VEREENIGING VAN NEDERLANDSCHE GEMEENTEN ÏS55 N AT I O N AL Ë W O N I N GRAAD . ALGEM. BOND VAN WONINGBOUWVEREENIGINGEN
m
RAPPORT
VAN EEN COMMISSIE, INGESTELD DOOR DE VEREENIGING VAN NEDERLANDSCHE GEMEENTEN EN } NATIONALEN WONINGRAAD
INZAKE
HET HURENPROBLEEM VOOR ARBEIDERSEN MIDDENSTANDSWOIMINGEN VAN WONINGBOUWVEREENIGINGEN EN ' GEMEENTEN






SLUIT ü AAN BJJ DEN JRATJQNAJLEN WON1NGRAA ft
DE?
VEREENIGING VAN NEDERLANDSCHE GEMEENTEN — NATIONALE WONINGRAAD — ALGEM. BOND VAN WONINGBOUWVEREENIGINGEN
RAPPORT
VAN EEN COMMISSIE, INGESTELD DOOR DE VEREENIGING VAN NEDERLANDSCHE GEMEENTEN EN DEN NATIONALEN WONINGRAAD
INZAKE
HET HURENPROBLEEM VOOR ARBEIDERSEN MIDDENSTANDS WON ING EN VAN WONINGBOUWVEREENIGINGEN EN GEMEENTEN






SLUIT U AAN BIJ DEN
iSATlONALEN WONUS'GMAA
Aan de besturen van de Vereeniging van NederlandscheGemeenten envandenNationalen Woningraad, Algemeenen Bond van Woningbouwvereenigingen.
Onze commissie, die op 28 November 1925 door uw besturen werd ingesteld met opdracht een onderzoek in te stellen naar het hurehprobleem, zoowel voor de bestaande als voor de nog te bouwen arbeiders- en middenstandswoningen van woningbouwvereenigingen en gemeenten, brengt hiermede rapport uit van haar bevindingen.
Leden der commissie waren de Heeren A. J. M. Angenent (secretaris van den Bond van B. K. Woningbouwvereenigingen in het bisdom Haarlem), C. van den Berg (secretaris van de directie van de Vereeniging van STederlandsche Gemeenten), Mr. dr. G. v. d. Bergh (voorzitter van den Nationalen Woningraad), J. Bommer (secretaris van den Nationalen Woningraad), E. Boomsma (vertegenwoordiger van de middenstandsbouwvereenigingen in het bestuur van den Nationalen Woningraad), W. J. Bossenbroek (secretaris van de Woningstichting „Patrimonium" te Amsterdam), P. J. J. Haazevoet (oud-voorzitter van den Bond van E. K. Woningbouwvereenigingen in het Bisdom Haarlem), Jhr. M. J. I. de Jonge van Ellemeet (directeur van Woningdienst en Bouwpolitie te Botterdam), Mr. A. Jonker (directeur van de Vereeniging van Nederlandsche Gemeenten), H. Th. Klein (directeur van de Vereeniging van Nederlandsche Gemeenten), G. P. Lindeijer (penningmeester van den voormaligen Bond van Arbeidersbouwvereenigingen), J. H. Odendaal (secretaris van de af deeling Zuid-Holland van den Nationalen Woningraad) en K. E. van Staal (voorzitter van den voormaügen Bond van Arbeidersbouwvereenigingen).
De commissie heeft in haar geheel vijf maal vergaderd. Voor verschillende onderdeelen van de taak der commissie werden sub-commissies (in het geheel vjjf) uit haar midden



4
gevormd. De door de sub-commissies ingediende nota's zjjn in het rapport verwerkt.
Door het dagelijksch bestuur van den Nationalen Woningraad werd op verzoek van de commissie, bij de leden van dien Eaad een enquête ingesteld inzake de resultaten der huidige huurpolitiek. Door een 130-tal woningbouwvereenigingen werden inlichtingen verstrekt. Ook de resultaten van deze enquête zijn in het rapport verwerkt.
De Commissie voornoemd,
G. van den Bergh, voorzitter A. J. M. Angenent.
E. BOOMSMA.
W. J. Bossenbroek.
P. J. J. Haazevoet.
M. J. I. de Jonge van Ellemeet.
A. Jonker.
H. Th. Klein.
G. P. LlNDEIJER.
J. H. Odendaal.
K. E. van Staal.
C. van den Berg, \
t t, } secretarissen.
J. BOMMER, )



INLEIDING
Ingevolge haar opdracht heeft de commissie een onderzoek ingesteld naar het hurenprobleem voor de bestaande en voor de te bouwen arbeiders- en middenstandswoningen van woningbouwvereenigingen en gemeenten.
Bg haar onderzoek heeft de commissie in de eerste plaats onderscheiden: a. woningen, gebouwd of te bouwen met steun ingevolge de Woningwet; b. overige woningen van woningbouwvereenigingen en gemeenten. Ten aanzien van de sub a bedoelde woningen heeft zij allereerst vastgesteld, op welke wijze in het algemeen (dus afgescheiden van crisisomstandigheden) de huur dient te worden bepaald. Haar beschouwingen hieromtrent zijn in hoofdstuk I van dit rapport uiteengezet. Vervolgens heeft zg onderzocht, op welke wgze thans de huur voor -de bestaande woningen wordt vastgesteld en de maatregelen aangegeven, welke h.i. dienen te worden genomen om voor deze woningen te komen tot een huur, als in hoofdstuk I aangegeven (zie hoofdstuk II). De commissie heeft zich voorts bezig gehouden met de vraag, op welke wgze het voor gezinnen, die de vastgestelde huur van een aan redelijke eischen voldoende minimum-woning niet kunnen betalen, mogelijk dient te worden gemaakt om een behoorhjke huisvesting te verkrijgen (hoofdstuk UI). Daarnaast heeft zg in het bgzonder aandacht gewijd aan dat gedeelte van deze gezinnen, welke reeds een met steun ingevolge de Woningwet gebouwde woning in gebruik hebben (hoofdstuk IV). Ten aanzien van de sub b. bedoelde woningen heeft de commissie eenzelfde gedragslijn gevolgd. Haar beschouwingen hieromtrent zijn in hoofdstuk V vastgelegd. Tenslotte geeft hoofdstuk VI nog eens een korte samenvatting van de conclusies, waartoe de commissie bg haar onderzoek is gekomen.
Opdracht Werkwijze






HOOFDSTUK I
DE WIJZE, WAAEOP IN HET ALGEMEEN DE HUTJE VAN" WONINü WI]T -WONINGEN DD3NT TE WOEDEN BEPAALD
De vraag, die in dit hoofdstuk wordt behandeld, is niet nieuw. Ook in ons land heeft zij meermalen tot uitvoerige schriftelijke of mondelinge beschouwingen aanleiding gegeven. Wij herinneren in dit verband slechts aan de bekende debatten en polemieken over de z.g. huurprijsclausule, onmiddelbjk na de totstandkoming van de Woningwet.
Toch bestaat er een onderscheid tusschen de wijze, waarop deze vraag in het algemeen tot dusverre is behandeld en die, waarop onze commissie dit heeft gemeend te moeten doen. Tot dusverre speelde bij de wijze, waarop deze vraag werd beantwoord, steeds een rol de wenschelijkheid om aan zekere personen, die, afgescheiden van crisisomstandigheden, op grond van hunne finanoiëeJe draagkracht niet in staat waren een woning te huren, die aan miiiimum-eischen voldeed, daartoe in staat te stellen door verhuring van woningen beneden de prijzen, die men anders daarvoor zou vragen.
Onze commissie heeft gemeend op gronden, die in hoofdstuk m uitvoerig worden uiteengezet, deze woningsteunverleening, waarvan de wenschelijkheid in een aantal gevallen door haar niet wordtontkend, van den huurprijs der woningen geheel los te moeten maken.
Ten opzichte nu van de vraag, tegen welken prijs de woningen Kostprijs of moeten worden verhuurd, kunnen twee uiterste standpunten marktprijs ?
worden ingenomen, n.1.:
1°. verhuring, onder alle omstandigheden, tegen den kostprijs, d.w.z. tegen een bedrag, gelijk aan de uitgaven voor rente en aflossing der stichtingskosten en voor de instandhouding der woningen;



8
2°. verhuring tegen den marktprijs, d.w.z. tegen den hoogsten prijs, die voor de woning kan worden bedongen.
De prijs sub 1°. bedoeld zal in de practijk dikwijls zeer belangrijk van den sub 2° bedoelden marktprijs afwijken. Verschillende factoren kunnen daarvan de oorzaak zijn. In de eerste plaats kunnen de stichtingskosten van gelijksoortige woningen bij nieuwbouw belangrijk hooger of lager zgn. In de tweede plaats kunnen in den rentevoet aanmerkelijke wijzigingen plaats hebben. Daarnaast kan door bijzondere omstandigheden (verandering in de ligging der woningen, woningtekort, woningovervloed, enz.) de marktprijs der woningen een stijging of daling ondergaan, die de kostprijs niet meemaakt.
Nu zijn er, bij belangrijke afwijkingen, twee mogelijkheden : 1°. de marktprijs is beneden den kostprijs gedaald. In dit geval, dat zich thans bij de in de oorlogsjaren en na-oorlogsjaren gebouwde woningen voordoet, zal het niet mogelijk zijn te verhuren tegen den kostprijs, om de eenvoudige reden, dat men daartegen op den duur geen huurders krijgen of behouden zal; 2°. de marktprijs is boven den kostprijs gestegen. In dit geval zal men zeer gemakkelijk tegen den kostprijs kunnen verhuren. Echter zou het gevolg daarvan zijn dat het rijk en de gemeenten bij den woningbouw, die altijd in zekere mate speculatief zal bhjven, alleen de kwade kansen zouden krijgen, wat naar de meening der commissie niet alleen voor handhaving en uitbreiding van den Woningwetbouw niet bevorderhjk, doch ook om andere redenen ongewenscht zou zijn.
Heeft de commissie dus tegen het sub 1°. bedoelde standpunt (verhuring onder alle omstandigheden tegen den kostprijs) bezwaar, ook het sub 2°. bedoelde standpunt (verhuring tegen den ongeümiteerden marktprijs) kan zij niet aanvaarden. Dit laatste standpunt zou er toch toe kunnen leiden, dat de woningen weliswaar werden verhuurd, doch onder omstandigheden en tegen prijzen, waardoor met die verhuring niet zou worden gehandeld in de lijn van het doel, waarvoor de woningen zijn gesticht.
De commissie heeft nagegaan op welke wijze aan de aan beide hierboven aangegeven standpunten verbonden bezwaren zou kunnen worden tegemoet gekomen.



9
Het bezwaar, verbonden aan verhuring tegen den werke- Gewijzigde kostlijken kostprijs in gevallen, waarin deze kostprijs belangrijk prijs afwijkt van de op het tijdstip der verhuring geldende prijzen, zou zijn te ondervangen, door in plaats van den werkelijken kostprijs als basis voor de huurberekening te nemen den gewijzigden kostprijs.
Daarbij wordt niet uitgegaan van den werkelijken uitgaafprijs, doch wordt de kostprijs opnieuw berekend ten tijjde van de verhuring, waarbij:
1°. in plaats van de werkelijke Btichtingskosten worden gesteld de stichtingskosten, die noodig zouden zijn, indien de woningen ten tijde van de huurbepaling zouden worden gebouwd, voor zoover de wijziging in de stichtingskosten algemeen werkende oorzaken van anderen dan voorbijgaanden aard ten grondslag heeft;
2°. in plaats van de werkelijke rente der stichtingskosten wordt vastgesteld de rente van die kosten, berekend naar den ten tijde van de huurbepaling geldenden rentevoet.
De bezwaren, verbonden aan verhuring tegen marktprijs, Gematigde zouden zijn te ondervangen, door in plaats van den ongelimi- marktprijs teerden marktprijs den gematigden marktprijs als basis voor de berekening van de huur te nemen.
Hiertnj wordt in beginsel van den marktprijs uitgegaan, zonder te vervallen in de ongewenschte consequentie van den onbeperkten marktprijs. Volgens dit standpunt zullen de woningen niet worden verhuurd aan personen, die haar op zoodanige wijze zouden willen bewonen, dat zij niet meer aan het doel der stichting (verbetering der volkshuisvesting) zouden beantwoorden. In verband hiermede zou b.v. niet mogen worden toegelaten ondeiverhuring, houden van kostgangers en uitoefenen van bedrijven in woningen welke daarvoor niet geschikt zijn.
Daarnaast wijkt dit standpunt in zooverre van dat van den ongebreidelden marktprijs af, dat de beweging van de markt slechts in een langzaam tempo wordt gevolgd. Indien er dus een algemeene stijging van den marktprijs plaats heeft, worden de huren der Woningwetwoningen, meer in het bijzonder b\j verlenging van bestaande huren, slechts geleidelijk verhoogd.



10
Tusscheu beide Tusschen deze beide standpunten bestaat practisch zeer standpunten weinig verschil. Beide komen hierin overeen, dat zg ©enerzijds weinig verschil de huurprgzen der Woningwetwoningen niet geheel los willen maken van de marktbewegingen, terwgl zij anderzijds van deze woningen een zekeren stabiliseerenden invloed willen laten uitgaan, doordat niet onmiddellijk op alle schommelingen van de markt gereageerd wordt. Deze stabiliseerende invloed zal natuurlijk belangrgker zijn, naarmate de Woningwetwoningen onder bepaalde groepen van woningen in de gemeente een grooter percentage vormen.
In de practijk zal in het algemeen de gematigde marktprijs gelijk zijn aan den gewijzigden kostprijs. In een aantal gevallen, wanneer tengevolge van bijzondere omstandigheden (b.v. bijzondere gunstige of ongunstige ligging der woningen) de huurwaarde der woningen stijgt of daalt, zal hg hiervan naar boven of naar beneden afwijken. In zulke gevallen acht de commissie het gewenscht niet te blijven vasthouden aan den gewg'zigden kostprgs, doch bg' het vaststellen van den huurprgs met deze omstandigheden rekening te houden. Conclusie Als haar conclusie meent de commissie dus te mogen stellen dat de huurprijs van Woningwetwoningen dient te worden berekend naar dengematigden marktprijs. Als gematigden marktprijs zal worden beschouwd de gewijzigde kostprijs, behalve in gevallen, waarin tengevolge van bijzondere gunstige of ongunstige omstandigheden, de huurwaarde der woningen van het normale verschilt.
Tegen het standpunt der commissie zou bg oppervlakkige beschouwing kunnen worden aangevoerd, dat aldus de gelegenheid wordt gegeven op den Woningwetbouw winst te maken. Naar de meening der commissie ten onrechte. Zooals hierboven reeds is gezegd, is het voor de gemeenschap, die ook de kwade kansen van hare bemoeiingen met den woningbouw te dragen heeft, noodzakelijk, dat haar de goede kansen niet onthouden worden, o.m. om daarmede de noodzakelijke huurverlagingen te kunnen financieren.
Voor zoover er overigens winst wordt gemaakt, spreekt het vanzelf, dat deze geheel aan de verbetering van de volkshuisvesting ten goede moet komen.



