de winsten en de verliezen, die de vereeniging geniet en lijdt. In het opgenomen model van het kasboek zijn de rekeningen Blok Huizen Piet Heinstraat, Girokantoor Amsterdam, bezitrekeningen, immers zij duiden aan de bedragen van het bezit der vereeniging aan huizen en gelden bij het Girokantoor. Daarentegen is de rekening Voorschot der Gemeente Amsterdam, groot maximum f 180.000, een schuldrekening, want zij wijst aan het bedrag van de schuld der vereeniging aan de gemeente Amsterdam uit hoofde van ontvangen voorschot. Ook Vooruitbetaalde Huur de Ruyterstraat is een schuldrekening, aangezien zij aangeeft de bedragen, die de vereeniging aan huurders schuldig is wegens vooruitbetaalde huurpenningen.
Winstrekeningen zijn Huuropbrengst Trompstraat, Huuropbrengst de Ruyterstraat, die opnemen de geïnde huren der woningblokken; zij zijn winstrekeningen, omdat ze ontvangsten opnemen, die geen vermeerdering van schuld of vermindering van bezit veroorzaken en dus het vermogen der vereeniging doen toenemen. Verliesrekeningen zijn Onderhoud Trompstraat, idem de Ruyterstraat, Water Trompstraat, idem de Ruyterstraat, Administratie en Onkosten Trompstraat en Assurantie de Ruyterstraat. Zij zijn verliesrekeningen, omdat ze uitgaven opnemen, die geen vermeerdering van bezit of vertmindering van schuld veroorzaken en dus het vermogen der vereeniging doen verminderen.
Een bezit- of schuldrekening wordt gedebiteerd: le. bij het ontstaan eener bezitting ; 2e. bij het te niet gaan eener schuld.



1
163
Een bezit- of schuldrekening wordt gecrediteerd: le. bij het te niet gaan eener bezitting; 2e. bij het ontstaan eener schuld.
Een winst- of een verliesrekening wordt gedebiteerd voor verliezen en gecrediteerd voor winsten.
Voor elke bezitting of schuld, waarvan men de grootte en de daarin plaats vindende wijzigingen wenscht te zien, opent men een rekening in het Grootboek; evenzoo wordt voor elke groep van winsten of verliezen, welker grootte men afzonderlijk wil zien of waarvan men een speciaal overzicht wil hebben, een rekening aangewezen.
Het spreekt van zelf dat hier niet kan worden aangegeven, welke rekeningen bij alle vereenigingen zullen moeten worden gekozen; die keuze hamers zal afhangen van de voor elk harer bijzondere omstandigheden en van de wensehen der bestuurders of der controleerende organen. Intusschen kunnen de volgende wenken als richtsnoer dienen bij de bepaling der rekeningindeeling.
Voorop zij gesteld dat deze zoo zal moeten worden gekozen, dat aan het einde van het jaar, wanneer de boeken worden afgesloten, het Grootboek de noodige gegevens versohaft, om gemakkelijk een balans en winst- en verliesrekening samen te stellen overeenkomstig de voorschriften, vervat in het ministerieel besluit van 22 December 1904, waarover later nog het een en ander zal worden medegedeeld. Waar die voorschriften geheel aansluiten aan de eischen, welke aan de rekening-indeeling worden gesteld voor het verkrijgen van een doeltreffend overzicht van den f inancieelen stand van zaken, leveren zij overigens geen moeilijkheden op.
Voor een goed overzicht is het noodig, dat uit de balans en de winst- en verliesrekening, welke aan het einde van het jaar worden opgemaakt, èenerzijds een overzicht wordt verkregen van het in het woningenblok gestoken kapitaal en van de uitkomsten



zijner exploitatie en andererzijds een inzicht wordt verkregen in de grootte der belangrijkste kostengroepen. Uit den aard der zaak zal het vooral van den omvang der exploitatie afhangen, of een kostengroep belangrijk genoeg ie om haar grootte afzonderlijk te doen blijken.
De eischen nu, welke aan de balans en winst-"en verliesrekening (te zamen jaarrekening genoemd) worden gesteld ten aanzien van de indeeling en de groepeering der bezittingen en schulden en der winsten en verliezen, beheerschen ook de keuze der rekeningindeeling. Men vereenvoudigt de werkzaamheden, verbonden aan de samenstelling der jaarrekening, door voor elk der bezittingen, winsten enz., welker grootte men wil loeren kennen, een rekening in het Grootboek te openen. Aldus behoeft men aan het einde van het jaar de bedragen, welke het Grootboek aangeeft, niet meer te splitsen; de tellingen der Grootboekrekeningen verschaffen zonder veel moeite de cijfers ten behoeve van de jaarrekening.
Uit het voorgaande volgt, dat men reeds dadelijk voor de bouwkosten van elk woningblok een afzonderlijke rekening in het Grootboek opent. Alleen wanneer er meer dan één blok gelijktijdig wordt gebouwd en de blokken onmiddellijk bij elkaar gelegen zijn en geheel hetzelfde type hebben, is een splitsing niet noodig; in alle andere gevallen is de onderscheiding nuttig, Omdat zij, verder doorgevoerd ten aanzien van de kosten der exploitatie en van de huurontvangsten, de gelegenheid geeft om de uitkomsten der exploitatie voor elk der blokken afzonderlijk na te gaan.
Van de kosten zijn de belangrijkste rente, canon, onderhoud, afschrijving. Voor het onderhoud zal men bij groote vereenigingen weer onderscheiden tusschen timmerwerk, schilderwerk enz.
De volgende opsomming van rekeningen, welke bij vrijwel elke vereeniging kunnen worden gebruikt, kan dienst doen als toelichting op het voorgaande. De lettere B. S. W. en V. duiden op de rekeningen van Bezit, Schuld, Winst en Verlies.
164



165
1°. Kas. (B) \ 2°. Grond. (B) 1
3°. Blok Huizen.... (B) I 4°. Huur. (W) J
5". Onderhoud. (V) ( Voor elk blok wonin&en
e». Grondbelasting. (V) ( een afzonderllJke rekeninS te „ 1 openen.
7°. Onkosten. (V) \
8°. Salarissen. (V) I
9°. Water. (V) I 10°. Assurantie. (V) / 11°. Afschrijving op de eigendommen. (V) 12°. Onderhoudsfonds. (S) 13°. Interest. (W en V) *)
Daarnevens kunnen en zullen veelal worden geopend de onderstaande rekeningen: 14°. Bouwterrein. (B) 2) 15°. Voorschot Gemeente. (S) 16°. Aandeelen. (S) 17°. Obligatieleening. (S) 18°. Kassiersrekening. (B) 19°. Reserves. (S) 20°. Bijdrage Gemeente. (W)
21°. Straatgeld. s) (V) \ Voor elk blok woningen
22°. Vooruitbetaalde huur. (S) > een afzonderlijke rekening te
23°. Erfpachtscanon. (V) ) openen.
24°. Effecten. (B)
25°. Prolongatie u/g. (B) J)
26°. Spaarbank. (B)
27°. Koersverlies op effecten. (V)
28°. Voordeelig koersverschil op effecten. (W)
') De rekening „Interest" kan beurtelings winst- en verliesrekening zijn, daar zij opneemt zoowel ontvangen als betaalde interest. Men kan ook twee afzonderlijke rekeningen scheppen, nameüjk „Gekweekte Interest" en „Verschuldigde Interest".
*) Deze rekening wordt gebruikt voor den niet in exploitatie zjjnden grond.
") Een in sommige gemeenten, o. a. Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Alkmaar en Hoorn, geheven straatbelasting.
4) Op prolongatie uitgezette gelden.,



Ook met deze laatste aanvulling is zeker nog niet elke mogelijke en onder zekere omstandigheden wenschelijke rekening genoemd, maar in de meeste gevallen zal men toch met deze hoofden kunnen volstaan»
Dagelijks brengt men de posten, welke in de hulpboeken zijn geboekt, over op de rekeningen in het Grootboek; aldus kan men elk oogenblik vaststellen, hoe groot een zeker bezit, een zekere schuld, een bepaalde winst, een bepaald verlies is. Om eenige voorbeelden te geven: zoo zal de rekening „Grond" aangeven elke wijziging in het bezit der vereeniging aan grond, zal de rekening „Voorschot Gemeente" aantoonen het bedrag van het saldo van dit voorschot, zooals het, wellicht na zekere aflossingen, is geworden, d. i. dus het saldo eener schuld; zoo zal de rekening „Onderhoud" aanwijzen de som door de vereeniging besteed aan herstellingen van eigendommen, een verlies dus, en de rekening „Huurpenningen" het bedrag, ontvangen aan huren, d. i. een winst.
Ter verdere verduidelijking volgen nu nog eenige voorbeelden van boekingen uit de praktijk eener bouwvereeniging.
le. Een vereeniging betaalt den aannemer van een blok huizen f 10.000 in contant geld, op rekening van den bouw. Er gaat hierdoor een bezit aan geld te niet, dus moet de bezitrekening „Kas" voor f 10.000 worden gecrediteerd; er ontstaat daartegenover een bezit aan huizen, dus moet de bezitrekening „Blok Huizen " voor hetzelfde bedrag worden gedebiteerd.
2e. Een vereeniging ontvangt van de gemeente f 5000 in contant geld op rekening van een toegestaan vorschot. Er ontstaat een bezit aan geld, dus moet de bezitrekening „Kas*' voor f 5000 worden gedebiteerd; er ontstaat daartegenover een schuld aan de gemeente wegens van haar ontvangen voorschot, dus moet de schuldrekening „Voorschot Gemeente" voor genoemde som worden gecrediteerd.
3e. Een vereeniging ontvangt f 1000 aan huuropbrengst harer woningen. Er wordt dus een winst gemaakt, immers deze
166



167
ontvangst brengt niet met zich het ontstaan van een schuld of het te riet gaan van een bezit, dus moet de winstrekening „Huurpenningen" voor f 1000 worden gecrediteerd, terwijl de bezitrekening „Kas" wordt gedebiteerd voor genoemd bedrag, omdat een bezit aan contant geld ontstaat.
4e. Een vereeniging geeft f 500 uit aan onderhoud. Er wordt dus een verlies geleden, immers deze uitgaaf brengt niet met zich het te niet gaan eener schuld of het ontstaan van een bezit. Derhalve dient de verliesrekening „Onderhoud" te worden gedebiteerd voor f 500 en de bezitrekening „Kas" gecrediteerd, omdat een bezit aan contant geld te niet gaat.
5e. Een vereeniging betaalt f 600 onderhoud aan «en leverancier met een cheque op haar kassier. Er wordt, zooals bij voorbeeld 4 uiteengezet, een verlies geleden, daarom moet de verliesrekening „Onderhoud" voor f 600 worden gedebiteerd; er gaat echter daartegenover een bezit te niet, want de gelden, die door den kassier tegen deze cheque betaald zullen worden, zijn een bezit der vereeniging, derhalve moet de bezitrekening „Kassier" voor genoemde som worden gecrediteerd.
6e. Een vereeniging heeft van een gemeente een voorschot groot f 60.000 ontvangen. De verschuldigde rente bedraagt 4 %, de aflossing8termijn 50 jaar, de jaarlijksche annuïteit dus f 46.55 per ƒ 1000 (zie de tabel op pag. 106). In dit bedrag van f 46.55 is bij de eerste annuïteitsbetaling begrepen f 40 rente en f 6.55 aflossing (zie de tabel op pag. 106). De vereeniging heeft van het ontvangen voorschot ad f 60.000 een annuiteit van 60 X ƒ 46.55 of f 2793 — te betalen. Van dit bedrag is het eerste jaar 60 X f 40 of f 2400 rente en 60 X ƒ 6.55 of f 393.— aflossing. Deze betaling beteekent dus, dat een bezit in geld te niet gaat, dus moet de bezitrekening „Kas" voor f 2793.— worden gecrediteerd. Daartegenover gaat een deel der schuld aan de gemeente, wegens van haar ontvangen voorschot, te niet, en wel tot een bedrag van de aflossing a f 393.—. Dus moet de schuldrekening „Voorschot Gemeente" voor deze som worden gedebiteerd. De betaling van ƒ 2400 aan rente beteekent



168
een verlies, immers deze uitgaaf doet geen schuld te niet gaan of bezit ontstaan. Daarom moet de verliesrekening „Interest" voor f 2400 worden gedebiteerd.
Thans volgt een model van een rekening uit het Grootboek. Debet. Onkosten. Credit.
1917 1917 Jan. 3 Porti secretaris... f 1 — Dec. 31 Saldo verlies .... f 90 —
t 20 Schrijfbehoeften. . . „ 0 75
Dec. 25 Reiskosten secretaris „ 5 —
ƒ 90 — ƒ 90 —
Wil men ten volle nut trekken van het systematisch overzicht, dat het Grootboek versohaft, dan is het noodig dat op de rekeningen bij de overboeking der bedragen uit de hulpboeken de volledige omschrijving wordt overgenomen, zoodat men onmiddellijk uit de Grootboekrekening de oorzaak van de uitgaaf of de ontvangst en dus de beteekenis der gemaakte boeking kan zien. Aldus is het herhaaldelijk raadplegen van hulpboeken of bescheiden overbodig en verkrijgt een bestuurder der vereeniging een beknopt overzicht van de financiën door periodiek het Grootboek door te zien.
Wanneer de overboeking is verricht, plaatst men in de daartoe bestemde kolom in de hulpboeken het folio der Grootboekrekening, waarop de post is overgebracht.
Aan de aanteekening in het Grootboek gaat, zooals wij reeds zeiden, de boeking in de Hulpboeken vooraf. Voor elke soort van handelingen gebruikt men een Hulpboek. Waar, zooals wij reeds opmerkten, de woningbouwvereenigingen zich in hoofd-



169
zaak kunnen bepalen tot de aanteekening van betalingen (ontvangsten en uitgaven) is het belangrijkste hulpboek
Het Kasboek
dat tegelijk dienst doet om controle uit te oefenen op den voorraad kasgeld.
Het kasboek bevat een opgaaf van alle ontvangsten en uitgaven in geld; deze worden dagelijks genoteerd, op de linkerbladzijde de ontvangsten, op de rechterbladzijde de uitgaven. De tellingen worden telkenmale gelijktijdig naar het volgende blad overgebracht, zoodra een der bladzijden vol is. Periodiek, doorgaans wekelijks, wordt het kasboek afgesloten, d. w. z. het saldo der tellingen bepaald, aan de zijde der 'laagste telling ingeschreven en vervolgens, na afstreeping der beide kolommen, opnieuw op de linkerbladzijde ingeschreven ter opening van de nieuwe periode. Tenminste bij elke afsluiting behoort men zich ervan te overtuigen, dat het door het kasboek aangegeven saldo overeenstemt met de aanwezige som geld.
Teneinde de overboeking in het Grootboek te vergemakkelijken, vermelde men bij elke ontvangst en uitgaaf reeds dadelijk den naam der Grootboekrekening, waarop het desbetreffende bedrag straks zal moeten worden overgeboekt.
Een voorbeeld zal duidelijker spreken dan verdere uiteenzetting; daarom volge een model van een kasboek eener woningbouwvereeniging, met enkele boekingen.



VOORBEELD VAN HET KASBOEK
171
Ontvang J sten
DATUM ONTVANGEN VAN OMSCHRIJVING BEDHAG I Grootboek TE CKEDITEEREN REKENING
| folio
1917 j j
Jan" 1 Saldo f 28174
f) „ 3 I Huurders , Huur de Ruyterstraat j . 257 50 2 Huuropbrengst de Ruyterstraat
2*B 3 » » Trompstraat ,j „ 146 80 3 „ Trompstraat
3) „ 31 J. v. Galen VooruitbetaJingdeRuyterstraatno.40 | „ 3 20 4 Vooruitbetaalde huur de Ruyterstraat
4) , 31 Gemeente Amsterdam. . Op rekening van het voorschot. .1 . 9300— 1 Voorschot Gemeente Amsterdam, groot maximum
f 180,000.—
Uit I gaven
DATUM BETAALD AAN OMSCHRIJVING I Kasstuk 1 iGrootboekl TE DEBITEEREN REKENING
i | No. folio
1917
5) Jan. 4 Girokantoor gestort x \ f 190_ 5 Girokantoor Amsterdam
®) » 11 J. Knuttel rekening wegens timmerwerk de
Ruyterstraat, dato 6 Jan.. . . 2 „ 32 45 6 Onderhoud de Ruyterstraat
') » 15 R. van der Hulst . . . 2d« termijn van de huursom blok I
Piet Heinstraat, volgens declaratie I 3 „ 9132 67 8 Blok huizen Piet Heinstraat
8) „ 28 P. Pijpers rekening wegens metselwerk, dato
18 Jan 4 „12 43 7 Onderhoud Trompstraat
9) „ 31 J. de Gast ingehaald (No. 40 Trompstraat) . „ 2 75 4 Vooruitbetaalde huur Trompstraat
10) , 31 Gemeente Amsterdam. . water Trompstraat 10ct./31 Dec.'16 5 j' „ 88 60 9 Water Trompstraat
n) » 31 » » . . „ de Ruyterstraat „ „ I j 6 ]| „ 13315 10 , de Ruyterstraat
12) „ 31 P. Sluijter, opzichter . . salaris 4-'« kwartaal 1916 . . . 7 j „ 125— 11 Administratie en onkosten Trompstraat
13) „ 31 De Phoenix, Amsterdam, brandassurantiepremie 1 Jan. 1917—
31 Juli 1920 I 8 I „ 272 — 12 Assurantie de Ruyterstraat
170



172
In voorstaand model is aangenomen dat de veronderstelde woningvereeniging bezit en exploiteert twee bouwblokken, gelegen respectievelijk aan de de Ruyterstraat en de Trompstraat en in aanbouw heeft een blok woningen aan de Piet Heinstraat. De huuropbrengst dezer beide eerste complexen wordt op afzonderlijke rekeningen (Post 1 en 2) gebracht, teneinde een overzicht der resultaten van de exploitatie van elk bouwblok afzonderlijk te verkrijgen.
De rekening Vooruitbetaalde Huur de Ruyterstraat (Post 3) — de omschrijving van den post groot ƒ 3.20 duidt dit reeds aan — dient om op te nemen de ontvangen vooruitbetaalde huur. Bij sommige woningvereenigingen bestaat n.1. het gebruik om nieuwe bewoners bij wijze van waarborg de huur van één week der te betrekken woning vooraf te laten storten. Na kortoren of langeren tijd wordt deze huur zoogenaamd ingehaald; men laat de bowoners gedurende één week vrij wonen tegen de vooruitbetaalde huur. Op eenvoudige wijze kan men dit laatste in het kasboek aangeven. Men doet alsof door de vereeniging de vooruitbetaalde huur aan den huurder is teruggegeven en door dezen weer, maar nu als werkelijk over de afgeloopen week verschuldigde huur, is terugbetaald. In werkelijkheid geschieden deze daden natuurlijk met gesloten beurzen. De vereeniging betaalt, oim zoo te zeggen, voor den huurder uit haar eigen middelen (de vroeger in vooruitbetaling ontvangen huur) de verschuldigde week huur. In het kasboek komt dit aan den dag door aan de rechterzijde, onder de uitgaven, een post te boeken, die de terugbetaling der vooruitbetaalde huur aanwijst, terwijl aan de linkerzijde, onder de inkomsten, op de rekening Huuropbrengst, eenzelfde bedrag voor ontvangen huur wordt geboekt. Uitgaaf en ontvangst wegen dan tegen elkander op. Het is van belang aldus te werk te gaan, omdat op deze wijze duidelijk aan den dag komt, dat de rekening Vooruitbetaalde Huur (die een schuld van de vereeniging aangeeft) verandering heeft ondergaan. Door de boeking onder post 9 is dit vastgesteld in de boeken. In post 2 is de ƒ 2.75, die vroeger als vooruit-



betaalde buur te boek stond, begrepen en verantwoord als ontvangen huur.
Post 4 geeft aan een van de gemeente Amsterdam ontvangen betaling op rekening van een voorschot, toegestaan overeenkomstig de bepalingen der Woningwet. Zijn aan een vereeniging meerdere dergelijke voorschotten verleend, dan behoort voor elke leening een afzonderlijke rekening in de boeken geopend te worden. Wenschelijk is het bij het openen van elke rekening voor ieder afzonderlijk voorschot, reeds dadelijk het maximum toegestaan bedrag te vermelden.
Het Memoriaal
Aangezien de bouwvereeniging, zooals reeds vroeger werd opgemerkt, in het algemeen haar boekingen kan verrichten bij de ontvangst of de betaling, in geld, omdat deze doorgaans spoedig volgt op en vaak zelfs gelijktijdig geschiedt met het ontstaan van de vordering of de schuld, welke met die ontvangst of betaling wordt verrekend, zal voor het overgroote meerendeel der boekingen het kasboek de eerste aanteekening bevatten. Er blijven echter gevallen, waarin de boeking niet op de verrekening kan wachten of die slechts indirect tot een kasverrekening leiden. Voor die gevallen, hoe gering hun aantal ook is, moet de vereeniging beschikken over een boek, dat naast het kasboek bestemd is, om de eerste aanteekening te bevatten. Dit boek heet „Memoriaal" of Prima-Nota of Diverse Posten Boek.
In het bijzonder is dit boek noodig, om daarin in den loop des jaars herstellingen te boeken van gemaakte fouten en aan het einde van het jaar die vorderingen en schulden te boeken, welke eerst in het volgend jaar worden verrekend, doch die betrekking hebben op de exploitatie van het oude jaar; dè boeking van de winst pf het verlies kan derhalve niet uitgesteld worden, wil men niet het beeld der exploitatie-uitkometen der verschillende jaren vertroebelen.
Er zijn b.v. eenige rekeningen van leveranciers juist ontvangen en nog onbetaald; de bedragen dezer rekeningen geven
173



174
dus aan schulden, welke de bouwvereeniging op den laatsten dag van het boekjaar heeft. Deze vorderingen van leveranciers kunnen zijn uit hoofde van verrichte herstellingen aan bestaande bouwblokken of van reeds verricht, doch nog onbetaald nieuw bouwwerk. Nevenstaande memoriaalpost houdt rekening met beide gevallen.
Het is van belang, bij deze boeking even Btil te staan en zich er rekenschap van te geven wat men eigenlijk doet. In het grootboek wordt een nieuwe rekening geopend, Diverse Crediteuren. Deze wordt gecrediteerd en zal straks als een schuldpost op de balans verschijnen. Voorzoover het bedrag van dezen schuldpost de rekening betreft van den aannemer, wordt de rekening Blok Huizen daarvoor gedebiteerd. Dit beteekent een vermeerdering van bezit, die aan de debetzijde der balans zal optreden.
Anders staat het met de beide onderhoudsposten. Als schuld verschijnén zij onder „Diverse crediteuren" op de balans, maar een waardevermeerdering staat er niet tegenover. Zij zijn verlies. Als zoodanig worden zij dan ook in het debet der rekening „Onderhoud" geboekt. Met hun totaal bedrag gaan zij straks over naar het debet der Winst- en Verliesrekening. Men houde dit goed in het oog; bij het afsluiten der boeken worden op de debetzijde der winst- en verliesrekening niet alleen gebracht de uitgaven, die hebben plaats gehad, maar ook die, welke ten laste van het afgeloopen jaar nog moeten geschieden ter verrekening van schulden, welke reeds in het oude jaar zijn ontstaan. Alleen op deze wijze krijgt men een juist beeld der exploitatie en een zuivere berekening van winst en verlies.1)
Als regel zal de schuld aan deze Diverse Crediteuren wel blijken uit het inkomen van rekeningen. Niet altijd echter. Er zijn vorderingen op de vereeniging, die van dag tot dag ontstaan, maar waarvoor de rekening eerst aangeboden wordt op den dag, waarop tevens de betaling wordt verwacht. Zulke doprloopende
l) "Wanneer nu het volgend jaar de onbetaalde rekening wordt voldaan, wordt de betaling natuurlijk niet meer op Onderhoud of een dergelpe rekening, doch op de rekening «Diverse Crediteuren" geboekt.



