D t$
NEDERLANDSCHE BOND VAN HUIS- EN GRONDEIGENAREN EN BOUWKUNDIGEN
secretariaat: VOSSIUSSTRAAT 24, AMSTERDAM.
PRAE-ADVIEZEN
VOOR HET
WONINGCONGRES,
te houden op Woensdag 19 en Donderdag 20 Mei 1920, v.m. 10 uur, in het Gebouw voor den Werkenden Stand, Kloveniersburgwal 87,
te AMSTERDAM.
UITGEBRACHT DOOR:
Mr. N. DE BENEDITTY, Advocaat en Procureur te Amsterdam, Mr. B. J. F. STEINMET2, Rechtsgeleerd Adviseur van den
Bond, te Amsterdam, Dr. W. W. VAN DER MEULEN, Lid van den Gemeenteraad
te 's-Gravenhage, en P. A. VAN DER DRIFT, Referendaris bij het Departement
van Arbeid te 's-Gravenhage.












De Liquidatie der Huurwetten.
Praeadvies, uitgebracht ten behoeve van het 19 en 20 Mei te Amsterdam te houden Congres van den Ned. Bond van Huis- en Grondeigenaren en Bouwkundigen,
door fi%?
Mr. N. DE BENEDITTY,
Advocaat te Amsterdam.
Onder eigendom verstaat de wet „het recht om van een zaak het - vrij genot te hebben en daarover op de volstrektste wijze te beschikken"1). In de toelichting op het Burgerlijk Wetboek wordt dit recht nader omschreven als het meest volkomene dat een persoon over een zaak kan. uitoefenen, waardoor de zaak zoo volledig mogelijk aan den persoon wordt onderworpen. Hij kan... in alle riehtingen over de zaak heerschen; hij mag die in elk opzicht en met uitsluiting van ieder ander gebruiken of genieten; hij mag ze aan anderen overdragen, verlaten of zelfs vernielen 2).
Yoor dengene, die wijsgeerig onderlegd is, zal het duidelijk zijn, dat het zóó ook zijn moet. „Eigendomsrecht3) is recht'tot gebruik en misbruik; zonder het recht om te misbruiken geen eigendom". Iutusschen moet men gelijktijdig bedenken: „Waar eigendom is, daar is recht tot onrecht" 4). Daarom is der. vrijheid tot gebruik en misbruik grenzen gesteld.
De wet zelve stelt die grenzen. Zij stelt de eisch, dat men
*) Art. 625 BW.
*) Asser, 3» druk bl, 53.
») Prof. Bolland. De boeken der Spreuken I, n° 678 4J N". 679. '
1



2
geen gebruik make, strijdende tegen de wetten of de openbare verordeningen, daargesteld door zoodanige magt, die daartoe, volgens de Grondwet, de bevoegdheid heeft en ... de- regten van anderen geen hinder toebrengt". Met andere woorden de eigenaar heeft de uit het publiekrecht en privaatrecht voortspruitende beperkingen van den eigendom te eerbiedigen. Over de uit het privaatrecht voortspruitende rechten van anderen, hetzij deze van zakelijken of obligatoiren aard zijn, behoeft men niet lang na te denken: Zij betreffen beperkingen van den eigendom, welke de eigenaar zelf heeft toegestaan. De beperkingen, die uit het publieke recht voortvloeien, vragen echter onze volle aandacht. Wij staan hier op het terrein, waar de wetgever in het algemeen belang voorschriften in het leven roept, welke de vrijheid van den eigendom, speciaal dan van het onroerend goed, aan banden legt, een terrein dat in onze dagen welhaast zienderoogen groeit1).
Men kan dit belangrijk verschijnsel uit tweeërlei oogpunt bezien. Men kan het inderdaad beschouwen als een aanranding van het recht van den eigendom, welk recht bestemd is allengs meer in te krimpen. Maar men kan ook het eigendomsrecht in zijn . wezen onaangetast en onaantastbaar achten en de genoemde bepalingen begrijpen als een toevallig door de sociale omstandigheden geboden bemoeiing van de overheid, welke in een menschelijke samenleving nu eens omvangrijker, dan weder geringer zal zijn. Dit verschil in visie is natuurlijk beslissend voor het inzicht in de gevolgen. Van eerstgenoemd standpunt ligt het voor de hand, dat de inzonderheid sinds den oorlog begonnen eigendom beperkende maatregelen, zoo enkele hiervan al slechts van tijdelijken aard mogen zijn, op den duur toch eer znljen toe-,dan afnemen. Het laatste standpunt ziet in deze
') Wij voorzien de bedenking dat de onderscheiding in privaat- en publiekrecht onjuist is, daar de bedoelde overheidsbemoeiing ingrijpt in de verhouding tusschen de burgers onderling, dus het privaatrecht raakt. Doch, daar zij -van dwingenden aard is en de regels van het privaatrecht negeert, krijgt zij toch ongetwijfeld een sterk publiekrechtelijk karakter. Men denke slechts aan de strafrechtelijke sanctie!