HOOFDSTUK II
DE MAATBEGELEN, WELKE TEN AANZIEN VAN DE BESTAANDE WONINGWETWONINGEN DIENEN TE WOEDEN GENOMEN OM TE KOMEN TOT EEN HUTJE ALS IN HOOFDSTUK I AANGEGEVEN
Alvorens wij ons bezig honden met de maatregelen, welke Bestaande toeten aanzien van de bestaande woningen dienen te worden stand getroffen, geven wij een kort overzicht van de wijze, waarop de thans geldende huren zjjn vastgesteld. Onze (ïommissie moet hierbij onnnddellijk opmerken, dat van een algemeen systeem of van een algemeene gedragslijn bij de huurbepaling der bestaande woningen momenteel geen sprake is en dat op de hoogte der huren allerlei omstandigheden, zoowel van plaatselijken als van meer algemeenen aard, van invloed zijn.
In de eerste plaats is op de hoogte der huur van invloed bet tijdstip van den bouw, d.w.z. de grootte der stichtingskosten en de hoogte van de rente. De hieruit voortgevloeide verschillen in de op verschillende tijdstippen gebouwde woningen onderling worden niet weggenomen door variëerende bijdragen van Eijk en gemeente. Hierop is het systeem der bijdrage, met name van de z.g. crisisbijdrage, die gelijk is aan het verschil tusschen de exploitatiekosten en de „huur,, die door de huurders moet worden opgebracht" niet berekend. Op de hoogte dezer bijdrage zijn bovendien verschillende factoren, die niet direct verband houden met de hoogte der exploitatiekosten, van invloed geweest (we denken aan de wisselende inzichten der regeering). Daarnaast is de huur politiek der regeering, die in sommige gevallen individueele huurbepaling (waarbij verschillende variaties mogelijk zijn) voorschreef, in andere gevallen genoegen nam met een andere wijze van huurbepaling, nu eens toestond, dat batige saldi op oude woningen aan



12
de huren van nieuwe woningen ten goede kwamen, dit in andere gevallen weigerde, die in verschillende gevallen een zeer sterke opdrijving der huren wist door te voeren, in andere gevallen (wanneer b.v. de betrokken vereeniging of gemeente sterken weerstand bood) haar eischen matigde, enz. enz., er niet op berekend geweest uniformiteit in de huurbepaling te brengen. Voorts zyn er nog allerlei factoren van plaatselijken aard (bijzondere steun van de gemeente, bijzonder hooge of lage exploitatielasten, vooral grondlasten), die op de huren van invloed zijn.
Het gevolg van een en ander is, dat van een behoorlijk systeem van huurprijsbepaling voor de Woningwetwoningen geen sprake is en dat in zeer veel gevallen tusschen huurprijs en huurwaarde der woningen groot verschil bestaat. Met alleen komt het in bijna alle gemeenten (waar meer dan één complex woningen is gebouwd) voor, dat voor volkomen gelijkwaardige woningen verschillende huurprijzen worden gevraagd, doch binnen het raam van dezelfde woningbouwvereeniging is dit zelfs herhaaldelijk het geval. Van de 100 woningbouwvereenigingen, welke ons hieromtrent inlichtingen verschaften, kwam het bij 56 voor, dat gelijkwaardige woningen verschillende huren moesten opbrengen, of dat kleinere woningen een hoogere huur deden dan grootere. Slechts in een deel dezer gevallen was toepassing der individueele huurbepaling hiervan de oorzaak. Als voorbeeld geven wij enkele gevallen, waarin de individueele huurbepaling niet werd toegepast: Bij een woningbouwvereeniging te Amsterdam betaalt men voor een woning met 3 kamers, gebouwd in 1913, een huurprijs van / 4.90 per week ; voor een gelijksoortige woning, gebouwd in 1922, betaalt men ƒ 7.-. Voor een woning met 4 kamers zijn de huren resp. ƒ 6.40 en ƒ 9.40.
In Baarderadeel bedraagt de huur voor 3 woningen, gebouwd in 1919, ƒ 190.- per jaar, voor 3 woningen, gebouwd in 1922, ƒ 253.-.
Bij een bouwvereeniging te Leiden komt het voor, dat voor een-gezinswoningen van vrijwel gelijke indeeling en volkomen gelijke grootte huren worden gevraagd van f 3.90 en ƒ 6.- per week.



13
Bjj een bouwvereeniging te Oldenzaal bedragen de huren der in 1913/1918 voltooide woningen ongeveer ƒ 3.- per week, van de kleinere en slechter afgewerkte woningen, gebouwd in 1923/24 bedraagt de huur ƒ 4.65/ f 5.55.
Bij een vereeniging in Zaandam bedragen de huren van de woningen, gebouwd in 1914/1916 gemiddeld ƒ 4.75, van de woningen, gebouwd in 1918/1919 ƒ 4.95, van de woningen, gebouwd in 1919/1920 f 5.62, van de woningen, gebouwd in 1922, f 5.55. Wanneer wij de huren van de Woningwetwoningen in dezelfde gemeente vergelijken, bhjken de verschillen voor gelijksoortige woningen dikwijls nog grooter te zijn. Deze huurverschillen zijn door allerlei omstandigheden ontstaan en volkomen ongemotiveerd. Mede tengevolge van het feit, dat de z.g. crisisbijdrage niet steeds gelijk is aan het crisisgedeelte der exploitatiekosten, doch nu eens grooter, dan weer eens lager is, komt het voor, dat gezinnen, die hiervoor geenszins in aanmerking komen, minder verwonen dan wat, naar het oordeel der commissie, als een normale huur kan worden beschouwd en dat andere gezinnen een te hoog bedrag aan huur betalen. Eerstbedoelde gezinnen genieten een ongemotiveerd voordeel, laatstbedoelden worden onredebjk zwaar belast.
Is de hiervoren geschetste toestand meer het gevolg van het systeem, hetwelk men bij de steunverleening heeft gevolgd, de eigenlijke huurmoeilijkheden, welke thans ten aanzien van een deel der Woningwetwoningen worden ondervonden, vloeien mede voort uit de wijze, waarop men dit systeem in de practijk heeft toegepast. Indertijd heeft de regeering zich bereid verklaard het exploitatieverlies, te lijden op de te bouwen woningen, voor 75 % ten laste van het Eijk te doen komen. Op grond van door de gemeentebesturen ingediende en door het Eijk goedgekeurde ramingen van de exploitatiekosten en van de huren, welke door de huurders zouden kunnen worden opgebracht, werd voor elk woningcomplex de maximum Eijks- en gemeentebijdragen vastgesteld. Tengevolge van de snel wisselende economische omstandigheden, welke nóch door de regeering, nóch door de gemeente-



14
besturen of bouwereenigingen konden worden voorzien, en die over de geheele linie een loondaling der arbeiders mee brachten, bleek in versonillende gevallen, dat de indertijd vastgestelde huur voor vele huurders te hoog is. In sommige gevallen bleken bovendien de exploitatiekosten (tengevolge van een stijging der bouwkosten) ook hooger te zijn dan men oorspronkelijk had geraamd. In zulke gevallen weigerde het Rijk zijn bijdrage te verhoogen boven het indertijd vastgestelde maximum-bedrag, waardoor (tenzij de gemeente bijzonderen steun verleent) in verband met het gevaar van leegstaan en huurschade, noodzakelijke huurverlagingen niet kunnen plaats vinden. Voorts houde men in het oog, dat, tengevolge van het groote woningtekort in de allerlaagste huurklassen, vele gezinnen gedwongen hun intrek hebben genomen in woningen boven hun draagkracht. Het gevolg van een en ander is, dat in een aantal gevallen de huur voor de bewoners te hoog is. Tot leegstaan op groote schaal van de duurste woningen heeft de te hooge huur tot dusverre slechts in enkele gevallen geleid. Van de 107 woningbouwvereenigingen, welke ons hieromtrent inlichtingen verschaften, bleken er bij 83 in het geheel geen woningen leeg te staan, bij 9 was dat in geringe mate het geval, bij 10 op niet onbelangrijke schaal en bij 6 kwam het veelvuldig voor. *) Deze nog betrekkelijk gunstige cijfers vinden hun oorzaak in de omstandigheid, dat nog overal behoefte bestaat aan arbeiderswoningen. Van de 101 woningbouwvereenigingen deelden ons 52 echter tevens mede, dat er reeds een trek vanuit de duurste woningen naar goedkoopere, later gebouwde of naar minderwaardige woningen, te bespeuren valt. Dat dit nog niet op grootere schaal plaats vindt, weten zdj bijna allen aan het feit, dat de gelegenheid om een goedkoopere woning te betrekken zich nog maar zelden voordoet. Voorts dient in het oog te worden gehouden, dat in veel gevallen de Gemeente door een bijzondere steunregeling in de ergste gevallen huurverlaging heeft mogelijk gemaakt.
*) Daarnaast blijkt, dat ook samenwoning in Woningwetwoningen zoo goed als niet voorkomt. Slechts bij 2 van de 105 woningbouwvereenigingen kwam samenwoning in vrij sterke mate voor.



15
Dat bij deze door de gemeenten getroffen maatregelen elke uniformiteit ontbreekt, dat nierdoor een definitieve oplossing van bet hurenprobleem niet wordt bereikt en dat hierdoor de op hurengebied bestaande chaos nog wordt vergroot en de toestand nog ingewikkelder, is duidehjk. De gemeente Dordrecht riep een bijzondere steunregeling in het leven voor de werkloozen onder de huurders ; Den Haag loste een rijksvoorschot af, sloot een nieuwe leening bij particulieren tegen lager rente en ging voorts over tot verlenging van den aflos singstermijn ; Boermond gaf een extra bijdrage uit de gemeentekas, ten einde de groote gezinnen in de huur tegemoet te komen ; Haarlem verstrekte aan de plaatsehjke bouwvereenigingen een renteloos voorschot, waardoor huurverlaging mogelijk werd; 's Hertogenbosch verlaagde de huren van de gemeentewoningen op den rand van de stad; in Botterdam werd een huurnivelleering ingevoerd ; Almelo verleent een tegemoetkoming aan huurders met een inkomen van minder dan f 40.- enz. enz.
Er bestaat inderdaad nogal verscheidenheid in de wijze, waarop men het hurenvraagstuk tracht op te lossen.
In de eerste plaats dient, naar de meening van onze com- Noodzakelijke missie, orde te worden geschapen in den thans op hurengebied wijziging der bestaanden chaos. Het toevals-element dient zooveel mogelijk huurpolitiek uit de huurbepaling te worden verwijderd. Voor alle Woningwetwoningen, zonder onderscheid, dient de huur op gebjke w\jze te worden bepaald. De steunregeling ten behoeve van hen, die niet uit eigen financiëele kracht op behoorlijke wijze in hun woningbehoefte kunnen voorzien, dient geheel los te worden gemaakt van de huurbepaling der Woningwetwoningen.
Overeenkomstig het in Hoofdstuk I uiteengezette standpunt dienen voor alle Woningwetwoningen de exploitatiekosten te worden herleid naar wat thans als normaal kan worden beschouwd. De huur dient hieraan gelijk te zijn. Voorzoover de werkelijke kosten de nieuwberekende te boven gaan, dienen ze te worden beschouwd als crisisverlies, hetwelk door de geheele gemeenschap, d. w. z. door Eijk en Gemeente, moet worden gedragen. Voorzoover zij daaronder btijven, kunnen



16
ze als crisisvoordeel worden aangemerkt, hetwelk aan diezelfde gemeenschap ten goede komt, teneinde te worden aangewend tot verbetering van de volkshuisvesting. Alle huurders, die daartoe financieel in staat zijn, dienen de aldus berekende huur te betalen, niet meer, doch ook niet minder. Voorzoover ze hiertoe niet in staat zijn, vallen ze onder de groep van hen, die woningsteun behoeven. In de volgende hoofdstukken zal deze groep nader behandeld worden.
Nu zullen er nog een aantal gevallen zijn (zooals reeds in Hoofdstuk I werd opgemerkt), waarin het, tengevolge van bijzondere omstandigheden van plaatselijken aard, gewenscht is de huurprijs iets hooger of iets lager te stellen dan in de vorige alinea is aangegeven. De financiëele voor- of nadeelen, welke hieruit voortvloeien, dienen, naar de meening der commissie, ten goede te komen aan de betrokken gemeente, resp. door haar te worden gedragen. Slechts voor financiëele lasten, welke het gevolg zijn van algemeen werkende factoren (b.v. belangrijke wijziging van de stichtingskosten of van de rente), kan men, naar onze commissie meent, het Eijk mede aansprakelijk stellen. Voor financiëele nadeelen, ten gevolge van plaatselijke oorzaken, is uitsluitend de gemeente, die ingevolge de Woningwet optreedt als risico-dragend tusschenpersoon, aansprakelijk. De te nemen Om het hiervoren uiteengezette principe tot werkebjkheid maatregelen te maken, stelt de commissie de volgende algemeene maatregelen voor:
a. afschaffing van de jaarlijksche bijdrage in de annuïteit, zooals deze tot dusverre werden verleend ;
6. afschrijving, respectievelijk bijschrijving, van dat gedeelte van de stichtingskosten der bestaande woningen, hetwelk het normale peil te boven gaat, respectievelijk onder dit peil blijft;
c. terugbrenging der overige exploitatiekosten, tot zij zooveel mogelijk een normaal peil hebben bereikt. Afschaffing der De bijdragen, welke thans worden gegeven, zijn te onderbjjdragen in de scheiden in twee soorten: a. bijdragen ter compensatie van annuïteit de hooge crisiskosten, die op de woningen drukken (materiaal-
prijzen- en rentevoetbijdrage en z.g. crisisbijdrage); 6. bijdragen



17
ter tegemoetkoming aan hen, die, afgescheiden van crisisomstandigheden, de economische huur eener arbeiderswoning niet kunnen betalen (de z.g. sociaal-achterhjkheidsbijjdrage). Eerstgenoemde bijdragen wil onze commissie afschaffen, de laatstgenoemde wenscht zij in anderen vorm gehandhaafd te zien. Voor dit laatste zij verwezen naar de hoofdstukken III en IV. Wij zullen ons thans uitsluitend met de sub. a. bedoelde bgdragen bezig houden.
Voor het overgroote deel bestaan deze bijdragen uit z.g. „crisisbijdragen". Ons bezwaar hiertegen is, zooals we reeds hebben opgemerkt, dat zg geen zuivere crisisbijdragen zijn. Zij zijn niet steeds gelijk aan het crisisgedeelte der exploitatiekosten, blijven hier nu eens onder, gaan het dan weer te boven. Hierdoor werken zij een onjuiste huurbepaling in de hand en geven een onjuist beeld van de verhezen, welke op de woningvoorziening tijdens den crisis worden geleden. Ons tweede bezwaar tegen deze bijdrage, die telkenj are opnieuw individueel wordt vastgesteld, is, dat zij aan gemeente- en bouwvereenigingsbesturen een vasten grondslag aan hun werk ontneemt, waardoor hun zelfstandigheid en daarmede hun verantwoordelijkheidsgevoel en animo zeer sterk vermindert. Ons voornaamste bezwaar echter (en dit geldt ook voor de andere bijdrage) is, dat door haar bestendiging de periode, gedurende welke de crisislast op de woningvoorziening zal worden gedelgd, wordt vastgelegd op vijftig jaar. Dit acht onze commissie niet in overeenstemming met een gezonde financiëele politiek. Crisislasten dienen h.i. zoo spoedig mogeüjk te worden afgeschreven. Het zou ook niet in overeenstemming zijn met het beginsel der politiek, welke het Eijk ten aanzien van de overige crisislasten heeft gevoerd, indien het crisisverlies, geleden op de woningvoorziening met steun volgens de Woningwet, vijftig jaar lang zou worden bestendigd.
Het op de woningen geleden crisisverlies vindt hoofdzakelijk Afschrijving op zijn oorzaak in het feit, dat een groot gedeelte dezer woningen de bouwkosten is gebouwd in eene periode, waarin de bouwkosten het normale peil te boven gingen.
De vraag is nu: Kan de crisis, welke geleid heeft tot de