175
| Debiteeren. Crediteeren.
Debiteeren: Onderhoud de Ruyterstraat:
J. Knuttel, timmerman, Amsterdam,
voor rekening dato 28 December 1917 f 45 08
Onderhoud Trompstraat:
P. Pijpers, metselaar, Amsterdam,
voor rekening dato 24 December 1917 „ 38 27
Blok huixen Piet Heinstraat:
R. van der Hulst, aannemer, Amsterdam, voor rekening dato 23 December 1917 over den zesden en laatsten termijn der bouwsom van bovengenoemd blok . . „ 4348 60 Orediteeren: Diverse Crediteuren (schuldeischers): J. Knuttel, timmerman,
Amsterdam f 45.08
P. Pijpers, metselaar,
Amsterdam 38.27
R. van der Hulst, aannemer,
Amsterdam „ 4348.60
f 4431 95



176
schulden zijn b.v. de rente van opgenomen geld, de geheel op dezelfde lijn staande canon over in erfpacht verkregen grond en de rekening over waterlevering, alsmede de belastingen, indien het belastingjaar niet met het boekjaar samenvalt.
De desbetreffende Grootboekrekeningen moeten derhalve nog op het oude jaar worden gedebiteerd voor het bedrag, dat op dat jaar drukt, waartegenover de rekening Diverse Crediteuren moet worden gecrediteerd. Daarentegen zal bij vooruitbetaalde kosten of nog niet ontvangen baten het omgekeerde moeten plaats hebben, crediteeren der desbetreffende rekening voor het bedrag, dat reeds ten laste van het volgende jaar is betaald of in het volgend jaar zal worden ontvangen ten bate van het oude jaar en het openen van een nieuwe rekening Diverse Debiteuren, die voor dat bedrag wordt gedebiteerd. Een voorbeeld van het laatste is aanwezig, wanneer op het eind van het jaar de kassier der bouwvereeniging haar een bedrag aan rente schuldig is over gedurende het boekjaar gestorte gelden. In dit geval moet een memoriaalpost worden opgenomen, waarbij de rekening „Kassier" wordt gedebiteerd, de rekening „Interest" wordt gecrediteerd voor het bedoelde bedrag.
Hanrverantwoordingsboek
Terwijl in het algemeen de woningvereenigingen kunnen volstaan met de invoering van de beide hiervoren besproken hulpboeken voor de eerste aanteekening (kasboek en memoriaal), is het voor vereenigingen van eenigen omvang raadzaam, daarnaast een derde te gebruiken, om de eerste aanteekening der huren ten behoeve van het Grootboek te verrichten.
Boekt men, op de hiervoren op blz. 152 aangegeven wijze, de huren alleen voorzoover zij zijn ontvangen, dan vindt men in het Grootboek slechts de totalen der ontvangen huren, zonder dat uit dat boek blijkt de schade door leegstaan en de achterstallige huur. Wil men deze gegevens in het Grootboek vinden, hetgeen alleen voor de grootere vereenigingen van belang is, dan is het noodig, de boeking der huren te doen geschieden bij



177
het ontstaan der vordering, onafhankelijk van de betaling. Op eenvoudige wijze kan zulks geschieden, door de bedragen uit de recapitulatie der Huurstaten (model Q) in een hulpboek (het Huurverantwoordingsboek) in te schrijven; uit dit hulpboek (model W) geschiedt de overboeking in het Grootboek. De rekening „Huurders" zal worden gedebiteerd voor het bedrag der vordering op de huurders der in gebruik zijnde woningen, de rekening „Schade door leegstaan" voor het bedrag van de huur der niet-verhuurde woningen, en de rekening „Oninbare Huur" voor de bedragen, welke als oninbaar moeten worden afgeboekt, terwijl de rekening „Huurpenningen" wordt gecrediteerd voor het totaalbedrag der huren, welke alle woningen te zamen moeten opbrengen. Wordt nu uit het kasboek de rekening „Huurders" gecrediteerd voor het betaalde bedrag, dan zal blijkbaar die rekening in haar saldo het totaal der achterstallige huur aangeven, waarvan men in het Huurboek (zie blz. 152) de specificatie vindt.
Blijkt het dat de achterstallige huur geheel of gedeeltelijk als verloren moet worden beschouwd, dan wordt ten slotte in het Memoriaal het bedrag van die huur als verlies afgeboekt; de rekening „Huurders" wordt gecrediteerd, omdat de vordering als niet meer bestaand wordt beschouwd en de rekening „Oninbare Huur" gedebiteerd voor het verlies.
Notaboek
Tot nu toe hebben wij aangenomen, dat de boekingen in den loop des jaars eerst plaats hebben bij de betaling; zooals wij op blz. 160/1 hebben uiteengezet kunnen de woningbouwvereenigingen in het algemeen met deze wijze van boeking volstaan. Bij de vereenigingen van grooten omvang zal het echter gewenscht zijn, de boeking der schulden aan leveranciers niet achterwege te laten en derhalve niet met de boeking te wachten, totdat de betaling aan de leveranciers heeft plaats gehad. Voor deze vereenigingen is het gebruik van een Notaboek (Facturenboek, Inkoopboek) aan te bevelen. Uit dit boek worden de rekeningen
12



178
van bezit of verlies gedebiteerd. Een model van dit boek vindt men als bijlage X.
De hiervoren besproken boeken: Kasboek, Memoriaal, Huurboek en Notaboek, vormen te zamen het dagboek der vereeniging ; zij bevatten te zamen de eerste aanteekening van alle handelingen of gebeurtenissen, voorzoover die invloed hebben op de grootte of de samenstelling van het vermogen der vereeniging.
Behalve die hulpboeken en het Grootboek zijn nog enkele andere boeken noodig of nuttig.
Noodig is in de eerste plaats het „Balaneboek", waarin jaarlijks de balans, de exploitatierekeningen en de winst- en verliesrekening worden ingeschreven, waarover hieronder nog het een en ander wordt medegedeeld. Dit boek is voor elke vereeniging noodig.
Voor de vereenigingen van eenigen omvang zal voorts een „Onderhoudsboek" van veel nut kunnen zijn. Dit boek, waarvoor het model op bijlage Y voldoende aanwijzing geeft voor de wijze van inschrijving, geeft een overzicht van het onderhoud van elke woning. Daaruit ziet men niet alleen, hoeveel elke woning aan onderhoud kost, maar bovendien, door het opnemen van een volledige omschrijving van het verrichte onderhoudswerk, wanneer een bepaalde arbeid is verricht. Vraagt bijv. een huurder om een nieuw behangsel, dan kan men onmiddellijk in dit boek nazien, wanneer zijn woning het laatst, behangen is.
Eindelijk zullen de grootere vereenigingen nut kunnen hebben van een boek voor „Opgedragen werkzaamheden", waarin elke opgedragen werkzaamheid wordt genoteerd met omschrijving van het werk, den naam van den leverancier, den termijn van oplevering, den bedongen prijs enz. (Zie bijlage Z).
§ 2. Het afsluiten der boeken en het opmaken der jaarrekening
Heeft men op de hiervoren aangegeven wijze in de daarvoor bestemde boeken aanteekening gehouden van de verandering in



de grootte en de samenstelling van het vermogen der vereeniging, dan zal ten slotte eenmaal per jaar een overzicht moeten worden opgemaakt van de financieele positie; doorgaans geschiedt zulks per 31 December, doch men is vrij, om dit te doen geschieden op eiken willekeurigen datum, mits men dan ook jaarlijks op dien datum weder het overzicht samenstelt. De statuten der vereeniging bevatten daaromtrent een aanwijzing. Dit overzicht is noodig, omdat het Grootboek wel voor elk onderdeel van het vermogen de bijzonderheden geeft, doch geen algemeen overzicht verschaft, wel de grootte van elke groep van verliezen of winsten doet zien, dooh niet het eindresultaat. Bovendien wordt de samenstelling van dit overzicht vereisoht door de wet.
Het overzicht bestaat in een balans, welke de samenstelling van het vermogen doet zien in bezittingen en schulden, een exploitatie-rekening voor elk blok woningen en een winst- en verliesrekening, welke alle winsten en verliezen en het eindresultaat doet zien. Is er slechts één blok woningen, dan kan de winst- en verliesrekening tegelijk als exploitatie-rekening dienst doen.
Voordat men echter kan overgaan tot de samenstelling van deze overzichtetaten zijn er nog enkele boekingen te maken, die niet het gevolg zijn van verrichte handelingen of plaats gehad hebbende gebeurtenissen, doch van berekeningen, welke erop zijn gericht, bedoelde overzichtstaten een juist beeld van de financieele positie en de uitkomsten te doen geven. Deze boekingen worden hier achtereenvolgens besproken.
Onderhoudsfonds
De kosten van het onderhoud verschillen belangrijk in het eene jaar, vergeleken bij het andere. De invloeden van het gebruik en van het weer werken geregeld, doch de werkzaamheden, noodig tot het herstellen van de huizen in den ouden toestand, geschieden periodiek. Zou men met de boeking van dit verlies, waartoe de betaling aan den uitvoerder van het onderhoudswerk leidt, wachten, totdat de herstelling heeft plaats gehad, dan zouden de kosten van het herstel der b.v. in twee of drie jaren
179



180
ontstane slijting alleen drukken op het jaar, waarin de uitgaaf gesdhiedt, terwijl de voorafgaande jaren daarin niet zouden mededragen. Het is duidelijk dat aldus de uitkomsten der exploitatie niet juist door de jaarrekening zouden worden weergegeven.
Dit nadeel van de bedoelde boekingswijze wordt tot een gevaar, wanneer men bij de bepaling der huren niet rekening houdt met de kosten van het onderhoud; die kosten immers zijn in de eerste jaren gering, zij komen eerst in latere jaren ten volle tot uitdrukking.
Het is daarom noodzakelijk van den aanvang af een onderhoudsfonds te vormen. Men begroote op voorzichtige wijze de kosten van het onderhoud, zooals deze zich elk jaar zouden doen gevoelen, zoo het onderhoud gelijkelijk over de jaren werd verdeeld, en boeke nu aan het einde van het jaar deze som in het debet van de rekening „Bijdrage Onderhoudsfonds Blok Huizen " en in het credit van de rekening „Onderhoudsfonds Blok Huizen " (terloops zij opgemerkt dat deze
post een plaats vindt in het memoriaal). De gedane uitgaven (of de schuld aan de uitvoerders der werkzaamheden in het geval, bedoeld op blz. 174) worden geboekt in het debet der rekening „Onderhoud Blok Huizenwelker saldo aan het einde van het jaar naar de rekening „Onderhoudsfonds Blok Huizen. ..." wordt overgebracht. Men zal inzien, dat aldus de onderhoudskosten regelmatig over de jaren worden verdeeld; de winst- en verliesrekening immers wordt elk jaar voor een gelijk bedrag (de bijdrage aan het Onderhoudsfonds) gedebiteerd.
Er dient nog op te worden gewezen, dat het Onderhoudsfonds nimmer een debet-saldo mag vertoonen. Ontstaat zulk een saldo, dan bewijst dit, dat men de kosten van het onderhoud te laag 'heeft geraamd; het saldo moet dan als een verlies worden beschouwd, terwijl er doorgaans aanleiding zal bestaan, om voortaan de jaarlijksche boeking in het credit van het Onderhoudsfonds te verhoogen.



De afschrijvingen
Tenslotte moet onder de oogen worden gezien het vraagstuk der afschrijvingen op de eigendommen der vereeniging.
Afschrijvingen zijn de boekingen der waardevermindering, die eenig bezit, door welke oorzaak ook, ondergaat. Elke vereeniging, vennootschap of stichting, welke woningen bouwt, behoort de moeilijke quaestie van de waardevermindering harer eigendommen onder de oogen te zien. Een exploitatie van woningen, bij welke geen rekening wordt gehouden met een onvermijdelijke depreciatie, moet ten stelligste veroordeeld worden als berustende op ondeugdelijken grondslag. Zoo goed als in commercieele en industrieele ondernemingen steeds voldoende moet worden afgeschreven op de roerende en onroerende goederen, welke aan waardevermindering onderhevig zijn, onverschillig of de resultaten van het bedrijf toelaten dat zulks geschiedt uit de behaalde winst, even zoo goed is het een eerste eisch van solied beheer dat volkomen hetzelfde gebeurt bij het bedrijf van bouw en verhuur van woningen. De exploitatie der vereeniging moet zoo zijn opgezet dat zij tegenover den achteruitgang aan waarde van de huizen een vooruitgang in ander opzicht oplevert, de huren moeten aldus worden berekend dat zij een financieel overschot opleveren, in staat om dien achteruitgang volledig te dekken.
Op welke wijze de aldus gereserveerde gelden worden gebruikt is onverschillig, mits dat gebruik geen vermindering van het vermogen der vereeniging brengt. Zij kunnen op de spaarbank worden gebracht, er kunnen effecten voor worden gekocht, zij kunnen voor schulddelging worden besteed.
Als voornaamste oorzaken van waardevermindering mogen worden genoemd *);
') Het is denkbaar dat de waardevermindering wordt opgewogen door waardevermeerdering van andere eigendommen. Tegenover redenen van depreciatie van maatschappelijken aard kunnen er zijn van appreciatie. Zoo kan b.v. de buurt, waarin de woningen staan, vooruitgaan, zoodat de perceelen meer waard worden.
In een en ander ligt echter een speculatief element, waarmede een vereeniging niet mag rekenen.
181



182
le. achteruitgang van de soliditeit der gebouwen;
2e. hoogere woningeischen in verband met gestegen peil der volkshuisvesting;
3e. achteruitgang van de bevolking der gemeente of gedeelte der gemeente waarin de woningen staan;
4e. afloop van den erfpachtetermijn zonder volledige vergoeding voor den opstal.*)
Bezien wij thans deze redenen van waardevermindering nader, allereerst die uit hoofde van de afnemende soliditeit van het bouwwerk. De deugdelijkheid en de daarmede gepaard gaande duurzaamheid van gebouwen loopt sterk uiteen. Zijn er in ons land tal van voorbeelden van een bouw, welke den invloed van ruim twee eeuwen heeft doorstaan, daartegenover staat dat vele gebouwen, in latere jaren gezet, aantoonen dat bij onsoliede constructie reeds na weinige tientallen jaren verval mogelijk is. Aangenomen mag evenwel worden dat lichamen, welke werkzaam zijn in het belang van de verbetering der volkshuisvesting, zullen zorg dragen dat de door hen te bouwen woningen voldoen aan redelijke eischen, wat betreft degelijke constructie, en, wanneer men uitsluitend op deze oorzaak der waardevermindering had te letten, zou een afschrijvingspercentage van den oorspronkelijken kostenden prijs van den opstal van 1 pet. per jaar niet te laag behoeven te worden geacht. Zoo handelend zal men na 100 jaar de huizen geheel afgeschreven en pro memorie in de boeken hebben. Bij zeer solieden bouw zou men zelfs gevoeglijk dit percentage nog kunnen reduceeren. Overigens zou rekening dienen te worden gehouden met het woningtype, dat veelal de meerdere of mindere netheid van bewoning bepaalt, waaruit weer voortvloeit meerdere of mindere slijtage, dus verschil in depreciatie. Op stadshuizen, bevattende 8 étagewoningen met gemeenschappelijke trap, zal b.v. meer moeten worden afgeschreven dan op kleine huisjes, door één gezin bewoond.
') Het is duidelijk dat ook andere omstandigheden depreciatie kunnen veroorzaken; alle aan te geven is niet doenlijk.



Hoogere eischen der bewoners ten opzichte der door hen te betrekken woningen zullen in de toekomst kunnen leiden tot het geven van de voorkeur aan andere, later gebouwde huizen, welke beter aan bedoelde verlangens voldoen. Om een voorbeeld te noemen, ondenkbaar is het alleraninst dat na verloop van tijd in de groote steden de meer welgestelde arbeidersgezinnen niet langer genoegen zullen nemen met de thans door hen bewoonde étagewoningen, maar een grooter bewoningsoppervlak zullen wenschen, zoodat de in onze groote steden boven elkander in hooge huizen gebouwde woningen onverhuurbaar zullen blijken. Verkrijgt een dergelijke beweging eenigen omvang, dan zal het gevolg hiervan zijn eerst leegstaan der oudere woningen, daarna de noodzakelijkheid van ingrijpende veranderingen in hun inrichting. De beteekenis van dezen achteruitgang in waarde om sociale redenen mag vooral niet te laag worden aangeslagen. De woonstandaard is in de laatste 50 jaar aanmerkelijk gestegen en het is ongetwijfeld het innigst verlangen van alle woninghervormers dat dit in de volgende jaren in versneld tempo zal blijven voortgaan. De mooie kamer zal, naar wij hopen, over eenigen tijd in elke arbeiderswoning onmisbaar zijn. Verandering in den opzet van 'het huishouden, levering van warm water van buiten af, centrale verwarming van geheele woninggroepen, voedselvoorziening van gemeenschappelijke keukens uit, het plaats vinden van de wasch buitenshuis, de toevoeging van een bad in elke woning (alles eischen in Engeland reeds vernomen), wie weet hoeveel hiervan in de eerstvolgende vijftig jaar de verwezenlijking zal zijn nabijgebracht. Zulke veranderingen in den woningstandaard zullen solied gebouwden woningen niet alle waarde ontnemen, maar wel zullen de als uitvloeisel daarvan noodzakelijke verbouwing en wijziging der inrichting (b.v. door samentrekking van twee woningen tot één) gepaard gaan met aanzienlijke financieele opofferingen, met uitgaven, welke slechts dan als waardevermeerdering der betrokken huizen op de balans der vereeniging zullen mogen worden gebracht, wanneer hun waarde tevoren door afschrijvingen voldoende is teruggebracht. Een afschrijvings-
183



termijn van 100 jaar, verdedigbaar uit technisch oogpunt, is van dit sociale gezichtspunt uit veel te lang. Na 50 jaar moeten gelden kunnen worden ten koste gelegd aan de verbetering der woningen, wier balanswaarde met het oog daarop tot een minimum moet zijn gereduceerd.
Eindelijk kan de waarde der gebouwen dalen tengevolge van een achteruitgang der bevolking eener gemeente, een mogelijkheid, die sterk samenhangt met de ontwikkeling van het verkeerswezen in de toekomst, welke vooral bij de grootere gemeenten een rol zal kunnen gaan spelen. Immers, volstrekt uitgesloten mag het niet geacht worden, dat zeer verbeterde en goedkoope vervoermiddelen het buiten wonen van arhêiders, welke hun werk vinden in de grootere bevolkingscentra, op veel grooter schaal dan thans zullen veroorlooven en het gevolg zou waarschijnlijk worden een uittrek uit de groote steden naar hun omgeving. Amsterdam, omringd door eenige arbeiders-voorsteden, waar bouwterrein tot lagen prijs verkrijgbaar zal zijn, dragend min of meer het karakter van tuinsteden en met deze verbonden door 'een snellen en intensieven vervoerdienst, mag zeker niet een toekomstbeeld genoemd worden, dat voor verwezenlijking nimmer vatbaar zou zijn.
Naast deze mogelijkheid van afneming der bevolking van groote steden kunnen andere oorzaken zich doen gelden. Meermalen is het in de geschiedenis van de ontwikkeling van steden en dorpen voorgekomen dat na korteren of langeren tijd van vooruitgang, van bloei, kwam een tijdperk van tijdelijken achteruitgang of blijvend verval. De oeconomische ontwikkeling staat niet stil en opent telkens nieuwe uitzichten voor deze, sluit bloei-perioden af voor gene steden en dorpen. Nieuwe indusstrieën kunnen nieuw leven aan sommige streken brengen, men denke aan de toekomst, welke de opkomende steenkolen-mijnindustrie voor enkele deelen van ons land opent. Hiermede kan en zal gepaard gaan stijging van de waarde van bebouwde eigendommen, in deze streken gelegen. Maar aan den anderen kant kan vooruitgang en groei van ééne gemeente beteekenen
184



achteruitgang of verval van een andere. Het is weder het verkeerswezen, dat ook in dit opzicht een belangrijke rol zal gaan vervullen in de verdere ontwikkeling van menige stad en dorp. Zoo kan, om een voorbeeld te noemen, het graven van een kanaal oorzaak worden dat het transito-vervoer van goederen, hetwelk een voorname bron van bestaan oplevert voor een havenstad, zich naar een andere haven verlegt, waarvan het onrniddellijk gevolg zal zijn minder vraag naar woonruimte in eerstbedoelde gemeente, hetgeen beduidt depreciatie der daar staande woningen. Ook kan een min of meer omvangrijke verplaatsing van industrieën van groote steden naar het platteland een invloed van beteekenis in de ontwikkelingsgeschiedenis van menige gemeente worden.
Als vierde reden is afloop van den erfpachtstermijn zonder volledige vergoeding voor den opstal genoemd. De te volgen gedragslijn ligt voor de hand. Men dient bij afloop van den erfpachtstermijn de bouwsom geheel te hebben afgeschreven. Is de erfpacht eeuwigdurend of wordt bij afloop volledige vergoeding voor de waarde der opstallen verleend, dan ligt het geval als bij bouw op eigen grond.
Staat dus vast dat bouwvereenigingen op hun eigendommen behooren af te schrijven, zorgvuldige overweging verdient de vraag, hoe de depreciatie in de boeken moet worden aangeteekend.
De waardevermindering zal eerst daadwerkelijk tot uitdrukking komen bij verkoop, d. i. dus bij likwidatie der vereeniging; of wel bij de gebleken noodzakelijkheid, om een blok huizen af te breken of radicaal te verbouwen. Met ontijdigen verkoop behoeft niet te worden rekening gehouden, doch. in een degelijken opzet der exploitatie en een doeltreffende boekhouding behoort wel te worden in het oog gehouden, dat de bezittingen der vereeniging op het oogenbHk, waarop haar normaal gebruik op normale wijze eindigt, ook in de boeken voor geen hooger bedrag mogen voorkomen dan haar verkoopwaarde op dat oogenblik. Het verschil tusschen de som, welke voor den bouw of de aanschaffing is uit-
185



186
gegeven en de som, die de verkoopwaarde aan het einde van den gebruikstijd aangeeft, behoort dus ak verlies te worden geboekt; de waarde-aehteruitgang is een der kosten van het gebruik.
Zooals hiervoren ie aangetoond, ie het noodig de onderhoudskosten gelijkmatig over de jaren te verdoelen; evenzoo behooren de andere gebruikskosten over de jaren van het gebruik zooveel mogelijk gelijkelijk te worden verdeeld. De meeste djer kosten wieselen niet veel van jaar tot jaar en kunnen dus doorgaans geboekt worden in het jaar, waarin zij worden gemaakt; er blijven echter naast de reeds besproken onderhoudskosten twee factoren van gebruikskosten, welke zeer sterke afwisseling toonen. Het zijn de zooeven genoemde kosten van waarde-achteruitgang, welke in hun totaal blijken aan het einde van het gebruik en de door de vereeniging over door haar opgenomen gelden te betalen rente, welke van jaar tot jaar vermindert met de aflossing van de schuld.
Zou men nu, zooals vaak wordt aangeraden, de kosten van de waardevermindering gelijkelijk over de gebruiksjaren verdeelen, dan zou het gevolg zijn, dat in de eerste jaren een veel grootere druk op de exploitatie werd uitgeoefend door de rente, een druk, die bij het afnemen der schuld allengs zou verminderen; aldus zouden derhalve de exploitatie-kosten in de eerste jaren veel hooger worden gesteld dan in de latere jaren, met het gevolg dat de huren in den aanvang hooger zouden moeten zijn dan later, om de geboekte exploitatie-kosten te dekken. Beschouwt men den tijd van het gebruik van de huizen als één periode, in welke alle in den loop der jaren voor het gebruik gemaakte kosten door alle huren gezamenlijk moeten worden gedekt, dan is er blijkbaar geen aanleiding, om de huren in den aanvang hooger te stellen dan in latere jaren. De omstandigheid, dat men in den loop van de gebruiksperiode jaarlijks een balans en winsten verliesrekening opmaakt, mag niet ertoe leiden, dat men de kosten ongelijkmatig over de jaren van het gebruik verdeelt. Daarom is het raadzaam de beide genoemde kosten (afschrij-



ving en rente) te zamen te beschouwen (wij wezen er reeds op, dat de andere kosten uit hun aard jaarlijks ongeveer gelijk zijn of voorzoover de onderhoudskosten betreft, door het gebruik van het Onderhoudsfonds over de jaren gelijkelijk worden verdeeld) en de boeking van de afschrijving zoo te maken, dat deze met de rente te zamen jaarlijks een gelijk bedrag vormt.
Voor deze boekingswijze vindt men een eenvoudigen grondslag in het systeem der Woningwet ten aanzien der aflossing; de wet heeft daarvoor het stelsel der ammïteits-aflossing gekozen. Van deze is juist het' eigenaardige dat een vast bedrag voor aflossing en rente gezamenlijk jaarlijks gedurende den geheelen aflossingstijd moet worden opgebracht; het daarin vervatte bedrag aan rente daalt, dat aan aflossing neemt toe. Stelt men in dit stelsel de afschrijving gelijk aan de aflossing, dan bereikt men de verlangde gelijkmatigheid.1) Men kan de
1) Ter vermijding van misverstand zij nog op het volgende gewezen. Aflossing van schuld kan op zioh zelf niet met afschrijving worden gelijk gesteld. Wie ƒ2000 aan gelden, f 1000 aan schuld bezit, is, wat den omvang van zijn vermogen betreft, in dezelfde positie als Mg die slechts f 1000 vermogen bezit. Of men tot aflossing zal overgaan, is een zuivere opportuniteitsvraag. Wanneer een bouwvereeniging moet aflossen zal zij echter de daarvoor benoodigde gelden uit de huren moeten vinden; deze zullen op een zoodanig bedrag moeten worden gesteld, dat de daaruit verkregen kasmiddelen na betaling van onkosten en onderhoud voldoende zijn, om de aflossing te betalen. Aan de aflossing gaat dus een kapitaalvorming vooraf. Niet de aflossing zelf, wel do daartegenover staande bate uit de huren beteekent kapitaalvorming en levert het equivalent voor de afschrijving.
Aflossing waarborgt op zichzelf geen voldoende kapitaalvorming. Kan de aflossing plaats vinden uit een aanwezig eigen kapitaal of uit geldmiddelen die tot dat doel van anderen worden opgenomen en laat men daarom na, de huren zoo hoog te stellen, dat daaruit ook de aflossing kan geschieden, dan gaat aan de aflossing niet de kapitaalvorming vooraf, welke noodig is voor compensatie van de waardevermindering der opstallen. De met het oog daarop noodzakelijke afschrijving wordt niet gedekt. De vermogenstoestand der vereeniging gaat achteruit.
Aflossing en afschrijving behoeven dan ook geen onderling verband aan te wijzen. Het is zeer wel mogelijk behoorhjk af te schrijven zonder af te lossen, mits slechts tegenover de waarde-vermindering nieuw vermogen wordt gevormd. Omgekeerd kan veel sneller worden afgelost dan afgeschreven, bv. wanneer geld is opgenomen om binnen 10 jaar af te lossen, terwjjl het onderpand, tot
187



188
huren (van andere factoren afgezien) gedurende den geheelen aflossingstermijn op eenzelfde bedrag stellen, lager in den aanvang, hooger in de toekomst dan volgens het stelsel van een gelijkblijvend bedrag voor afschrijving (aflossing) noodig zou zijn.
En, al schrijft men nu ook de eerste jaren minder af dan de werkelijke waardevermindering bedraagt, dit deert niet; in de volgende jaren immers haalt men dit in.
Blijft alleen de vraag of de geldschieter, als regel de gemeente, daarvan nadeel zal kunnen ondervinden. Dit nu lijkt uitgesloten. Regelmatig immers ziet de gemeente de annuïteit binnenkomen, regelmatig ziet zij de schuld verminderen en dit in steeds sneller tempo. Alleen wanneer de vereeniging aan haar verplichtingen tekort schoot, zou zich het geval kunnen voordoen dat de gemeente haar vorderingen zou moeten opzeggen en de eigendommen der vereeniging, om zich voldoening te verschaffen, verkoopen. Of zij daartoe ooit zou overgaan? Het mag worden betwijfeld. Ligt de oorzaak der tekortkoming in onvoldoend beheer der bouwvereeniging, het gemeentebestuur zal allerhande maatregelen (onder bedreiging met verkoop) kunnen nemen om daarin verbetering te brengen. Is de opzet der exploitatie een minder juiste (niet te vergeten is in dat geval dat de gemeente daaraan mede schuldig is, zij had zich van de deugdelijkheid daarvan behooren te overtuigen voor zij voorschot verleende), een zelfde middel staat haar ten dienste om daarin verbetering te brengen. En mocht onverhoopt opheffing der vereeniging de eenige uitkomst zijn, dan nog zal de gemeente het niet tot verkoop drijven, wanneer zij er niet zeker van is dat haaf vordering door de opbrengst zal worden
welks totstandkoming het is aangewend, een veel langer levensduur heeft. Worden alsdan de voor aflossing benoodigde gelden niet gevonden uit een andere leening of uit reeds aanwezig kapitaal, maar uit gemaakte winsten, dan heeft, voorzoover de aflossing de tegenover de waarde-vermindering benoodigde kapitaalvorming te. boven gaat, zuivere kapitaalvorming plaats. Ook in dat geval is echter niet de aflossing, maar de winstvonning oorzaak der kapitaalvorming.



gedekt.x) Zij zal er de voorkeur aan geven gebruik te maken van de bevoegdheid haar toegekend in art. 15 onder d. van het uitvoeringsbesluit (zie boven pag. 91) en de geheele vereeniging naasten. Daardoor treedt zij geheel in alle rechten en verplichtingen der vereeniging. Naar haar eigen inzicht zal zij voortaan de woningen kunnen beheeren; zij zal de vrije hand hebben in alles wat kan strekken om de op een dwaalspoor geraakte exploitatie weder in goede banen te leiden. En financieel zal zij er niet op achteruitgaan; van het overnemen van de eigendommen tegen een balanswaarde die feitelijk de verkoopwaarde overtreft, zal zij geen schade lijden. Immers ook zij is tegenover het Rijk slechts tot afbetaling volgens het annuïteitsstelsel verplicht. Ook zij vindt dus in den loop der tijden gelegenheid den achterstand in te halên.
Wij meenen op grond van de bovenstaande beschouwingen aan alle bouwvereenigingen den raad te mogen geven: stelt uw afschrijving gelijk aan de aflossing.
Op enkele bijzonderheden zij nog de aandacht gevestigd.
Gaat men aldus te werk, dan is in 50 jaar de waarde der eigendommen geheel afgeschreven. Nu moge men van de noodzakelijkheid van snelle afschrijving nog zoo zeer overtuigd zijn, met name om de boven vermelde sociale redenen, het is toch zeker dat de woningen na afloop van den genoemden termijn nog eenige waarde zullen bezitten. De vraag rijst dus, of men met het aangegeven systeem niet te snel afschrijft. Houdt men de afschrijving inderdaad vol, dan is dit mogelijk. Maar niets belet de afschrijving te verminderen of te doen ophouden, wanneer dit veronderstelde geval werkelijkheid wordt. Uit het feit dat de sterke afschrijving eerst in de latere jaren plaats vindt volgt dat men zich voorloopig hierover geen zorg behoeft te maken. Voorzoover men eenige bepaling over de afschrijving
l) Het is de vraag of een gemeentebestuur niet steeds overwegend bezwaar zal maken tegen het brengen van door een vereeniging gebouwde woningen in handen van particulieren.
189