maatregelen een door bepaalde oorzaken ontstane noodzakelijkheid, welke tegelijk met die oorzaken zal afsterven.
Trachten wij nn vóór alles ons een duidelijk beeld- te vormen van den aard der overheidsbemoeiing ten aanzien van het onroerend goed gedurende de laatste jaren. Zij begon met de Hüurcommissiewet, die aanvankelijk alleen voor burgerwoningen de vrijheid van de huurprijsbepaling aan banden legde. Hierna kwam de Huuropzeggingswet, welke deze huurprijsbepaling voor alle woningen aan controle onderwierp, maar hoofdzakelijk den eigenaar het recht ontnam zelf te bepalen, wie zijn huis zou bewonen. Vervolgens kwam van Gemeentewege, hetgeen weldra van Rijkswege zal worden bevestigd, de verplichting om woningen als zoodanig te behouden. De aanstaande Huuraanzeggingswet gaat nog een stap verder, doordien zij het gemakkelijk uitvoerbaar gemaakte gebod om te verhuren inhoudt. En eindelijk breidt de toekomstige Woningnoodwet de onteigening ten algemeenen nutte zóódanig uit, dat desgewenscht de overheid, om zélf te kunnen verhuren, den eigenaar zijn eigendom ontneemt. De imperatief tot den eigenaar gericht neemt dus steeds in omvang toe en wel in dezen graad: Gij zult tegen dezen prijs verhuren, als gij verlmurt... Gij zult tegen dezen prijs bovendien alleen aan dezen persoon verhuren... Gij moet dit perceel voor woning bestemmen ... Niet slechts in naam, maar inderdaad... Blijft gij eigenaar in gebreke, dan zal ik het voor u, eigenaar, doen... desnoods door u uw rechten te ontnemen.
De naaste oorzaken tot dit alles is de woningnood. Houdt deze op te bestaan, zoo redeneert de optimist, dan verdwijnt de noodwetgeving van zelf. Wie aldus redeneert, ziet tweeërlei over het hoofd. In de eerste plaats is de woningnood niet een kwestie van een dag; hij is er niet heden, om morgen weder te verdwijnen. Doch naarmate men dezen socialen misstand nader onder oogen ziet, wordt het vooruitzicht, om hem op te heffen des te onzekerder. En in de tweede plaats heeft het complex van maatregelen, dat men gemakshalve onder het bfegrip „huurwetten" kan aanduiden, allengs in die mate burger-



4
recht verkregen en zijn zij zóózeer in de volksovertuiging ingeworteld, dat zij zich niet meer op een gegeven oogenblik, zonder een spoor achter te laten, laten afschaffen. De opvattingen van verhuurder en huurder hebben een diepingrijpende verandering ondergaan, het oordeel van den rechter is door de tijdsomstandigheden merkbaar beïnvloed, de werkzaamheden der huurcommissiën hebben zich in onze maatschappelijke orde een plaats weten te veroveren. Hoe men ook de strijdvraag, die wij boven aanroerden, wil beantwoorden, dit staat vast: het onroerend goed heeft in meerdere mate dan voorheen een belangrijke sociale functie te vervullen verkregen. Dit wil van den anderen kant nog weer niet zeggen, dat de socialisatie van het vast goed voor de deur staat, welke trouwens in een beschaafde maatschappij in haar consekwentie niet door te voeren is. Genoegzaam is reeds gebleken, dat de overheid als woningexploitante .waarlijk niet boven den individueelen ondernemer is te verkiezen! Het wil eenvoudig zeggenr dat de vrijheid van beschikking een eenigszins andere kleur heeft gekregen: de individueele vrijheid heeft meer te staan in het teeken van het gemeen belang dan van den eigen lust.
Hoe kan nu deze opvatting van het eigendomsrecht, het recht van vrij genot in overeenstemming met en aangepast aan de sociale bestemming van den eigendom, in praktijk worden gebracht en hoe kan zij leiden tot de liquidatie van de Huurwetten? Het behoeft immers geen betoog dat alleen deze opvatting en toepassing van het eigendomsrecht en nooit een zuiver individueele eventueel tot deze liquidatie zou kunnen leiden. De vraag mag trouwens gesteld of wel ooit de noodzakelijkheid van huurwetten zou zijn gebleken, indien van den eigendom steeds een dergelijk maatschappelijk gebruik ware gemaakt.
Het behoeft geen betoog, dat van eiken afzonderlijken eigenaar niet kan worden verwacht, dat hij de ontwikkeling en de gezindheid heeft om het gebruik, dat hij van zijn goed maakt steeds te laten beinfluenceeren door het algemeen belang. Het is er immers verre van dat de samenleving staat in het teeken van het altruïsme. Doch hoe komt in de maatschappij het belang