18
sterke stijging van de bouwkosten, geacht worden tot het verleden te behooren en zoo ja, wat moet dan worden beschouwd als het normale peil van de bouwkosten t
In dit verband wijst de commissie erop, dat reeds in Januari 1925 de Hoofd-Inspecteur voor de Volkshuisvesting meedeelde, dat de bouwkosten vrijwel waren gestabiliseerd en wel op 160 % van die van 1914, welke mededeeling in het jongste jaarverslag van genoemden Inspecteur in anderen vorm herhaald wordt. Voorts moge er aan worden herinnerd, dat reeds sinds Januari 1925 de crisisbijdrage voor Woningwetbouw is afgeschaft, terwijl in de mededeeling van den Minister van Arbeid aan Gedeputeerde Staten van Friesland, dat van Eegeeringswege geen bezwaar zal worden gemaakt tegen huurverlaging voor de gedurende de crisis gebouwde Woningwetwoningen, mits deze huur niet daalt beneden de economische huur (waaronder verstaan moet worden de huur, die voor dekking van de exploitatiekosten noodig zou zijn, indien de woningen in den tegenwoordigen tijd — najaar 1925 — waren gebouwd) en in een soortgelijke mededeeling in de Ministerieele circulaire van 2 Augustus 1926, een nieuwe aanwijzing is te vinden, dat van Eegeeringswege de crisis als afgeloopen en de tegenwoordige bouwkosten als normaal worden beschouwd.
Onze commissie is het hiermede eens. Uit de door den Hoofdinspecteur voor de Volkshuisvesting gepubliceerde grafieken (zie Bijlage A) blijkt, dat de bouwkosten der woningen het volgende verloop hebben gehad :
eind 1913 100 %
„ 1914 106 %
„ 1915 114 %
„ 1916 155 %
„ 1917 220 %
„ 1918 285 %
„ 1919 310 %
„ 1920 313 %
n 1021 256 %
„ 1922 172 %
„ 1923 163 %



10
eind 1924 „ 1925
160 % 160 %
Na een sterke stijging en een daling te hebben doorgemaakt, zijn de bouwprijzen gedurende de laatste twee jaren op hetzelfde peil gebleven. Waar er thans geen gegronde redenen zijn om aan te nemen, dat de bouwprijzen in de naaste toekomst belangrijk zullen stijgen of dalen, daar meent onze commissie, dat men niet anders kan doen dan het peil, waarop de bouwkosten nu geruimen tijd staan, ook als geldend voor de eerstkomende jaren te beschouwen en bij de vaststelling van het op de woningvoorziening ingevolge de Woningwet geleden crisisverlies uit te gaan van den tegenwoordigen toestand.
Uit het bovenstaande vloeit voort, dat, naar de meening onzer commissie, een afschrijving dient plaats te vinden van dat gedeelte der bouwkosten van met steun volgens de Woningwet gestichte woningen, hetwelk het thans geldend peil, n.1. 160 % van de bouwkosten van 1913, te boven gaat.
In het oog moet worden gehouden, dat de genoemde 160 % niet anders is dan een algemeen gemiddelde, hetwelk wel voor het geheele land geldt, doch niet voor elke gemeente afzonderlijk. De indexcijfers der bouwkosten loopen van gemeente op gemeente nogal uiteen.
De aan de afschrijving verbonden lasten dienen, naar de Verdeeling van meening onzer commissie, door Eijk en betrokken gemeenten de kosten der tezamen te worden gedragen, evenals dit met de crisisbijdrage, afschrijving waarvoor de afschrijving in de plaats treedt, het geval was. Voor de verdeeling van de lasten, aan deze bijdrage verbonden, tusschen Bijk en betrokken gemeenten is indertijd een verhouding van 75 % en 25 % vastgesteld, een regeling, die door beide partijen als aannemeüjk is aanvaard. Onze commissie acht het nu voor de hand liggend, dat ook de uit de afschrijving voortvloeiende kosten in de verhouding van 75 % en 25 % door Bijk en gemeenten worden gedragen x).
l) In zeer bijzondere gevallen heeft het Rijk wel meer dan 76 % van de crisisbijdrage voor zijn rekening genomen. Voor deze uitzonderingsgevallen, die hoofdzakelijk noodlijdende gemeenten betroffen, is ook een afwijkende regeling ten aanzien van de lastenverdeeling der afschrijving gewenscht.



20
Vorm der al- In welken vorm moet de afschrijving nu plaats vinden !
schrjjving Allereerst moet natuurlijk voor het geheele land en voor elke
gemeente afzonderlijk het op de woningen af te schrijven bedrag Worden vastgesteld. Is dit geschied, dan worden de annuïteiten van de voor den bouw van de betrokken woningen verleende voorschotten opnieuw berekend naar het, na afschrijving, overblijvende bedrag. De regeling zal, ten aanzien van de reeds plaats gevonden hebbende aflossingen, geen terugwerkende kracht hebben. Wanneer dus op een woning, in 1920 gebouwd voor f 6000.—, thans stel ƒ 2800.— wordt afgeschreven, dan betaalt de betrokken vereeniging of gemeente aan annuïteit: in de jaren 1921—1926 6.344 % van f 6000.— = ƒ 380.64, in de jaren 1927—1970 6.344 % van ƒ 3200.— = ƒ203.—.
Bijschrijving Heeft het vorenstaande betrekking op de woningen, waarvan
de bouwkosten het thans geldend, normale peil zijn te boven gegaan, de commissie heeft zich ook bezig gehouden met de vraag, wat er moet gebeuren met de woningen, waarvan de bouwkosten onder dit peil zijn gebleven. Dezelfde argumenten, welke gelden voor afschrijving op te dure woningen, gelden ook voor bijschrijving op te goedkoope woningen.
Onze commissie is dus van meening, dat een bijschrijving dient plaats te vinden op de ingevolge de Woningwet gebouwde woningen, waarvan de bouwkosten lager zijn geweest dan de thans geldende prijzen, te weten 160 % van de bouwkosten van 1913, tot een zoodanig bedrag, dat het thans geldend peil bereikt is.
Verdeeling van Aan wie moet nu dit door bijschrijving te verkrijgen bedrag de opbrengst ten goede komen ? Zooals reeds gebleken is, is de commissie der bijschrijving van oordeel, dat, waar tengevolge van de crisis de woningvoorziening op grond van de Woningwet niet zonder bijzondere verhezen kon plaats vinden, de hieruit voortvloeiende geldelijke nadeelen niet (voor zoover mogelijk) mogen worden afge wenteld op de toevallige huurders der betrokken woningen, maar dat Eijk en gemeenten moeten bijspringen. Uit dit standpunt volgt echter, naar de meening onzer commissie, tevens dat, wanneer de met steun ingevolge de Woningwet gebouwde woningen, in welken vorm ook, financieel voordeel



21
opleveren of kruinen opleveren, dit voordeel niet moet ten .goede komen aan de toevallige huurders der betrokken woningen, doch aan Rijk en Gemeente, teneinde te worden aangewend in het belang van de verbetering der volkshuisvesting.
Waar het Rijk, zooals de commissie heeft betoogd, 75 % van de erisisZostera voor woningbouw voor zijn rekening dient te nemen, daar acht de commissie het billijk, dat ook van de emwvoordeelen, verkregen door bijschrijving, 75 % aan het R\jk ten goede komt.
Ten aanzien van de verdeeling der overige 25 % zou men kunnen bepalen, dat het bedrag der bijschrijving ten goede komt aan de Gemeente, die voor de betrokken woningen voorschot heeft verleend of, in geval van gemeentebouw, heeft ontvangen. Voor de verdeeling van de kosten der afschrijving heeft de commissie een soortgelijke regeling aangegeven. Deze regeling kan onbillijkheden meebrengen. Het kan voorkomen, dat vooral kleine gemeenten, die gedurende de jaren, dat de woningnood het grootst was, niets of zeer weinig hebben gedaan ter leniging van dien nood, door de beschrijving niet onbeteekenende voordeelen krijgen, zonder dat zij behoeven af te schrijven, terwijl andere gemeenten zich groote financiëele offers moeten getroosten, doordat zn" in de crisisjaren den woningbouw krachtig hebben bevorderd. De oommissie heeft in verband hiermede overwogen, of een andere wijze Van verdeeling aan zulke bezwaren zou tegemoetkomen. B.v. zou men van het aandeel der gemeenten in het door bijschrijving te verkrijgen bedrag één landelijk fonds kunnen vormen en hieruit gelden aan de gemeenten uitkeeren in evenredigheid met de lasten, welke zij in den vorm van afschrijvingen hebben moeten dragen. Doch ook bij zulk een regeling, die bovendien veel ingewikkelder is, zijn onbillijkheden niet te vermijden. De gemeenten toch, die reeds vroeg, toen de bouwkosten nog betrekkelijk laag waren, den woningbouw met steun ingevolge de Woningwet hebben aangemoedigd, zouden een gedeelte van het op de binnen haar grenzen gebouwde woningen bijgeschreven bedrag moeten afstaan aan gemeenten, die oorspronkelijk van Woningwetbouw niet wilden weten en slechts noode, op het allerlaatste en allerduurste



22
Vorm der schrijving
bij-
Grootte van het bedrag der afen bijschrijving
oogenblik, er toe zijn overgegaan, dezen bouw te bevorderen. Zoo zal elke algemeene regeling haar onbillijkheden meebrengen, die moeilijk te vermijden zijn.
De Oommissie geeft de voorkeur aan de eenvoudigste en meest voor de hand liggende wijze van verdeeling, n.1. die, waarbij het gemeentelijke deel van het bedrag der bijschrijving ten goede komt aan de gemeente, die voor de betrokken woningen het voorschot heeft verleend, of, in geval van gemeentebouw, heeft ontvangen. De betrokken gemeente kan dan telkenjare bij de betaling der door bijschrijving verhoogde annuïteit 25 % van het bedrag der verhooging aan het Bijk in verniindering brengen.
De bijschrijving kan, naar de meening der commissie, op gelijke wijze plaats vinden als de afschrijving, n.1. in den vorm van een nieuwe berekening van de annuïteit. Ook hier moge een voorbeeld dienen ter verduidelijking. Een woning, in 1913 gebouwd, heeft ƒ 2000.— gekost. Hierop wordt stel ƒ 1200.— bijgeschreven. De betrokken vereeniging of gemeente betaalt dan aan annuïteit in de jaren 1914—1926 stel 4.556 % van ƒ 2000— = ƒ 91.12ten in de jaren 1927—1963 4.556 % van ƒ 3200.— = ƒ 145.79.
Hoewel het onze commissie niet mogeüjk was, aan de hand van de haar ter beschikking staande gegevens, een zuivere opgave te doen van de bedragen, welke met een af- en bijschrijving gemoeid zijn, zoo leek het haar toch wel van belang zich, door middel van een raming een, zij het globaal, overzicht er van te vormen. In Bijlage B is deze raming uitgewerkt. Aan de hand daarvan meent de commissie, dat het bedrag der afschrijving in eerste benadering op ten hoogste 208 miüioen gulden is te stellen, terwijl het waarschijnlijk nog belangrijk minder is. Het bedrag der bijschrijving schat zij op een bedrag van ten minste 20 miUioen en ten hoogste 30 millioen gulden. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit, dat de betrokken woningen reeds enkele jaren in exploitatie zijn en dat de commissie aan de af- en bijschrijving geen terugwerkende kracht wenscht te verleenen. De werkelijke bedragen zullen dus minder zgn en wel zooveel minder als het verschil tusschen de werkelijk betaalde annuïteit en de annuïteit, die



23
verschuldigd is bg afschrijving, respectievelijk bijschrijving, gekapitaliseerd over het tijdvak gedurende hetwelk de woningen in exploitatie zijn. Dat dit bedrag relatief grooter is voor de woningen, waarop kan worden bijgeschreven, spreekt vanzelf ; dat de absolute grootte van het bedrag, waarmede het bedrag der afschrijving kan verminderen, belangrijk grooter is dan dat der bijschrijving, ligt eveneens voor de hand. Voor een berekening der juiste bedragen ontbreken de gegevens. Wil men echter dat een bedrag genoemd wordt, dan geelt de commissie als haar meening weer, dat met afschrijving, verminderd met bijschrijving, een bedrag gemoeid is, hetwelk in eerste benadering op 180 millioen gulden is te stellen.
Door de af- en bijschrijving zal komen vast te staan, hoe Delging van groot het crisis-verlies is, hetwelk tengevolge van de stijging crisisverlies der bouwkosten op den woningbouw ingevolge de Woningwet is geleden. Onze commissie acht het in het belang van een gezonde financiëele politiek gewenscht, dat dit crisis-verlies zoo spoedig mogehjk wordt gedelgd. Zij meent, dat dit het best zou kunnen geschieden door de instelüng door het Bijk van een fonds tot amortisatie van het crisisverlies, geleden op de woningvoorziening ingevolge de Woningwet. Als duur van deze amortisatie zou een termijn van b.v. 20 jaar kunnen worden vastgesteld.
Voor elke gemeente wordt afzonderlijk vastgesteld hoe groot haar aandeel in het totale verlies is. Zij worden nu verplicht de hierdoor aan het Bn'k ontstane schuld in een even groot aantal jaren af te lossen als voor de amortisatie van het totale verlies is bepaald. De door de gemeenten uit dien hoofde aan het Bijk af te dragen gelden worden in het fonds gestort.
Tevens zullen in het fonds worden gestort de bedragen, welke tengevolge van de bijschrijving ter beschikking van het Bijk komen. Blijkt bovendien de exploitatie van de Woningwetwoningen nog andere geldelijke voordeden voor het Bijk op te leveren, dan worden ook de bedragen, welke in verband hiermee aan het Bijk ten goede komen, in het fonds gestort.
Het alsdan nog ontbrekende bedrag wordt door het Bnk uit de gewone middelen jaarlijks aangevuld.