190
in de statuten heeft opgenomen in den aangegeven zin, houde men de mogelijkheid open om de afschrijving te verminderen.
Welke gedragslijn moet ten aanzien van den grond worden gevolgd? Algemeen immers neemt men aan dat een waardevermindering van dezen uiterst onwaarsdnjnlijk is, dat veeleer als regel op een waardestijging moet worden gerekend. In de eerste plaats mag opgemerkt worden dat sedert de herziening der Woningwet, waarbij het maximum van den duur der aflossing van voorschotten werd gebracht op 75 jaar, dit maximum in toepassing wordt gebracht ten aanzien van voorschotten voor grondaankoop. De aflossing en mitsdien de afschrijving heeft reeds in een langzamer tempo en dus tegen een lager bedrag per jaar plaats. Ook mag niet worden vergeten dat waardevermindering van giond, hoe onwaarschijnlijk deze thans ook klinkt, o. a. om de boven onder 3 genoemde reden, niet als onvoorwaardelijk uitgesloten mag worden beschouwd. Veilig mag het daarom worden geacht voorloopig ook op den grond af te schrijven. Ongetwijfeld kan men deze afschrijving echter zonder bezwaar vroeger doen ophouden dan die op de gebouwde eigendommen.
Het is meer en meer regel geworden; dat een zeer aanmerkelijk deel der bouwkosten, zoo niet de volle 100 pet. daarvan, wordt bestreden uit een Woningwetvoorschot. Hoe echter wanneer een gedeelte der benoodigde gelden is gevonden, hetzij uit een aandeelenkapitaal der vereeniging, hetzij uit een obligatieleening? Ie het laatste het geval, dan zal een regeling zijn getroffen ten aanzien van de aflossing, een regeling die allicht zwaarder drukt dan het aflossingssysteem der Woningwet. Ook wanneer de afschrijving langzamer zou kunnen gaan, zullen de huren aldus moeten worden gesteld dat de aflossing daaruit kan plaats hebben. Aldus geschiedend beteekent die aflossing een kapitaalvorming. Deze maakt een ruime afschrijving mogelijk. Gevaar dat te weinig wordt afgeschreven, zal er niet zijn.
Anders wanneer de bouw ten deele is bestreden uit eigen midlelen of uit leeningen, die niet worden afgelost. Stelde men nu de afschrijving gelijk aan de aflossing van het Woningwetvoorschot,



dan zou men te weinig afschrijven, en wel minder naarmate het Woningwetvoorschot een geringer aandeel uitmaakt van het totaal der voor den bouw aangewende gelden. Al zal ook de latere snellere afschrijving een deel van dit nadeel wegnemen, toch is het niet raadzaam in dit geval de afschrijving gelijk te stellen aan het bedrag der aflossing van het Woningwetvoorschot. Men berekene jaarlijks welk percentage van het geheele Woningwetvoorschot de te verrichten aflossing daarop bedraagt — de tabellen op pp. 106—125 geven een grondslag voor deze berekening — en gebruike dit percentage over de geheele bouwsom als afschrijving.
Wat geschiedt wanneer het tijdperk aanbreekt, waarin men de afschrijving lager kan gaan stellen dan de aflossing? De vereeniging maakt dan winst. Men zou de vraag kunnen stellen of dit wel juist is en of niet aan verlaging der huren de voorkeur zou moeten worden gegeven.
Deze laatste zou practisch uiterst moeilijk zijn te bereiken. Immers, zooals reeds werd opgemerkt, het geld voor de aflossing der Woningwetschuld zal niet anders dan uit de opbrengst der huren kunnen worden gevonden. — Maar ook overigens is voor een verlaging der huren niets te zeggen. Een vereeniging beoogt niet aan enkele bevoorrechten een geldelijk voordeel te verschaffen. Haar huren hebben zich aan te sluiten aan die der algemeene woningmarkt, zij het ook dat zij nimmer het voorbeeld hebbe te geven voor opdrijving. Wie deze huur betaalt, kan zich niet beklagen dat hij te veel zou betalen.
Tenslotte mogen hier nog enkele wenken volgen voor de boeking van rente en afschrijving, verband houdende met de eerste annuïteit, welke in de praktijk moeilijkheden blijkt mede te brengen.
Alle rente, betaald of verschuldigd gedurende den bouw, is te beschouwen als een deel der bouwkosten en moet dus als zoodanig op een rekening „Blok Huizen " worden geboekt. Is in
het eerste jaar de exploitatie nog niet begonnen, dan behoeft
191



192
men de verschuldigde rente bij de opmaking der balans nog niet in aanmerking te nemen en kan men de betaling in het volgend jaar afwachten. In het jaar, waarin de exploitatie begint, moet men echter zorg dragen, dat ten laste der winst- en verliesrekening van dat jaar komt de rente over de periode, waarin de exploitatie heeft geloopen. Zijn de woningen b.v. op 1 November in gebruik genomen, dan zal men als schuld op 31 December moeten boeken 2 maanden rente; de rest van de op 31 December verschuldigde rente kan men ongeboekt laten, totdat de betaling van de eerste annuïteit plaats vindt en men van de daarin begrepen rente het voor de bouwperiode betaalde direct op de rekening „Blok Huizen...." en de rest op Interestrekening boekt.
Een soortgelijke redeneering geldt voor de afschrijving. Voor afschrijving gedurende den bouw bestaat geen aanleiding; men kan bezwaarlijk spreken van waardevermindering voordat de huizen gereed zijn. Men late dus de afschrijving gedurende den bouw achterwege en boeke als afschrijving een som, gelijk aan het aflossingsbestanddeel der eerste annuïteit, zoodra deze wordt betaald.
Opgemerkt zij nog, dat de boekingswijze geen invloed heeft op het bedrag der beschikbare kasmiddelen. Waar de vereeniging in de eerste annuïteit rente en aflossing moet betalen ook over de periode van den bouw, dus over een tijdperk, waarin geen exploitatie plaats vindt en waarover dus ook geen inkomsten worden genoten, moet de vereeniging noodzakelijkerwijze in haar geldmiddelen te kort schieten, tenzij zij uit eigen kapitaal of door een andere leening daarin voorziet. Put de vereeniging haar middelen dus alleen uit gemeentelijke voorschotten, dan is het noodig dat bij de bepaling van het voorschot dit zoo ruim wordt gesteld, dat daaruit bestreden kan worden het gedeelte van de eerste annuïteit, hetwelk betrekking heeft op de bouwperiode.
Ten slotte een enkel woord over de wijze, waarop men de afschrijvingen boekt. Men kan twee wegen kiezen. Ten eerste kan



de rekening der bezittingen voor het bedrag der afschrijvingen worden gecrediteerd. Men boekt dan b.v-:
Afschrijving Blok Huizen de Ruyterstraat
1 °/0 van de bouwsom ƒ2145 76
Aan Blok Huizen de Ruyterstraat
1 % van de bouwsom ƒ2145 76
Deze wijze van boeking heeft het nadeel dat uit de boeken niet onmiddellijk blijkt, hoe groot de oorspronkelijke bouwsom der woningen is geweest en hoeveel op dit bedrag reeds is afgeschreven, aangezien de rekening „Blok Huizen de Ruyterstraat" debet blijft staan voor het verschil van den kostprijs en het bedrag der afschrijving. Om aan dit bezwaar tegemoet te komen kan men, en dit is de tweede methode, een rekening „Afsohrijvingsfonds de Ruyterstraat" openen en deze crediteeren voor het bedrag der afschrijving. De boeking wordt dan als volgt:
■~==^=g^^=!^g!=p!!!:! i I Afschrijving Blok Huizen de Ruyterstraat
1 % van de bouwsom ƒ2145 76 |
Aan Afschryvingsfonds de Ruyterstraat
1 % van de bouwsom \f 2145 76
De rekening „Blok Huizen de Ruyterstraat" blijft dan met haar debetsaldo aanwijzen het bedrag, dat voor de gebouwen werd besteed, terwijl de rekening „Afschijvingsfonds de Ruyterstraat" het afgeschreven bedrag aanwijst. Het saldo van beide bedragen is de som, waarvoor de eigendommen werkelijk te boek staan. Deze wijze van boeking is ongetwijfeld veel duidelijker. Zi] wijkt eenigszins af van het op pagg. 204/205 opgenomen Rijksmodel der Balans. Dit bezwaar is echter niet ernstig, omdat in het Rijksmodel langs eenigszins anderen weg hetzelfde wordt bereikt. Het model schrijft n.1. voor, dat in de toelichting op de
13
193



194
Balans moet worden vermeld, wat de gebouwen aanvankelijk hebben gekost en hoeveel in totaal erop is afgeschreven. Men kan derhalve in de officieele balans de netto-bedragen opnemen, dooh in de boekhouding de splitsing aanhouden.
§ 3. De Balans, de Exploitatierekening, de Winst- en Verliesrekening en de Reserverekening
Nadat thans alle noodige boekingen zijn verricht, kunnen de Balans, de Exploitatie-rekeningen der verschillende bouwblokken en de Winst- en Verliesrekening gemakkelijk worden opgemaakt.
De in het Grootboek voorkomende debet-saldi der verschillende bezit- en schuldrekeningen worden ingeschreven op de debetzijde der Balans, zij geven aan de bezittingen; de creditsaldi der bezit- en schuldrekeningen worden overgebracht naar de credit-. zijde der Balans, zij wijzen aan de schulden der bouwvereeniging.
De debetsaldi der winst- en verliesrekeningen worden voorts overgebracht naar het debet der Exploitatie-rekeningen en naar het debet der Winst- en Verliesrekening, zij vormen de verliezen, de credit-saldi der winst- en verliesrekeningen worden overgebiacht naar het credit der Exploitatierekeningen en der Winsten Verliesrekening, zij geven aan de gemaakte winsten. De saldi der winstrekeningen en verliesrekeningen worden derhalve op twee wijzen gerecapituleerd; eenmaal op de exploitatierekeningen der bouwblokken, teneinde de uitkomsten der exploitatie van elk blok te kunnen overzien, en daarnaast op de algemeene Winst- en Verliesrekening, welke een overzicht van de geheele exploitatie geeft.
Nu zal het duidelijk zijn, dat het verschil tusschen winst en verlies door een onderneming in eenig boekjaar genoten of geleden, dus het saldo winst of verlies, gelijk moet zijn aan het bedrag, waarmede het verschil tusschen bezittingen en schulden in eenig boekjaar is toe- of afgenomen. Stel bij den aanvang van het boekjaar het bezit eener onderneming gelijk aan ƒ 10000, de schuld gelijk aan f 6000 en neem aan dat bij het einde van het



boekjaar het bezit is toegenomen tot f 12000 en de schuld gedaald tot f 5000, dan is het verschil tusschen bezit en schuld gekomen van f 4000 bij den aanvang op f 7000 bü het einde van het boekjaar, de toename van verschil, f 3000, is dus winst. Hetzelfde cijfer zal ook worden gevonden bij vergelijking van de winsten of verliezen op de rekening van dien naam. De saldi van de Balans en de Winst- en Verliesrekening moeten dus steeds aan elkander gelijk zijn.
Bij de samenstelling der Exploitatierekeningen der bouwblokken doet zich de vraag voor, hoe men kosten, die gemaakt zijn voor twee of meer blokken of alle blokken te zamen, in die recapitulatie kan tot uitdrukking brengen. Het beste zal men doen, indien men voor ieder dier kosten bepaalt door welke oorzaak zë zijn ontstaan en in welke verhouding die oorzaak bij de onderscheiden blokken heeft gewerkt; heeft men bijv. interest betaald op een voorschot, dat verleend is voor twee of meer blokken, dan kan deze post gevoegelijk verdeeld worden over de blokken in verhouding van de voor den bouw bestede bedragen.
Indien de vereeniging haar Winst- en Verliesrekening met een batig saldo kan afsluiten, is het de vraag wat met dit saldo zal moeten geschieden. Van dit saldo mag een dividend van ten hoogste 4 pet. over het eigen kapitaal der vereeniging worden uitgekeerd; het voor die dividenduitkeering noodige bedrag zal moeten worden geboekt in het credit eener Dividendrekening. Het daarna overblijvende saldo zal naar een Reserve-rekening kunnen worden overgeboekt.
Is er eenig jaar een verliessaldo, dan zal dit, voorzoover het saldo der Reserve-rekening toelaat, op deze rekening kunnen worden afgeboekt. Is er geen 6aldo op de Reserve-rekening of is dit saldo onvoldoende om het geheele verliessaldo te dekken, dan blijft de Winst- en Verliesrekening voor het ongedekte saldo debet staan en wordt zij daarmede het volgend jaar geopend.
Bij besluit van 22 December 1904 heeft de Minister van Binnenlandsche Zaken modellen vastgesteld voor de Balans en
195



196
MODEL I
BALANS OP 31 DECEMBER 19
ë l r < bi n
èt> | Einde Einde I \ éo 1 r> Einde Einde
5| ACTIVA verslag- vorig o § PASSIVA verslag- vorig
el jaar. jaar. i* g jaar. jaar.
; . li —. _
1 Nog te storten op de aandeelen ^ f ( ) I 1 Nominaal bedrag der uitgegeven aandeelen . . . f ( )
2 Gebouwde eigendommen met erven (na de afscrirrj- 2 Reserverekening (ongerekend de vermeerdering of
ving in de winst- en verliesrekening vermeld)2): vennindering tengevolge van de uitkomsten van
A straat No f het verslagjaar) „ ( )
Bstraat No „ .... I 3 Fonds voor onderhoud en herstel 7) „ ( )
Totaal ., ( ) . _ ' '
' 4 Schuld aan de gemeente 8):
3 Bouwterrein s): • \\\ a -rr i' i i i , .
' A. Voorschot voor den bouw van het.
A. terrein aan de straat f blok f
B. terrein aan de straat „ .... B. Voorschot voor
Totaal- - , ( )j Totaal _ (...,.)
4 Beleggingen (gespecificeerd) *) „ ( ) 5 Obngatieleeningen »):
5 Diverse debiteuren: A. Leening van het jaar f
A. Op het eind van het verslagjaar nog te B- Leening van het jaar » • • • •
ontvangen huurpenningen, voor zoover niet Totaal „ ( )
oninbaar 5) f .... \ 6 Diverse crediteuren , ( )
B. Andere debiteuren „ . I •" -•' * 4r»' ±
7 Winst- en verliesrekemng voor saldo wmst 6). . „ ( )
Totaal „ ( )
6 Eassa:
A. Bij bajaMnsteUingen f
B. In geld „
Totaal — „ ( )
! 7 Winst- en verliesrekening voor saldo verlies 6). . „ ( )
Totaal . . . f ( ) Totaal . . Af ( )
I I I
Zie aanteekeningen op pag. 200.
197



198
MODEL E
199
WINST- EN VEI LIESREKENING
^ ! n ~ I
£§ VERLIES I ■ff WINST
— ■ |—2
1 Saldo verlies vorig jaar i) f \t i Huurpenningen *):
2 Onderhoud van eigendommen (of storting in het fonds voor A. Blok aan de straat. . . . /"....
onderhoud of herstel) B. Blok aan de straat. . . . „ ....
3 Afschrijving op de eigendommen: Totaal — f
A. op het bouwblok f „ t, , , , . ,,,,
B. op de bezittingen aan de , .... 2 Rente van beleggingen en van belegd kasgeld „
4 Rente aan de gemeente betaald «)• Totaal ~ ~~ » , 3 Bijdrage van de gemeente ter tegemoetkoming in de aflossing
A. op het voorschot in zake den bouw van het ■ *1°°™ voorschotten «"gevolge artikel 30 der blok f woningwet:
B. op het 'voorschot in zake ^..'..^.'..^ ' ' ' "' A. inzake het voorschot voor den bouw van f ....
•'' ; • » — ■ , o. m zake het voorschot voor „ ....
Totaal ,, \\ rp , , _
5 Rente op obligatiën en andere schulden aan particulieren: lotaai »
B. of de leentf Z nel t !! Y% \ T^V * YoordeeHg koersverschü op effecten . . „
C. voor opgenomen kasgeld 5 Diverse ontvangsten «)
Totaal „
6 °tnaarWschattTngg)?er ^ ve^uWi8de huurpenningen Totaal der ... f
A. voor zoover betreft bouwblok aan de.... straat f /a-u» - r~. v k , • .... . ...
B. ^ »overba^bouwblok.Mde.....Bl4 'f ^ (^drS^^Tf?,,", ."°0 ^ , . L. voor zoover aangaat huurpenningen over vooraf- "
gaande jaren
Totaai "'— ,■,
7 Grondbelasting
8 Bedrijfsbelasting
9 Onkosten
10 Salarissen
11 Koersverlies op effecten
r n
;
Totaal der verliesposten. . . f
Saldo winst, te verdoelen als volgt:
« pet over het door de aandeelhouders gestorte
bedrag 8) . . f
b. toe te voegen aan de reserverekening . . . „
Totaal
Te zamen . . . f Te zamen . . . f
Zie aanteekeningen op pag. 201.



200
Aanteekeningen bij pag. 196 en 197, Balans op 31 December 19
*) Deze post komt slechts te pas, als de aandeelen niet zijn volgestort.
*) In de Toelichting is voor elk blok afzonderlijk op te geven, hoeveel de gebouwen aanvankelijk hebben gekost (afzonderlijk en met inbegrip van het terrein), en hoeveel daarop is afgeschreven.
*) Indien het bouwterrein voor een ander bedrag op de balans voorkomt, dan' oorspronkelijk daarvoor is gegeven, is in de Toelichting het oorspronkelijk bedrag te vermelden.
4) Met gespecificeerd wordt bedoeld afzonderlijke veimelding van de op verschillende wijze belegde gelden. In de Toelichting is nader op te geven welke effecten het lichaam bezit.
5) Men zie de vierde aanteekening bjj het model van een winst- en verliesrekening.
•) Deze posten sluten elkander uit
7) Deze post komt slechts voor, indien er een reserve voor alle of voor buitengewone onderhouds- en herstellingskosten wordt gemaakt.
8) Da de Toeüchting is van elk voorschot afzonderlijk op te geven, hoeveel het oorspronkelijk bedragen heeft en hoeveel er afgelost is.
9) Dl de Toeüchting is van elke obligatieleening op te geven het oorspronkelijk bèdrag, en het bedrag dat afgelost is.



201
Aanteekeningen bij pag. 19S en 199, Winst- en verliesrekening.
*) Deze post komt slechts te pas, wanneer het verhes over het vorig jaar niet uit de reseiverekening kon worden gedekt.
*) Wanneer rente en aflossing in eene annuïteit zijn vereenigd, moet hier worden geboekt het bedrag aan rente, dat in het verslagjaar in de annuïteit begrepen is.
*) AVanneer volgens de statuten aan de aandeelhouders boven de rente, waarop zij over het verslagjaar ten hoogste recht hebben, moet worden uitgekeerd de rente, die zij in de vorige jaren minder hebben ontvangen dan de statutaire uitkeering, dan moet in de Toelichting worden vermeld op hoeveel percent rente de aandeelhouders uit de winst- en verliesrekening van het verslagjaar en volgende jaren alsnog recht hebben uit hoofde van vorige jaren.
4) Onder dezen post is te boeken het bedrag der huurpenningen, die over het verslagjaar verschuldigd waren, te specificeeren, naar de verschillende bouwblokken. Onder de verliesposten (zie no. 6) wordt geboekt wat op het verslagjaar geacht wordt oninbaar te zijn. De wèl inbaar geachte, maar nog niet ontvangen gelden moeten op de balans onder de diverse debiteuren worden vermeld (zie post 5 der Activa).
Dj de Toelichting moet voor elk blok worden opgegeven hoeveel in het verslagjaar verloren is gegaan door het onverhuurd blijven van woningen.
*) In de Toelichting zijn de diverse ontvangsten zooveel mogelijk te specificeeren; daaronder zijn ook te brengen huurpenningen, die reeds als oninbaar bij het verlies zijn geboekt, doch alsnog ontvangen werden.
6) Deze tot afsluiting dienende post en de af sluitpost aan de verlieszijde sluiten elkaar uit.
Behalve de uitdrukkelijk gevraagde toelichtingen, zijn op alle posten, zoowel van de balans als van de icinst- en verliesrekening, xoo ruim mogelijlse toelichtingen gewenscht, ter voorkoming, dat die nader gevraagd moeten worden.



202
Winst- en Verliesrekening, zooals deze door vereenigingen, stichtingen en vennootschappen, uitsluitend in het belang van de verbetering der volkshuisvesting werkzaam, moeten gebruikt worden. Deze modellen zijn hiernevens opgenomen, voorzien van de daarbij behoorende aanteekeningen.
De hiervoor afgedrukte modellen toonen aan, dat bij de vaststelling het 6treven voorgezeten heeft het aantal rekeningen zooveel mogelijk te beperken. Zoo vormen op de Balans „Gtebouwde eigendommen met erven" een hoofd, dat slechts gesplitst wordt in afzonderlijke posten voor meerdere blokken woningen; de blokken zelve hebben niet elk hun eigen hoofd op de Balans. Bij „Bouwterrein" zijn eveneens alle terreinen onder één hoofd gebracht, weder met afzonderlijke vermelding der verschillende stukken bouwgrond. Evenzoo komen op het model der Winsten Verliesrekening voor de posten „Onderhoud van eigendommen", „Afschrijving op de eigendommen", „Oninbaar bedrag der alsnog verschuldigde huurpenningen", „Grondbelasting", „Onkosten", „Salarissen", „Huurpenningen", sommige met splitsing naar de verschillende blokken.
Bij de bespreking der rekeningen, die in de boekhouding van bouwvereenigingen voorkomen, werd reeds gewezen op de wenschelijkheid van het houden van afzonderlijke rekeningen voor de verschillende complexen woningen. Vereenigt men zich met deze zienswijze en volgt men dezen weg, dan is het noodig, dat bij de samenstelling der balans de bedragen der onderdeelen worden samengevoegd en in een kolom vóór de hoofdkolom worden ingeschreven, terwijl het totaal in de eindkolom wordt uitgeworpen.
Overigens heeft men deze modellen meer te beschouwen als leiddraad en als minimum eisch dan als volstrekt woordelijk te volgen voorschrift. Meent men de voorstelling van zaken duidelijker te kunnen maken door een of meer afzonderlijke rekeningen in de boeken en op de Balans en Winst- en Verliesrekening in te lasschen, dan is daartegen hoegenaamd geen bezwaar. Een voorbeeld.



203
In het model der Winst- en Verliesrekening komt geen hoofd „Erfpachtscanon" voor. Toch is het voor vereenigingen, die bouwen op erfpachtsterrein, wenschelijk deze uitgaaf onder een afzonderlijk hoofd op de Winst- en Verliesrekening te brengen. Ze bij „Onkosten" te voegen ware niet juist, aangezien de erfpachtscanon gelijk is te achten aan een rente over het bedrag, dat de waarde van het bouwterrein aangeeft, als zoodanig een last van zeer brjzonderen aard vormt en daarom niet behoort geboekt te worden op de Onkosten-rekening, welke bestemd is voor de verzameling van minder belangrijke uitgaven van onderscheiden aard en voor verschillende doeleinden. Het verdient dus aanbeveling den erfpachtscanon, bij erfpacht van meer dan een terrein gesplitst, onder een afzonderlijk hoofd op de Winst- en Verliesrekening te brengen.
Ten slotte nog een eenigszins gewijzigd model uit de praktijk, de Balans en Winst- en Verliesrekening met toelichting van een vereeniging, die bouwt met voorschot overeenkomstig de Woningwet.
nnf,



204
205
BALANS der Bonwvcreeniging j te Amsterdam per 31 December 1917
i « TT £ i
£ 3 aoiiva PASSIVA
I fl
1 Aandeelhouders: , t 1 , , , , .. ,
I 1 Aanaeelenlcapitaal:
Nog te storten op dé uitgegeven aandeelen . . . . \f 2194 95 Noinmaal bedrag der uitgegeven aandeelen . ... ƒ 3300-
Oebouwde eigendommen. _ Voorschot der Gemeente Amsterdam groot maximum
a. Blok Huizen van Beuningenstraat , ƒ 56169:67 f 350.000 . „ 18841515
afschrijving 1 November 1916/31 De- 3 interest:
cem er 1917 „ 514.27 Onverschenen rente over het voorschot ten behoeve
f 55655.40 van het Blok „Van Beuningenstraat", gedurende
b. Blok Huizen Indische Buurt (in het exploitatie-tijdvak 1 November 1916—31 Deaanbouw) 84995.49^ cember 1917 » 2224 69
c. Blok Huizen hoek Fannius Schol- ^ Diverse Crediteuren » 56 91
tenstraat (in aanbouw) 218.30 ^ Ondersteuningsfonds u 16 70
Vk-^' — i> 140869 19| I 6 Vooruitbetaalde Huren Blok Huizen van Beuningenstraat „ 3010
3 Bouwterrein:
\
Tei Tein Indische Buurt 45775 12$ I ' ^ *
4 Kas „ 1285
5 Girokantoor der Gemeente Amsterdam „ 3849 52
6 Rijkspostspaarbank 0 38 J
7 Gemeente Amsterdam:
Gestorte waarborgsom erfpacht bouwterrein van Beuningenstraat hoek Fannius Scholtenstraat. . . „ 86405 $<sM
8 Assurantie Blok Huizen Indische Buurt: i
Vooruitbetaalde brandverzekeringspremie voor het toekomstig exploitatietijdvak 4 September 1918/ 4 Maart 1923 •. I 278 81 J
9 Kantoor-Inventaris I 32 55 ! \
10 Saldo verlies ' I _qq 12
f 194043 55 f 194043 55
I I I I I



206
207
WINST- en VERLIESREKENING der Bouwvereeniging I te Amsterdam over het tijdvak 1 November 1916—81 December 1917
h n
-sl VERLIES o| WINST
3 1^3 a _______________________»«»_, I
1 Onderhoud van Eigendommen: 1 Huurpenningen:
Blok Huizen van Beuningenstraat f 132 86 Blok Huizen van Beuningenstraat f 4587 50
2 Afschrijving op de eigendommen: 2 Interest:
Afschrijving op het Blok Huizen van Beuningen- I Rente van belegd kasgeld B 7 64
straat over het tijdvak 1 November 1909—31 De- 3 Saldo Verlies s 16612
cember 1910 » 514 27 I j \
\
3 Interest: -\
Rente over het voorschot gedurende het exploitatie- \ tijdvak „ 222469
4 Grondbelasting: \
Blok Huizen van Beuningenstraat » 258 23
5 Straatgeld: \
Blok Huizen van Beuningenstraat B 12418 \
6 Erfpachtscanon: \
Blok Huizen van Beuningenstraat „ 676 10 \
7 Onkosten: \
Waterleiding Blok Huizen van Beuningenstraat f 362.60 \
Schoonmaak Blok Huizen van Beuningen- \
straat „ 31.40 \
Algemeene onkosten 228.27 \
„ 622 27 \
8 Salarissen: \
Salaris opzichteres Blok Huizen van \
Beuningenstraat f 158.66 \
Salaris boekhouder < . . . „ 50.— \
„ 208 66 \
f 476126 f 4761 26 | | |



208
TOELICHTING
Bij voorstaande Balans en Winst- en Verliesrekening over 1910 geven wij de volgende toelichting.
Allereerst een paar algemeene opmerkingen over den opzet van ons financieel beheer.
Als beginsel hebben wij aangenomen dat alle uitgaven, welke vallen binnen het bouwtijdvak van eenig blok woningen, dus ook de erfpachtscanon gedurende den bouw aan de gemeente Amsterdam betaald, de rente aan de Gemeente verschuldigd over de van haar ontvangen uitbetalingen op rekening van het voorschot groot ten hoogste f 350.000, worden gebracht ten laste van de bouwrekening, dus meetellen bij de vaststelling van den kostenden prijs van elk bouwwerk.
De afschrijving op „Gebouwde Eigendommen met Erven", d. i. de boeking van de waardevermindering onzer huizen, hebben wij gelijk genomen aan het bedrag der aflossing van het voorschot over het tijdvak van de exploitatie der woningen, begrepen in de annuïteit. Op deze wijze wordt evenwicht gebracht in de vermindering van de waarde van ons bezit aan huizen en de daling van onze schuld door aflossing van het voorschot der gemeente.
Na deze opmerkingen volgt een toelichting op de onderdeelen van de Balans en Winst- en Verliesrekening.
Op de Balans, den staat van bezittingen en schulden onzer vereeniging per 31 December j.1., komen onder „Activa" de volgende bezittingen voor:
le. „Aandeelhouders" f2194.95, het bedrag, dat onze 132 leden op 31 December j.1. nog hadden te storten op hun aandeelen ad f 25.-.