5
van tegenovergestelde belangengroepen desondanks meer en meer tot zijn recht? Door de samenwerking en eensgezindheid dier belangengroepen, met andere woorden door de kra«ht der organisatie. Zoo is het al dadelijk aan de organisatie toe te schrijven, dat de werkgevers de geheele regeling van hun bedrijf niet meer naar hun persoonlijk voordeel, maar mede naar het belang van den werknemer inrichten. De feiten zijn daar, om de waarheid hiervan te staven. Ook de eigenaars zijn allengs de beteekenis en den invloed van de organisatie gaan begrijpen; langzamerhand is ook in hun kringen doorgedrongen het besef, dat eenheid maakt macht, en dat waar voor ieder afzonderlijk weinig of niets te bereiken valt, door hen gezamenlijk wel een resultaat valt te verwerven. Maar het is er nog verre van, dat men volkomen beseft hoever de organisatie zou kunnen reiken en hoe zij inzonderheid redding uit den nood dei- tijden zou kunnen brengen.
De huiseigenaarsorganisatie dankt haar ontstaan, om te bej ginnen, aan de zucht om gemakkelijk en goedkoop het eigenbelang gediend te krijgen. Haar taak was aanvankelijk tot het verkrijgbaar stellen van eenheidscontracten, tot schuldinningen en tot het nemen van de gewone geregeld weerkeerende rechtsmaatregelen beperkt. Weldra zou zij echter geroepen worden haar aandacht te schenken aan de wetgevende maatregelen van Rijk en Gemeente. Dit bracht van zelf mede een expansie van de organisatie, de assumptie van intellectueele krachten, de uitgave van een vakblad. In deze richting is de organisatie, adviseerende, requestreerende, protesteerende, steeds verder geschreden en bij voortduring meer uitgedeind. Doch ondanks dit alles is zij nog niet op de hoogte van de roeping, welke de omstandigheden haar hebben opgedrongen. Zij zal zich hebben op te werken tot een macht, die de eischen des tijds overziet en doorziet, daarvoor haar eischen stelt naar binnen en naar buiten en waarmede uit dien hoofde rekening zal zijn te houden. Zoo zal zij tegelijk degenen, die zich onder haar hoede hebben gesteld, beschermen en het algemeen belang dienen. Tot nog toe heeft de huiseigenaars-organisatie aan deze zware



taak, welke ook overigens hare verdiensten mogen zijn, nog niet voldaan. Zij heeft nog te veel naar Mnnen, te weinig naar buiten haar blik gericht. Zij heeft zich op sleeptouw laten nemen door de Overheid, door aan deze het initiatief over te laten. Bezwaren tegen hare talrijke maatregelen heeft het harerzijds geregend, doch vóórgegaan in den juisten weg is zij haar nog niet. Toch is daarvoor thans de tijd aangebroken. Van eigenaarszijde wil men opruiming der huurwetten? Dat zij daartoe dan ook den mogelijken weg aanwijze. En zij zal dit kunnen, indien zij slechts de juiste harmonie weet te vinden tusschen het individueel en het gemeen belang bij den eigendom.
Ook de overzijde — zij die het genot van onroerend goed van noode hebben — heeft haar eischen door organisatie trachten te bevredigen. De huurdersbonden, vrucht van dezelfde omstandigheden, welke tot den bloei van de eigenaarsvereenigingen zoozeer hebben bijgedragen, zijn tot een macht geworden, waarmede rekening moet, althans zal moeten, worden gehouden. Een vijandelijke macht hebben deze organisaties allerminst in elkander te zien. Beide zijn het product 'van bepaalde sociale behoeften, die elkanders supplement zijn. Het zoeken van contact tusschen beide ligt dus voor de hand. Zonder organisatie aan deze en aan gene zijde geen mogelijkheid van verstandhouding; dank zij de organisatie, het middel tot' overeenstemming. Het middel tot overeenstemming, hetwelk den wetgever tot de terugtocht zou kunnen leiden. Het middel tot overeenstemming, hetwelk het einde der huurwetten zou kunnen beteekenen.
Werkgevers en werknemers hebben den weg tot betrekkelijken önderlingen vrede gevonden door de voorwaarden van d«n arbeid gezamenlijk vast te leggen. Eigenaren van vast goed en gebruikers van vast goed, verhuurders en huurders, zullen naar oplossing van het huurvraagstuk hebben te streven door gezamenlijk de voorwaarden van de huur vast te leggen. Naast het collectief arbeidscontract rijze het collectief huurcontract. De Bond van Nederlandsche huis- en grondeigenaren en bouwkundigen neme hiertoe het initiatief!
Laat ons eerst trachten na te gaan, wat in hoofdlijnen de inhoud