24
Rentelooze twee- Het denkbeeld is meermalen naar voren gekomen om langs de hypotheek privaatreohtehjken weg een regeling in het leven te roepen, tengevolge waarvan een gedeelte van het op de gedurende de" crisis gebouwde woningen afgeschreven bedrag werd terugbetaald, n.1. door vestiging op de betrokken woningen van een rentelooze tweede hypotheek, ten beloope van het „afgeschreven" bedrag, waarvan de aflossing zal plaats vinden na afloop van den aflossingstermijn van het bouwvoorschot. Hoewel in beginsel voor zulk een regeling zeer zeker wat te zeggen valt, meent de commissie toch, dat hiermede het gestelde doel niet zou worden bereikt. Het financiëele voordeel van zulk een regeling is buitengewoon gering. Het is even groot als het financiëele voordeel, hetwelk een verlenging van den aflossingstermjjn. der bouwvoorschotten zou brengen. Een eenvoudig voorbeeld moge dit toelichten.
Een woning heeft gekost ƒ 6000.—, de rente bedraagt 6%, de aflossingstermijn is 50 jaar. Bijgevolg is de annuïteit 6.344 % of ƒ 380.64. De totale schuld aan het Eijk bedraagt dan 50 X / 380.64 is / 19.032, waarvan aan aflossing ƒ 6Ó00.— en aan rente ƒ 13.032.
Men schrijft nu op deze woning / 3000 af en neemt voor dit bedrag een rentelooze tweede hypotheek. De vereeniging betaalt dan de eerste 50 jaar ƒ190.32 per jaar of totaal ƒ9.516, waarvan aan aflossing ƒ3000.— en aan rente ƒ6.516.—. Nu heeft de vereeniging nog een schuld van ƒ 3000.— voor aflossing van de tweede hypotheek, welke zij in ruim 15 jaar kan terugbetalen.
De toepassing van het plan heeft dus tot gevolg een daling van de annuïteit van ƒ 190.32 per jaar of van ƒ 3.66 per week (zijnde het verschil tusschen de annuïteiten van ƒ 380.64 en ƒ 190.32). Inderdaad een niet onbelangrijke verlaging. Doch deze verlaging is grootendeels te danken aan de verkapte rijksbijdrage, die wordt gegeven in den vorm van kwijtschelding van rente en die ƒ 177.82 per jaar of ƒ 3.42 per week bedraagt (n.1. het verschil tusschen de annuïteit, die betaald moet' worden voor een voorschot van ƒ 6000.—, waarvan de rente 6 % bedraagt en hetwelk in 65 jaar wordt afgelost, en het bedrag, hetwelk in bovenbedoeld geval jaarlijks wordt betaald).



25
Het werkelijke financiëele voordeel bedraagt dus in dit geval f 0.24 per week.
Daarbij komt, dat de regeling, waarbij een geweldig aantal hypotheken zal moeten worden gevestigd, vrij omslachtig .is. Bovendien echter ziet de commissie niet in, waarom men uitsluitend de gedurende de crisis gebouwde Woningwetwoningen extra zou belasten, en meent zij juist, dat elk onderscheid tusschen de crisiswoningen en de overige Woningwetwoningen zoo spoedig mogelijk dient te verdwijnen.
De commissie heeft tot dusverre buiten beschouwing gelaten Afsetar||ving op het vraagstuk van de grondkosten gedurende de crisis en zich den grond uitsluitend met de bouwkosten bezig gehouden. De vraag, wat er moet gebeuren met den grond, vormt een probleem op zich zelf. Gedurende de crisisjaren is in veel gevallen grond aangekocht tegen prijzen, die de normale verre te boven gaan, terwijl vooral in het bouwrijp maken van grond veel crisislasten zitten. Verwezen zn" naar het Verslag van de Commissie van Onderzoek naar de toestanden in het bouwbedrijf, die in 1920 een stijging van de prijzen van den ruwen grond in ons land constateerde van gemiddeld 50 a 80 % vergeleken met de kosten van 1914. Sterker en meer over de geheele linie waren gestegen de kosten van het bouwrijp maken van den grond, n.1. met 150 tot 200 % of met f 2.— tot f 10 — per M» De stijging was niet in alle gemeenten ongeveer gelijk. In sommige gemeenten was zjj enorm, in andere minder. Zoo was in vele groote gemeenten, die een grondbedrijf hadden, de prijs van den ruwen grond van 1914 tot 1920 niet gestegen. In andere gemeenten was hij verdubbeld. De prijs van den bouwr rijpen grond is overal opgeloopen. In Amsterdam was hij in 1914 ƒ 15.— a / 25.—, in 1920 ƒ 25.— a f 45.—; in 's Gravenhage steeg hij van ƒ 8.— a / 15.— tot f 14.— a f 32.—; in Haarlem van ƒ 7.— a ƒ 8.— tot ƒ 12.— a f 16.—; in Kampen van ƒ 4.25 tot ƒ 11.35 ; in Schiedam van ƒ 8.50 op ƒ 17.50 ; in Maastricht van ƒ 3.— op / 8.50. In Amsterdam werd vóór den oorlog ƒ0.50 a ƒ 0.60 per M3. zand voor ophooging gerekend ; na den oorlog was dat ƒ 2.—, wat per M2. ruwen grond beteekent een stijging van ƒ 2.50 tot ƒ 10.—. Bekent men naar de laagste



26
prijzen, dan stegen de grondkosten per woning van f 98.— in 1914 tot / 210.— in 1920 ; in de hoogste prijzen stegen zij van f 650.— op ƒ 1.883.— *)
Deze crisislasten zijn verwerkt in de annuïteit van het grondvoorschot of in den erfpachtscanon en hebben dus invloed op de huur. In veel gevallen zal men niet tot normale huurprijzen kunnen komen, indien zou worden volstaan met een afschrijving o'p de bouwkosten en de grondlasten ten volle op de exploitatie bleven drukken. Dit is duidelijk, wanneer men ziet dat b.v. een Amsterdamsche bouwvereeniging, die in 1914 aan erfpacht / 27.— per woning betaalde, in 1926 ƒ 60.— moet opbrengen.
Het zal buitengewoon lastig zijn om te bepalen, hoeveel de werkeüjke crisislasten bedragen. In het algemeen moet dit ten aanzien van den koopprijs van den grond zelfs onmogelijk worden geacht. De commissie zou de afschrijving op de aankoopkosten van den ruwen grond dan ook willen beperkt zien tot die gevallen, waarin werkelijk kan worden aangetoond, dat deze kosten inderdaad grooter zijn geweest dan thans als normaal kan worden beschouwd. Anders staat het met de kosten van het bouwrijp maken. Hier is een berekening van het crisisdeel dezer kosten niet moeilijk. Grond, waarvoor In de gevallen, waarin na onderzoek is komen vast te staan, rijksvoorschot is hoe groot het crisisverlies op den grond, aangekocht en bouwrijp verleend gemaakt met rijksvoorschot, is, dienen, naar het oordeel onzer
commissie, de hieruit voortvloeiende kosten in de verhouding van 75 % en 25 % door Eijk en gemeente te worden gedragen. Grond, waarvoor Het spreekt vanzelf dat de argumenten, welke pleiten voor geen rijksvoor- afschrijving op grond, waarvoor rijksvoorschot is verleend, in schot is verleend gelijke mate gelden voor de terreinen, waarop wel Woningwetwoningen zgn gebouwd, doch waarvoor geen grondvoorschot is verleend. Echter, ten opzichte van de verdeeling van de kosten dezer afschrijving, bestaat er verschil. Eerstbedoelde gronden zyn aangekocht en bouwrijp gemaakt met medewerking en onder goedkeuring van het Bijk. Met de laatst-
*) Zie „Het Departement van Arbeid, Handel en Nijverheid onder Minister Aalberse 1918—1925" Mz. 119/120.



27
bedoelde is dit niet het geval. Het Eijk kan hiervoor dus moeilijk eenige verantwoordelijkheid aanvaarden. Daar komt bij dat, nadat de op deze laatstbedoelde terreinen rustende schuld geheel is afgelost,de grond belangrijke winsten zal. opleveren, welke uitsluitend aan de gemeente ten goede zullen komen, terwijl bij eerstbedoelde terreinen het Eijk in deze winst waarschijnlijk zal deelen. Op deze gronden is de commissie van oordeel dat de kosten van afschrijving op grond, waarvoor van rijkswege geen voorschot is verstrekt, geheel door de betrokken gemeente dienen te worden gedragen.
Waar een algemeene maatstaf ter berekening van het Kosten van afcrisisgedeelte der grondlasten ontbreekt, is het voor de oom- schrijving op den missie bijna niet doenlijk hiervan een raming te maken. Toch grond acht zij het van veel belang dat men althans eenig idee heeft van de grootte van het bedrag, hetwelk met de afschrijving op den grond is gemoeid. In verband hiermede heeft zij een ruwe schatting gemaakt, welke misschien 25 % met de werkelijkheid kan verschillen, doch die althans eenig inzicht geeft van de bedragen, waarom het hier gaat.
Voor woningbouw is voor ruim 600 millioen aan voorschotten verleend. Hiervan wordt ruim 200 millioen of ongeveer 1/3 afgeschreven. Aan grondvoorschotten is voor ruim 70 millioen verleend. De afschrijving op den grond zal stellig verhoudingsgewijze minder zgn dan de afschrijving op de bouwkosten, stel 1/4 in plaats van 1/3. Dan komt men tot ongeveer 18 niiuioen. Hierbij komt nog een bedrag voor afschrijving op grond, waarvoor geen voorschot ingevolge de Woningwet is verstrekt, hetwelk belangrijk lager zal zijn dan 18 millioen, stel 7 millioen. De commissie komt dan op. 25 millioen gulden.
In het voorbijgaan wenscht de commissie de aandacht te Bestemming van vestigen op een vraagstuk, hetwelk wel op zichzelf staat, maar opbrengst grond dat toch niet zonder invloed is op de vraag, in welke verhouding en woningen na de crisisverliezen, geleden op de woningvoorziening, door Bijk aflossing van het en gemeenten dienen te worden gedragen. Wanneer het voor- voorschot schot is afgelost, heeft de grond nog waarde.Waarschijnlijk zelfs is hij in waarde toegenomen. In mindere mate geldt dit



28
ook voor de woningen. Het is niet uitgesloten, dat de woningen, nadat het voorschot is afgelost, nög gedurende kortoren of langeren tijd kunnen worden geëxploiteerd. In dat geval zal de verdere exploitatie van grond en woningen groote winsten afwerpen. Nu bepaalt artikel 12 sub d. van het Woningbesluit 1921 wel, dat de gemeenten, zoolang het voorschot niet is afgelost, de met dit voorschot verkregen bezittingen mogen naasten, doch hiermede is niet bepaald, welke bestemming er aan bovenbedoelde winsten zal worden gegeven. Het lijkt onze commissie dat er alle aanleiding is om deze vraag eens onder oogen te zien. Met name zou zn' willen zien, dat de wenscheUjkheid werd overwogen om thans bepalingen in het leven te roepen, tengevolge waarvan gewaarborgd wordt, dat deze winsten ten goede zullen komen aan Rijk en gemeenten, teneinde te worden aangewend tot verbetering van de volkshuisvesting. Wanneer dit inderdaad zou geschieden, dan zouden Rijk en gemeenten in dezen vorm een compensatie vinden voor de financiëele offers, welke zij zich, o.a. in den vorm van een afschrijving, voor de woningvoorziening ingevolge de Woningwet hebben getroost.
Exploitatiekosten Wat nu de exploitatiekosten betreft, deze zijn te verdeelen in : 1. annuïteit; 2. erfpacht; 3. overige uitgaven.
Rente Het grootste gedeelte van de annuïteit bestaat uit rente voor
de bouw- en grondvoorschotten. In het Koninklijk besluit ter uitvoering van de Woningwet van 28 Juli 1902 werd bepaald, dat de rentevoet van de voorschotten in elk bijzonder geval zou worden vastgesteld op ongeveer het bedrag, hetwelk in verband met den koers van het oogenblik op de Beurs te Amsterdam de 3 pCt. Nationale Schuld afwerpt. Ingevolge deze bepaling schommelde de rente der vóór den oorlog verstrekte voorschotten tusschen de 3 en 4 pCt. In November 1914 werd bepaald dat, zoolang de beurs te Amsterdam zou zjjn gesloten, de, rente zou bedragen 37/8%(d.i. de rente die de koers op den laatsten dag vóór de sluiting van de beurs aanwees). Bij K. B. van 6 Maart 1915 werd hierin verandering aangebracht en voorgeschreven, dat de rente in elk bijzonder geval zou worden vastgesteld, met dien verstande, dat zij nimmer minder zal



29
bedragen dan 37/8 %. In den regel bedroeg toen de rente voor de grondvoorschotten 4| % en voor de bouwvoorschotten 3$ %. Daarna werd de rentevoet nog herhaalde malen gewijzigd en gebracht
in December 1915 op 4J %
1 December 1916 „ 4£ %
1 Juli 1919 „ 5 %
1 December 1920 „ 6 % 17 Maart 1926 „ 5 % Ten aanzien van de rente der Eijksvoorschotten staat de commissie op het standpunt dat in het algemeen het rijk de rente in rekening dient te brengen, welke het geacht kan worden zelf te betalen. Hieruit vloeit voort dat, wanneer de door het Rijk te betalen rente wijziging ondergaat, ook de rente der voorschotten dient te veranderen. Oppervlakkig zou men kunnen zeggen dat de rente der Rijksleeningen, en daarmede de voorschotrente, alleen veranderingen kunnén ondergaan, die tevens verlagingen zijn. Immers, de rente zal slechts dan wijziging ondergaan, wanneer het Rijk converteert en het Rijk zal alleen converteeren, wanneer het zijn leeningen in leeningen tegen lager rente kan omzetten. Dit zou juist zyn, indien de Rijksleeningen, waaruit de voorschotten worden geput, onder volkomen gelijke voorwaarden omtrent aflossing werden afgesloten als de voorschotten. Dit is echter niet het geval. De voorschotten en Rijksleeningen hebben gewoonhjk een geheel verschillenden looptijd en het kan b.v. voorkomen dat tegenover één voorschot twee of drie Rijksleeningen staan. Zoolang het Rijk dan ook zijn leeningpolitiek niet wijzigt in dien zin dat het leeningen aangaat voor bepaalde doeleinden, zal het onmogelijk zijn precies uit te maken, welke rente het Rijk betaalt voor de bedragen, die het aan de gemeenten ingevolge de Woningwet leent en zoolang is het in den aanhef van deze alinea aangeduide principe niet volkomen door te voeren.
Wat nu den bestaanden toestand betreft, in afwachting van Verlaging der een eventueele wyziging der Rijksleeningpoütiek, kan de rente van 6 % methode, waarbij de rente der voorschotten wordt gehjk tot 5 % gesteld aan de rente, welke het Rijk op het tijdstip der voorschotverleening betaalt, worden voortgezet. De commissie