2e. „Gebouwde Eigendommen f 140.869.19y2, welk bedrag gevormd wordt door:
a. f 55.655.40, de boekwaarde van het blok van 7 huizen aan de van Beumrjigenstraat na een afschrijving van f 514.27, overeenkomstig bovenvermelden regel;
b. f 84.995.49^, de boekwaarde van twee blokken van totaal 22 huizen in aanbouw in de Indische Buurt. Dit bedrag geeft aan de tot 31 December, j.1. voor dezen bouw bestede som;
e. f 218.30, de boekwaarde van het blok van 5 huizen te bouwen op den hoek der Fannius Scholten- en van Beuningenstraat. Dit is het bedrag der aan de Gemeente vooruitbetaalde erfpachtscanon van genoemd terrein, een eerste post op de bouwrekening dezer 5 perceelen.
3e. bouwterrein" f 45775.12y2, de kostende prijs van het bouwterrein in de Indische Buurt, op hetwelk bovengenoemde 22 huizen bezig zijn te verrijzen.
4e. „Kas f 12.85 in de kas aanwezig.
Deze post vereischt geen nadere toelichting.
5e. „Girokantoor der Gemeente Amsterdam", het bedrag van het tegoed bij het Girokantoor aan het einde des jaars.
6e. „Rijkspostspaarbank" f 0.38, een klein saldo te goed bij deze instelling.
7e. „Gemeente Amsterdam" f 864.05, de door onze vereeniging gestorte waarborgsom voor de naleving der voorwaarden, verbonden aan de uitgifte in erfpacht van het hoekterrein Fannius Scholten- en van Beuningenstraat.
8e. „Assurantie Blok Huizen Indische Buurt", f 278.81. Wij hebben deze 22 perceelen voor den tijd van 6 jaar tegen brandschade verzekerd tegen eene totaalpremie van ƒ371.75. Het bouwtijdvak stellende op V/2 jaar, brachten wii % gedeelte van genoemd bedrag ten laste van de bouwrekening,
14
209



210
het resteerende % gedeelte a f 278.81 komt onder onze bezittingen voor, aangezien deze uitgaaf beschouwd mag worden als gesohied ten bate van de toekomstige exploitatie der woningen. Vanaf den aanvang hiervan zal telken iare een evenredig deel ten laste der winst- en verliesrekening overgeboekt worden.
9e. „Kantoor-Inventaris" f 32.55, de kostende prijs van eenige duurzame bureau-benoodigdheden.
Onder „Passiva" treffen wij de volgende schuldrekeningen aan:
le. „Aandeelenkapitaal" f 3300.—, het nominaal bedrag der totaal uitgegeven 132 aandeelen in onze Bouwvereeniging.
2e. „Voorschot der Gemeente Amsterdam, groot maximum f 350,000, f 188,415.15. Deze post vereischt geen toelichting.
3e. „Interest" f 2224.69.
Dit bedrag vertegenwoordigt de rente 'gedurende het exploitatie-tijdvak 1 November 1916—31 December 1917 over de (bouwkosten, welke aangenomen zijn op f 56500. Volgens de balans bedragen de betaalde kosten f 56169.67. De bouwrente, welke eerst na vaststelling van den gemiddelden betalingsdatum nauwkeurig kan worden bepaald, stelden wij op ƒ 330.33.
4e. „Diverse Crediteuren" f 56.91, een paar vorderingen op onze vereeniging wegens verricht onderhoudswerk aan de 7 huizen van Beuningenplein.
5e. „Ondersteuningsfonds" f 16.70, het totaal van aan de vereeniging vervallen stortingen op aandeelen van uitgetreden en geroyeerde leden.
6e. „Vooruitbetaalde Huren Blok Huizen van Beuningenstraat f 30.10, de als waarborg vooruitbetaalde huur van eenige niet-leden, bewoners van deze huizen.



Bij de Winst- en Verliesrekening, den staat van de winsten en verliezen der vereeniging, geven wij de volgende toelichting.
Aan de debetzijde komen voor de volgende verliesposten:
le. Onderhoud van Eigendommen f 132.86, de kosten van onderhoud van de 7 huizen van Beuningstraat gedurende 1917, na de verrekening der onderhoudssom voor 1917 a f 1-— per woning; de ledenbewoners hadden recht op f 18.70 voor toegemoetkoming in het binnen-onderhoud der woningen van Beuningenstraat; totaal beliep dit onderhoud f 23.15, waardoor dus de beschikbare som met f 4.45 werd overschreden.
2e. Afschrijving op de Eigendommen f 514.27, de afschrijving wegens waardevermindering der 7 meergenoemde huizen, gelijk genomen aan het bedrag der gereserveerde aflossing van het voorschot over het exploitatie-tijdvak 1 November 1909—31 December 1910.
3e. Interest f 2224.69. Zie toelichting bij 3e onder de Passiva.
4e. Grondbelasting f 258.23, betaald voor het blok van Beuningenstraat.
5e. Straatgeld f 124.18, idem.
6e. Erfpachtscanon f 676.10, idem.
7e. Onkosten f 622.27, volgens in de Winst- en Verliesrekening opgenomen specificatie.
8e. Salarissen f 208.66, idem.
Aan de creditzijde staan de volgende winstposten: le. Huurpenningen f 4400.—, de huuropbrengst over 1917 van het blok van Beuningenstraat.
2e. Interest f 7.64, gekweekte rente van bij het Girokantoor en de Rijkspostspaarbank gestorte gelden.
Onze Balans en Winst- en Verliesrekening over 1917 sluiten met een verliessaldo groot f 166.12.
211



212
Bij de beoordeeling dezer uitkomst moet niet worden vergeten dat het onderhoud in dit eerste volle jaar van exploitatie van ons eerste bouwblok slechts een zeer gering bedrag, ƒ 132.86, vorderde. Volgende jaren zullen onder dit hoofd hoogere bedragen vragen.
Overigens mag niet ontkend worden dat het bedrag der algemeene onkosten f 228.27 (zie specificatie onder „Onkosten" op de winst- en verliesrekening), waaronder vallen de uitgave van ons orgaan, drukloonen, porti, niet evenredig is aan den omvang onzer woningexploitatie op heden. Dit is evenwel een tijdelijk, onvermijdelijk euvel. Spoedig zal de verhouding tusschen deze op zich zelf improductieve uitgaven en het geheele budget meer normaal worden. Immers in den loop van den aanstaanden zomer zullen de 88 woningen in de Indische Buurt door de bewoners betrokken worden. Genoemde algemeene onkosten zullen door deze uitbreiding onzer werkzaamheid.niet stijgen; in plaats van zooals thans op 28, zullen ze dan drukken op 116 woningen. Hiermede zal de aangeduide wanverhouding verdwijnen.



B IJ L A G E N






215
Bijlage A
Artt- 9—11 van het uitvoeringsbesluit der Woningwet
Art. 9. De toelating wordt geweigerd indien uit de overgelegde statuten of akte of op andere wijze blijkt, dat de vereeniging, vennootschap of stichting niet uitsluitend ten doel heeft in het belang van verbetering der volkshuisvesting werkzaam te zijn.
De toelating wordt mede geweigerd indien de overgelegde statuten of akte niet voldoen aan de eischen, bij de artikelen 10 en 11 gesteld.
Ons 'besluit tot weigering van de 'toelating wordt met redenen omkleed en wordt openbaar gemaakt in de Nederlandsche Staatscourant; ingeval het afwijkt van het advies van Gedeputeerde Staten, met bijvoeging van dit advies.
Art. 10. Behalve hetgeen daarin overigens ter voldoening aan wettelijke voorschriften moet worden opgenomen, zullen de statuten of de akte moeten bevatten:
a. eene bepaling, die aan het bestuur de bevoegdheid geeft om de verlangde toelating en de handhaving daarvan te verzoeken;
b. voorschriften, waaruit blijkt, dat buiten eene matige rente, in geen geval 4 ten honderd 'sjaars te boven gaande, over het 'bijeengebracht stamkapitaal en de eventueel door leening verkregen fondsen, alsmede een billijke vergoeding voor verridhte werkzaamheden of bewezen diensten, geldelijk voordeel voor de leden, aandeelhouders, bestuurders, commissarissen of bewindvoerders geheel is buitengesloten en dat aan de winsten der vereeniging, vennootschap of stó<&ting geene andere bestemming kan worden gegeven dan ter bevordering van haar doel;
c. het voorschrift, dat vervreemding of bezwaring van de onroerende goederen der vereeniging, vennootschap of stichting, niet anders zal kunnen geschieden dan met goedkeuring van burgemeester en wethouders der gemeente, waarin de goederen zijn gelegen en indien



216
de vereeniging, vennootschap of stichting voorschot genoot van eene andere gemeente, zoolang dit niet is afgelost, ook met goedkeuring van burgemeester en wethouders dezer laatste gemeente, of in beide gevallen, bij weigering der goedkeuring, niet anders dan met goedkeuring van Gedeputeerde Staten, de besturen van bedoelde gemeenten gehoord;
d. het voorschrift, dat intrekking der toelating, ontbiiKhhg of opheffing van de vereeniging, vennootschap of stichting medebrengt;
e. het voorschrift, dat bij ontbinding of opheffing van de vereeniging, vennootschap of stichting voorhanden overschotten boven het bijeengebracht, gestort of ter vestiging van de stichting afgezonderd kapitaal ter beschikking zullen komen van de gemeente, waarin de onroerende goederen der vereeniging, vennootschap of stichting zijn gelegen, teneinde te worden aangewend ter verbetering van de volkshuisvesting; dat bijaldien die onroerende goederen in meer dan eene gemeente zijn gelegen bedoelde overschotten voor hetzelfde doel ter beschikking zullen komen van de gemeenten, indien zij bij minnelijke schikking tot verdeeling geraken en bij gebreke van zoodanige minnelijke schikking binnen een jaar na de ontbinding of opheffing overeenkomstig de regeling tot verdeeling, te treffen door Gedeputeerde Staten, behoudens beroep op Ons, of — <noo de goederen in verschillende provinciën zijn gelegen — door Ons, Gedeputeerde Staten dier provinciën gehoord, terwijl bij ontstentenis van onroerende goederen bedoelde overschotten zullen komen ter beschikking van de gemeente, waarin de vereeniging, vennootschap of stichting is gevestigd;
f. het voorschrift, waarbij aan het bestuur de verplichting wordt opgelegd om jaarlijks aan burgemeester en wethouders der gemeente of gemeenten waarin de vereeniging, vennootschap of stichting werkzaam is, een beredeneerd verslag te doen toekomen van hare werkzaamheden gedurende het afgeloopen jaar met bijvoeging van balans en van winst- en verliesrekening, opgemaakt volgens model, vast te stellen door onzen Minister van Arbeid;
g. het voorschrift, waarbij aan het bestuur de verplichting wordt opgelegd om onzen Minister van Justitie onmiddellijk in kennis te stellen met de ontbinding of opheffing der vereeniging, vennootschap of stichting, indien de ontbinding of opheffing een andere oorzaak heeft dan het verloop van den tijd, voor welken de vereeniging, vennootschap of stichting is opgericht of gevestigd;



h. het vooreohrift, dat wijziging of aanvulling van de statuten of van de akte daarin aangebracht nadat de toelating is verleend, slechte van kracht zal zijn van den dag, volgende op dien, waarop de toelating door Ons, Gedeputeerde Staten gehoord, is gehandhaafd en dat elke wijziging of aanvulling, aangebracht nadat de toelating is gehandhaafd, telkenmale slechts van kracht zal zijn van den dag volgende op dien, waarop de toelating op nieuw is gehandhaafd;
i. het vooreohrift, dat bij ontbinding of opheffing van de vereeniging, vennootschap of stichting het bestuur, alvorens tot vereffening over te gaan, alle bezittingen, met de daarop rustende lasten en verplichtingen en alle schulden der vereeniging, vennootschap of stichting gezamenlijk zal aanbieden aan de gemeente of gemeenten, waarin de onroerende goederen der vereeniging, vennootschap of stichting zijn gelegen, tegen teruggave van het bijeengebracht, gestort of ter vestiging van de stichting afgezonderd kapitaal en uitkeering van een billijk bedrag voor liquidiatiekosten, onder voorwaarde, dat die eigendommen de bestemming zullen behouden om te dienen in het belang van de verbetering der volkshuisvesting, terwijl bij ontstentenis van onroerende goederen bedoelde aanbieding zal geschieden aan de gemeente waarin de vereeniging, vennootschap of stichting is gevestigd.
Art. 11. De statuten of de akte mogen geene bepaling bevatten, waaraan leden, aandeelhouders of derden het recht ontleenen tot het verkrijgen van den eigendom van onroerende goederen der vereeniging, vennootschap of stichting.
217



Bijlage B1
218
Statuten der Woningbouw vereeniging (vereeniging van ledenbewoners, zoogenaamde coöperatieve vereeniging)
te
Naam, plaats van vestiging, duur
Art. 1. De Woningbonwvereeniging
is gevestigd te .'. Zn' ie aangegaan voor den tijd
van 29 jaar en 11 maanden, te rekenen van den dag harer oprichting,
zijnde
Doel en middelen
Art. 2. De vereeniging stelt zich uitsluitend ten doel in het belang
van de verbetering der volkshuisvesting te *)
werkzaam te zijn.
Zij beoogt te dien einde hygiënisch ingerichte woningen te stichten, ten einde deze bij voorkeur aan haar leden te verhuren en andere handelingen te verrichten, die bevorderlijk kunnen zijn aan het bij uitsluiting gestelde doel.
Toelating
Art. 3. Aan het bestuur is opgedragen de toelating, bedoeld in art. 78 der wet van 28 Augustus 1851, Stbl. 125, laatstelijk gewijzigd b% art. 26 der Woningwet, en, bij wijziging der statuten, de handhaving der toelating voor de vereeniging aan te vragen.
Lidmaatschap
Art. 4. Leden der vereeniging kunnen worden personen bekwaam
tot het aangaan van overeenkomsten, en te l)
woonachtig, die behooren tot de arbeidende klasse of met deze naar het oordeel van het bestuur zijn gelijk te stellen.
*) Zal de vereeniging in meer dan één gemeente werkzaam zijn, dan voege men toe: „en omliggende gemeenten".



219
Art. 5. Wie als lid wenseht boe te treden geeft daarvan schriftelijk kennis aan het bestuur.
Het bestuur onderwerpt het verzeek, volgens de regelen bij huishoudelijk reglement te stellen, aan de beslissing der leden.
De toetreding wordt geweigerd, wanneer een vierde gedeelte der leden zich ertegen verklaart.
Art. 6. Ieder Md moet houder zijn van een aandeel, groot f 25. De wijze van volstórting wordt geregeld bij huishoudelijk reglement.
Geen lid kan meer dan één aandeel hebben.
De leden der vereeniging genieten geen ander geldelijk voordeel uit de kas der vereeniging dan het in de artt. 34 en 35 genoemde dividend en een rente van ten hoogste 4 pet. over van hen door leening verkregen gelden, behoudens het bepaalde in de artt. 15 en 19.
Art. 7. Bij toetreding wordt aan elk lid een boekje uitgereikt, door een lid van het bestuur en een commissaris geteekend, en bevattend een bewijs van lidmaatschap, een exemplaar der statuten en een aandeelbewijs, waarop de bijstortingen kunnen worden aarageteekend.
Nieuwe leden verkrijgen, behoudens het bepaalde in art. 36, gelijke rechten als de oude.
Art. 8. Het lidmaatschap wordt verloren door:
a. overlijden;
b. schriftelijke opzegging;
c. ontzetting.
Art. 9. Opzegging heeft eerst gevolg met afloop van het vereenigingsjaar, waarin zij plaats vindt.
Art. 10. Een lid kan uit ,'het lidmaatschap worden ontzet wegens overtreding van de statuten of reglementen, het niet nakomen zijner geldelijke verplichtingen of het op andere wijze benadeelen der vereeniging.
Leden die, zonder de vereischte goedkeuring, hun aandeel hebben vervreemd of verpand, of die de bekwaamheid verliezen om overeenkomsten aan te gaan, moeten uit het lidmaatschap worden ontzet.
De ontzetting wordt uitgesproken door de ledenvergadering, op voorstel van het 'bestuur.
Art. 11. Ingeval van overlijden, ontzetting wegens verlies van de bekwaamheid om overeenkomsten aan te gaan en opzegging wegens het metterwoon verlaten der gemeente wordt het op zijn aandeel gestort bedrag aan het lid of zijn rechtverkrijgenden terugbetaald.



Deze terugbetaling geschiedt eerst een maand nadat de rekening over het jaar, waarmede het lidmaatschap eindigt, is vastgesteld.
Voorzoover de boeken der vereeniging een verlies aanwijzen, wordt een evenredig aandeel in dat verlies op het bedrag afgeschreven.
De terugbetaling geschiedt tegen intrekking van het aandeelbewijs.
De terugbetaling geschiedt in contanten, tenzij de toestand van de kas dit, naar het oordeel van het bestuur, ongewenscht maakt; in dit geval kan de terugbetaling plaats hebben in obligaties ten laste der vereeniging. Zulke obligaties genieten geen vaste rente, maar ontvangen eenzelfde winstaandeel als aandeelen.
Bedragen op grond van dit artikel voor terugbetaling, hetzij in contanten, hetzij in obligaties, ter beschikking gesteld, die niet binnen tien jaar na deze beschikbaarstelling zijn af gehaald, vervallen aan de vereeniging.
Gewezen leden of rechtverkrijgenden van deze hebben geen recht op uitkeering van eenig aandeel in de fondsen der vereeniging.
Art. 12. Bij uittreding om andere reden dan in het vorig artikel vermeld, vervallen de aldaar genoemde gelden aan de vereeniging. Winstaandeel over het loopend jaar wordt alsdan niet uitgekeerd.
De ledenvergadering kan in bizondere gevallen, op voorstel van het bestuur, hiervan afwijken.
Art. 13. Wanneer de weduwe of een inwonend kind van een overleden lid binnen zes weken'na het overlijden aan het bestuur den wensch te kennen geeft om lid te worden, wordt deze wensch ingewilligd, mits de betrokkene bekwaam is om overeenkomsten aan te gaan, en zich daartegen niet, naar het oordeel van het bestuur, ernstige bezwaren verzetten. In het laatste geval beslist de ledenvergadering.
Zoo het nieuw toegetreden lid op het aan hem uitgereikte aandeel een bedrag stort, op zijn minst gelijk aan wat op het aandeel van den overledene was gestort, treedt het, ten opzichte van de toepassing van art. 36, in de rechten van het gewezen lid.
Het bestuur is bevoegd, ingeval het daartoe termen aanwezig acht, ook aan een ander dan de weduwe of een inwonend kind toe te staan op deze wijze in de rechten van den overledene te treden.
Dezelfde bevoegdheid bezit het bestuur bij het ophouden van het • lidmaatschap van een lid ingevolge van verlies van de bekwaamheid om overeenkomsten aan te gaan.
220



221
Het bestuur geeft aan den betrokkene zoo spoedig mogelijk kermis van de aan hem door de bepalingen van dit artikel geopende mogelijkheid.
Bestuur
Art. 14. De vereeniging wordt beheerd door een bestuur, bestaande uit op zijn minst vijf en op zijn hoogst zeven leden, die gekozen worden uit en door de leden.
Het eene jaar treedt de grootste, het andere jaar de kleinste helft van het bestuur af, volgens op te maken rooster. Aftredenden zijn terstond herkiesbaar.
In tussdhentrjdsdhe vacatures wordt uiterlijk binnen drie maanden voorzien. Het tussohentijds gekozen lid treedt af op den tijd van aftreden van zijn voorganger.
Art. 15. De ledenvergadering kan aan die leden van het bestuur, die met meer tijdroovende werkzaamheden zijn belast, een billijke vergoeding daarvoor toekennen.
De leden van het bestuur mogen overigens geen betaald werk verrichten voor de vereeniging of leveranties aan haar doen, noch mogen verzekeringen ten behoeve der vereeniging door hun bemiddeling worden gesloten.
Art. 16. Het bestuur kiest uit zijn midden een voorzitter, een secretaris en een penningmeester.
Het bestuur vergadert, aoo dikwijls de voorzitter of twee andere bestuursleden dit gewenscht achten.
Bij huishoudelijk reglement worden regelen gesteld voor de bestuursvergaderingen en voor de wijze, waarop het bestuur zijn werkzaamheden uitoefent.
Art. 17. De leden van het bestuur kunnen, te zamen of afzonderlijk, door den raad van commissarissen worden geschorst en door de ledenvergadering worden ontslagen.
In geval van schorsing roept de raad van commissarissen 'binnen veertien dagen een ledenvergadering bijeen, waarin aan den geschorste of de geschorsten de gelegenheid wordt gegeven zich te verantwoorden, en waarin over de handhaving der schorsing of het ontslag wordt beslist. De schorsing is opgeheven, wanneer zij niet binnen een maand nadat zij is toegepast, dooT de ledenvergadering is verlengd.
De raad van commissarissen is verplicht in geval van schorsing



222
van één of meer bestuursleden al de maatregelen te nemen, die hij noodig acht om de vereeniginig tegen schade te vrijwaren. Hij kan, zoo noodig, het geheele bestuur tijdelijk overnemen.
Art. 18. Het bestuur vertegenwoordigt de vereeniging tegenover derden. In rechte treedt de voorzitter na machtiging van het bestuur op.
Het, is bevoegd tot alle handelingen birmen den werkkring der vereeniging, voorzoover niet bij deze statuten anders is bepaald.
Art. 19. Het bestuur ré, onder goedkeuring van de ledenvergadering, bevoegd de dagelijksche leiding op te dragen aan een zijner leden of aan een administrateur en beambten in dienst der vereeniging aan te stellen. Eet toestuur blijft ook in dat geval de volle verantwoordelijkheid voor de admindetratie dragen.
Benoeming, schorsing en ontslag van administrateur en beambten geschieden door het bestuur. Het bestuur stelt instructies voor hen vast en bepaalt, onder goedkeuring der ledenvergadering, hun salariseen.
De salarissen mogen op geen hooger bedrag worden bepaald dan geacht kan worden een billijke vergoeding voor de te verrichten werkzaamheden te vormen. Overigens is art. 6 al. 3 op den administrateur en de beambten toepasselijk.
Raad van Commissarissen
Art. 20. Het toezicht op het bestuur wordt uitgeoefend door een raad van commissarissen, bestaande uit vijf leden, gekozen door de leden.
De leden van den raad van commissarissen behoeven geen lid der vereeniging te zijn. Art. 6 al. 3 en art. 15 al. 2 zijn op de commissarissen van toepassing. Geldelijke tegemoetkoming mag aan commissarissen niet worden verstrekt.
De raad van commissarissen kiest uit zijn midden een voorzitter en een secretaris.
Art. 21. Elk jaar treedt een der leden van den raad van commissarissen af volgens bij loting op te maken rooster. De aftredende ré terstond herkiesbaar.
In tuseöhentijdeche vacatures wordt uiterlijk ibinnen drie maanden voorzien. Het tusschentijds gekozen lid treedt af op den tijd van aftreden van zijn voorganger.



Art. 22. De leden van den raad van commissarissen hebben toegang tot alle bestuurs- en ledenvergaderingen.
Op de (bestuursvergaderingen hebben zij advdseerende stem; desgelijks op de ledenvergaderingen die commissarissen, die niet zelf lid der vereeniging zijn.
Zij ontvangen voor elke vergadering tijdig een oproeping.
Art. 23. De raad van commissarissen vergadert zoo dikwijls een zijner leden dit verlangt.
■Hij is verplicht op zijn minst eens in de drie maanden de boeken van den penningmeester en van den administrateur, zoo deze er is, na te gaan en de kas op te nemen.
Hij is bevoegd dit te doen telkens wanneer hij dit noodig oordeelt.
De leden van het bestuur, de administrateur en de overige beambten zijn verplicht alle inlichtingen te geven, die door den raad van commissarissen worden verlangd.
Vergaderingen
Art. 24. Jaarlijks, vóór 1 April heeft een ledenvergadering plaats. In deze vergadering wordt onder meer:
1°. door het bestuur verslag uitgebracht over den toestand der vereeniging in het afgeloopen jaar;
2°. de rekening en verantwoording over dat jaar behandeld;
3°. voorzien in de vacatures in. het bestuur en den raad van commissarissen.
Art. 25. Overigens worden ledenvergaderingen belegd, zoo dikwijls het bestuur dit noodig oordeelt of de raad van commissarissen of 20 leden, of, zoolang de vereeniging minder dan 100 leden telt, op zijn minst % der leden, hun verlangen daartoe schriftelijk aan het bestuur kenbaar maken.
Ingeval aan zulk een verzoek binnen veertien dagen geen gevolg wordt gegeven, kunnen de personen, door wie het verzoek is gedaan, zelf tot bijeenroeping overgaan. Een aldus bijeengeroepen ledenvergadering wijst haar eigeru voorzitter aan.
Art. 26. De wijize van oproeping tot de vergadering wordt geregeld bij huishoudelijk reglement.
Alle besluiten worden op de ledenvergadering genomen bij meerderheid van stemmen, behoudens het bepaalde in de artt. 39 en 40.
Eik lid heeft één stem.
223



224
Over aaken wordt mondeling, over personen schriftelijk, bij ongerekende briefjes, gestemd. Blanco stemmen tellen niet mede.
Voor verkiezing van personen wordt bij de eerste stemming de ralstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen vereiscbt. Is bij deze stemming de volstrekte meerderheid niet verkregen, dan heeft een tweede vrije stemming plaats.
Wordt ook daarbij geen volstrekte meerderheid verkregen, dan heeft herstemming plaats tusschen de twee personen — of, zoo het meerdere verkiezingen betreft, tweemaal zooveel personen als verkozen moeten worden —, die bij de laatste stemming de meeste stemmen hebben verkregen. Komen tengevolge van een gelijk aantal stemmen meerdere personen in aanmerking, dan heeft tusschen deze alle herstemming plaats. Bij deze stemming wordt gekozen bij betrekkelijke meerderheid van stemmen.
Staken de stemmen over zakert, dan wordt een voorstel geacht te zijn verworpen. Bij staking van stemmen over .personen beslist het lot.
Besluiten kunnen niet woiden genomen over onderwerpen, die niet bij de oproeping ter kennis van de leden zijn gébracht.
Art. 27. Een besluit van de ledenvergadering is, behalve in de overigens in deze statuten aangegeven gevallen, noodig voor:
a. het aangaan van geldleeningen;
b. het koopen of op andere wijze verkrijgen, het vervreemden en op welke wijze ook bezwaren van onroerende goederen of rechten;
e. het bepalen van 'de wijizen, waarop het bestuur beschikbare gelden aal mogen beleggen ;
d. het vaststellen van bouwplannen;
e. het doen uitvoeren van werken of leveringen voor de vereeniging, die een bij huishoudelijk reglement te bepalen bedrag te boven gaan, daaronder niet begrepen werken of leveringen voor onderhoud;
f. het aanvaarden of verwerpen van erfstellingen, legaten of schenkingen;
g. het treffen van dadingen, het voeren van rechtsgedingen, tenzij uit huurovereenkomst voortvloeiend, of het berusten in een ingestelden eisch.
Voordat een besluit, als onder c vermeld, wordt genomen, wordt het advies van den raad van commissarissen ingewonnen.
Besluiten tot vervreemding of bezwaring van onroerende goederen der vereeniging hebben geen kracht, tenzij zij zijn goedgekeurd door



Burgemeester en Wethouders der gemeente , of,
hij weigering, door Gedeputeerde Staten van ,
het bestuur der gemeente gehoord. *)
Geldelijk beheer
Art. 28. Het kapitaal der vereeniging bestaat uit de op de aandeelen der leden gestorte gelden.
De aandeelen zijn op naam en worden geteekend door een lid van het bestuur en een oommi6sarie.
Zij kunnen alleen met goedkeuring van het bestuur worden overgedragen. Van de goedkeuring van bet bestuur moet blijken door aanteekening op het aandeelbewijs. Ingeval het bestuur zijn goedkeuring op de overdracht weigert, bestaat er beroep op de ledenvergadering.
Overdracht zonder goedkeuring van het bestuur of van de ledenvergadering, verpanding of andere bezwaring der aandeelen wordt door de vereeniging niet erkend. Aandeelen «onder de vereischte goedkeuring overgedragen, verpande of op andere wijze bezwaarde aandeelen vervallen van rechtswege aan de vereeniging.
De bepaling van het vorige lid wordt op de aandeelbewijzen afgedrukt.
Art. 29. De geldmiddelen van de vereeniging mogen voor geen ander doel dan in het belang van de verbetering der volkshuisvesting worden aangewend.
Art. 30. Ten einde de koeten van onderhoud izooveel mogelijk gelijkmatig op de exploitatiekosten in verschillende jaren te doen drukken,
1) Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zijn, dan leze men: Besluiten tot vervreemding of bezwaring van onroerende goederen der vereeniging zjjn niet van kracht, tenzjj zij zjjn goedgekeurd door Burgemeester en
Wethouders van de gemeente (plaats van vestiging)
en, zoo de goederen zjjn gelegen in een andere gemeente, ook van Burgemeester en Wethouders dier gemeente Bovendien is, wanneer de vereeniging van een of meer andere gemeenten voorschot heeft ontvangen, zoolang zulk voorschot niet is afgelost, ook goedkeuring van Burgemeester en Wethouders dier gemeenten vereischt.
Bij weigering van goedkeuring door een van deze Colleges, is goedkeuring
van Gedeputeerde Staten van ~ vereischt, de besturen der
genoemde gemeenten gehoord.
Zie bovendien aanteekening op pag. 248.
15
225



226
wordt door de ledenvergadering op een voorstel van het bestuur, waarover de raad van commissarissen advies uitbrengt, een bedrag vastgesteld voor jaariijksch onderhoud.
Voorzoover in eenig jaar de .noodzakelijke 'klosten van onderhoud blijven beneden het aldus vastgestelde bedrag, wordt het meerdere aan het eind van het boekjaar gebracht ten bate van een onderhoudsfonds, ten einde daaruit in de volgende jaren uitgaven, die het bedrag voor jaaiuij'ksch onderhoud te boven gaan, te bestrijden.
Art. 31. Jaarlijks, telkens vóór 1 Maart, zendt het bestuur de rekening en verantwoording over het afgeloopen jaar, bevattend een balans en een winst- en verliesrekening, met alle daarbij behoorende bescheiden en voorstellen tot afschrijving op de eigendommen aan den raad van commissarissen.
Het 'bestuur is verplicht aan den raad van commissarissen alle inMchtingen te verschaffen die deze naar aanleiding daarvan verlangt.
De raad van commissarissen zendt de stukken na onderzoek uiterlijk binnen veertien dagen na ontvangst terug aan het bestuur, met een voorstel aan de ledenvergadering over de goedkeuring.
De rekening en verantwoording en het daarbij toehoorend voorstel van den raad van comrmssarissen worden gedurende ten minste veertien dagen vóór de ledenvergadering, waarin zij zullen worden behandeld, voor de leden ter inzage gelegd.
Plaats en tijd dier ter inzage legging worden aan de leden bekend gemaakt.
Art. 32. Het bestuur ia verplicht aan de ledenvergadering alle inlichtingen te verstrekken, die deze naar aanleiding van de rekening en verantwoording verlangt.
Art 33. De ledenvergadering stelt op voorstel van het bestuur het bedrag def afschrijving op de eigendommen der vereeniging, de balans en de winst- en verliesrekening vast.
Geen afschrijving behoeft te geschieden, wanneer en zoolang de waarde, waarvoor de onroerende eigendommen op de balans zijn opgenomen, niet hooger is dan de verkoopwaarde, zooals deze door drie . onpartijdige deskundigen is getaxeerd.
Goedkeuring der rekening en verantwoording strekt het bestuur tot volledige decharge.
Het bestuur zendt jaarlijks aan Burgemeester en Wethouders van



*) een beredeneerd verslag over het afgeloopen ■
jaar, met bijvoeging van balans en van winst- en verliesrekening, opgemaakt volgens door den Minister van Binnenlandsche Zaken vastgesteld model.2)
Art. 34. Uit de winst wordt, voorizoover dit mogelijk is, over de volgestorte aandeelen en de in art. 11 genoemde obligaties een dividend en een winstaandeel van 4 pet. uitgekeerd.
Art 11 voorlaatste alinea is op het dividend toepasselijk.
Winst, na uitbetaling van het dividend overblijvend, wordt in het reservefonds gestort.
Art. 35. Van de in het reservefonds gestorte bedragen wordt een bedrag, gelijkstaande met % der bouwsom, gereserveerd voor dekking van eventueele verliezen. Het overige kan worden aangewend tot aanvulling van het dividend en van het winstaandeel, zoo dit over een of meerdere jaren niet tot een bedrag van 4 % uit de winst kon worden uitgekeerd, en voor uitgaven in het belang van verbetering der volkshuisvesting.
Verhuring der Woningen
Art. 36. Telkens wanneer bouwplannen zijn vastgesteld, bepaalt het bestuur een tijd, gedurende welken de leden zich voor het in huur bekomen van een woning kunnen aanmelden. Na afloop van dien tijd wijst het bestuur de woningen aan de gegadigden toe. Dit geschiedt in de volgorde der toetreding der leden.
Wanneer een of meer verhuurde woningen beschikbaar komen, wordt dit aan het oudst toegetreden lid, dat nog geen woning der vereeniging in huur heeft, medegedeeld. Wenscht het lid de woning niet te huren, dan wordt aan zijn opvolger kennis gegeven en s&oo vervolgens. s)
*) Naam der gemeente van vestiging in te vullen.. Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zijn, dan voege men daaraan toe: „en van die gemeenten, waar de vereeniging werkzaam is." -
2) Bij de wet van 21 Februari 1919, Stbl. 48, is de uitvoering van de wetten en Koninklijke besluiten betreffende de volkshuisvesting en van de verdere bestuurshandelingen, die met die wetten of besluiten verband houden, opgedragen aan den Minister van Arbeid. Hoewel thans nog van kracht is de beschikking van den Minister van Binnenlandsche Zaken van 22 December 1904, waarbij het bedoelde model is vastgesteld, verdient het met het oog op de toekomst aanbeveling, de slotwoorden te doen luiden als volgt: „opgemaakt volgens model vastgesteld door den daartoe bij wet of Koninklijk besluit aangewezen Minister."
a) "Worden meer blokken gebouwd, dan vervange men deze alinea door de volgende:
„Voor elk blok huizen wordt een register van aspirant-bewoners gehouden. Daarop kunnen zich doen inschrijven leden, die nog geen woning der vereeniging in huur hebben en leden die dit in een ander blok hebben. Bjj het vrij komen eener woning in het blok, wordt daarvan aan het oudst toegetreden lid
227



228
Bij gebreke van gegadigden onder de leden worden de woningen aan met-leden verhuurd.
Hij, aan wden een woning ie toegewezen., ie verplicht die te bewonen en de regelen, welke voor de huur en de wijze van 'bewoning bij den aanvang der bewoning of later gesteld zijn, stipteüjk na te komen.
De huurprijs voor elke woning wordt door het bestuur vastgesteld. Het stelt dien niet lager dan dien, welke voor dergelijke woningen in het betrokken gedeelte der gemeente te bedingen is.
Boekjaar
Art. 37. Het boekjaar loopt van 1 Januari tot en met 31 December.
Reglementen
Art. 38. Het huishoudelijk reglement en eventueele andere reglementen worden vastgesteld, aangevuld en gewijzigd door de ledenvergadering. Zij mogen geen bepalingen bevatten, strijdende met deze statuten.
Verandering der statuten
Art. 39. Deze statuten kunnen worden veranderd en aangevuld bij besluit, genomen met op zijn minst % der uitgebrachte stemmen op een opzettelijk daartoe bijeengeroepen ledenvergadering, waarop op zijn minet de helft der leden aanwezig is.
-De vergadering kan alleen tot die veranderingen besluiten, waartoe voorstellen zijn geplaatst op den oproepingsbrief, of die het gevolg zijn van amendementen, gedurende de vergadering op die vooretellen' ingediend, voorzoover deze amendementen zich beperken tot die artikelen, tot welker verandering een voorstel op den oproepingsbrief stond.
Ingeval aich op de vergadering wel de meerderheid der opgekomen leden voor een verandering heeft verklaard, maar overigens niet is voldaan aan de in de eerste alinea gestelde eischen, wordt een tweede vergadering gehouden, waarop het desbetreffend voorstel
dat op het register is ingeschreven, kennis gegeven en hem de woning, zoo hjj dat wenscht, toegewezen. Wenscht hjj dat niet, dan wordt aan zjjn opvolger in volgorde van tootreding tennis gegeven en zoo vervolgens."



229
opnieuw aan de orde komt. Deze tweede vergadering kan daarover met gewone meerderheid der opgekomen leden besluiten. *)
De veranderingen en aanvullingen, aangebracht nadat de toelating is verleend, zijn slechts van kracht van den dag, volgende op dien waarop de toelating door de Koningin, Gedeputeerde Staten gehoord, is gehandhaafd, terwQl elke wijziging of aanvulling, aangebracht nadat de toelating is gehandhaafd, telkenmale van kracht zal zijn van den dag, volgende op dien, waarop de toelating opnieuw is gehandhaafd.
Ontbinding
Ar*. 40. Tot ontbinding ictar vereenigir^ kan op gelijke (w-ijize ale tot verandering der statuten worden besloten.
Intrekking der toelating overeenkomstig de Woningwet heeft ontbinding tengevolge.
Art. 41. Bij binnentijdsche ontbinding is het bestuur verplicht hiervan onmiddellijk kennis te geven aan den Minister van Justitie.
Bij ontbinding geschiedt de ivereffening der zaken, voorzoover de wet niet andere heeft bepaald, door het bestuur.
Het 'bestuur geeft verslag en rekening en verantwoording betreffende de liquidatie aan een vergadering der gewezen leden en aan Burgemeester en Wethouders van «)
Art. 42. Het bestuur is bij ontbinding verplicht, voor het tot vereffening overgaat, de eigendommen der vereeniging ter overneming
aan te bieden aan de gemeente , tegen betaling
van de schulden der vereeniging, van een billijk bedrag voor liquidatiekosten, en van de bedragen welke de leden hebben gestort op hun aandeelen, benevens eventueel van het bedrag aan winstaandeel en dividend, dat overeenkomstig de artt. 11 en 35 zou zijn uitgekeerd, zoo het geld daarvoor aanwezig ware geweest, een en ander onder voorwaarde dat die eigendommen de bestemming zullen behouden van te dienen in het belang van verbetering der volkshuisvesting.
Wordt het aanbod niet aanvaard, dan worden de eigendommen in het openbaar verkocht.
Het eventueele overschot der liquidatie wordt, na aftrek van de in het eerste lid genoemde bedragen, ter beschikking gesteld van de *) Zie aanteekening pag. 250.
8) Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zijn, dan voege men hieraan toe: „en van die gemeenten, waar de vereeniging werkzaam was."



230
gemeente i ten einde te worden aangewend ter
verbetering der volkshuisvesting. 1)
Geschillen
Art. 43. Alle geschillen tusschen de vereeniging en een of meer harer leden, voortvloeiende uit deze statuten, uit de reglementen der vereeniging of uit door haar genomen besluiten, worden (beslist door drie scheidslieden, die als goede mannen naar billijkheid zullen oordeelen.
Indien partijen het over de keuze der scheidslieden niet eene kunnen worden, zal de benoeming door de meest gereede partij worden gevraagd aan den toevoegden rechter.
*) Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zijn, dan moet dit artikel lniden:
Art Het bestuur is bjj ontbinding verplicht, voor het tot vereffening
overgaat, de eigendommen der vereeniging ter overneming aan te bieden aan de gemeente, waarin de onroerende goederen der vereeniging zjjn gelegen, of indien deze zijn gelegen in meer dan een gemeente, aan die gemeenten, tegen betaling van de schulden der vereeniging, van een billijk bedrag voor liquidatiekosten, en van de bedragen, welke de leden hebben gestort op hun aandeelen, benevens eventueel van het bedrag aan winstaandeel en dividend, dat overeenkomstig de artt. 11 en 34 zou zü'n uitgekeerd, zoo het geld daarvoor aanwezig zou zrjn geweest, een en ander onder voorwaarde, dat die eigendommen de bestemming zullen houden van te dienen in het belang van verbetering der volkshuisvesting.
"Wordt het aanbod niet aanvaard, dan wordt tot liquidatie overgegaan en worden de onroerende eigendommen der vereeniging in het openbaar verkocht.
Het eventueel overschot der Uquidatie wordt, na aftrek van de in het eerste lid genoemde bedragen, ter beschikking gesteld van de gemeente, waarin die onroerende goederen zjjn gelegen, ten einde te worden aangewend ter verbetering der volkshuisvesting.
Zjjn de onroerende goederen in meer dan één gemeente gelegen, dan zal bedoeld overschot voor hetzelfdo doel ter beschikking werden gesteld van die gemeenten, indien zjj bjj minnelijke schikking tot verdeeling geraken, terwjjl bjj gebreke van zoodanige minnelijke schikking binnen een jaar na de ontbinding der vereeniging, de verdeeling tusschen de gemeenten zal geschieden overeenkomstig een regeling, te treffen door Gedeputeerde Staten van ■,
behoudens beroep op de Koningin.
Zoo de vereeniging op het tijdstip der ontbinding geen onroerende goederen bezit, worden de bezittingen der vereeniging op de wjjze en onder de voorwaarden, vermeld in de eerste alinea van dit artikel, aangeboden aan de gemeente
(plaats van vestiging). "Wanneer dit aanbod niet wordt aanvaard, wordt tot
liquidatie overgegaan en komt het overschot der liquidatie aan de gemeente
(plaats van vestiging) ten einde te dienen tot verbetering der volkshuisvesting.



Bijlage Bn
231
Statuten der Woningbouwvereenlging
te . ..
Naam, plaats van vestiging, duur
Art. 1. De Woningbouwvereniging
ie gevestigd te Zij is aangegaan voor
den tijd van 29 jaar en 11 maanden, te rekenen van den dag harer oprichting, zijnde
Doel en Middelen
Art. 2. Zij stelt zich uitsluitend ten doel in het belang van de verbetering der volkshuisvesting te 1) werkzaam te zijn. Zij beoogt te dien einde hygiënisch ingerichte woningen te stichten, ten einde deze aan personen uit de arbeidende klasse of daarmede gelijk te stellen personen te verhuren en andere handelingen te verrichten, die bevorderlijk kunnen izijn aan het bij uitsluiting gestelde doel.
Toelating
Art. 3. Aan het bestuur is opgedragen de toelating, bedoeld in art. 78 der wet van 28 Augustus 1851, Stbl. no. 125, laatstelijk gewijzigd bij art. 26 der Woningwet, en, bij wijziging der statuten, de handhaving der toelating voor de vereeniging aan te vragen.
Kapitaal
Art. 4. De vereeniging vormt tegen uitgifte van aandeelen, groot
f , een kapitaal.
Bij de oprichting der vereeniging zijn geplaatst aandeelen.
De aandeelen zijn op naam en kunnen alleen worden overgedragen
1) Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zjjn, dan voege men toe: „en omliggende gemeenten."



232
met goedkeuring van het bestuur, dat van deze overdracht op het aandeelbewijs aanteekening doet.
Overdracht zonder goedkeuring van het bestuur, verpanding of andere bezwaring der aandeelen wordt door de vereeniging niet erkend. Aandeelen zonder de vereischte goedkeuring overgedragen, verpande of op andere wijze bezwaarde aandeelen vervallen van rechtswege aan de vereeniging.
De bepaling van het vorige lid wordt op de aandeelbewijzen afgedrukt.
Lidmaatschap
Art. 5. Leden der. vereeniging kunnen worden alle in Nederland woonachtige of gevestigde natuurlijke en rechtspersonen. Leden zijn zij:
a. die beboeren tot de oprichters;
b. die met machtiging van het bestuur een of meer aandeelen in het kapitaal der vereeniging hebben genomen;
c. die, na zich schriftelijk te hebben aangemeld, door het bestuur als lid zijn toegelaten';
d. die, na door de ledenvergadering als zoodanig te zijn benoemd, die benoeming hebben aangenomen. *)
Art. 6. Zij, die op grond van het bepaalde onder c van het vorige artikel lid zijn geworden, betalen een jaarlijksche contributie van op
zijn minst f , voorzoover het natuurlijke personen, en
f , voorzoover het rechtspersonen betreft.
Art. 7. De leden der vereeniging genieten geen ander geldelijk voordeel uit de kas der vereeniging dan het in de artt. 26 en 27 genoemde dividend, en een rente van ten hoogste 4 % over van hen door leening verkregen gelden, behoudens 'het bepaalde in de artt. 13 en 17.
Art. 8. Het lidmaatschap wordt verloren door:
a. overlijden;
b. schriftelijke opzegging;
c. royement;
d. voorzoover het de leden-aandeelhouders betreft, vervreemding van het aandeel, zonder de vereischte goedkeuring.
') Ter keuze.



233
Art. 9. De opzegging heeft geen gevolg dan met afloop van het vereenigingsjaar, waarin zij plaats heeft.
Art. 10. Royement wordt uitgesproken door het bestuur. Geroyeerd worden die personen, dde hun contributie niet hebben betaald, die de statuten of reglementen der vereeniging niet nakomen of handelen in strijd met haar belangen.
Art. 11. Bij het ophouden van het lidmaatschap van een lidaandeelhouder vervallen zijn aandeelen aan de vereeniging. In de plaats daarvan worden uitgegeven obligaties aan toonder tot een zelfde bedrag. Deze obligaties genieten geen vaste rente, maar ontvangen een zelfde winstaandeel als aandeelen. Zij zijn niet opzegbaar van de zijde der houders en kunnen niet worden afgelost, zoolang de vereeniging niet al haar andere schulden heeft afbetaald.
Zij kunnen met machtiging van het bestuur tegen aandeelen worden ingewisseld.
Het huishoudelijk reglement zal omtrent het in dit artikel bepaalde nadere regelen geven.
Bestuur
Art. 12. De vereeniging wordt beheerd door een bestuur van vijf leden, gekozen door en uit de leden.
Jaarlijks treedt een der leden af volgens op te maken rooster. Aftredenden zijn terstond herkiesbaar.
In, tusechentijdsche vacatures wordt zoo spoedig mogelijk vooralen. Tuesohentijds verkozenen treden af op den tijd van aftreden van hun voorganger.
Art. 13. De ledenvergadering kan aan die leden van het bestuur, die met meer tijdroovende werkzaamheden zijn heiast, een billijke vergoeding daarvoor toekennen.
'De leden van het bestuur mogen overigens geen betaald werk verrichten voor de vereeniging of leveranties aan haaT doen, noch mogen verzekeringen ten behoeve der vereeniging door hun bemiddeling worden gesloten.
Art. 14. Het bestuur kiest uit zijn midden een voorzitter, een secretaris en een penningmeester.
Het bestuur vergadert, zoo dikwijls de voorzitter of twee andere bestuursleden dit gewenscht achten.
Het huishoudelijk reglement zal nadere regelen geven over de



234
'uitoefening der werkzaamheden door het bestuur en over de bestuursvergaderingen.
Art. 15. De leden van het bestuur kunnen door een opzettelijk daartoe bijeengeroepen ledenvergadering uit hun functie werden ontzet. Dit geschiedt niet, dan nadat hun vooraf de gelegenheid is geboden om zich te verantwoorden.
Art. 16. Het bestuur vertegenwoordigt de vereeniging tegenover derden. In rechte treedt de voorzitter na machtiging van het bestuur op.
Het is bevoegd tot alle handelingen binnen den werkkring der vereeniging, voorzoover bij deze statuten niet anders is bepaald. Het 'behoeft machtiging van de ledenvergadering voor: o. het aangaan van geldleeningen;
6. het koopen of op andere wijze verkrijgen, het vervreemden en op welke wijze ook bezwaren van onroerende goederen of rechten;
e. het bepalen van de wijzen, waarop beschikbare gelden zullen mogen worden belegd;
d. het vaststellen van bouwplannen;
e. het doen uitvoeren van werken of leveringen voor de vereeniging, die een bij huishoudelijk reglement te bepalen bedrag te boven gaan, daaronder niet. begrepen werken of leveringen voor onderhoud;
f. het aanvaarden of verwerpen van erfstellingen, legaten of schenkingen;
g. het 'treffen van dadingen, het voeren van rechtsgedingen, tenzij uit huurovereenkomst voortvloeiend, of het berusten in een ingestelden eisch.
Besluiten tot vervreemding of bezwaring van onroerende goederen hebben geen kracht, tenzij zij zijn goedgekeurd door Burgemeester en
Wethouders der gemeente of, bij weigering.
door Gedeputeerde Staten van t , het bestuur
der gemeente gehoord. %)
Art. 17. Het bestuur is, onder goedkeuring van de ledenvergadering, 'bevoegd de dagelijksche leiding op te dragen aan een zijner leden of aan een mannelijk of vrouwelijk administrateur en beambten, in dienst der vereeniging, aan te stellen. Het bestuur blijft ook in dat geval de volle verantwo ordelijkheid voor de administratie dragen.
1) Zie aanteekening pag. 248 op art. 27 van Model Bi en noot op pag. 225.



235
Benoeming, schorsing en ontslag van administrateur en beambten geschieden door het bestuur. Het 'bestuur stelt instructies voor hen vast en bepaalt, onder goedkeuring der ledenvergadering, hun salarissen.
Be salarissen mogen op geen hooger bedrag worden bepaald, dan geacht kan worden een billijke vergoeding voor de te verrichten werkzaamheden te vormen. Overigens is art. 7 op den administrateur en de beambten toepasselijk.
Vergaderingen
Art. 18 Jaarlijks, vóór 1 April, heeft een ledenvergadering plaats. In deze vergadering wordt onder meer:
1°. door het bestuur verslag uitgebracht over den toestand der vereeniging in het afgeloopen jaar;
2°. de rekening en verantwoording over dat jaar behandeld;
3°. voorzien in de vacatures in het bestuur.
Art. 19. Overigens worden ledenvergaderingen 'belegd, zoo dikwijls het bestuur dit noodig oordeelt of 20 leden, of, zoolang de vereeniging minder dan 100 leden telt, op 'zijn minst % der leden, hun verlangen daartoe schriftelijk aan het bestuur kenbaar maken.
Ingeval aan zulk een verzoek binnen veertien dagen geen gevolg wordt gegeven, kunnen de personen, door wie het verzoek is gedaan, zelf tot bijeenroeping overgaan. Een aldus bijeengeroepen ledenvergadering wijst haaT eigen voorzitter aan.
Art. 20. De wijze van oproeping tot de vergaderingen wordt geregeld hij huishoudelijk reglement.
Alle besluiten worden op de ledenvergadering genomen hij meerderheid van stemmen, 'behoudens het bepaalde in de artt. 30 en 31.
Elk lid heeft één stem.
Over zaken wordt mondeling, over personen schriftelijk, hij ongetekende briefjes, gestemd. Blanco stemmen tellen niet mede.
Voor verkiezing van personen wordt bij de eerste stemming de volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen vereischt. Is hij deze stemming de volstrekte meerderheid niet verkregen, dan heeft een tweede vrije stemming plaats.
Wordt ook daarbij geen volstrekte meerderheid verkregen, dan heeft herstemming plaats tusschen de twee personen — of zoö het meerdere verkiezingen betreft, tweemaal zooveel personen als ver-



236
kozen moeten worden — die bij de laatste stemming de meeste stemmen hebben verkregen. Komen tengevolge van een gelijk aantal stemmen meeTdere personen in aanmerking, dan heeft tusschen deze alle herstemming plaats. Bij deze stemming wordt gekozen bij betrekkelijke meerderheid van stemmen.
■Staken de stemmen over zaken, dan wordt een voorstel geacht te zijn verworpen. Bij staking van stemmen over personen beslist het lot.
Besluiten kunnen niet worden genomen over onderwerpen, die niet bij1 de oproeping ter kennis van de leden «zijn gebracht.
Geldelijk Beheer
Art. 21. De geldmiddelen van de vereeniging mogen voor geen ander doel dan in het belang van verbetering der volkshuisvesting worden aangewend.
Art. 22. Ten einde de kosten van onderhoud .zoo veel mogelijk gelijkmatig op de exploitatiekosten in verschillende jaren te doen drukken, wordt door de ledenvergadering op een voorstel van het bestuur een bedrag vastgesteld voor jaarlijfcsoh onderhoud.
Voonzoover in eenig jaar de noodzakelijke toosten van onderhoud blijven beneden het aldus vastgestelde bedrag, wordt het meerdere aan het eind van het boekjaar gebracht ten bate van een onderhoudsfonds, teneinde daaruit dn de volgende jaren uitgaven, die het bedrag voor jaairlijksch onderhoud te hoven gaan, te bestrijden.
Art. 23. Het bestuur maakt jaarlijks binnen maanden,
na afsluiting van het boekjaar, de rekening en verantwoording op, waarin wordt opgenomen een balans en een winst- en verliesrekening en legt deze stukken gedurende veertien dagen vóór de jaarvergadering op een bij de oproeping daartoe ter kennis van de leden te (brengen plaats voor deze ter inzage.
Art. 24. Het bestuur ie verplicht aan de ledenvergadering alle inlichtingen te verstrekken, die deze naar aanleiding van de rekening en verantwoording verlangt.
Art. 25. De ledenvergadering stelt op voorstel van het bestuur het 'bedrag der afschrijving op de eigendommen der vereeniging, de balans en de winst- en verliesrekening vast.
Geen afschrijving behoeft te geschieden, wanneer en zoolang de waarde, waarvoor de onroerende eigendommen op de balans zijn



237
opgenomen, niet hooger ie dan de verkoopwaarde, zooals deze door drie onpartijdige deskundigen ie getaxeerd.
Goedkeuring der rekening en verantwoording strekt het bestuur tot volledige decharge.
Het bestuur zendt jaarlijks aan Burgemeester en Wethouders van
^een beredeneerd verslag over het afgeloopen jaar,
met bijvoeging van balans en van winst- en verliesrekening, opgemaakt volgens door den Minister van Binnenlandsche Zaken vastgesteld model."*^ 2)
Art. 26. Uit de winst wordt, voor zoover dit mogelijk is, over de volgestorte aandeelen en de in art. 11 genoemde obligaties een dividend en een winstaandeel van 4 pet. uitgekeerd.
Dividend, waarover binnen vijf jaar na de vaststelling niet is beschikt, vervalt aan de vereeniging.
Winst, na uitbetaling van het dividend overblijvend, wordt dn het reservefonds gestort.
Art. 27. Van de in het reservefonds gestorte bedragen wordt een bedrag, gelijkstaande met % der bouwsom, gereserveerd voor dekking van eventueele verliezen. Het overige kan worden aangewend tot aanvulling van het dividend en van het winstaandeel, zoo dit over een of meerdere jaren niet tot een bedrag van 4 pet. uit de winst kon worden uitgekeerd, en voor uitgaven in het belang van verbetering der volkehuisvesting.
Boekjaar
Art. 28. Het boekjaar loopt van 1 Januari tot en met 31 December.
Reglementen
Art. 29. Het hudehoudelijk reglement en eventueele andere regle, menton worden vastgesteld, aangevuld en gewijzigd door de ledenvergadering. Zij mogen geen bepalingen bevatten, strijdende met deze statuten.
Verandering der statuten
Art. 30. Deze etatuten kunnen worden gewijzigd en aangevuld hij besluit, genomen met op zijn minst % der uitgebrachte stemmen op
*) Naam der gemeente van vestiging in te vullen. Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zijn, dan voege men hieraan toe: „en van die gemeenten, waar de vereeniging werkzaam is."
*) Zie noot *) op pag. 227.