30
wijst er echter op dat in gevallen, waarin kort na elkander door het rijk meerdere geldleeningen zijn afgesloten tegen verschillende voorwaarden, de voorschotten, welke voor een zóó bij uitstek maatschappelijk doel als verbetering van de volkshuisvesting worden verleend, dienen te worden geput of geacht te zijn geput uit de leeningsgelden, welke op de meest voordeelige voorwaarden zijn verkregen. Op deze gronden acht de commissie het gewenscht dat de tegen 6 % verleende voorschotten worden geacht te zyn verkregen uit de in het begin van 1920 tegen 5 % afgesloten rijksleening van 450 miUioen en niet uit de in 1922 aangegane 6 % leeningen. Dit zou voor de rijksvoorschotten voorloopig een renteverlaging beteekenen van 6 tot 5 %. Mocht het rijk er te eeniger tijd toe overgaan zijn 5 % leening om te zetten in een leening met een lager rentetype (en de commissie spreekt haar vertrouwen uit dat dit zoo spoedig mogehjk zal gebeuren), dan dient ook de rente der betrekkelijke voorschotten te worden verlaagd. Eeeds thans is een renteverlaging van 6 tot 5 % noodzakelijk om, ten aanzien van een zeker aantal woningen, tot meer normale exploitatiekosten en daardoor tot meer normale huren te komen. Zonder zulk een verlaging zouden, ook al wordt tot afschrijving overgegaan, de huurmoeilijkheden van thans grootendeels bhjven bestaan.
In. het voorbijgaan wenscht de commissie haar voldoening uit te spreken over het feit dat het rijk reeds in de door de commissie gewenschte richting is werkzaam geweest door de rente van enkele tegen 6 % verleende voorschotten, welke in 1925 nog niet waren uitbetaald, te verlagen tot 5 %.
STAAT I
Bouwkosteneer *■*■«■'■»'■•% Annuïteit bg een rente van 5 % JftSïA-
woninn T ll-Slei' Ber
Percentarje | Bedrag Percentage Bedrag """'"week" m
/2500.— 6.344 /158.60 5.478 / 136.95 / 0.41
3000.— 6.344 190.32 5.478 164.34 0.50
4000.— 6.344 253.76 5.478 219,12 0.67
6000.— 6.344 380.64 5.478 328.68 1.—
8000.— 6.344 507.52 5.478 438.24 1.33



31
In hoeverre renteverlaging vermindering van exploitatie- Beteekenis van uitgaven beteekent, moge blijken uit vorenstaand staatje. renteverlaging
Hier komt dan nog bij dé vermmdering, welke het gevolg zou zijn van de rentedaling van het grondvoorschot.
In totaal zou renteverlaging van 6 tot 5 % een vermindering van exploitatiekosten beteekenen van rond f 695.000.— per jaar. (Voorzoover noodig zij er nog eens op gewezen dat dit bedrag niet is een verlies op de voorschotverleening, doch een vermindering der onkosten, als gevolg van de doorvoering van het principe, dat het Kijk de laagste rente in rekening brengt, die het betaalt). Staat 2 bevat de berekening, waarvan dit cijfer het resultaat is.
STAAT II
:] 17".——TT, —1?,—i—7Z w laar
Bedrag |flant. won.j % Bedrag | % | Bedrag
voor den grond 7.544.000 — 6.077 458.449 5.132 387.1581 71.291.— voor den bouw 72.123.000 16.165 6.344 4.575.483 5.478 3.950.898 624.585.— Totaal 79.667.000 16.165) — 5.033.932] — 4.338.056 695.876.—
Reeds heeft in een enkel geval renteverlaging plaats gevon- Renteverlaging den, b.v. te 's Gravenhage, waar de gemeente bij particulieren door vervroegde een leening sloot tegen lage rente en hiermede het 6 % rijks- aflossing van het voorschot afloste. De commissie kan niet ontkennen, dat op voorschot deze wijze een niet onbelangrijke bezuiniging wordt verkregen, en zou het dan ook zeer begrijpelijk achten, indien andere gemeenten het voorbeeld van 's Gravenhage volgden. Toch heeft deze methode haar bezwaar. Keeds is in de laatste jaren de Woningwet meer op den achtergrond geraakt dan wenschelijk is. Door de omzetting van Woningwetvoorsohotten in particuliere geldleeningen zal dit nog toenemen, hetgeen stellig niet in het belang van de volkshuisvesting kan worden geacht. Bovendien kan niet elke gemeente hiertoe overgaan. De commissie blijft dan ook verre de voorkeur geven aan een rijksregeling.



32
Verlenging van Tenslotte is onder oogen gezien het vraagstuk van de den aflossings- verlenging van den aflossingstermijn van bouwvoorschotten. termijn Zooals bekend is, beloopt deze termijn thans 50 jaar. Er gaan
stemmen op om dezen termijn te verlengen, teneinde hierdoor het bedrag der annuïteit te verlagen. Nu acht ook onze commissie het geenszins uitgesloten, dat de woningen na afloop van den thans geldenden termijn van 50 jaar het nog wel eenigen tijd zullen uithouden en dat zij nog een aantal jaren als zoodanig kunnen dienst doen. Dit wil echter niet zeggen, dat onze commissie voorstandster is van verlenging van den aflossingstermijn tot 65 of 75 jaar. Integendeel, al lijkt het, gezien de tegenwoordige omstandigheden, niet waarschijnlijk, dat de woningen, die thans worden gebouwd, over 50 jaar, tengevolge van de algemeene stijging van het woningpeil, als volkomen verouderd zullen worden beschouwd, dit kan in betrekkelijk korten tijd veranderen. Bij het doen van voorspellingen en het in verband daarmede nemen van maatregelen voor de toekomst, is het vóór alles zaak, dat men aan den veiligen kant blijft en zich niet tezeer laat beïnvloeden door den indruk van het oogenblik. En waar nu niet vaststaat, dat de woningen, die wij thans bouwen, over 65 of 75 jaar nog in zoodanigen staat verkeeren en nog zoozeer met de dan geldende eischen in overeenstemming zijn, dat zij tegen den voor deze woningen vastgestelden vollen huurprijs kunnen worden verhuurd, daar acht onze commissie het ongewenscht, tot verlenging van den aflossingstermn'n van de bouwvoorschotten over te gaan. Daar komt bg, dat de oogenblikkelijke financiëele voordeelen van zulk een verlenging betrekkelijk gering zijn, hetgeen uit staat 3 blijkt.
Deze voordeelen gaan bovendien, ingeval men aan den thans geldenden termijn vasthoudt, geenszins verleren. Mocht na afloop van dezen termijn toch nog blijken, dat de woningen inderdaad nog kunnen worden verhuurd, dan kan men hiertoe ook overgaan. Dit echter thans reeds vast te leggen, acht de commissie ongewenscht.



33
STAAT Hl
a. Rente 5 %
... annuïteit bij aflos- annuïteit bij aflossing annuïteit bij aflossing verschil p. wo-
ür wnr1 Sl"° 50 lMf !■ 65 'lW I 75 la3f ^ PW WBEl1
In pCt. bedrag in pCt. bedrag in pCt. bedrag 65 j. | 75 j.
/ 2600.— 5.478 136.95 5.219 130.48 6.132 128.30 0.1210.17
3000.— 5.478 164.34 5.219 156.57 5.132 153.96 0.15 0.19
4000.— 5.478 219.12 5.219 208.76 5.132 205.28 0.19 0.27
6000.— 5.478 328.68 5.219 313.14 5.132 307.92 0.30 0.40
8000.— 5.478 438.24 5.219 417.52 5.132 410.56 0.38 0.53
b. Rente 6% ■
/ 2500.— 6.344 158.60 6.139 153.47 6.077 151.92 0.10 0.13
3000.— 6.344 190.32 6.139 184.17 6.077 182.31 0.12 0.15
4000.— 6.344 253.76 6.139 245.56 6.077 243.08 0.16 0.20
6000.— 6.344 380.64 6.139 368.34 6.077 364.62 0.23 0.31
8000.— 6.344 507.52 6.139 491.12 6.077 486.16 0.31 0.41
Op welke wijze vermindering zou zijn te verkrijgen van, Erfpacht tengevolge van de crisis, te hooge grondlasten (zoowel in den vorm van een hoogen erfpachtscanon als in dien van een hooge annuïteit van het grondvoorschot) heeft de commissie reeds aangegeven. Br zullen echter gevallen zijn, waarin de abnormaal hooge erfpachtlasten (die weer tot abnormaal hooge huren leiden) niet uitsluitend veroorzaakt zijn door de crisis, doch gedeeltelijk ook door een, naar de meening onzer commissie, onjuiste wijze van vaststelling van den erfpachtscanon. Al is het niet mogelijk een algemeenen maatstaf aan te geven voor de wijze van berekening van den erfpachtscanon, daar de situatie van geval op geval kan verschillen, toch meent onze commissie wel enkele richtlijnen te kunnen aangeven. Naar haar meening dienen in het algemeen in den erfpachtscanon te worden verwerkt: de aanschaffingskosten van den grond (dit behoeven niet te zijn de aanschaffingskosten voor elk terrein afzonderlijk, doch kunnen, om ook hierbij het toevalselement zooveel mogehjk uit te schakelen, de gemiddelde kosten per terrein zijn), de kosten noodig om van het terrein een doelmatig bouwterrein te maken, alsmede woon- en verkeersstraten, rioleeringen, beplantingen (voorzoover zij uitsluitend ten behoeve van de betrokken wijk zijn aangelegd) e.d. Daarentegen behooren, naar de meening onzer commissie, de aanlegkosten van wegen voor doorgaand verkeer, collecteur-



34
riolen, grachten, parken, openbare plantsoenen, speel- en sportterreinen en dergelijke meer algemeene uitbreidingskosten, slechts in zoover bij de bepaling van den canon in rekening te worden gebracht als die kosten in het belang van de betrokken woonwijk worden gemaakt, zulks voor elk geval afzonderlijk naar omstandigheden vast te stellen. Overigens moeten deze kosten ten laste van de gemeente komen, evenals dit het geval is met andere kosten, welke bij uitbreiding der gemeente voor haar rekening komen (onderwijs, brandweer, badhuizen, leeszalen, enz.). Het zou onjuist zijn, de kosten van de uitbreiding der gemeente geheel te doen drukken op den erfpachtscanon, welke door de huurders van het betrokken gedeelte der gemeente moet worden opgebracht. Ben goede uitbreiding is een gemeentebelang en niet het belang van een bepaalde wijk alleen.
Centralisatie bij in het algemeen wenscht de commissie nog te wijzen op de de woningvoor- wenschelijkheid van meer centralisatie en minder versnippering ziening van krachten bij de exploitatie van Woningwetwoningen
door vereenigingen, stichtingen enz. Blijkens een opgave in het Tijdschrift voor Volkshuisvesting en Stedebouw (April 1923) waren op dat oogenblik in ons land ruim 1300 woningbouwvereenigingen toegelaten overeenkomstig de bepalingen van de Woningwet. Dit is te veel. Zulk een ver doorgevoerde decentralisatie kan niet anders dan kosten- en krachtsverspilling meebrengen. Zonder te willen betoogen, dat een grootere bouwvereeniging steeds economischer werkt dan een kleinere, meent de commissie toch, dat in tal van plaatsen het aantal corporaties zonder bezwaar kan worden verminderd. De verslagen van de financiëele controle op de bouwvereenigingen hebben o.a. aan" het licht gebracht, dat, tengevolge van het ontbreken van bevoegde krachten, bij sommige vereenigingen het beheer te wenschen overlaat. Het zou ten aanzien van die gevallen zeer gewenscht zijn, indien door samenvoeging van vereenigingen de goede krachten, die beschikbaar zijn, over een kleiner aantal vereenigingen werden verdeeld. Tevens worden door zulk een centralisatie dubbele uitgaven zooveel mogelijk vermeden. De voordeelen van het meer doeltreffend beheer, hetwelk van meerdere centralisatie het gevolg zal zijn,



35
zullen zich wel niet onmiddellijk en in zoo sterke mate doen gevoelen, dat een merkbare huurverlaging daarvan het gevolg zal zijn. Dit mag echter geen reden zijn om maatregelen, waardoor de exploitatie meer economisch en doeltreffender kan plaats vinden dan tot dusverre, achterwege te laten.
Centralisatie behoeft niet steeds te worden verkregen door een volledige samensmelting van meerdere corporaties. Door samenwerking zal in vele gevallen reeds een en ander kunnen worden bereikt. Zoo meent de commissie, dat b.v. het doen uitvoeren van onderhoudswerken, het innen der huren en het doen uitoefenen van toezicht voor gezamenlijke rekening, in vele gevallen besparing zal opleveren.
Voorts zij nog gewezen op de wenschelijkheid van het b\j de Huurschuld verhuring van woningen doen storten van een waarborgsom (b.v. ter grootte van twee weken huur), welke bjj het verlaten van de woning in goeden staat aan den huurder wordt terugbetaald. Hierdoor zal men zich in vele gevallen vrijwaren voor financieel nadeel in den vorm van huurschuld of herstelkosten van een in verwaarloosden staat verlaten woning.
Wanneer de door de commissie aangegeven maatregelen Bijzondere plaatworden genomen, zal de huurprijs van alle Woningwetwoningen seljjke omstandigdus worden gebracht op een bedrag, gelijk aan de thans gel- heden dende exploitatiekosten dezer woningen. Nu kunnen zich hier en daar bijzondere omstandigheden voordoen, als ongunstige ligging der woningen, welke de woningen minder aanlokkehjk maken. In zulke gevallen zal het gewenscht, zoo niet noodzakelijk zjjn, van het hierboven aangegeven algemeene huurpeil naar beneden af te wijken. Het hierdoor ontstaande exploitatietekort lijkt de commissie, naar zij reeds heeft opgemerkt, voor rekening te moeten komen van de betrokken gemeente. Naar de meening van de commissie is het geheel in overeenstemming met de positie van risico-dragend tusschenpersoon, welke de gemeenten mj de verleening van voorschotten ingevolge de Woningwet vervullen, dat het risico, hetwelk voortvloeit uit de mogelijkheid dat, tengevolge van zuiver plaatselijke omstandigheden, de met deze voorschotten gebouwde woningen minder in trek komen, door de gemeenten worden gedragen.