238
een opzettelijk daartoe bijeengeroepen ledenvergadering, waarop op zijn minst de helft der leden aanwezig ie.
De vergadering kan 'alleen tot die veranderingen besluiten, waartoe voorstellen zijn geplaatst op den oproepingsbrief, of die het gevolg zijn van amendementen, gedurende de vergadering op die voorstellen ingediend, voorzoover deze amendementen zich beperken tot die artikelen, tot welker verandering een voorstel op den oproepingsbrief stond.
Ingeval zich op de vergadering wel de meerderheid der opgekomen leden voor een verandering heeft verklaard, maar overigens niet ie voldaan aan de in .de eerste alinea gestelde eischen, wordt een tweede vergadering gehouden, waarop het desbetreffend voorstel opnieuw aan de orde komt. Deze tweede vergadering kan daarover met gewone meerderheid der opgekomen leden besluiten. *)
De veranderingen en aanvullingen, aangebracht nadat de toelating is verleend, zijn slechts van kracht 'van den dag, volgende op dien, waarop de toelating door de Koningin, Gedeputeerde Staten gehoord, is gehandhaafd, terwijl elke wijziging of aanvulling, aangebracht nadat de toelating is gehandhaafd, telkenmale slechts van kracht zal zijn van den dag, volgende op dien, waarop de toelating opnieuw is gehandhaafd.
Ontbinding
Art. 31. Tot ontbinding der vereeniging kan op gelijke wijize als tot verandering der statuten worden besloten.
Intrekking der toelating overeenkomstig de Woningwet heeft ontbinding ten gevolge.
Art. 32. Bij binnenlijdsche ontbinding is het bestuur verplicht hiervan onmiddellijk kennis te geven aan den Minister van Justitie.
Bij ontbinding geschiedt de vereffening der caaken, voonzoover de wet niet andere heeft bepaald, door het bestuur.
Het bestuur geeft verslag en rekening en verantwoording betreffende de liquidatie aan een vergadering der gewezen leden en aan Burgemeester en Wethouders van 2)
Art, 33. Het bestuur is bij ontbinding verplicht, voor het tot
») Zie aanteekening pag. 250 op art. 39 van Model Bi. ») Zal de vereeniging in meerdere gemeenten werkzaam zjjn, dan voege men hieraan toe: „en van die gemeenten, waar de vereeniging werkzaam was."



239
vereffening overgaat, de eigendommen der vereeniging ter overneming
aan te bieden aan de gemeente , tegen betaling
van de schulden der vereeniging, van een billijk bedrag voor liquidatiekosten, en van de bedragen, welke de leden hebben gestort op hun aandeelen, benevens eventueel van het bedrag aan winstaandeel en dividend, dat overeenkomstig de artt. 1.1 en 27 zou zijn uitgekeerd, zoo het geld daarvoor aanwezig was geweest, een en ander onder voorwaarde, dat die eigendommen de bestemming zullen behouden van te dienen in het belang van verbetering der volkshuisvesting.
Wordt het aanbod niet aanvaard, dan worden de eigendommen in het openbaar verkocht.
Het eventueele overschot der liquidatie wordt, na aftrek van de in het eerste lid genoemde bedragen, ter beschikking gesteld van de
gemeente , ten einde te worden aangeteend ter
verbetering der volkshuisvesting. x)
Geschillen
Art. 34. Alle geschillen tusschen de vereeniging en een of meer harer leden, voortvloeiend uit deze statuten, uit de reglementen der vereeniging of uit door 'haar genomen besluiten, worden beslist door drie scheidslieden, die als goede mannen naar billijkheid zullen oordeelen.
Indien partijen het over de keuze der scheidslieden niet eens kunnen worden, zal de benoeming door de meest gereede partij worden gevraagd aan den bevoegden rechter.
1) Zie noot op pag. 230.



240
Bijlage Bm
Statuten van de Stichting
te ! •
Naam, plaats van vestiging, doel
Art. 1. De stichting .is genaamd "" en gevestigd
te
Art. 2. Zij stelt zich uitsluitend ten doel in het belang van de
verbetering der volkshuisvesting te *) werkzaam te zijn.
Zij beoogt te dien einde hygiënisch ingerichte woningen te stichten, ten einde deze aan personen uit de arbeidende klasse of aan daarmede gelijk te stellen personen te verhuren en andere handelingen te verrichten, die 'bevorderlijk kunnen zijn aan het bij uitsluiting gestelde doel.
Toelating
Art. 3. ^4on het bestuur is opgedragen de toelating, bedoeld in art. 78 der wet van 28 Augustus 1851, Stbl. no. 125, laatstelijk gewijzigd bij art. 26 der Woningwet en, b$ wijziging der statuten, de handhaving der toelating voor de stichting aan te vragen.
Bestuur
Art. 4. De stichting wordt beheerd door een bestuur, bestaande uit leden, die dooT X worden aangewezen.
Jaarlijks treden _.. leden van het bestuur af volgens op te
maken rooster. De aftredenden aijm terstond herbenoembaar.
In tussohentijdsche vacatures wordt door X ten spoedigste voorzien. Tusschentijds aangewezenen treden af op den tijd van aftreden van hun voorganger.
') Zal de stiohting in meerdere gemeenten werkzaam zjjn, dan voege men toe: „en omliggende gemeenten."



Art. 5. De leden van het bestuur der stichting genieten geen ander geldelijk voordeel uit de kas der stichting dan een rente van op zijn hoogst 4 pet. over eventueel van hen opgenomen gelden.
In afwijking van het bovenstaande kan door den raad van commissarissen, onder goedkeuring van X, aan die leden van het 'bestuur, die met meer <tijdroovende werkzaamheden zijn heiast, een billijke vergoeding daarvoor worden toegekend.
De leden van het bestuur mogen overigens geen betaald werk verrichten voor de stichting of leveranties aan haar doen, noch mogen verzekeringen ten behoeve der stichting door hun bemiddeling worden gesloten.
Art. 6. Het bestuur kiest uit zijn midden eeh voorzitter, een secretaris en een penningmeester.
Het toestuur vergadert zoo dikwijls de voorzatter of twee der andere leden dit gewenscht achten.
Bij' huishoudelijk reglement worden regelen gesteld voor de bestuursvergaderingen en voor de wijze, waarop het bestuur zijn werkzaamheden uitoefent.
Art. 7. De leden van het bestuur der stichting kunnen te zamen of afzonderlijk door den raad van commissarissen worden geschorst en door X worden ontslagen.
De raad van commissarissen geeft ingeval van schorsing daarvan onmiddellijk kennis aan X. Deze geeft aan de geschorsten de gelegenheid zich te verantwoorden. De sehoreing houdt op, wanneer zij niet telkens binnen veertien dagen nadat zij is uitgesproken of beëindigd, door X is verlengd.
De raad van commissarissen is verplicht ingeval van schorsing van een of meer bestuursleden .al de maatregelen te nemen, die hij noodog acht om de stichting tegen schade te vrijwaren. Hij kan, zoo noodig, het beheele bestuur tijdelijk overnemen. Hij is daartoe verplicht, wanneer X zijn wensch daartoe te kennen geeft.
Art. 8. Het bestuur vertegenwoordigt de stichting tegenover derden. In rechte treedt de voorzitter na machtiging van het bestuur op.
•Het bestuur is bevoegd tot alle handelingen binnen den werkkring der stichting, voorzoover bij deze statuten rriet anders is bepaald.
16
241



242
Hij behoeft machtiging van X voor:
a. het aangaan van geldleeningeo;
b. het koepen of ep andere wijze verkrijgen, het vervreemden en op welke wijze ook bezwaren van onroerende goederen of rechten;
c. het vaststellen van bouwplannen;
d. het doen uitvoeren van werken of leveringen voor de stichting, die een 'bedrag te boven gaan, bij huishoudelijk reglement te bepalen, daaronder niet begrepen werken of leveringen voor onderhoud;
e. het aanvaarden of verwerpen van erfstellingen, legaten of schenkingen;
f. (het treffen van dadingen, het voeren van rechtegedingen, tenzij uit huurovereenkomst voortvloeiende, of het berusten in een ingesteldien eiech.
Besluiten tot vervreemding of bezwaring van onroerende goederen der stichting hebben geen kracht, tenzij zij zijn goedgekeurd door
Burgemeester en Wethouders der gemeente of,
bü weigering, door Gedeputeerde Staten van * ,
het bestuur der gemeente gehoord. *)
Alt. 9. Het bestuur is, onder goedkeuring van X, bevoegd de dagelijksche leiding op te dragen aan een zijher 'leden of aan een door het bestuur te benoemen mannelijk of vrouwelijk adiministrateur en beambten aan te stelen. Het bestuur blijft ook in' dat geval de volle verantwoordelijkheid voor de administratie dragen.
Benoeming, schorsing en ontslag van administrateur en beambten geschieden door het bestuur. Het bestuur stelt instructies voor hen vast en bepaalt, onder goedkeuring van X, hun salarissen.
De salarissen mogen op geen hooger bedrag worden bepaald, dan geacht kan worden een billijke vergoeding voor de te verrichten werkzaamheden te vormen. Overigens is art. 5 al. 1 op den administrateur en de beambten toepasselijk.
Raad van Commissarissen
Art. 10. Het toezicht op het bestuur der stichting wordt uitgeoefend door een raad van commissarissen, bestaande uit vijf leden, gekozen door X.
Art. 5 al. 1 en 3 is op de commissarissen van toepassing. Geldelijke tegemoetkoming mag aan commissarissen niet worden verstrekt. ») Zie aanteekening pag. 248 op art. 27 van Model Bi en noot op pag. 225.



243
De raad van commissarissen kiest uit zijn midden een voorzitter en een secretaris.
Art. 11. Elk jaar treedt een der leden van den raad van commissarissen af volgens bij loting op te maken rooster. De aftredende is terstond herbenoembaar.
In tusschentijdsche vacatures wordt uiterlijk binnen drie maanden voorzien. Het tusschentijds gekozen lid treedt af op den tijd van aftreden van zijn voorganger.
Art. 12. De leden van den raad van commissarissen hebben toegang tot alle bestuursvergaderingen. Zij hebben 'aldaar een adviseerende stem.
Zij ontvangen voor elke vergadering tijdig een oproeping.
Art. 13. De raad van commissariseen vergadert zoo dikwijls een zijner leden dit verlangt.
Hij is verplacht op zijn minst eens in de drie maanden de boeken van den penningmeester en van den 'administrateur, zoo deze er ie, na te gaan en de kas op te nemen.
Hij ie 'bevoegd dit te doen telkens wanneer hij dit noodig oordeelt.
De leden van het bestuur, de administrateur en de overige beambten zijn verplicht alle inMchtdngen te geven, die door den raad van commissarissen worden verlangd.
Geldelijk Beheer
Art. 14. De geldmiddelen der stichting mogen voor geen ander doel worden aangewend dan in het belang van verbetering der volkshuisvesting.
Art. 15. Ten einde de kosten van onderhoud zooveel mogelijk gelijkmatig op de exploitatiekosten te doen drukken, stelt het bestuur der stichting na advies van den raad van oonrmiesarissen en onder goedkeuring van X een bedrag vast voor jaarlijksch onderhoud.
Voorzoover in eenig jaar de noodzakelijke kosten van onderhoud blijven beneden het' aldus vastgestelde bedrag, wordt het meerdere aan het eind van het boekjaar gebracht ten bate van een onderhoudsfonds, 'tan einde daaruit in de volgende jaren uitgaven, die het .bedrag van het jaarlijksch onderhoud te boven gaan, te bestrijden.
Art. 16. Jaarlijks, vóór 1 Maart, zendt het bestuur de rekendag en verantwoording over het afgeloopen jaar, bevattend een balans en een winst- en verliesrekening, met alle daarbij behoorende bescheiden



244
en een vooretel tot afschrijving op de eigendommen aan den raad van commissarissen.
Het bestuur is verplicht aan den raad van commissarissen alle inlichtingen te verschaffen, die deze naar aantoding daarvan verlangt.
De raad van commissarissen zendt de stukken na onderzoek, uiterlijk binnen veertien dagen na ontvangst, terug aan het bestuur met een voorstel aan X over de goedkeuring. Het bestuur zendt de rekening en verantwoording en het voorstel van den raad van commissarissen, benevens een beredeneerd verslag over het afgeloopen jaar uiterlijk binnen veertien dagen daarna aan X.
Art. 17. X stelt de balans en 'de winst- en verHesrekening vast.
Goedkeuring der rekening en verantwoording door X strekt het bestuur tot volledige décharge.
Het bestuur zendt jaarlijks aan Burgemeester en Wethouders van }.)een beredeneerd verslag over het afgeloopen jaar met bijvoeging van balans en van winst- en verliesrekening, opgemaakt volgens door den Minister van Binnenlandsche Zaken vastgesteld model."*)2)
Art. 18. Het bestuur stelt het bedrag der afschrijving op de eigendommen der stichting na ingewonnen advies van den raad van commissarissen, onder goedkeuring van X vast.
De afschrijving kan, wanneer ook de raad van commissarissen daartoe adviseert, worden gestaakt, wanneer en zoolang het bedrag waarvoor de eigendommen op de balans voorkomen, niet hooger is dan de verkoopwaarde, welke de eigendommen volgens rapport van drie onpartijdige deskundigen 'hebben.
Art. 19. De winst wordt in een te vormen reservefonds gestort.
De gelden van het- reservefonds worden in de eerste plaats besteed tot dekking van eventueele verliezen op de exploitatie.
Voor zooveT in 'het fonds meer dan % der bouwsom aan¬
wezig is, kan bet meerdere worden besteed in het belang van verbetering der volkshuievesting.
Boekjaar
Art. 20. Het boekjaar loopt van 1 Januari tot 31 December. Reglementen
Art. 21. Het huishoudelijk reglement en andere reglementen i) Zal de stichting in meerdere gemeenten werkzaam zrjn, dan noeme men die gemeenten. '-) Zie noot *) op pag. 227.



245
warden vastgesteld, aangevuld een gewijzigd door het bestuur onder goedkeuring van X. Zij mogen geen bepalingen bevatten, strijdig met deze statuten.
Verandering der statuten
Art. 22. Deze statuten kunnen worden veranderd door X op daartoe strekkend vooretel van het bestuur der stichting, waarover de raad' van commissarissen advies uitbrengt.
De veranderingen en aanvullingen, aangebracht nadat de toelating is verleend, zijn slechts van kracht van den dag, volgende op dien waarop de toelating door de Koningin, Gedeputeerde Staten gehoord, is gehandhaafd, terwijl elke wijziging of aanvulling, aangebracht nadat de toelating is gehandhaafd, telkenmale van kracht zal zijn van den dag, volgende op dien, waarop de toelating opnieuw is gehandhaafd. 1)
Opheffing der stichting
Art. 23. Tot opheffing der stichting kan op gelijke wijize worden besloten als tot verandering der statuten.
Intrekking der toelating overeenkomstig de Woningwet heeft opheffing der stichting tengevolge.
Bij opheffing der stichting wordt hiervan onmiddellijk kennis gegeven aan den Minister van Justitie.
De vereffening geschiedt, voorzoover de wet niet anders, heeft bepaald, door het bestuur onder toezicht van den raad van commissarissen.
■Het 'bestuur geeft verslag en rekening en verantwoording betreffende de liquidatie aan X en aan Burgemeester en Wethouders van 2)
Art. 24. Het bestuur der stichting is bij opheffing verplicht de eigendommen der stichting ter overneming aan te bieden aan de
gemeente t tegen betaling van de schulden,
van een billijk bedrag der liquidatiekosten en van het stamkapitaal der stichting, onder voorwaarde da f die eigendommen de bestemming zullen behouden van te dienen in het belang van verbetering der volkshuisvesting.
') Zie aanteekening pag. 250 op art 39 van Model Bi. ') Zal de stichting in meerdere gemeenten werkzaam zijn, dan voege men hieraan toe: „en van die gemeenten, waar de stichting werkzaam was."



246
Wordt het aanbod niet aanvaard, dan worden de eigendommen in het openbaar verkocht.
Wat na voldoening van haar schulden en liquidatiekosten overblijft boven het stamkapitaal der stichting, wordt ter beschikking
gesteld van de gemeente , ten einde te worden
aangewend ter verbetering der volkshuisvesting. 1)
Het stamkapitaal wordt in het belang van verbetering der volkshuisvesting aangewend op door X te bepalen wijze.
Slotbepaling
Art. 25. Ingeval X buiten 6taat geraakt de hem in deze statuten opgedragen functie te vervullen, weigert dit voortaan te doen of bij voortduring daarin nalatig blijft, zijn 'bestuur en raad van commissarissen bevoegd' bij' een in een gecombineerde vergadering te nemen besluit in deze statuten zoodanige veranderingen te brengen, als dientengevolge raadzaam zijn geworden, behoudens het bepaalde in art. 22, alinea 2.
*) Zie noot op pag. 230.



Bijlage B,v
247
Aanteekeningen op de Statuten
In de modellen zijn cursief gedrukt die bepalingen, dde middellijk of onmiddellijk ingevolge de voojsehriften van het uitvoeringsbesluit, hetzij in dezen, hetzij in anderen vorm, opgenomen moeten worden.
Statuten der vereeniging van leden-bewoners
(ZOOGENAAMDE COÖPERATIEVE VEEEENIGnro)
Art. 5. Bij grootere vereenigingen, waar de leden elkander minder kennen, kan de beslissing over de toelating ook aan het bestuur worden overgelaten, desgewenscht met beroep op de ledenvergadering 'bij afwijzing.
Art. 6. Een storting in eens van eenigszins grooter bedrag, gevolgd door periodieke kleinere stortingen, bij voorkeur bij de huurbetaling te voldoen, is de aangewezen weg. Modellen van aandeelen zijn te vinden als bijlagen B VI en VII.
De tweede alinea wil vasthouden aan het denkbeeld, dat de leden voor alles leden izijn, geen aandeelhouders.
Art. 11. Het terugbetalen der op de aandeelen gestorte bedragen vermindert de zekerheid voor de gemeente en de crediteuren. Als regel zal het bedrag der aandeelen in een coöperatieve vereeniging slechts een onbelangrijk deel van het verwerkte kapitaal vormen en dus toch tegenover derden weinig beteekenis hebben. Het uittreden van enkele leden zal op de credietwaarddgheid van luttel invloed zijn. Mocht er bezwaar 'bestaan tegen de uitbetaling, dan zou bij de vierde alinea kunnen worden bepaald dat de terugbetaling steeds in obligaties ten laste der vereeniging geschiedt en dat deze obligaties niet aflosbaar zijn, voordat alle van derden opgenomen gelden zijn afgelost.
Art. 12. De „andere redenen" zijn ontzetting wegens benadeeliog der vereeniging in den ruimeten zin des woords en opzegging om een



248
andere reden dan in art. 11 genoemd. In den regel zal in het laatste een onvriendelijke daad tegenover de vereeniging liggen en ie er reden om het op het aandeel gestorte bedrag in te houden. Waar dit onredelijk zou worden, opent de tweede alinea de mogelijkheid anders te_ werk te gaan.
Opzegging niet te gemakkelijk te maken, is zeer gewenscht. Zij voorkomt ondoordachte opzegging die, wanneer ze zich bij een of andere moeilijkheid op groote schaal voordeed, voor de vereeniging zeer bedenkelijke gevolgen zou .kunnen hebben. Verklaart men bij opzegging het aandeel verbeurd, dan zal een lid zich wel tweemaal bedenken eer hij daartoe overgaat en due overijiling worden voorkomen. Gaat hij na dit tweemaal toedenken toch tot opzegging over, dan zal er allicht goede reden zijn voor de opzegging en daarmede tevens aanleiding tot toepassing van de tweede alinea.
Art. 19. Van ontslag verleene men desgewenscht aan administrateur en toeamtoten beroep op de ledenvergadering.
Art. 20. Een raad van commissarissen is voor een coöperatieve vereeniging van veel beteekenis. Aangezien hij niet uit leden behoeft te bestaan, ie de gelegenheid geopend personen in de werkzaamheid der vereeniging te betrekken (toelangtellenden in het woningvraagstuk, financiers), wier medewerking voor de vereeniging van beteekenis kan zijn. Daardoor zal ook allicht het vinden van kapitaal gemakkelijk worden gemaakt.
Het uitvoeringsbesluit verbiedt niet aan commissarissen evenals aan leden van het bestuur, een billijke vergoeding voor hun diensten te verleenen. Als regel zullen daarvoor echter geen termen aanwezig zijn.
Art. 24. De hier genoemde datum hangt ©amen met dien waarop het boekjaar eindigt. Is deze anders bepaald, dan zal een andere datum moeten worden gekozen.
Art. 27. Ook het in erfpacht aanvaarden van een terrein is verkrijging van onroerend recht.
Het gemeentebestuur van Amsterdam verleent haar medewerking aan vereenigingen alleen, als dit artikel als volgt is geredigeerd:
„Een besluit van de ledenvergadering is noodig voor:
a. het koopen of op andere wijae in eigendom verkrijgen en het in erfpacht aanvaarden van onroerende zaken;



249
b. het vestigen of het te niet doen van erfdienstbaarheden of andere zakelijke rechten op onroerende zaken; e. het aangaan van geldleeningen;
d. het vervreemden en het op welke wijze ook bezwaren van onroerende zaken;
e. het doen uitvoeren van werken of leveringen voor de vereeniging, welke het in artikel bedoelde bedrag te boven gaan;
f. het aanvaarden of verwerpen van erfstellingen of legaten;
g. het aannemen van schenkingen;
h. het treffen van dadingen;
i. vaststelling der salarissen van beambten en werklieden. Besluiten, als 'bedoeld onder a, b en c, voor .zoover zij betreffen
respectievelijk den eigendom of het erfpachtsrecht van anderen dan gemeente Amsterdam verkregen, erfdienstbaarheden of rechten ten behoeve van anderen dan de gemeente Amsterdam gevestigd of te niet gedaan en geMleeningen met anderen dan de gemeente Amsterdam aangegaan en die, bedoeld onder d, hebben geen kracht, tenzij zij door (Burgemeester en Wethouders van Amsterdam zijn goedgekeurd of, wat de besluiten onder d aagaat, door de Gedeputeerde Staten van Noordiholland, het gemeentebestuur van Amsterdam gehoord, wanneer Burgemeester en Wethouders voornoemd hebben geweigerd hunne goedkeuring aan die besluiten te verleenen."
Art. 33. Men beginne het bedrag der afschrijvingen gelijk te stellen aan dat der aflossing. (Zie pag. 186 en vlg.).
De bedoeling van de tweede alinea van dit artikel is geenszins dat telkens een taxatie zal plaats hebben. 'Daartegen zouden ernstige bedenkingen zijn in te brengen. Men houde zich aan het eenmaal vastgestelde afschrijvingsbedrag. Meent men echter dat het niet meer noodig ie af te schrijven, of dat met een mindere afschrijving 'kan worden volstaan, dan is het tijd tot een taxatie over te gaan.
Art. 34. Als men het reservefonds tot 1 % of iy2 % der bouw•som laat aangroeien, zal het wel niet noodig zijn daarna nog verdere stortingen er in te doen. 'Het bedrag voor onderhoud (art. 30) zal niet te krap mogen worden berekend; wat vóót den oorlog wel voldoende was, is dat nu niet meer. Stelt men het ruim, dan zullen ten laste van het reservefonds nog komen b.v. een abnormaal leeg staan der woningen, buitengewone reparaties, die niet door het



250
gewone bedrag voor onderhoud kunnen worden gedekt en evenmin door de reesrve, die in het onderhoudsfonds aanwezig ie. Zoo b.v. groote heretellingen aan de kap of de goten der perceelen tengevolge van stormschade. Bevat het reservefonds 1% % der bouwsom, dan kan daaruit het bedrag voor onderhoud worden verdubbeld en .zal ook het leegstaan grooten omvang kunnen nemen, voordat het fonds is uitgeput.
Stelde men geen reservefonds in, dan zou het noodig zrjn de stortingen in het onderhoudsfonds zeer ruim te berekenen, zoodat ze voldoende zijn om, om zoo te zeggen, abnormaal" onderhoud te kunnen bestrijden. Ook in dat geval echter zou nog geen bizondere voorziening voor leegstaan zijn getroffen.
Over de volgestorte aandeelen wordt dividend uitgekeerd. Berekening van dividend over niet-volgeetorte aandeelen leidt tot grooten administratieven omslag. Acht men de met-toetaling onbillijk, dan bepale men althans dat het dividend alleen over ronde bedragen van f 10 wordt toerekend.
Art. 35. Aanwending in het belang van verbetering der volkshuisvesting zal voorloopig wel niet geschieden, omdat de overschotten niet groot kunnen zijn. Zoodra echter het voorschot is afgelost, wordt dit andere en kan het ter 'beschikking komende bedrag van groote beteekenie worden.
Art. 36. De in de noot opgenomen regeling laat verhuizingen van het eene blok naar het andere toe (wat van belang kan zijn bij verandering van werk), niet binnen hetzelfde blok.
Art. 37. Het boekjaaT kan natuurlijk ook aan andere datums worden gebonden. Alsdan zullen ook de in de artt. 24 en 31 genoemde datums moeten worden veranderd.
ATt. 39. Het gemeentebestuur ivan Amsterdam verleent haar medewerking alleen aan vereenigingen, wanneer vóór de laatste alinea de volgende alinea wordt ingelascht:
„Handhaving der toelating, nadat wijzigingen of aanvullingen in de statuten zijn aangebracht, zal niet worden gevraagd, dan nadat die wijzigingen of aanvullingen dooT Burgemeester en Wethouders van Amsterdam zijn goedgekeurd."
Art. 42. Desgewenscht beperke men de uitbetaling van achterstallig dividend tot dat over een bepaald aantal (to.v. de laatste tien) jaren.



251
Statuten der algemeene vereeniging
Deze statuten kunnen niet andere worden beschouwd dan als een voorbeeld. Naast de daarin gegeven regeling zijn tallooze andere mogelijk.
Men kan de regeling van het stamkapitaal meer deen naderen tot die van een naamlooze vennootschap, kan men omgekeerd het geheele aandeelenkapitaal uitschakelen. Het lidmaatschap kan worden beperkt tot de aandeelhouders; de toetreding kan worden vergemakkelijkt of bemoeilijkt. Het bestuur kan worden gesplitst in een grooter algemeen bestuur en een kleiner dagelijksch. Aan het eerste kan dan voor een deel de bevoegdheid worden gegeven, thans aan de ledenvergadering toekomend. Deze bevoegdheid kan ook worden opgedragen aan een. in te stellen raad van commissarissen.
Dit zijn slechts voorbeelden uit vele. Bovenal zorge men dat de regeling zich aansluite aan de behoefte. Men lette er bij verandering op niet te komen in strijd met de vereischten, aan een vereeniging volgens de wet van 1855 gesteld en met die voortvloeiende uit de Woningwet en het Uitvoeringsbesluit. Men raadplege derhalve bij veranderingen steeds het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen.
Art. 4. Desgewenscht late men .beroep op de ledenvergadering toe.
Art. 6. Hier .kunnen ook personen, die een bedrag in eens hebben gegeven, worden opgenomen.
Art. 11. Dit artikel beoogt te voorkomen dat personen, die'in de zaak der volkshuisvesting geen belang stellen, stem in de vereeniging hebben. In verband met de artt. 4 en 5 waarborgt het dat alleen personen, die het bestuur daartoe geschikt acht, lid worden. Overdracht van aandeelen is alleen mogelijk met goedkeuring van het bestuur. Ook bij overgang, bij overlijden b.v., treedt niet een lid buiten goedkeuring van het bestuur tot de vereeniging toe. — Ook te dezen zijn verschillende oplossingen mogelijk.
Statuten der stichting
In deze statuten is met X de stichter aangeduid. Er is uitgegaan van de veronderetelling, dat deze het bestuur der stichting heeft opgedragen aan een zelfstandig bestuur onder zijn toezicht. Ligt het geval (zooals vaak zal voorkomen) zoo, dat een vereeniging de stichting heeft in het leven geroepen, dan zal dit toezicht wel worden, opgedragen aan het bestuur dier vereeniging. De stichtingsvorm



252
belet ook niet dat het beheer aan het 'bestuur der stichtende vereeniging zelf wordt opgedragen en de ledenvergadering dier vereeniging in het beheer der stichting een analoge positie inneemt, als in een toegelaten vereeniging een ledenvergadering.
Tallooze varianten .zijn mogelijk. Men raadplege bij het aanbrengen van veranderingen 'bet Bureau voor Sociale Adviezen.
De raad van commissarissen ie voot de stichting van minder beteekenis, omdat veelal de stichter of stichtende vereeniging het toezicht op zich kan nemen. Hij behoudt belang als middel om belangstellenden in het beheer der stichting te betrekken.
Art. 23. Het stamkapitaal zal uit onroerende goederen kunnen bestaan. Alsdan zullen regelen voor de taxatie moeten worden gegeven.
Art. 25. Een voorziening voor dit geval ie noodig. Verschillende regelingen zijn mogelijk. Men kan b.v. Burgemeester en Wethouders, zoo deze zich daartoe bereid verklaren, een beslissende stem hierbij toekennen..



Bijlage Bv
253
Model voor een aandeel, waarop bijstortingen plaats hebben
BEWIJS VAN AANDEEL
in de Woningbouw vereeniging ,
gevestigd te
uitgereikt aan het lid
STORTINGEN
DATUM BEDEAG I HAiroTEEKENDIG ™
PENNINGMEESTER.
"~_—
■ l)
Overdracht van dit aandeel zonder goedkeuring van het bestuur of van de ledenvergadering, verpanding of andere bezwaring wordt door de vereeniging niet erkend. Aandeelen, zonder de vereischte goedkeuring overgedragen, verpande of op andere wijze bezwaarde aandeelen, vervallen van rechtswege aan de vereeniging.
*) Hierna meerdere bladzijden in het boekje op te nemen, te beginnen met een transport.



254
Bijlage Bn
Model voor een aandeel zonder bijstortingen
WONINGBOUWVE REENMNGr
gevestigd te
Kapitaal f
AANDEELBEWIJS
M
groot - gulden
ten name van
Het Bestuur:
(Plaats m Datum)
Overdracht van dit aandeel zonder goedkeuring van het bestuur of van de ledenvergadering, verpanding of andere bezwaring wordt door de vereeniging niet erkend. Aandeelen, zonder de vereischte goedkeuring overgedragen, verpande of op andere wijze bezwaarde aandeelen vervallen van rechtswege aan de vereeniging.



Bijlage B™
255
WONINGBOUWYEREENIÖING
gevestigd te
Tegen afgifte van dezen talon, behoorende bij aandeelbewijs
No i groot gulden, wordt een nieuw blad van
|| dividendbewijzen afgegeven.
Het Bestuur,
jj ff li | ;
Woningbouwvereenigiiig Woningbouwvereniging
■-■II I
gevestigd te gevestigd te
4 Aandeelbewfls No. Aandeelbewijs No.
groot ƒ groot/-
Houder dezes is gerechtigd Houder dezes is gerechtigd tot het ontvangen van het vast- || tot het ontvangen van het vastgesteld dividend over het boet- gesteld dividend over het boekjaar 1919. jaar 1920.
• | || |l
Woningbouwvereenigiiig Woningbouwvereniging
gevestigd te gevestigd te
li 2 Aandeelbewfls No. Aandeelbewijs No.
groot ƒ groot/-
Houder dezes is gerechtigd Houder dezes is gerechtigd tot het ontvangen van het vast- tot het ontvangen van het vastgesteld dividend over het boet- gesteld dividend over het boetjaar 1921. | jaar 1922.
i 8 'i !
Een obligatie kan eveneens volgens het opgenomen model van aandeelbewijs worden vervaardigd, alleen noemt men op de eerste pagina der obligatie het bedrag der geldleening en de vastgestelde rente, terwijl veelal aan de tegenzijde een plan van aflossing der leening afgedrukt worden.



256
Bijlage C
Aan Hare Majesteit de Koningin
Geven eerbiedig te kennen
(namen van de leden van het bestuur),
wonende te , domicilie kiezende ten huize
van te (straat en
nummer) , te zamen uitmakende het bestuur
der te ;
dat door de leden dezer vereeniging is besloten tot aanvrage om haar erkenning;
reden waarom adressanten onder overlegging der statuten der vereeniging zich wenden tot Uwe Majesteit met het verzoek op deze statuten Hare goedkeuring te willen verleenen en daardoor de vereeniging als rechtspersoon te willen erkennen.
't Welk doende, enz.
(Plaat* m datum)
(Namen van alle bestuursleden)



Bijlage D
257
Aan Hare Majesteit de Koningin
Geven met verschuldigden eerbied te kennen
(namen van de leden van het bestuur), te zamen uitmakende het bestuur
te , erkend bij
koninklijk besluit van jj0
<Sfe<- Wo » <» dezen domicilie kiezende ten huize van
te (straat en nummer);
dat door de leden dezer vereeniging is besloten wijziging(en) te brengen in de statuten;
reden, waarom adressanten onder overlegging der genoemde wijzigingen) in de statuten zich wenden tot Uwe Majesteit met het verzoek op deze wijziging(en) in de statuten Hare goedkeuring te willen verleenen.
't Welk doende, enz.
Het bestuur der
(Plaats en datum)
(Namen van alle bestuursleden)
17



258
Bijlage E
UITTREKSEL uit de notulen der vergadering van de
leden der -
te , gehouden den
19
Op voorstel (b.v. van het bestuur) -wordt met (b.v. algemeene) stemmen besloten de koninklijke goedkeuring op de vastgestelde statuten en daardoor de erkenning van de vereeniging als rechtspersoon aan te vragen.
De vergadering machtigt het bestuur die veranderingen aan te brengen, die tengevolge van opmerkingen, komende van het Departement van Justitie, noodig mochten blijken. Voor extract
Secretaris.
UITTREKSEL uit de notulen der vergadering van de
leden der
te , erkend bij koninklijk besluit van , No gehouden
den 19
Op voorstel (b.v. van het bestuur) worden de wijziging (en) der
artikelen goedgekeurd met van de uitgebrachte
stemmen, waardoor voldaan is aan art der statuten (het artikel
over de wijzigingen in de statuten). Hierop wordt besloten de koninklijke goedkeuring op de aldus aangenomen wijziging(en) in de statuten aan te vragen, en het bestuur gemachtigd die aanvrage te doen en de wijzigingen aan te brengen, welke ten gevolge van opmerkingen van het Departement van Justitie, noodig mochten blijken. Voor extract
Secretaris.
Let wel. Wanneer er in de statuten bijzondere voorschriften zijn gegeven, in acht te nemen bij verandering daarvan, moet uit dit extract blijken dat deze voorschriften zijn nagekomen.



I Bijlage F
259
Aan Hare Majesteit de Koningin
Geeft met verachuldigden eerbied te kennen (namen der bestuursleden), te zamen uitmakende het bestuur der
te , wonende te
domicilie kiezende ten huize van
te • - (straat en nummer);
dat op bijgaande statuten de vereischte koninklijke goedkeuring en mitsdien de erkenning van de vereeniging als rechtspersoon wordt gevraagd;
dat uit die statuten blijkt dat de vereeniging uitsluitend ten doel heeft in het belang van verbetering der volkshuisvesting werkzaam te zijn en dat de statuten voldoen aan de eischen, welke met het oog op de toelating in de Woningwet en het koninklijk besluit tot uitvoering daarvan zijn gesteld;
reden waarom adressanten zich tot Uwe Majesteit wenden met het verzoek de vereeniging te willen toelaten als uitsluitend werkzaam in het belang van verbetering der volkshuisvesting, 't Welk doende, enz.
Het bestuur der
(Plaat» m datum) (Namm van alle butumtUdm)
Aanteekening. Voor coöperatieve vereenigingen, naamlooze vennootschappen en stichtingen zal dit verzoekschrift eenige wijzigingen behoeven.



Bijlage O
260
Aan Hare Majesteit de Koningin
Geeft met verschuldigden eerbied te kennen het bestuur der
te , erkend bij
koninklijk besluit van , No , Stet.
No , toegelaten overeenkomstig de bepalingen der Woningwet
bij koninklijk besluit van , No ,
Stet. No 1) te dezen domicilie kiezende ten huize van
te (straat en nummer);
dat in de statuten dier vereeniging wijzigingen zijn aangebracht,
welke wijzigingen zijn goedgekeurd bij kon. besluit van
No , Stet. No. , gelijk uit een hierbij gaand exemplaar van het bijvoegsel der Staatscourant blijkt;
reden, waarom het bestuur Uwe Majesteit verzoekt de toelating der vereeniging te willen handhaven.
't Welk doende, enz.
Het bestuur der ,
(Plaat» m datum)
Voorzitter. Secretaris.
») Wanneer erkenning en toelating bjj een zelfde koninklijk besluit heeft plaats gehad, leze men: „erkend en toegelaten overeenkomstig de bepalingen der Woningwet bij koninküjk besluit enz."
Aanteekening. Zie vorige bladzijde.



261
Bijlage H
Uittreksel van de circulaire van den Minister van Arbeid aan de Gemeentebesturen van 25 Juni 1919.
Rentevoet. In verband met de rente, welke voor leeningen ten laste van den Staat moet worden betaald, zal in het vervolg aan de berekening van de annuïteit, welke wegens aflossing en rente van verleende voorschotten door de gemeenten moet worden betaald, een rentevoet van 5 pet. ten grondslag worden gelegd.
Bijdrage. Het stelsel, volgens hetwelk een z.g. rentevoet en een z.g. materiaalprijzenbijdrage in bet exploitatietekort wordt toegekend, vervalt. Daarvoor in de plaats treedt de toekenning van een enkele bijdrage. Deze 'zal gelijk •zijn aan het verschil tusschen de huur, die op grond van de werkelijke bouwkosten, alles inbegrepen, noodig wezen zou om een sluitende exploitatie-rekening te verkrijgen en de huur, die door de huurders moet worden opgebracht. Van de bijdrage komt 75 pet. voor rekening van het Rijk, 25 pet. voor rekening van de gemeente; voor noodlijdende gemeenten en in bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken. De huren moeten zooveel mogelijk gebracht of gesteld worden op een peil, dat is in overeenstemming met de gewijzigde omstandigheden.
Het jaarlijks uit te keeren bedrag zal worden vastgesteld op grond van de jaarlijks aan mij te zenden exploitatie-rekening.
. Huurbepaling. Voor den gemiddelden huurprijs van een blok woningen zal in het vervolg een minimum worden vastgesteld in verband met de exploitatiekosten en met de huren en de gewoonten ter plaatse, los van opgaven omtrent de inkomsten der huurders, zoodat deze niet meer behoeven te worden verstrekt. Evenwel zullen gegevens omtrent inkomens van huurders op verzoek verstrekt moeten worden ten behoeve van het toezicht op de naleving der regeling.
Zooals ook tegenwoordig geschiedt, zal voor elk plan een inkomensgrens worden bepaald. Huurders, wier inkomen, berekend op de tegenwoordige wijze (inkomen gezinshoofd, vermeerderd met de helft van het inkomen der inwonende kinderen boven 15-jarigen leeftijd), het grensbedrag overschrijdt, moeten hoogere huur betalen.



262
Huren mogen voor niet langer dan een jaar worden afgesloten. Telkens wanneer een nieuw blok woningen verhuurd is, moet aan mij worden ingezonden een opgave van de huren en van de termijnen, waarvoor de woningen verhuurd zijn. Stilzwijgende verlenging van huren voor langer dan een half jaar wordt niet togestaan.
Ten minste drie maanden vóór dat over verlenging van huur een nieuwe overeenkomst zal woTden aangegaan, moet aan mij worden ingezonden een raming van de huuropbrengst voor de nieuwe huurperiode.
Het bovenstaande geldt alleen voor den bouw van arbeiderswoningen. Voor andere woningen wordt krachtens de Woningwet steun nog niet verleend. Onder arbeiderswoningjs te verstaan een woning met niet meer dan 5 kamers en een keuken. Voor woningen met meer dan twee slaapkamers zullen voorschotten en bijdragen niet dan bij hooge uitzondering en onder beperkende voorwaarden, wat de verhuring betreft, worden verleend. Als regel zullen de woningen ten minste drie slaapkamers moeten hebben, waarvan ten minste twee voldoende ruimte bieden voor de plaatsing van twee .ruime ledikanten. Behalve de drie slaapvertrekken moet de woning bevatten een woonkamer-keuken of een woonkamer en een keuken; zij kan bovendien bevatten een z.g. „mooie kamer" van kleiner afmetingen dan de woonkamer.
Bijdragen van de industrie. Deze bijdragen worden niet meer gevorderd. Geeft een industrie steun voor woningen, dan moet de overeenkomst of regeling, die deswege met haar wordt getroffen, aan de goedkeuring van mij worden onderworpen.



263
Bijlage I
Aan den Raad der Gemeente
Geeft met verschuldigden eerbied te kennen de Woningbouw-
vereeniging , erkend bij koninklijk besluit
van , No , Stet. No. , en
toegelaten als vereeniging, uitsluitend werkzaam in het belang van verbetering der volkshuisvesting bij koninklijk besluit van ,
No , Stet. No i);
dat in de ledenvergadering der vereeniging, gehouden op
besloten is tot het stichten van
arbeiderswoningen (op de terreinen, kadastraal bekend gemeente
), (welke terreinen bij raadsbesluit van
aan adressante ingevolge haar verzoek
zijn overgedragen);
dat de stichtingskosten dezer woningen, met inbegrip van de kosten van aankoop der terreinen, zijn geraamd op een bedrag van ten hoogste ;
(dat de vereeniging een eigen kapitaal bezit van ;)
dat een en ander, in een hierbij gevoegde memorie van toelichting, welke ook een exploitatierekening bevat, nader wordt uiteengezet, terwijl doel en organisatie der vereeniging uit de hierbij overgelegde statuten blijkt;
redenen waarom de vereeniging zich tot Uwen Baad wendt met het verzoek aan haar een voorschot te willen verleenen, bedragende ten hoogste , ter tegemoetkoming in de genoemde kosten.
't Welk doende, enz.,
Het bestuur der ,
(Plaats en datum)
Voorzitter. Secretaris.
*) Zie noot pag. 260.



Bijlage E
264
Partieele en algemeene werkstakingen en uitsluitingen geven den aannemer recht op termijnsverlenging, tenzij' de werkstaking of de uitsluiting:
o. het gevolg ie van een handeling des aannemers in strijd met:
1°. eene wettelijke bepaling inzake den arbeid;
2°. eene ter plaatse geldende arbeidsovereenkomst;
3°. eene bepaling in het bestek betreffende loon ' of arbeidsduur;
b. op eenigerlei wijze door den aannemer is uitgelokt.



265
I Bijlage L l VA* j
_ V 50 CENT /
OVEREENKOMST ^
Op rieden den 191 , is tusschen ,
partij eenerzrjds, woonplaats kiezende te , en
, partij andererzijds, woonplaats kiezende te
-.- , het volgende overeengekomen:
Aetikel 1.
Partij eenerzrjds verklaart te hebben opgedragen aan partij andererzijds en deze verklaart te hebben aangenomen van partij eenerzjjds het voor de som van gulden bouwen van arbeiderswoningen, op een terrein, gelegen aan ..■
overeenkomstig het hierbij behoorende bestek met daarbij gevoegde bijlagen en teekeningen, alles door partijen gewaarmerkt, en met iriachtneming van de bepalingen vastgesteld en vast te stellen door de bevoegde organen van het overheidsgezag.
Artikel 2.
Partij eenerzrjds verbindt zich, de betalingen te doen plaats hebben op de wijze en met inachtneming van de bepalingen van het bestek.
Artikel 3.
Door partij andererzijds worden ten behoeve van partij eenerzrjds als borgen voor het richtig door partij andererzijds nakomen van de uit deze overeenkomst voor partij andererzijds voortvloeiende verplichtingen gesteld , wonende
) en wonende
*e , welke door medeondertekening dezes verklaren, die verplichtingen te kennen en zich hoofdelijk jegens partij eenerzrjds als borg te stellen overeenkomstig het bovengenoemde bestek, onder afstand van' alle voorrechten van uitwinning, schuldsplitsing of andere bij het Burgerlijk Wetboek toegekend, en van het recht zich te beroepen op het bepaalde in de artikelen 1885 en 1886 van dat Wetboek.
Aldus opgemaakt in viervoud en onderteekend te .-.
den 191 ;
Party eenerzyds (het Bestuur der Bouwvereeniging): Partij andererzijds (de aannemer):
De borgen:
Opmerking. Het opmaken in viervoud geschiedt om den borgen ieder een exemplaar te verstrekken.
/^ZEGEL^
VAN
\&) CENT/



266
Bijlage M
Besluit van de Ministers van Binnenlandsche Zaken en Financiën van den 19en Mei 1906
Art. 1. Zoodra tot de uitvoering zal worden overgegaan van een bouwplan, ten behoeve waarvan' aan eene gemeente een voorschot uit 's Rijke kas is toegezegd, wordt door de zorg van het gemeentebestuur aan het ooilege van bijstand, 'bedoeld bij art. 35 der Woningwet, toegezonden een kopie, op eene schaal van ten minste een op honderd, der bouwteekeningen en een afschrift van het bestek.
Ingeval eene aanbesteding heeft plaats gehad, wordt voorts aan genoemd college mededeeling gedaan van de voorwaarden der aanbesteding en de sommen waarvoor het werk is gegund.
Ingeval het werk in eigen beheer wordt uitgevoerd, wordt aan genoemd college mededeeling gedaan van de contracten voor de levering van de materialen en alle overige gegevens betreffende arbeideloonen, kosten van toezicht als anderszins, welke noodig zijn om controle op de uitgaven mogelijk te maken.
2. Wanneer de tijd nadert waarop door eene gemeente eene betaling zal zijn te verrichten, ten behoeve waarvan zij kan 'beschikken over het geheel of een gedeelte van haar toegezegd voorschot uit 's Rijks kas, dient het gemeentebestuur daartoe ten minste drie weken te voren eene aanvraag in.
Deze aanvraag wordt gericht aan den Minister van Financiën, doch ingediend bij' het college van bijstand voornoemd.
Het college zendt aan het gemeentebestuur 'bericht van ontvangst der aanvraag.
8. Het gemeentebestuur doet de aanvraag vergezeld gaan van de noodige bewijsstukken, waaruit blijkt, dat de gemeente binnenkort eene betaling ter grootte van of grooter dan het aangevraagde bedrag heeft té doen. Deze kunnen bij voorbeeld mede bestaan in verklaringen van personen met het toezicht op de mtvoering belast.
4. Wanneer de door de gemeente verschuMgdie betaling betreft een bouwplan door de gemeente zelf ondernomen, of betrekking heeft tot de uitvoering van een bouwplan eener vereeniging, vennootschap of stichting, waaraan zij een voorschot heeft toegezegd, bevatten de in het vorig artikel bedoelde bewijsstukken, waar noodig een verwijzing naar de onderdeelen van het bestek.



267
5. De aanvrage en de daarbij behoorende bewijsstukken moeten in tweevoud woTden overgelegd.
6. Het college van bijstand ie bevoegd met toetrekking tot de aanvrage een onderzoek in te etellen of te doen instellen en nadere inlichtingen te vragen.
7. Wanneer toet college van bijstand meent tot uitbetaling te mogen advieeeren, doet het de aanvrage met de bijbehoorende stukken vergezeld van zijne desbetreffende verklaring, toekomen aan den Minister van Financiën. ;i ;-r,.r-
Heeft het college niet de overtuiging gekregen, dat betalingen, overeenkomende met het 'bedrag der aanvrage, door het gemeentebestuur vereohuldigd izijn, dan doet het onder toezending van de stukken en alle verdere gegevens, waarover het kan beschikken, van deze opvatting aan genoemden Minister blijken en geeft hiervan •kennis aan het betrokken gemeentebestuur.
8. Zoodra door een gemeentebestuur betalingen, ter zake waarvan een voorschot, uit 's Rijks kas is ontvangen, zijn verricht, zendt het een gewaarmerkt afschrift van de deswege ontvangen kwijtingen aan het college van bijstand.
Betreft de betaling een voorschot door de gemeente aan eene vereeniging, vennootschap of stichting verleend, zoo gaat het afschrift van de kwijting deswege vergezeld van gewaarmerkte afschriften der kwijtingen, welke bedoelde vereeniging, vennootschap of stichting wegens de uitgaven, in verband waarmede de uitkeering door de gemeente geschiedt, heeft ontvangen.
9. Geen verdere uitkeeringen ter zake van een voorschot, uit 's Rijks kas toegezegd, vinden plaats zoolang de in het vorige artikel bedoelde afschriften der kwijtingen niet zijn ontvangen.
10. Het bestuur eener gemeente aan welke een voorschot uit 's Rijks is verleend ten behoeve van den aanbouw van woningen van gemeentewege, is verplicht elke zes maanden, voor de eerste maal zes maanden na de voltooiing der woningen, aan het college van bijstand een kort verslag uit te brengen over de exploitatie, ver- . meldende onder meer het al dan niet verhuurd zijn der woningen, de huurprijzen der woningen, den onderhoudstoestand en hetgeen tot onderhoud is verricht.
11. Het bestuur eener gemeente, aan welke een voorschot uit 's Rijks kas is verleend in verband met een voorschot van harent-



268
wege aan eene vereeniging, vennootschap of stichting, is verplicht telken jare, binnen een maand na het verschijnen van de balans en de winst- en verliesrekening van bedoelde vereeniging, vennootschap of stichting, aan het college van bijstand mededeeling te doen van de beschouwingen, Waartoe deze stukken genoemd bestuur aanleiding geven.



1 Bijlage ff
269
Yoorlooplge termijnbetalings-verklaring
De ondergeteekende
architect van
verklaart, dat de bouw van woonhuizen (woningen) op een
terrein aan de
, ten behoeve van genoemde vereeniging,
vermoedelijk over weken zoover gevorderd zal zrjn, dat de
aannemer, ingevolge het bepaalde bij art. van het bestek, recht
heeft op de mtbetaling van den termijn van betaling,
groot gedeelte der aannemingssom, welke bedraagt f
• , 191
(Handteekening van den architect)



Bylage O
270
, 191
Hierbij verzoeken wij U over ongeveer weken te
onzer beschikking te willen stellen een bedrag van f , ten
einde ons in staat te stellen tot betaling van
Wij voegen hierbij een staat van copie-kwijtingen, waaruit
blijkt op welke wijze de door de gemeente ons op
191 verstrekte som van f is besteed geworden, en een
voorloopige verklaring van den heer architect der in aanbouw zijnde
woonhuizen (woningen) te , betreffende den
betahngsterrnijn, verschuldigd aan den aannemer dezer
perceelen.
Een en ander betreft het voorschot, groot nominaal f
aan onze vereeniging toegekend bij raadsbesluit van
191 , No
Namens het Bestuur der WONINGBOl) W VEREENIGING
Voorzitter.
Secretaris.
Aan
Heeren Burgemeester en Wethouders der Gemeente



I Bijlage P
271
Instructie voor den opzichter
Art. É
De opzichter draagt zorg voor een prompte inning der huren op de daarvoor door het bestuur vast te stellen dagen. Inning op andere dagen is alleen geoorloofd op aanwijzing of met toestemming van het bestuur.
Zonder toestemming van het bestuur mag de opzichter geen uitstel van betaling verleenen.
Art. 2.
De opzichter stort de ontvangen huurgelden zooveel mogelijk op den dag der inning tegen ontvangbewijs bij een door het bestuur aan te wijzen bankinstelling.
Art. 3.
De opzichter houdt aanteekening van de door hem ontvangen gelden overeenkomstig de aanwijzingen van den penningmeester in de hem daartoe te verstrekken boeken en staten.
Eiken Zaterdag levert hij de bescheiden, welke betrekking hebben op de inkomsten en uitgaven in de loopende week, in bij den pennigmeester onder vertoon van het onder zijn berusting zijnd saldo. Art. 4.
De opzichter is verplicht alle voorkomende reparaties zooveel mogelijk zelf te verrichten; alleen in spoedeischende gevallen is hij bevoegd het werk aan anderen op te dragen.
lederen Zaterdag legt hij aan den penningmeester een weekrapport over, waarop de verrichte reparaties zijn vermeld en is aangegeven door wie ze zijn verricht.
Art. 5.
De opzichter houdt nauwkeurig toezicht op de wijze van bewoning, op het onderhoud der tuinen en op de naleving der huurovereenkomst. Wanneer deze in een of ander opzicht te wenschen overlaten, maakt hij daarvan melding op zijn weekrapport.
Art. 6.
De opzichter heeft het toezicht op den tuin; hij zorgt voor be-



272
sproeiing en voor het verwijderen van voorwerpen die daarin niet behooren of die kunnen leiden tot ontsiering.
Art. 7.
De opzichter is gehouden alle aanwijzingen van het bestuur (den penningmeester), verband houdend met het waarnemen zijner werkzaamheden, op te volgen.
In gevallen, waarin deze instructie niet voorziet, pleegt hij overleg met het bestuur (den penningmeester).
Art. 8.
De werktijd van den opzichter is in den regel van tot ,
met een rusttijd van
Opmerkingen. Behalve deze instructie is een aanstelling van den opzichter noodig; het contract waarbij partijen zich wederkeerig verbinden. Daarin moeten o. a. het loon worden bepaald, de regeling van de verzekering tegen ongevallen, de vacantie (met behoud van loon), enz. Desgewenscht kan ook de werktijd, boven in art. 8 geregeld, daarin worden opgenomen. In de overeenkomst moet naar de instructie worden verwezen. Men kan de instructie in haar geheel in de overeenkomst opnemen. Dit brengt echter mee dat bij tusschentijdsche verandering het geheele contract moet worden vernieuwd.
Wanneer de instructie afzonderlijk wordt gehouden, moet zij evenals de aanstelling in duplo worden opgemaakt en door beide partijen onderteekend.
In het bovenstaande voorbeeld is ervan uitgegaan dat de opzichter zoowel met de huurinning als met het verrichten der kleine reparaties is belast, terwijl de eigenlijke boekhouding hem geheel is onttrokken. Dit zal de meest gebruikelijke opzet zijn.
Art. 2. Met de bank moet worden overeengekomen dat deze den penningmeester opgaaf verstrekt van de stortingen van den opzichter.
Dat dagelijksche storting zeer gewenscht is, is in den tekst betoogd.
Wanneer de gemeente de gelden in ontvangst neemt, kan dit worden vermeld.
Art. 3. De opzichter vertoont het saldo, zoo er een is; het blijft onder zijn berusting en hij stort het hij de bank.
Art. 6. Deze bepaling is natuurlijk alleen dan van belang, wanneer de vereeniging een eigen tuin heeft, afgescheiden van die der bewoners.
Bij groote vereenigingen kan een artikel worden opgenomen over het jaarlijks indienen door den opzichter van een staat der te verrichten grootere onderhoudswerken.