36
Omgekeerd kan het natuurlijk voorkomen, dat door bijzondere plaatselijke omstandigheden de huur verhoogd kan worden boven het algemeen geldend peil. In zulke gevallen dient, naar de commissie van oordeel is, het voordeelig exploitatiesaldo (nadat, zooals vanzelf spreekt, een bedrag op de exploitatierekening is uitgetrokken voor het reservefonds der betrokken vereeniging) aan de betrokken gemeente ten goede te komen, die het zal aanwenden tot verbetering van de volkshuisvesting.
Het is niet uitgesloten dat zich hier of daar nog zeer bijzondere gevallen voordoen, waarin niet kan worden volstaan met de door de commissie aangegeven algemeene maatregelen, en waarin afdoende verbetering slechts is te verkrijgen door toepassing daarnaast van nog enkele buitengewone maatregelen. De commissie vleit zich niet met de verwachting dat door de door haar aangegeven algemeene middelen nu ook voor elk afwijkend geval het hurenprobleem tot een volkomen oplossing zal zijn gebracht. Plaatselijke Volks- Waar in den gedachtengang van de commissie het geregeld huisvestingsfond- zal voorkomen dat door gemeenten gelden zullen worden uitsen gegeven en ontvangen ten behoeve van de binnen haar grenzen
gestichte Woningwetwoningen, welke gelden h.i. het beste kunnen worden geput uit, respectievelijk gestort in, een plaatsebjk volkshuisvestingsfonds, als bedoeld in artikel 23 van het Woningbesluit 1921, maakt de commissie van de gelegenheid gebruik hier nog eens te wijzen op de wenschebjkheid dat de reeds enkele jaren geleden toegezegd de nadere regelen inzake het beheer van deze fondsen, worden gepubliceerd.
De kosten voor De in dit Hoofdstuk door de commissie voorgestelde maatregelen RÜk en Gemeen- zullen geen grootere geldelijke offers van Bijk en gemeenten eischen ten dan zij zich reeds thans voor de woningvoorziening getroosten.
Ben eenvoudige vergehjking moge dit duidelijk maken.
Aan rentevoet-, materiaalprijzen- en crisisbijdragen is in totaal door Bijk en gemeenten ongeveer f 12.819.500.— toegekend. Aannemende, dat de werkelijk uitbetaalde bijdragen 10 % lager zijn dan de toegekende (in 1925 was het verschil ruim 13 %) komen we op een bedrag van afgerond ƒ 11.537.500.



37
Kapitaliseeren we dit ter wille van de vergelijking (rente 5 %, duur 50 jaar) dan komen we op een totaal bedrag van ƒ 209.636.000.—.
Daar komt nu tegenover te staan de afschrijving op de bouwkosten, welke na aftrek van de bijschrijving, ongeveer ƒ 180.000.000.— zal kosten, alsmede de afschrijving op den grond, die naar ruwe raming ƒ 25.000.000.— bedraagt, totaal / 205.000.000.—.
Deze vergehjking wijst dus uit dat de bedragen, welke thans in den vorm van crisisbijdragen worden gegeven, ongeveer overeenkomen met de kosten der crisisafschrijving.
Slechts zal op de rijks- en gemeentebegrootingen in plaats van een bedrag voor uitbetaling van crisisbijdragen, jaarlijks een bedrag worden uitgetrokken, bestemd voor, delging van het op de woningvoorziening geleden crisisverlies. De afschrijving kan dus, voorzoover het de financiën van rijk en gemeenten betreft, als een boekingsquestie worden beschouwd.
Nadat allé, door de Commissie voorgestelde maatregelen De nieuwe huren
zijn genomen, zullen de huren der bestaande Woningwetwoningen in het algemeen gelijk zijn aan de huur, tegen welke thans, dus onder normale omstandigheden, nieuwe woningen zonder bijdrage kunnen worden gebouwd. We keeren dus terug tot den toestand van vóór 1914 : de Woningwetwoningen over het algemeen selfsupporting, met alleen een bijdrage, wanneer het gezinnen betreft, die in normale omstandigheden de huur van een behoorlijke woning niet kunnen betalen.
De huren, welke thans nog het in de vorige alinea aangegeven peil te boven gaan, en welke de eigenlijke huurmoeilijkheden veroorzaken, zullen worden teruggebracht tot zij dit hebben bereikt. Dit is niet meer dan billijk. Br is geen redelijk motief aan te voeren, op grond waarvan men gezinnen, die toevallig een woning bewonen, in den crisistijd gebouwd, een gedeelte van deze crisislasten zou laten betalen. Deze dienen door de geheele gemeenschap te worden gedragen, evenals dit met andere crisiskosten het geval was. Het zou ook practisch niet mogelijk zijn deze hooge huren op den duur te handhaven. Immers, bij verderen aanbouw van woningen, die tegen lagere



38
prijzen kunnen worden verhuurd, zullen de woningen met hooge huren vanzelf minder in trek komen en verlaten worden. Eeeds thans doet zich hier en daar het geval voor dat huurders van deze woningen eruit trekken om een nieuw gebouwde woning, soms zelfs van dezelfde vereeniging, te betrekken. Ten slotte bestaat nog het gevaar dat de hooge huren de huur van soortgelijke particuliere woningen in de omgeving ongunstig zullen beïnvloeden.
Daarnaast zullen enkele huren, voornamelijk van oude goedkoope woningen, moeten worden verhoogd tot zij het nieuwe, normale peil hebben bereikt. Ook hier gelden billijkheidsredenen. Evenmin als het, naar de meening van de commissie, geoorloofd is gezinnen, die toevallig een te dure Woningwetwoning bewonen, uitsluitend daarom een hoogere huur te laten betalen, evenmin is het h.i- te verdedigen dat gezinnen, die toevallig een in gunstiger omstandigheden gebouwde woning hebben betrokken, uitsluitend daarom een veel lagere huur, dan algemeen wordt betaald, verwonen. Doch ook uit practische redenen is dit gewenscht. Wil men van de woningvoorziening op grond van de Woningwet maken een krachtig, blijvend instituut, dan dient zij te berusten op een economisch gezonde basis. Dit is slechts mogehjk, wanneer men de woningen, ingevolge de Woningwet gebouwd, de huur laat opbrengen, die deze woningen waard zijn. In het oog moet worden gehouden, dat verbetering van de volkshuisvesting wil zeggen: het verschaffen van goede woningen, en niet het verschaffen van goedkoope woningen. Voor een goede woning zal de huurder, zoolang nog geen middel is uitgevonden om goede woningen te leveren tegen denzelfden prijs als slechte woningen, zich een offer moeten getroosten. De huurders moeten hiervan doordrongen worden. Went men hen aan te lage huren, dan werkt men hierdoor de verbetering van de volkshuisvesting tegen. Bovendien zullen de woningen met lage huren belemmerend werken op den aanbouw van nieuwe en dus duurdere woningen, hetzij door dezelfde vereeniging hetzij door baar zusterverenigingen ter plaatse.
Naar de commissie verwacht zal het nieuwe huurpeil schommelen tusschen 160 en 180 % van de huren van 1914. Aan-



39
vankelijk moge dit hoog lijken, wanneer men er ach even rekenschap van geeft hoe laag de huren in 1914 waren, zullen de bedragen zeer aannemelijk blijken te zijn.
Wil men vergelijken de nieuwe huren met de huren, welke momenteel voor de Woningwetwoningen worden betaald, dan dient men naast elkander te plaatsen het totaal bedrag der crisisbijdragen en de bedragen, welke in het stelsel der commissie op de woningen zullen worden afgeschreven of waarmede de exploitatie door renteverlaging zal worden verminderd:
a. crisisbijdragen (gekapitaliseerd) f 209.636.000
b. afschrijving op den bouw (na aftrek van de bijschrijving) ƒ 180.000.000
idem op den grond „ 25.000.000
renteverlaging (gekapitaliseerd over 50 jaar
tegen 5 %) „ 12.628.000
„ 217.628.000
Deze vergelijking wijst dus uit dat de nieuwe huren gemiddeld ongeveer gelijk zullen zijn aan wat thans gemiddeld wordt betaald, echter met dit groote verschil, dat de hoogste huren zullen dalen en dat de laagste huren zullen stijgen. De huurverhoudingen zullen dus aanmerkelijk gunstiger worden. Daarnaast treedt ten aanzien van die gevallen, waarin bewoners financieel niet bij machte zijn de huur te betalen, de steunregeling in werking, zooals deze in Hoofdstuk Hl is uiteengezet.
De commissie verwacht niet dat de huurverlagingen in de Overgangsmaatpractijk moeilijkheden met zich zullen brengen. Zij meent regelen hiervoor dus geen bijzondere overgangsmaatregelen te moeten aangeven. Anders staat het met de huurverhoogingen. Deze zullen geleidelijk moeten worden ingevoerd overal, waar plotselinge verhooging redebjkerwijze niet is door te voeren. Onder de bewoners van de woningen, waarvoor de huur moet worden verhoogd, zullen er zijn die, hoewel zij financieel in staat zijn de hoogere huur te betalen, toch voortaan aan een eenvoudiger woning (die, omdat zij eenvoudiger is, ook lager in huurprijB zal zijn) de voorkeur geven. Om billijkheidsreden



40
(immers, deze bewoners hebben wel geprofiteerd van de te lage huren, maar dat is niet hun schuld geweest, en het kan voor hen, nu zij zich eenmaal op deze lage huur hebben ingesteld, zeer bezwaarlijk zijn de hoogere huur te betalen) dienen zij zooveel mogehjk bij hun zoeken naar een eenvoudiger, doch aan behoorlijke eischen voldoende woning geholpen te worden. Daarnaast zullen er gezinnen zijn, die financieel niet in staat zijn, de hoogere huur te betalen. Deze gezinnen dienen op andere wijze te worden geholpen. Hoe, dat zal in de volgende hoofdstukken worden uiteengezet.



HOOFDSTUK III
DE WONINGVOORZD3NING VAN GEZINNEN, DIE DE NORMALE HUUR VAN EEN BEHOORLIJKE WONING NIET KUNNEN BETALEN
Moet de wijze, waarop de woningbehoefte bevredigd wordt, geheel afhankekjk zijn van de financiëele draagkracht van de betrokkenen, of moet de overheid steunend optreden om althans een voorziening in deze behoefte tot een minimum peil te verzekeren f
Deze vraag — die tot heel wat litteratuur aanleiding heeft Steunverleening gegeven — is naar de meening der commissie in het algemeen los van de wote uitsluitend bezien in verband met den woningbouw inge- ningvoorziening volge de Woningwet. Naar haar inzicht moet zij echter geheel los daarvan worden beschouwd. De vraag, of in de woningbehoefte in elk geval tot een zeker minimum peil moet worden voorzien, wat ook de financiëele draagkracht zij van de betrokken personen, blijft dezelfde, of men al of niet met Woningwetbouw te maken heeft.
Wat nu het antwoord op deze vraag betreft, stelt de commissie op den voorgrond, dat het haar in beginsel en als regel gewenscht voorkomt, dat in de woningbehoefte geheel uit eigen kracht kan worden voorzien. Zij erkent echter, dat b\j de tegenwoordige maatschappelijke en economische omstandigheden er personen zijn, die niet in staat zijn om in hunne woningbehoefte tot een uit verschillende oogpunten vereischt minimum peil te voorzien, zonder dat hun daarbij financiëele steun geboden wordt. Zij acht het evenwel niet mogelijk, een scherp begrensde aanduiding van deze personen te geven. Met name acht zij het minder juist, deze personen tot een groep te vereenigen onder den naam, die wel eens gebruikt wordt als men over deze quaestie handelt, van „sociaal-achterlijken". Eenerzijds toch zijn er personen, die terecht sociaal-



42
achterlijken genoemd kunnen worden, zonder dat zg behooren tot degenen, die naar het oordeel van de commissie voor het ontvangen van steun in aanmerking zouden komen. Anderzijds zullen er personen voor de hierbedoelde steunverleening in aanmerking komen, die naar de meening der commissie niet als sociaal-achterlijken zijn te beschouwen. Rekening honden Men zou objectief kunnen vaststellen, welke personen tot met plaatselijke de groep van „woningbijslagbehoeftigen" moeten worden en individueele gerekend, indien vaststond, welke huur een woning van het verschillen minimum type zou moeten opbrengen en welk percentage
van het inkomen voor woninghuur kan worden besteed. Al degenen, die een inkomen hebben, minder dan zooveel maal dezen huurprijs, zouden dan onder de groep van de bijslagbehoeftigen vallen. Hoewel men ten behoeve van massaberekeningen wellicht voor de hier onbekende gegevens gemiddelden zou kunnen aannemen, bestaan er naar de meening van de commissie noch voor het minimum woningtype, noch voor dat deel van het inkomen, dat voor woninghuur kan worden besteed, algemeen geldende maatstaven.
In de eerste plaats vormen de minimum eischen, waaraan een woning moet voldoen, geen onveranderlijke grootheid. Zij zullen in verband met plaatselijke en persoonlijke omstandigheden uiteenloopen. Dat het in dit opzicht te veel naar een schablone werken door de regeering bij den woningbouw met overheidssteun in de afgeloopen jaren tot zeer groote bezwaren aanleiding heeft gegeven, is maar al te zeer bekend.
Hetzelfde geldt voor het deel van het inkomen, dat voor de bevrediging der woningbehoefte kan worden besteed. Ook hier heeft men van regeeringswege ten onrechte een groote uniformiteit voorgeschreven. Een statistisch gemiddelde, een gemiddelde dus van massa-waarnemingen, heeft men dogmatisch als een maatstaf voor het individu gesteld. De onjuistheid van deze wijze van handelen behoeft noch voor dengene, die de beteekenis van statistische gemiddelden kent, noch voor hem, die de praktijk der woningexploitatie in de laatste jaren heeft meegemaakt, te worden aangetoond.
De Commissie verwerpt dus in beide gevallen algemeen geldende regels. Zg is van oordeel, dat het minimum woning-



43
type ih elk bijzonder geval moet worden bepaald, volgens regels voor elke gemeente vast te stellen en dat in elk bijzonder geval moet worden nagegaan, of en in welke mate men voor stenn in aanmerking komt, opdat een woning kan worden of blijven bewoond, die aan deze minimum eischen voldoet. Door aldus te handelen, brengt zij in toepassing het groote beginsel van de moderne maatschappelijke steunverleening, de individueele steunbetaling.
De commissie wenscht dus principieel te breken met de tot dusverre gevolgde methode van het verleenen van woningsteun, door het verhuren van woningen aan sommige personen beneden den normalen huurprijs. Zij wil, zooals reeds in Hoofdstuk I is opgemerkt, het vaststellen der huurprijzen van de met overheidssteun gebouwde woningen geheel scheiden van de steunverleening. Doch zij vindt, zooals uit het bovenstaande blijkt, ook geen enkele reden om het verleenen van steun te beperken tot degenen, die een Woningwetwoning bewonen. Staat eenmaal vast, dat een gezin niet in staat is, uit eigen kracht te voorzien in de minimum woningbehoefte, dan dient steun te worden verleend, tot dat in die minimum behoefte kan worden voorzien. Woningbüslag
Wat de commissie wil, is dus de woningsteunverleening een onderdeel maken tot een onderdeel van de maatschappehjke steun- van de maatverleening. In wezen is dit met de thans bestaande z.g. sociaal- schappelijke aehterhjkheidsbijdrage ook het geval, doch de wijze waarop steunverleening deze steun wordt gegeven, is niet zeer gelukkig. In de eerste plaats wordt hier een bijdrage gegeven per woning in plaats van per gezin, hetgeen in strijd moet worden geacht met het reeds hierboven genoemde beginsel van de individueele steunbepaling. Daarnaast ontbreekt elk verband met de overige maatschappehjke steunverleening. Een belangrijk nadeel van de steunverleening per woning is dat de gezinnen, welke hiervan profiteeren, in bepaalde voor deze gezinnen gebouwde woningcomplexen worden ondergebracht. Door het feit dat men slechts steun kan genieten door zijn intrek te nemen in een van de woningen, waarvan elkeen weet dat ze bestemd zijn voor de „armeren", zullen vele gezinnen, waarvoor de steunregeling het meest zegenrijk zou werken, ervan terug gehouden



44
worden Iran huisvesting te verbeteren. Deze nadeelen worden door de steunregeling, als de commissie zich die heeft gedacht, ondervangen. De ondersteunde gezinnen zullen tusschen de andere gezinnen in wonen, zonder dat deze laatsten dit behoeven te weten. Evenwel blijft voor het betrokken gezin, doordat de steun telkenmale opnieuw zal worden vastgesteld en doordat het ook op andere wijze geregeld zal merken dat het ondersteund wordt, een prikkel bestaan om onder de steunregeling uit te komen.
Woningsteun- Naar de meening der commissie behoort dus de woningsteun-
(om missies verleening een onderdeel uit te maken van de maatschappehjke
steunverleening in het algemeen. Een onderdeel, dat echter tot op zekere hoogte zeer zelfstandig moet zijn. Aan de gewone organen van de maatschappehjke steunverleening kan zij niet worden overgelaten. Daarvoor heeft zij, in verband met het heele woningvraagstuk, een te bijzonder karakter. De organen, die met hare verstrekking worden belast, zullen, rekening houdende met dit bijzonder karakter, moeten worden samengesteld. Bovendien is het volgens de commissie noodzakebjk, dat, evenals tot dusverre het geval is, het Bijk een deel van de kosten van den woningsteun draagt, hetgeen bemoeilijkt zou worden als deze kosten geheel met die van de gewone armenzorg zouden worden vermengd. Ten slotte acht men het uit psychologisch oogpunt niet gewenscht, de woningsteunverleening geheel bij de mstellingen van weldadigheid tebrengen.
Welk contact moet er nu bestaan tusschen de organen voor de woningsteunverleening en de overige mstellingen, die aan de maatschappehjke steunverleening zijn gewijd t Naar de meening der commissie zullen de door haar voorgestane „woningsteuncommissies" in organisatorisch verband met deze instellingen moeten worden gebracht. Zij zullen niet tot het verleenen van woningsteun mogen overgaan, voor zij zich op de hoogte hebben gesteld of het betrokken gezin ook op andere wijze ondersteuning geniet, en zullen, indien dit inderdaad het geval blijkt te zijn, den woningsteun niet mogen toekennen dan na overleg met de reeds ondersteunende instellingen.
De commissie heeft het niet wenschehjk geacht, een tot in



45
onderdeelen uitgewerkte regeling van het door haar voorgestane stelsel in dit rapport op te nemen. Zij is er van overtuigd, dat hare denkbeelden op zeer verschillende wijzen kunnen worden uitgewerkt. Zou zg" nu een uitgewerkte organisatie van de woningsteuncommissies geven, dan bestaat het gevaar, dat een discussie over de grondslagen van het hier verdedigde stelsel zou worden vertroebeld door bezwaren tegen de uitwerking op een bepaalde wijze.
In hoofdtrekken zou dan de uitwerking van het door de commissie naar voren gebrachte denkbeeld aldus moeten worden.
Voor elke gemeente of groep van gemeenten zou een woningsteun commissie moeten worden ingesteld. In de bouwverordening van elke gemeente worden de minimum-eischen vastgelegd, waaraan in het algemeen de woningen zullen moeten voldoen en waarbij aan de woningsteuncommissie wordt overgelaten, binnen het raam van deze algemeene voorschriften, voor elk geval afzonderlijk te bepalen, wat het minimum moet zijn.
Aan alle personen, die een woning van het bedoelde type bewonen of wenschen te bewonen, doch daartoe op grond van hun inkomen in verband met hunne gezinsomstandigheden niet in staat zijn, kan voor dat doel een in elk bijzonder geval door de woningsteuncommissie te bepalen ondersteuning worden toegekend. Deze ondersteuning, die telkens voor niet langer dan een jaar zou moeten worden verleend, zou de grens van het strikt noodzakelijke niet mogen overschrijden x).
*) De commissie is bij deze beschouwing uitgegaan van de gedachte, dat er voor ieder een woning, die aan den voor zijn gezin gestelden minimum eisch voldoet, beschikbaar is, doch dat het bewonen daarvan door een aantal personen slechts afstuit op financiëele bezwaren. In de praktijk zal het natuurhjk vaak voorkomen, dat deze woningen in het geheel niet beschikbaar zijn. In dat geval zal helaas in het bewonen van woningen, die niet aan de minimum eischen voldoen, moeten worden berust, zoolang niet voldoende minimum woningen beschikbaar zijn. Hoewel dit eigenlijk buiten, het terrein van hare werkzaamheid valt, wenscht de commissie hier te wijzen op het groote belang, dat er in dit verband is gelegen in een behoorlijken aanbouw van minimum woningen in de eerstkomende jaren. Het kan ook voorkomen dat woningen van een grooter type dan als minimum voor de betrokkenen moet worden beschouwd, beschikbaar zijn. In zulke gevallen



46
Gezinnen in par- De commissie heeft reeds opgemerkt dat de woningsteun ticnliere wo- niet kan worden beperkt tot gezinnen, welke Woningwetningen woningen bewonen. Zulk een beperking zou noch op theore¬
tische noch op practische gronden te verdedigen zijn. Het kan toch voorkomen dat in een gemeente een aantal woningbij slagbehoevende gezinnen zijn, waarvoor wel particuliere of vereenigings- of gemeentewoningen, buiten de Woningwet om gebouwd, doch geen Woningwetwoningen beschikbaar zijn. In zulk een geval zou het eenvoudig absurd zijn, indien men het voor deze gezinnen niet practisch mogelijk zou maken de beschikbare woningen te betrekken. Aan den anderen kant echter dient in het oog te worden gehouden dat bij particuliere woningen het gevaar bestaat dat de steun gedeeltehjk aan den huiseigenaar ten goede zal komen. Hiertegen moet zeer streng worden gewaakt. Bij haar steunverleening voor gezinnen in particuliere woningen zal de commissie ervoor hebben te zorgen dat door den verhuurder geen hoogere huur wordt ontvangen dan de huur, welke in Hoofdstuk I ten aanzien van Woningwetwoningen als normaal is aanvaard. Voordeelen Tan De groote voordeelen, die het stelsel van woningsteunde nieuwe re- verleening, zooals de commissie zich dit heeft gedacht, heeft geling boven het bestaande bijslagenstelsel, kunnen in de volgende
drie punten worden samengevat:
1°. uit een oogpunt van sociale rechtvaardigheid. De steunverleening blijft niet, zooals thans, beperkt tot degenen, die toevallig een Woningwetwoning bewonen, doch wordt toegekend aan allen, die daarvoor in aanmerking komen, onverschillig welke woning zij bewonen en aan ieder in verband met zijn draagkracht.
2°. uit een oogpunt van sociale opvoeding. Wie steun ontvangt, zal dit ook weten en zich daarvan bewust blijven. Dit zal er toe leiden, dat men zal trachten in zoodanige omstandigheden te komen, dat men dien steun niet meer noodig heeft. Echter zal men steun kunnen ontvangen zonder dat dit aan de openbaarheid wordt prijsgegeven.
zal allicht door opschuiving verbetering zijn te verkrijgen. Slechts in gevallen van uitersten nood mag men er toe overgaan aan gezinnen bijdragen te verleenen voor woningen, welke voor hen meer dan miinmumwoningen zijn.



47
3°. uit financiëel-administratief oogpunt. Door het losmaken ran de woningsteunverleening van de exploitatie der woningen wordt het overzicht van en inzicht in die exploitatie buitengewoon bevorderd, terwijl de adnunistratie zeer vereenvoudigd wordt.
Ook de z.g. ontoelaatbare gezinnen komen voor bijdrage- Ontoelaatbare geverleening op de door de commissie voorgestelde wijze in zinnen aanmerking. Ten aanzien van deze gezinnen, die in de eerste plaats moeten leeren „wonen",- kan echter met steunverleening niet worden volstaan. Zij zullen in speciaal voor hen gebouwde woningen moeten worden ondergebracht, die ook op een bijzondere wijze zullen worden geëxploiteerd.
Ten slotte meent de commissie nog op een enkel punt de Overgangsmaataandacht te moeten vestigen. Zy kan zich voorstellen dat, regel met het oog op de aan de uitvoering van het door haar ontworpen stelsel verbonden kosten, men er voor zou terugschrikken om dit reeds terstond ten opzichte van alle gezinnen, voorzoover in minimum-woningen ondergebracht, in te voeren en men de toepassing daarvan als overgangsmaatregel zou willen beperken tot degenen, die wonen in een woning van een gemeente of bouwvereeniging. Hoewel er wellicht voor een dergelijken overgangsmaatregel uit praktisch oogpunt iets te zeggen zou zijn, omdat tot dusver alleen woningsteun genoten wordt door een aantal bewoners van de zooeven bedoelde woningen, meent de commissie er toch op te moeten- wijzen dat in beginsel tegen een dergelijken overgangsmaatregel ernstige bezwaren bestaan. Het gevolg daarvan zou toch zijn, dat aan een gezin steun zal worden toegekend, omdat het toevallig in de gelegenheid is om in een met overheidssteun gebouwde woning te wonen, terwijl deze aan een ander gezin, dat dien steun misschien veel meer noodig heeft, onthouden wordt, omdat het die gelegenheid mist. Zou men daarom een dergelijke beperking als een overgangsmaatregel willen treffen, dan zou het uit bilhjkheidsoogpunt gewenscht zijn dezen overgangsmaatregel en de daardoor te scheppen ongelijkheid zoo kort mogelijk te laten voortduren en het door de commissie voorgestane stelsel in elk geval binnen korten tijd in zijn geheel in te voeren.



HOOFDSTUK IV
BIJZONDERE MAATREGELEN TEN AANZIEN VAN WONINGSTEUN BEHOEVENDE GEZINNEN, DIE REEDS EEN VEREENTGLNGS- OP GEMEENTEWONING IN GEBRUIK HEBBEN
Wanneer op de door de commissie aangegeven wijze de huur van alle woningen zal zijn gebracht op een algemeen geldend peil, zal bhjken, dat ook dan nog de financiëele draagkracht van een aantal gezinnen niet toelaat, deze economische huur te betalen. Deze gezinnen dienen (onverschillig of de vroegere huurprijs hooger of lager was dan de nieuwe) geholpen te worden. Een gedeelte van hen zal waarschijnlijk reeds een woning bewonen, welke voor hen als een minimum type is te beschouwen. In dat geval kan op de gewone, in Hoofdstuk TTT aangegeven, wijze steun worden verstrekt. Met een ander gedeelte zal dit evenwel misschien niet het geval zijn. Voor gezinnen, die een woning boven hun draagkracht bewonen zonder dat dit voor hen een minimum woning is, moet in de eerste plaats de oplossing zijn, dat zij een eenvoudiger woning (die natuurlijk moet voldoen aan redelijke eischen, welke in het algemeen kunnen worden gesteld) betrekken. Waar echter aan meer eenvoudige woningen allerwege nog groot gebrek is, zal dit in den regel niet onmiddellijk mogebjk zijn. In verband daarmede dienen de betrokken gezinnen, in afwachting van het *door hen betrekken van een nieuwe woning, een bijdrage te ontvangen in de huur van de woning, welke zij bewonen. Deze bijdrage behoeft natuurlijk niet zoo groot te zijn, dat het resteerende bedrag aan huur, hetwelk het gezin uit eigen middelen heeft te betalen, ten aanzien van beide woningen gehjk is. De bijdrage kan, zoolang het gezin zijn oorspronkelijke woning bewoont, verhoudingsgewijze iets lager zijn, omdat voor het bewonen van een duurdere en dus betere woning van



49
het gezin een financiëel offer mag worden gevraagd, en opdat er voor het gezin een prikkel blijft bestaan om een eenvoudiger woning te zoeken. Dat het gezin bij het zoeken van een eenvoudiger woning zooveel mogelijk dient te worden geholpen, èn om zoo spoedig mogelijk tot economisch gezondere toestanden te komen èn om de lasten der woningsteunverleening zoo laag mogelijk te houden, spreekt vanzelf.



HOOFDSTUK V
DB WONINGEN VAN WONINGBOUWVHBEENIGINGEN EN GEMEENTEN NIET MET STEUN INGEVOLGE DB WONINGWET GEBOUWD OP TE BOUWEN
De overheidssteun voor den bouw van de in dit Hoofdstuk bedoelde woningen is in zeer verschillende vormen en op zeer uiteenloopende voorwaarden gegeven. De commissie acht het voor het doel van dit rapport niet van belang om van deze verschillende vormen en voorwaarden een nadere beschrijving te geven, daar op al deze woningen enkele beginselen, die in de vorige hoofdstukken van dit rapport zijn neergelegd, ook toepassing kunnen vinden.
In de eerste plaats is dit het geval met de regels in Hoofdstuk I, betreffende de wijze waarop in het algemeen de huur van Woningwet-woningen moet .worden bepaald. Deze regels acht de commissie ook ten volle toepassehjk op de in dit hoofdstuk bedoelde woningen.
Voorts geldt voor deze woningen zonder eenige beperking hetgeen in Hoofdstuk UI is opgemerkt over de woningvoorziening van gezinnen, die de economische huur van een eenvoudige woning niet kunnen betalen.
Wat betreft de maatregelen, in Hoofdstuk H genoemd, om te komen tot een sluitende exploitatie voor de in dat hoofdstuk bedoelde woningen, kunnen de beginselen, die in dat hoofdstuk aanvaard zijn, in het algemeen ook op de woningen, die niet met steun ingevolge de Woningwet zijn gebouwd, toepassehjk worden verklaard.
De afschrijving zal hier echter op geheel andere wijze moeten plaats vinden, n.1. niet in den vorm van een hernieuwde berekening van de annuïteit, doch door middel van een nieuwe berekening van de bijdrage ineens, welke op deze woningen is verleend. Als basis voor de berekening van het af te schrijven



51
bedrag kan dezelfde grondslag, die ten aanzien van de Woningwetwoningen is aangenomen, n.1. de bouwkosten van thans, worden aanvaard. De kosten der afschrijving dienen door Bijk en gemeenten te worden gedeeld in dezelfde verhouding als de op deze woningen verleende bijdrage in eens is bekostigd. De kosten der afschrijving zullen hier in het algemeen zeer gering zijn. Immers, op deze woningen heeft reeds een afschrijving plaats gevonden door de verleening der bijdrage. Voor een belangrijk aantal woningen zal in het geheel geen afschrijving noodig zijn. Zelfs zullen er woningen zijn, waarvan de verleende bijdrage het bedrag der afschrijving overtreft. In zulke gevallen zou tot bijschrijving kunnen worden overgegaan.
Wat de renteverlaging betreft, naar het oordeel der commissie dient in de eerste plaats getracht te worden door omzetting van de op deze woningen afgesloten hypothecaire leeningen in leeningen tegen lager rente, tot vermindering der exploitatiekosten te komen. Het bezwaar, hetwelk ten aanzien van de Woningwetwoningen geldt tegen vervroegde aflossing van het voorschot, n.1. dat hierdoor de Woningwet tezeer op den achtergrond wordt gedrongen, geldt hier niet.
Ten slotte kunnen de ten aanzien van de Woningwetwoningen gemaakte opmerkingen over erfpacht en exploitatiekosten ten aanzien van deze woningen grootendeels toepassing vinden.