Bijlage Q
273
Huurstaat Woningbouw vereeniging „. "
Blok „ *
m , , , , . e week 191
lotaal te innen huur f
van tot
w tt On- „ . , j11", Niet Oude Nieuwe °' Huur verhuurd Gemd geaaide betaald schuld schuld huur
||
1 I
2
3
4
5
6 ,
7
8
9 :.
10
I
11 ^i,
12 ;
13
14 j I
Recapitulatie
Verschuldigde huur f
Onverhuurd „
Te innen huur f
Niet betaald „
f
Ingehaalde huur „
Totaal geïnd f
18



274
275
Bijlage R
MODEL VAK EENl HUURBOEK
"Week "Week Week I Week I Week II Week Week I Week I Week Week Week
0 1/7 Januari 8/14 Januari
5 Huur : '
1 NAAM per 1 li 1 li 1 li 1 li 1 hl 1 li 1 li 1 h 1 li 1 li 1 li opmer™n
pJ — . ! _J
i ii1 m rm n
1 A. de Jager, ƒ3 — f3 — fO — ƒ3 — ƒ0 —
2 B. de Geus . 3 — 2 50 0 50 O— 3 50 |
I |
Totaal . . f fj~ T~7~7 I '



I
276
Bijlage S
Corporatie
Huuroverzicht over de week eindigende Zaterdag 191
„ u,| Huurachter-
BOUW- Bruto On- Verscbul- Geïnde stand
digde I in den loop
BLOKKEN huren. verhuurd. huren. der week
huren. | ontstaan.
B I I l i
'jj
Totale» . . I - I •
Saldo huurachterstand der voorgaande weken . .
Afbetaald in den loop der week
Kg Saldo ....
Sfö De penningmeester, | 1



277
Bijlage T
HUÜRKEtrLEMEiNT
Art. 1. De woningen worden verhuurd bij de week. De huur kan zoowel door den huurder als door den verhuurder elke week worden opgezegd.
Bij het aangaan der huur wordt een bedrag, gelijk aan één week huur, door den huurder gestort; door den huurder van een winkel een bedrag, gelijk aan het dubbele van één week huur. Dit 'bedrag blijft in handen van de vereeniging, om, wanneer de woning in goeden etaat verlaten wordt en de verecbillende huurpenningen zijn voldaan, teruggegeven te worden.
De huur moet in het 'begin van elke week aan den opstóchter worden voldaan.
Art. 2. De huurder mag de woning of een deel daarvan niet aan anderen verhuren.
Het is den huurders verboden kostgangers te houden.
De huurder mag, zonder toestemming van het bestuur, geen andere personen dan leden van zijn gezin bij zich laten inwonen.
Art. 3. Een nering (of bedrijf) mag in de woning niet worden uitgeoefend zonder toestemming van het bestuur (den administrateur).
Verkoop van sterken drank in de woningen is verboden.
Art. 4. De zolders zijn alleen voor gewoon huiselijk gebruik. Aldaar mag geen werk zonder schriftelijke toestemming van het bestuur (den administrateur) worden verricht.
Art. 5. Het is verboden in de woningen, portalen, op de zolders of de veranda's, brandstoffen te hakken of te zagen of op andere wijze klein te maken.
Art. 6. Het is verboden goed te drogen buiten de ramen van den voorgevel en in de portalen.



278
Art. 7. Waechkuip met stamper mag op de bovenwoning niet gebruikt worden.
Art. 8. Het houden van dudven en kippen en van viervoetige dieren, uitgezonderd één kat, zonder vergunning van (het bestuur) (den opzichter) is verboden.
Art. 9. Bij dronkenschap (en openbare ontucht) van een bewoner of een ■zijner huisgenooten kan de huur door (het bestuur) (den administrateur) (den opzichter) onmiddellijk worden opgezegd en het betrokken gezin uit' de woning worden verwijderd.
Art. 10. De huurders van de benedenwoningen moeten gang en portaal schoonhouden, die der bovenwoningen hun portaal en de trap die naar hun verdieping leidt. De bewoners der bovenste verdieping zorgen bovendien voor het schoonhouden van de trap naar den zolder en het sluiten der dakvensters.
Art. 11. Leidingwater wordt aan de huurders veretrekt; bij
vriezend weder alleen van uur des morgens tot uur des
middags (of avonds). De huurder, in wiens woning de afeluitkraan geplaatst ie, is alsdan verplicht die kraan af te sluiten, de leiding te ledigen door openzetting der onderste aftapkraan van de leiding, en gesloten te houden, uitgezonderd op de aangegeven uren.
Art. 12. De huurder is verplicht het gehuurde rein en zuiver te houden en de volgende herstellingen, die de verhuurder zal doen geschieden, voor zijn rekening te nemen:
Herstel van schade aan glasruiten in de woningen.
Herstel van schade aan sloten en eluitingen van ramen, deuren en kasten, aan al wat tot den toestel van de waterleiding behoort, aan privaten en gootsteenen, alles voorzoover de huurder niet kan bewijzen dat de schade niet is toegebracht door onachtzaamheid of verkeerde handeling van den bewoner of een lid van zijn gezin.
Art. 13. De schoorsteenen worden geveegd vanwege den verhuurder en op zijn koeten, op de door hem te bepalen tijden.
Art. 14. Gangen en portalen worden voor Tekening van den verhuurder gewit.
Art. 15. De huurder verklaart door het aangaan der huur het gehuurde in goede orde te hebben bevonden en de sleutels, sluitingen, het privaat, den gootsteen, de glasruiten en al wat verder onder het gehuurde is begrepen, in goeden staat te hebben aanvaard, derhalve af te zien van alle aanmerkingen wegens gebreken.



279
AANTEEKENING
De verdeeling van de bevoegdheid, waarvan in dit reglement sprake ie tueechen bestuur, administrateur en opzichter zal in hoofdzaak afhangen van de organisatie van de vereeniging en het. al dan niet werkzaam zijn van een opzictoteree. Waar geen woningen boven elkaar worden gebouwd, zal het reglement aanmerkelijk kunnen worden vereenvoudigd. De artt. 5, 6, 7 en 10 en het tweede gedeelte van art. 11 kunnen aldaar vervallen. Ten aanzien van de artt. 13 en 14 zal men zich aap plaatselijk gebruik aansluiten. Ook wanneer de koeten komen ten laste van den huurder, is het gewenscht de werkzaamheden van wege de vereeniging te laten verrichten.



Bijlage U
280
HUUROVEREENKOMST
De ondergeteekende verklaart te
hebben gehuurd van de woningbouwvereeniging te
een woning met erf, gelegen te l)
en zulks onder de volgende voorwaarden:
1. De huur is ingegaan voor den tijd van een week, aanvangende op en eindigende 8).
2. De huurprijs bedraagt /'
De huurder verplicht zich de bepalingen van het hem bekende huurreglement stipt te zullen nakomen.
Gedaan te (plaats en datum)
(Onderteekening)
') In stedelijke gemeenten te vervangen door: een woning gelegen op de eerste, tweede, derde verdieping (of beneden- of bovenwoning) van het perceel staande aan de , no.
*) Een termijn van een week in te vullen, zie p. 155.



Bijlage V
281
Wenken aangaande gezond wonen
(verspreid door den Amsterdamschen Woningraad)
Wanneer, gij vrij zijt in de keuze uwer woning, Mes dan zoo mogelijk een benedenwoning met tuintje of bovenwoning met balkon, en tracht er naar, dat zij op het Zuiden, Zuid-Westen of Zuid-Oosten gelegen zij,, opdat zij gedurende een deel van eiken dag door de zon beschenen worde.
Laat de zon vrij in uw woning toe; buitengewoon groot is de invloed der zon op de ontwikkeling van 'het menschelijk lichaam; „waar de zon niet binnenkomt, treedt de dokter binnen", zegt een oud spreekwoord. Hang dus geen overbodige gordijnen voor uw ramen; de 'kleur op de wangen uwer kinderen ie van grooter beteekenis dan die van uw meubelen of bet behangsel. Zorgt dat uw woning zóó is, dat elk hoekje goed verlicht is, dat licht ook tot de slaapplaatsen toetreedt; kies daarom geen alco venwoning, waar de slaapplaatsen niet dooT het daglicht beschenen worden; en hebt gij een woning met alcoof, laat dan ook overdag de deuren flink openstaan.
Licht en lucht csijn de eerste veroisdhten voor een goede gezondheid; zij zijn de beste hulpmiddelen in den strijd tegen .besmetting en ziekte. Om goed te luchten, moet versche lucht van twee tegenovergestelde zijden binnentreden. Kies daarom in geen geval een 'blinde alcoofwoning, daar de bedorven lucht in de slaapplaatsen blijft hangen en niet afdoende door versche lucht kan worden vervangen. Maar hebt gij een woning met alcoof, houdt dan dag en nacht de deuren open. Oneindig beter is een woning met afzonderlijk slaapvertrekje, dat goed gelucht kan worden. Laat dag en nacht een uwer ramen een klein weinigje open, tenzij uw dokter u dit ontraadt.
Zoek een droge woning en indien uw woning droog is, zoTg dat



282
niet door eigen toedoen vocht io de woning komt en blijft. Laat het drogen uwer wasch zoo mogelijk buiten uwe kamers geschieden, op veranda of zolder, en zorg dat alle dampen >zoo spoedig mogelijk ontwijken. Vraag den eigenaar uwer woning of hTj een uwer bovenramen (vooral in de keuken) schuifbaar wil maken en houd dit bovenraam zooveel mogelijk open.
Indien gij meerdere vertrekken hebt, kies dan het ruimste en vroolijkste als woonvertrek; gebruik dat vertrek inderdaad om er in te huizen. Laat uw kanderen niet den geheelen dag in de keuken zitten, maar bedenk dat ruimte en frissche lucht van onschatbare waarde zijn.
Kies een woning met eigen privaat en eigen gootsteen; laat uw privaat zoo goed mogelijk luchten en werp iederen dag eenige emmers water door den privaattrechter,
Reinheid van uw woning zij ten zeerste aanbevolen; ook reinheid van gangen en portalen, die naar uw woning voeren.



Bijlage W
283
Bijlage W
Model van het Hnurverantwoordingsboek
Blok: -■•
I I I I I Huur- Schade i Onin- Achter- OpWeek pennin- door Huurders Betaald bare w _ gen leegstaan hUTlr stand merkingen
I Oredit Debet Debet | j
1917 III I I
1—7 Januari f 250— f 10— f 240— f 238— ƒ 1 — f l —
I l I



Bijlage X
Model van het Nota-boek
* I CQ f O
il Nota m |Pd Te debiteeren 5 Opmer-
« Datum ontvangen Omschrijving § Bedrag ^ -§ . 2
o m -ë -3 rekening o kingen
(z; van (g ° g
_J w O
1917
1 Januari 7 J. Knuttel Timmerwerk E f 32 45 11/1 Onderhoud de
Ruyterstraat
.284



285
Bijlage IJ
Model ran het onderhoudsboek
Woning No. 40 — Piet Heinstraat 32
Datum van .. . ' , _i .
betalin Omschrijving der werkzaamheden Bedrag
1917
April 20 Inzetten ruit achterkamer f 1 —



286
Bijlage Z
Model van het boek „Opgedragen werkzaamheden
Ö £j c '
£5 Uit te ^ Omschrijving der Bedrag ^ Jf Gezien , 8) |
Datum g , .9 . , , der 3"% (Handteekening OS I
-ö voeren door g werkzaamheden nota * ® T-h> Bestuur) g | o| fc£ S I
1917
Januari 3 1 G. Hulsteijn 40 inzetten ruit achterkamer f 1— 20/4 „ 10 2 P. Pijpers 21 cementeeren keldervloer



INHOUD
Bladz.
Voorwoord 111
Inleiding 7
Hoofdstuk I. De werkzaamheid der toegelaten vereeniging 10 (bóuwen en opruimen, 10; bouw en exploitatie met een tekort, 12; welke woning mag de vereeniging bouwen, 14; werkzaamheid naast den eigenlijken woningbouw, winkels, badhuis, slaapstede, enz., 16; individueele eigendom, 17.)
Hoofdstuk II. De oprichting, de bouwplannen, het eigen kapitaal, de rechtsvorm en de statuten, de verkrijging der rechtspersoonlijkheid, de toelating, de steun der overheid 10
§ 1. De oprichting 19
(tijdig overleg met de betrokken autoriteiten, 20.)
§ 2. De bouwplannen 22
(stijging van de woonstandaard, 23; keuze van het woningtype, 24; voor wie zal men bouwen, 24; opschuiving, 26; minimumeischen, 31; bouw voor kleine en groote gezinnen,. 36; ook met de eischen der schoonheid worde rekening gehouden, 37; men raadplege steeds een architect, 39.)
§ 3. Het eigen kapitaal 43
(geen wettelijke eisch, 43; strekt tot zekerheid der gemeente, 44; voor- en nadeelen daarvan, 44; de gemeente ga niet te ver in haar eischen, 48.)



288
Bladz.
§ 4. De rechtsvorm en de statuten 50
(coöperatieve vereenigingen, 51; de huurprijzenclausule, 51; de vereeniging volgens de wet van 1855 is de meest soepele en in de meeste gevallen aan te bevelen rechtsvorm, 52; de naamlooze vennootschap, 57; de stichting, 58; opstelling der statuten, 59.)
§ 5. De verkrijging der rechtspersoonlijkheid .... 60
§ 6. De toelating || .... 63
§ 7. De steun der overheid 65
(de gemeente is geheel vrij deze naar eigen inzicht te verleenen, 65; aan de Woningwet gebonden, als zij harerzijds van het rijkscrediet wenscht gebruik te maken, 65; geldverstrekking, 66; onteigening, 66; de gemeente kan thans verplicht worden tot maatregelen ter voorziening in den woningnood, 67.)
Hoofdstuk ÏÏI. De berekening van bouw- en exploitatiekosten van woningen 69
(voorbeelden van berekeningen uit de praktijk te Amsterdam, 69, en Velsen, 74; ministerieele circulaire, 75; statistische gegevens betreffende huuropbrengst en exploitatie van arbeiderswoningen te Amsterdam, 77.)
Hoofdstuk IV. Voorschotten en bijdragen volgens de Woningwet 89
§ 1. Het voorschot en de bijdrage 89
(voorwaarden waaronder volgens de Woningwet voorschotten worden verleend, 89; gevallen waarin het Rijk genegen is in een tekort op de exploitatie bij te dragen, 92.)
§ 2. Het aanvragen van het voorschot 95
(over te leggen gegevens, 95; tijdstip van



289
Bladz.
aanvragen, 05; voorwaarden door gemeenten gesteld, 98; behoudens verkregen zekerheid raadzaam met den bouw te beginnen vóór de officieele regeling is getroffen, 100.)
§ 3. De aflossing van het voorschot 101
(aflossing bij annuïteiten, 101; duur der aflossing, 101: berekening der annuïteit, 102; crisis-bijdrage, 104; tabellen van rentebetaling en aflossing, 105; datum van welken af de annuïteit verschuldigd is, 107.)
Hoofdstuk V. De bouw 129
(bestek, 129; administratieve voorschriften, 130; bepalingen in het belang der werklieden, 132; werkstakingsclausule, 133; contract met aannemer, 134; toezicht op den bouw, 134; opzichter, 135; betalingen gedurende den bouw, 135; verstrekking der gelden door de gemeente, 136; aanvragen der termijnen, 137; laatste termijn, 137; datum van begin der exploitatie, 138; oplevering, 139.)
Hoofdstuk VI. De exploitatie 140
-(zorg voor goede exploitatie geboden, 140; } toezicht op het geldelijk beheer, 141; controle vanwege de gemeente, 142.)
§ 1. Organisatie van het beheer 144
(centralisatie en decentralisatie, 144.)
§ 2. Toezicht 146
(opzichter, 146; taak en keuze van dezen, 146; opzichteres, 147; haar taak, 147; bevoegdheid, 149; inning der huren, 150; huurstaten, 151; aanmaningen, 152; huurboeken, 152; afdracht, 153; week-overzichten, 153.)
§ 3. Onderhoud. 153
(goed onderhoud is plicht, 153; vorming



290
Bladz.
van onderhoudsfonds, 154; geldelijk belang van bewoners bij zuinig onderhoud, 154.)
§ 4. Verhouding tusschen de vereeniging en haar
huurders 155
(huurreglement, 155; huurcontract, 155; bevordering der woninghygiëne, 157; sociale werkzaamheid, 157.)
§ 5. Geldbelegging 158
(groote voorzichtigheid is wenschelijk, 158; aanbevelenswaardige regeling te Amsterdam, 159.)
Hoofdstuk VII. De Boekhouding van woningvereenigingen 160
§ 1. De boeken 161
(grootboek, 161; de verschillende rekeningen daarin, 162; kasboek, 169; memoriaal, 173; huurverantwoordingsboek, 176; notaboek, 177; balansboek, 178; onderhoudsboek, 178; boek voor opgedragen werkzaamheden, 178.) § 2. Het afsluiten der boeken en het opmaken der
jaarrekening 178
(datum daarvan, 178; onderhoudsfonds, 179; afschrijvingen, 181; waarom deze noodig zijn, 181; hoe af te schrijven, 185; afschrijving en aflossing worden gelijk gesteld, 186; ook voor de gemeente geen bezwaar, 188; te snelle afschrijving, 189; afschrijving op den grond, 190; hoe wanneer ten deele met eigen, ten deele met opgenomen geld is gebouwd, 190; het maken van winst moet niet leiden tot verlaging der huren, 191; boeking der afschrijving in verband met de eerste annuïteit, 191; wijze van boeken der afschrijvingen, 192.)



291
Bladz.
§ 3. De balans, de exploitatierekening, de winst- en
verliesrekening en de reserverekening . $ . 194 (hoe de balans op te maken, 194; verdeeling van kosten van exploitatie over verschillende blokken, 195; besteding der winst, 195; boeking van winst en verlies, 195; officieel model voor balans en winsten verliesrekening, 198; als leiddraad te beschouwen, 202; voorbeeld uit de praktijk, 208.)
Bijlagen :
A. Artt. 9—21 van het Uitvoeringsbesluit .... 215 B1. Statuten voor een vereeniging van leden-bewoners 218 Bn. „ „ „ algemeene vereeniging . . . 231
Bra. „ „ „ stichting 240
BIV. Aanteekening op de statuten 247
gv—vn Modellen voor aan deelbewijzen 253
C. Formulier van een verzoekschrift tot verkrijging van koninklijke goedkeuring op statuten eener vereeniging 256
D. Formulier van een verzoekschrift tot verkrijging van koninklijke goedkeuring op veranderingen in statuten 257
E. Voorbeeld van een extract uit de notulen, behoorend bij voorgaande stukken 258
F. Formulier van een verzoekschrift tot verkrijging
van toelating overeenkomstig de Woningwet . . 259
G. Formulier van een verzoekschrift tot handhaving
der toelating 260
H. Uittreksel uit de circulaire van den Minister van Arbeid van 25 Juni 1919 inzake de berekening
der huren en der bijdragen 261
I. Verzoekschrift aan den gemeenteraad om voorschot 263
K. Werkstakingsclausule . 264
L. Overeenkomst met den aannemer . ... . . . 265



292
Bladz.
M. Uittreksel uit het ministerieel besluit van 19 Mei 1906
inzake de uitbetaling der voorschotten 266
N. Verklaring van den architect, strekkende om de
uitbetaling van een termijn te verkrijgen.... 269 O. Formulier van een verzoek aan de gemeente om
beschikbaarstelling van een termijn 270
P. Instructie voor een opzichter 271
Q. Huurstaat ten gebruike van den huurinner . . . 273
R. Huurboek, wekelijks bij te houden 274
S. Wekelijksch overzicht van den stand der. huurbetaling . ., 276
T. Huurreglement 277
U. Huurovereenkomst 280
V. "Wenken aangaande gezond wonen . . . . . . 281
W. Huurverantwoordingsboek 28a
X. Notaboek 284
IJ. Onderhoudsboek 285
Z. Boek voor opgedragen werkzaamheden .... 286



De bewerking van dezen vierden druk heeft meer tijd gekost dan bij het ter perse gaan der eerste vellen werd vermoed. Gedurende de bewerking zag de Heer Henny zich, door de aanvaarding van een nieuwen werkkring, buiten staat zijn medewerking verder te verleenen. Alleen de nieuw toegevoegde tabellen zijn van de hand van den Heer Henny. Daarentegen komt de omwerking van het vroeger door den Heer Henny opgestelde gedeelte thans voor de verantwoordelijkheid van den Heer Hudig. Met uitzondering echter van het hoofdstuk over de boekhouding. De Heer Th. Limperg Jr., die door den Nationalen Woningraad is aangezocht zijn hulp te verleenen bij het in orde brengen en bijhouden van de boeken van vereenigingen die lid van den Woningraad zijn, nam bereidwillig op zich dit gedeelte aldus te bewerken dat de beginselen der boekhouding dezelfde zouden zijn als die, welke door hem bij het verleenen van advies aan vereenigingen, behoorend tot den Nationalen Woningraad, worden gevolgd. Het bestuur van het C. B. S. A. is den Heer Limperg voor deze bewerking bizonder erkentelijk.
De omwerking viel in een bewogen tijd. Tijdens het afdrukken werden regeeringsmaatregelen genomen, die vermelding in de Handleiding behoefden; zij zijn vermeld in het hier volgend bijvoegsel, dat men niet verzuime te raadplegen.
Het Bestuur van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen
F. M. WIBAUT, Voorzitter
P. A. DIEPENHORST, Vice-Voorzitter J. C. ERINGAARD, Penningmeester JOSEPHLNE VAN ANROOT
G. HONDIUS BOLDINGH J. HINGST
D. J. VAN HOUTEN D. HUDIG
L. G. KORTENHORST
Q. J. TERPSTRA f^K
J. A. VERAART
M. J. A. MOLTZER, Secretaris-Directeur
Amsterdam, Juni 1919



AANVULLINGEN
P. 14. Volgens de als bijlage H afgedrukte circulaire van den Minister van Arbeid ligt het kriterium voor wat als arbeiderswoning is te beschouwen in het aantal vertrekken. Of naast deze maatstaf de huurgrens zal blijven bestaan, is onzeker. Bouw van middenstandswoningen zal buiten de Woningwet om met overheidsgeld worden bevorderd. De regeling daarvoor is bij het ter perse gaan nog niet getroffen.
P. 84. In de genoemde circulaire van den Minister van Arbeid van 25 Juni j.1. is tot formuleering van minimum-eischen overgegaan, zie bijlage H. Voor den bouw van woningen met bedsteden worden voorschotten niet meer verleend.
P. 41. Door den Nationalen Woningraad worden lijsten van architekten gepubliceerd, die deze voor den bouw van arbeiderswoningen meent te mogen aanbevelen. Men wende zich om voorlichting tot het secretariaat, Prinsengracht 691.
P. 43. Een algeheele herziening der honorariumregeling voor den bouw van arbeiderswoningen is in voorbereiding.
P. 60. Men doet goed de stichting bij notarieele acte op te richten.
P. 61. Een van de onder 1 genoemde exemplaren der statuten moet door alle bestuursleden worden onderteekend.
P. 63. Met het aanvragen der toelating behoeft niet meer te worden gewacht tot de erkenning als rechtspersoon is verkregen. Bij Koninklijk besluit van 14 Januari 1919 is het uitvoeringsbesluit der Woningwet aldus gewijzigd dat erkenning en toelating bij hetzelfde besluit kunnen plaats hebben. De vereeniging doet daarom goed de erkenning als rechtspersoon en toelating tezelfdertijd, zij het ook bij twee afzonderlijke verzoekschriften aan te



vragen. Bij het verzoekschrift om toelating moet dan niet, zooals in den text in de laatste alinea is aangegeven, een exemplaar van het nummer van de Staatscourant worden overgelegd, maar een exemplaar der statuten op ongezegeld papier, dat door alle bestuursleden wordt onderteekend. Bij de redactie der in de bijlage opgenomen verzoekschriften is met de nieuwe regeling rekening gehouden.
Voor de handhaving der toelating is deze nieuwe regeling niet van kracht, maar ook minder noodig. Immers de oude statuten blijven in werking tot op grond der nieuwe de handhaving heeft plaats gehad.
P. 73. Een bedrag van f 30 voor onderhoud lijkt thans niet te hoog.
Een goede gelegenheid tot verzekering wordt geboden door de Vereeniging van Nederlandsche Gemeenten, die ook voor bouwvereenigingen de gelegenheid heeft geopend om op billijke voorwaarden haar eigendommen te verzekeren. Kantoor: Laan Copes van Cattenburgh 28, Den Haag.
P. 75. De hier uitgesproken verwachting is bewaarheid; de bewuste circulaire is ingetrokken. Het tekort wordt thans berekend door na te gaan welke huur zou moeten worden betaald om de exploitatie sluitend te maken en welke huur, in overeenstemming met de gewijzigde omstandigheden, in verband met de exploitatiekosten en met de huren en gewoonten ter plaatse, werkelijk zal worden betaald. Het verschil, jaarlijks vast te stellen, wordt als bijdrage voor 75 % door het Rijk, voor 25 % door de gemeente bijgepast. Zie bijlage H.
P. 93. Men moet aannemen dat de hier bedoelde circulaire van 1916 door de nieuwe circulaire is vervallen.
PP. 94—95. Deze bijdrage, boven op p. 75 reeds besproken, is thans anders geregeld, zie de aanvulling op die bladzijde. Een . bijdrage van de industrie wordt niet meer gevorderd. Waar deze bereid gevonden wordt haar te verleenen, gaat zij buiten de verhouding tusschen Rijk en gemeente om, komt dus alleen der gemeente ten goede. Om misbruiken te voorkomen is goedkeuring van den Minister van Arbeid op de daaromtrent te treffen regeling vereischt. De dubbele exploitatierekening, op pp. 95 en 97



vermeld, is thans niet meer noodig voor de berekening der bijdrage. Wel voor die van het honorarium van den architekt, zoolang de nieuwe regeling daarvan (zie p. 43) nog niet in werking is getreden.
P. 100. De Regeering is, met het oog op den woningnood, thans zeer tegemoetkomend. Reeds voordat het Koninklijk besluit officieel is afgekomen, verstrekt zij, daartoe aangezocht, de mededeeling dat dit kan worden verwacht. Heeft men deze ontvangen, dan bestaat er geen enkele reden om den bouw uit te stellen.
P. 104. De hier vermelde regeling is vervallen. De genoemde bijdrage is opgenomen in de algemeene crisisbijdrage, zie bijlage H.
P. 132. De bestekbepalingen van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen waren bij het afdrukken nog niet gereed.
P. 137. In het hier vermelde ministerieel besluit is sprake van het Rijkswoningcollege. Dit college is door een wijziging der Woningwet, die tijdens het afdrukken der handleiding haar beslag kreeg, gereorganiseerd. Gevolg hiervan zal zrjn dat de werkzaamheden, die volgens dat besluit van het college uitgingen, aan het Departement zullen worden opgedragen. De regeling daaromtrent is bij het afdrukken nog niet getroffen.
CORRIGENDA. P. 34, regel 7, te lezen: „vasthoude".
P. 70. In plaats van „Exploitatie-Berekening", te lezen: „Exploitatie-Rekening".
P. 100, regel 14. Tusschen „Maar" en „van" moet worden ingevoegd: „wanneer".












UITGAVEN VAN lïET CENTRAAL BUREAU VOOR SOCIALE ADVIEZEN.
ï. R|^piÖrtL.^ver geschiedenis, inhoud en werking van bepalingen^lfétreffende minimum-loon en maximumarbeidsduur in bestekken voor bouwwerken, mot eerste Supplement (uitverkocht) r ySf^^C^- . . ƒ1.—
II. Tweede Supplement op het Rapport . . ;|f.. . | 0.50
III. Catalogus der Documenten-Oommissie. . Spf. . | 1.—
IV. Klein-industrieëri ten platten lande, door
Mr. E. M. Meijers (uitverkocht) . . f||&. . „ 0.75
V. Derde Supplement op het Rapport . . . . \, 0.50
VI. Uitgifte van gemeentegronden in erfpacht, do%r'
Mr. ü. Hudig Jr.. . ^^^^^^^^^P'^E 1 — VII. Catalogus der bibliotheek, le deel, (algemeen- f
arbeidsvraagstuk). . ^^^^____a_k- ■ | 2.50 VIIHuCatalogus rubriek Huisindustrie . . fe-i&l • | 0.75 VII0- Catalogus rubriek Coöperatie . |f$p£f f . | 0.75 VIII. Gezondheids- en Vacantiekoloniën in Nederland,
door Mej. H. van der Meij.-W^P;. . . . .^r „ 1.—
IX. HandleidingvoorWoningbouwvereenigingen,door Mr. D. Hudig, H. C. A. Henny en Th. Limperg Jr„ Vierde druk r^^'.li^^^M,. • „ 3.50
X. De Coöperatieve Verbruiksvereeniging, dooiG. J. D. C. Goedhart, Tweede druk fl - • »