HOOFDSTUK VI
SAMENVATTING
Het lijkt de commissie goed haar gedachtengang nog eens, kort samengevat, weer te geven.
De huren van alle Woningwetwoningen, zonder onderscheid, dienen volgens één algemeen geldenden maatstaf te worden bepaald. Als maatstaf moet worden aangenomen de gematigde marktprijs, welke in het algemeen overeenkomt met den gewijzigden kostprijs der woningen, maar daarvan in bijzondere gevallen (wanneer door bijzondere plaatselijke omstandigheden een complex woningen in huurwaarde is toe- of afgenomen) naar boven of naar beneden eenigszins kan afwijken.
Bg de huren der bestaande Woningwetwoningen is geenerlei uniformiteit te ontdekken. Bijzonder hooge huren en bijzonder lage huren voor soortgelijke woningen wisselen elkander af. Het gevolg hiervan is dat huurmoeilijkheden ontstaan ten aanzien van de woningen, die het hoogst in huurprijs zijn. Om aan deze moeilijkheden een einde te maken en tevens de huurbepaling voor de Woningwetwoningen weer op een gezonde basis te brengen, is het noodzakehjk dat het in de tweede alinea van dit Hoofdstuk neergelegde beginsel in practijk wordt gebracht.
De crisis, welke leidde tot bijzonder hooge stichtings- en exploitatiekosten van woningen, kan als voorbij, het thans geldend peil dezer kosten als normaal worden beschouwd. Het crisisgedeelte der bouwkosten van de met voorschot ingevolge de Woningwet gebouwde woningen en van de kosten van grondaankoop en bouwrijp maken, voorzoover dit met rijksvoorschot is geschied, dient te worden afgeschreven.
Als crisisgedeelte van de bouwkosten beschouwt de commissie alles, wat het thans geldend peil, hetwelk voor het geheele land op gemiddeld 160 % van 1913 kan worden gesteld,



53
te boven gaat. Hiermede is een bedrag gemoeid, hetwelk naar ruwe raming op 208 millioen gulden kan worden gesteld. Het rijk dient hiervan 75 %, de gemeenten 25 % voor haar rekening te nemen. Voor de delging van deze crisisschuld dient een amortisatiefonds te worden ingesteld. Het crisisgedeelte van de grondkosten kan de commissie niet ramen. Het zal van geval op geval uiteenloopen. Daarnaast dient, naar de meening der commissie, de rente van rijksvoorschotten, voorzoover zij 6 % bedraagt, voorloopig tot 5 % te worden teruggebracht.
Tegenover dit crisisverlies staat een crisisvoordeel, hetwelk is te verkrijgen door een bijschrijving op de bouwkosten van Woningwetwoningen, die onder het thans geldend peil zijn gebleven. Deze bijschrijving zal, ruw geraamd, 20 A 30 millioen opbrengen, welk bedrag in dezelfde verhouding van 75 % en 25 % aan rijk en gemeenten ten goede komt ter vermindering van de lasten der afschrijving.
De crisisbijdragen worden afgeschaft.
Indien er dan nog, in verband met bijzondere omstandigheden, in den aanvang van dit Hoofdstuk bedoeld, aanleiding is om ten aanzien van enkele woningcomplexen of ten aanzien van de woningen in enkele gemeenten, van het aldus ontstane nieuwe huurpeil naar beneden of naar boven af te wijken, dienen de hieraan verbonden kosten, respectievelijk baten, door de betrokken gemeente gedragen te worden, respectievelijk aan haar ten goede te komen.
De door de commissie voorgestelde maatregelen tot het uit den weg ruimen der crisis-huurmoeilij kneden zullen van Eijk en gemeenten geen grootere geldelijke offers vergen dan reeds thans door hen worden gedragen.
De nieuwe huren zullen overeenkomen met de huur, waarvoor thans nieuwe woningen zonder bijdrage zijn te bouwen. De totale huuropbrengst zal niet veel verschillen van de totale huuropbrengst van thans. Echter zullen de hoogste huren verlaagd, de laagste huren verhoogd worden. Deze huurverhooging dient zéér geleidelijk te worden ingevoerd.
Geheel los van het vraagstuk der huurbepaling heeft de commissie beschouwd de vraag, op welke wijze voor hen, die niet uit eigen financiëele kracht, op behoorlijke wijze in hun



54
woningbehoefte kunnen voorzien, het wonen «in een goede woning practisch kan worden mogelijk gemaakt (de commissie wenscht hiervoor niet den term „sociaal-achterlijken" te gebruiken). Aan deze gezinnen dient een bijdrage te worden gegeven. Deze bijdrage zal niet worden verleend in den vorm van het verhuren onder den normalen huurprijs, doch in den vorm van een toeslag aan het gezin waarvan de grootte, in verband met plaatselijke en individueele omstandigheden van het betrokken gezin, telkenjare door een plaatsehjke woningsteuncommissie zal worden bepaald. Deze woningsteun behoort niet principieel te worden beperkt tot gezinnen, die in Woningwet woningen verblijven. De nieuwe steunregeling zal de oude „sociaal-achterlijkheidsbijdrage" vervangen. Ben kleine wijziging van de Woningwet is hiervoor noodig.
Voor de woningen van bouwvereenigingen en gemeenten, niet met voorschot ingevolge de Woningwet gebouwd, stelt de commissie soortgehjke maatregelen voor als voor de Woningwetwoningen.



BIJLAGE A
Grafiek betreffende kosten van woningbouw van levensonderhoud
■•••«rfi»* kosten van woningbouw (deze kosten zijn bedoeld gemiddeld en voor het geheele land) kosten van levensonderhoud van arbeidersgezinnen te Amsterdam (gebaseerd op de door de gemeentelijke statistiek gegeven cijfers)
ex



56
BIJLAGE B
RAMING VAN HET AP EN BIJ TE SCHRIJVEN BEDBAG
Staat I geeft een overzicht van de voor woningbouw verleende voorschotten (ontleend aan de opgaven in de Staatscourant, waarbij tevens is rekening gehouden met voorschotverhoogingen en verlagingen en ingetrokken voorschotten), vervolgens voor elk jaar een aan de hand van de grafieken van den Hoofd-Inspecteur voor de Volkshuisvesting vastgesteld indexcijfer van de bouwkosten en daarna het bedrag der afschrijving resp. bijschrijving.
STAAT I
Voorschotten voor I Aantal I # ü _
M woningbouw woningen | j§ 1 11 te *l|rai «Hsclwen
1905 / 46.683.61 31 100 % / 28.010.— f —
1906 61.800.— 26100 % 37.080.— —
1907 1.395.279.01 789 100 % 837.167.— —
1908 1.172.964.09 598 100 % 703.778.—
1909 1.162.073.15 749100 % 697.243.— —
1910 1.691.377.69 962100 % 1.014.826.— —
1911 2.813.650.01 1403100 % 1.688.130.— —
1912 5.588.266.53 2667100 % 3.352.959.— —
1913 8.709.034.58 3586100 % 5.225.420.— —
1914 11.971.066.95 5299103 % 6.624.765.— — 1916 16.431.422.16 5538110 % 7.468.828.— —
1916 15.990.432.52 4261 134 % 3.102.621.— —
1917 47.370.375.44 10988187 % — 6.839.673.—
1918 61.006.203.90 9270 252 % — 18.621.312.—
1919 91.267.159.88 16068 300 % — 42.591.341.—
1920 138.280.491.68 22221316 % — 68.042.781.—
1921 145.636.348.35 22808 285 % — 63.875.591.—
1922 31.505.204.36 6667 214 % — 7.949.911.—
1923 19.695.897.55 6526 167 % — 825.576.—
1924 9.301.176.41 2663162 % — 114.829.—
1925 10.209.733.73 2205160 % — —
Tot ƒ611.306.541.50 125225 — / 30.780.827.— / 208.860.914.—
Bezien wij nu deze raming nader. In de eerste plaats moet worden opgemerkt, dat onze commissie slechts de beschikking heeft over cijfers betreffende de toegekende voorschotten. Het



57
is waarschijnlijk, dat de werkelijk uitbetaalde voorschotten in vele gevallen lager zyn, terwijl het niet onmogelijk is dat er woningen zijn, waarvoor wel voorschot is verleend, doch waarvan de bouw nog niet is aangevangen. Ten aanzien van de berekening van het bedrag der bijschrijving zou dit tot gevolg hebben, dat de raming te hoog is. Doordat echter na enkele jaren de bedoelde verschillen grootendeels worden gecorrigeerd, door intrekking van reeds verleende voorschotten en voorschotverlagingen, hebben ze niet zooveel beteekenis voor onze berekening der bijschrijving. Meer invloed [hebben zij op het bedrag der afschrijving, omdat het hierbij gaat om voorschotten, in de laatste jaren toegekend. Doch zelfs al zou de beteekenis verhoudingswijze dezelfde zijn, dan nog moet men in het oog houden, dat het bij de afschrijving om veel grootere bedragen gaat, en dat dus een te hooge berekening van het bedrag der bijschrijving rijkelijk zou worden 'gecompenseerd door een te hooge berekening van het af te schrijven bedrag.
Dat het hier echter niet om verhoudingsgewijs zoo groote bedragen gaat, blijkt wel uit het feit, dat op 31 December 1925 in totaal aan voorschotten was verleend ongeveer 690 milhoen gulden en dat op dat oogenblik bijna 650 millioen was uitbetaald. Wanneer men er rekening mee houdt, dat de uitbetalingen geruimen tijd na de voorschotverleningen plaats vinden (soms wordt de laatste termijn vier of vijf jaar later uitbetaald) dan blijkt wel, dat het verschil tusschen de toegekende en uitbetaalde voorschotten niet al te groot kan zijn.
Inzake de raming van het bedrag der bijschrijving valt in het bijzonder nog het volgende op te merken.
a. Bij gebrek aan gegevens hieromtrent is aangenomen, dat de bouwkosten in de jaren vóór 1914 gelijk waren aan die van 31 December 1913. Waar het niet onwaarschijnlijk is, dat deze kosten in werkelijkheid lager zijn geweest, zijn we met onze berekening dus aan den veiligen kant.
b. Wij zijn uitgegaan van de veronderstelling, dat de woningen zijn gebouwd tegen de bouwprijzen, die golden voor het jaar, waarin het voorschot is verleend. Dit zal niet altijd het geval zijn geweest. Met name mag worden aangenomen,



58
dat verschillende der woningen, waarvoor in 1916 en 1916 voorschot is verleend (in 1916 begonnen de bouwkosten zeer snel te stijgen) duurder zijn geweest dan wij in onze berekening hebben verondersteld. Hierop wijzen ook de gemiddelde voorschotcijfers per woning, zooals uit staat H blijkt:
STAAT II
Jaar Gemiddeld bouw- Indexcijfer Gemiddeld bouwvoorschot
voorschot per bouwkosten herleid tot de prijzen
woning van eind 1913
1911 ƒ 2006.— 100 % / 2005.—
1912 2095.— 100 % 2095.—
1913 2428.— 100 % 2428.—
1914 2259.— 103 % 2193.— 1916 2967.— 110 % 2697.— 1916 3762.— 134 % 2800.—
Deze cijfers wijzen erop, dat onze veronderstelling vooral voor het jaar 1916 te optimistisch is en dat de woningen, waarvoor in 1916 voorschot is verleend, tegen duurdere prijzen zijn gebouwd dan tegen die, gebjk aan 134 % van die van 1913. Wij willen vóór alles met onze berekening aan den veiligen kant bhjven. Laat ons daarom eens aannemen, dat de woningen, waarvoor in 1915 en 1916 voorschot is verleend, allen zijn gebouwd tegen bouwprijzen, gebjk aan 160 % van die van 1913 (deze veronderstelling is absoluut te pessimistisch), dan zou op deze woningen dus niets kunnen worden bijgeschreven en zou het totaal bedrag der bijschrijving met ongeveer 10| millioen verminderen en dus ongeveer 20 millioen bedragen.
Onze conclusie is, dat het bedrag, hetwelk door bijschrijving kan worden verkregen, ten minste 20 millioen gulden bedraagt en ten hoogste 30 millioen.
Ten aanzien van de afschrijving merken wij het volgende op.
e. Ook hierbij is aangenomen, dat de woningen zijn gebouwd tegen de bouwprijzen, die golden voor het jaar, waarin het



59
voorschot werd verleend. Ook hier moge een staatje ter verduidelijking volgen.
STAAT m
Gemiddeld bouw- Indexcijfer Gemiddeld bouwvoorschot
Jaar voorschot per bouwkosten herleid tot de prijzen
woning van 31 Dec. 1913
1917 ƒ 4311.— 187 % / 2305.—
1918 5602.— 252 % 2183.—
1919 5680.— 300 % 1893.—
1920 6222.— 315 % 1974.—
1921 6386.— 285 % 2240.—
1922 4797.— 214 % 2241.—
1923 3018.— 167 % 1807.—
1924 3495.— 162 % 2152.—
De gemiddelde bedragen, herleid tot de prijzen van 1913, zijn over het algemeen laag, vooral als men bedenkt, dat onmiddellijk na 25 Juni 1919 (den datum, waarop de bekende circulaire van den Minister van Arbeid werd uitgevaardigd) het woningtype nogal werd vergroot, waardoor de kosten natuurlijk werden opgevoerd. Hieruit blijkt wel, dat wij met onze berekening van de kosten der afschrijving aan den hoogen kant zijn.
Onze conclusie is, dat het bedrag, hetwelk zal moeten worden afgeschreven, ten hoogste 208 millioen gulden zal bedragen en waarschijnlijk belangrijk minder zal zijn.
Hierbij zij nog opgemerkt, dat men bij vaststelling van het bedrag der bijschrijving, hetwelk men nu nog zal ontvangen, natuurlijk rekening moet houden met het feit, dat de woningen reeds een aantal jaren zijn geëxploiteerd, dat de commissie aan de af- en bijschrijving geen terugwerkende kracht wenscht te geven, zoodat men niet het volle over 50 jaar berekende bedrag afschrijft of bijschrijft. De werkelijke bedragen zullen dus minder zijn en wel zooveel minder als het verschil tusschen de werkelijk betaalde annuïteit en de annuïteit, die verschuldigd is bij afschrijving, resp. bijschrijving, gekapitaliseerd over. het tijdvak, gedurende hetwelk de woningen in exploitatie zijn.









Druk Van Munster ■ Amsterdam