7
van het collectief huaróontract zal kunnen zjjn en in hoeverre het tot oplossing van het woningprobleem zal kunnen medewerken.
De huurprijs, de steen des aanstoots bij uitnemendheid voor beide belanghebbenden, laat zich in onderling overleg vaststellen, waardoor al dadelijk de huurcommissiewet met al haar rompslomp overbodig wordt. De eigenaar zal daarbij streven naar zooveel mogelijke, vrijheid; de huurder naar de engste begrenzing. Overeenstemming is al dadelijk niet al te moeilijk te verkrijgen ten aanzien van die breede groep van belanghebbenden, die het buiten bescherming kunnen stellen: elke beperking zou hier doelloos zijn. Vrijheid zou verder kunnen gelden met de beperking — op het voetspoor van den wetgever — tot een bepaald percentage boven de vroegere huur. Of, als men iets gevoelt voor de theorie, dat de huurprijs in verhouding tot de inkomsten moet staan, tot een bepaald gedeelte van het belastbaar of uit anderen hoofde vaststaand inkomen x). Dan wel, men kan hetzij" reeds dadelijk, hetzij bij een herziening van het collectief huurcontract, onbeperkte vrijheid toestaan, behoudens beroep van den huurder op de autoriteit door de gezamenlijke organisaties in het leven geroepen. Denkbaar is ook dat de gezamenlijke bonden voor de gevallen, welke fixeering van den prijs eischen, tabellen vaststellen naar ligging, aantal vertrekken, oppervlakte, -hoogte, enz., der woningen. Aan de hand van deze of soortgelijke maatstaven laat zich met goeden wil een onderlinge regeling van den huurprijs wel vinden Een regeling, waarmede wellicht geen van beide partijen wegloopt, doch die nochtans voor beiden bevredigend kan zijn. Hangen de belanghebbenden thans af van een dikwijls na moeilijken strijd verkregen beslissing van een door de overheid deswege in het leven geroepen college, in dit stelsel vinden zij elkander- in vrede onder de waarborgen, door hun belangenvertegenwoordiging voor hen verkregen.
In verband met het hier betoogde laat zich in een collectief huurcontract een dergelijke huurprijsbepaling denken:
') Zie voor deze leer de dissertatie van J. G. Blink „Beschouwingen naar aanleiding/ van den woningnood" proefschrift, Leiden 1919.



8
a krachtens vrije vaststelling door partijen, omdat zij meer bedraagt dan
b krachtens vrije vaststelling door par-
tijen, omdat zij procent boven
de huurwaarde van 1 Januari 1916, zijnde niet overschrijdt.
c krachtens vrije vaststelling door partijen, omdat zij niet meer bedraagt
dan .7. procent van des
huurders belastbaar inkomen.
d of zooveel meer of minder als de daartoe aangewezen autoriteit van verhuurders- en huurderbond zal vast^ stellen.
e overeenkomstig artikel van
de huurbepalingslijst van den verhuurders en huurdersbond te
De huurprijsverhooging. Wat over de huurprijsbepaling is gezegd, geldt uiteraard ook voor de verhooging. Een voortdurende wijziging van de voorwaarden van het collectief arbeidscontract, welke rekening houdt met de zich wijzigende omstandigheden, zal natuurlijk noodzakelijk zijn; de vastgestelde maxima en percentages zullen een voorwerp van aanhoudende herziening hebben uit te maken.
De huurbeeindigitig. Trachtten wij in het bovenstaande den weg aan te geven, welke door middel van het collectief huurcontract zou kunnen leiden tot afschaffing der huürcommissiewet, veel moeilijker is de vraag, hoe in de leemte, waarin de huuropzeggingswet tracht tegemoet te komen, kan worden voorzien. Immers, op welk standpunt men zich ook ten aanzien van de huurwetten stelt, op dit punt zal men het eens zijn dat de kwestie van het „onderdak" van veel meer gewicht is dan die van de „prijsfixeering". Indien men van overheidswege geen huurverlenging toestond, zou het aantal dakloozen niet te over-
De huurprijs bedraagt per
te betalen in
—-. sche
termijnen van



9
zien zijn. De goede zeden en openbare orde eischen dus reeds in elk geval een woningnoodregeling. Hoe kan deze nu worden vervangen door een onderlinge regeling van belanghebbenden ? Men zal bij een collectief contract de beslissing omtrent de huur-, beeindiging aan het eigen gezag willen houden. De belanghebbende, d. i. de h uurder, zal zich dus wenden tot de door dit contract aangewezen autoriteit, wier taak veel overeenstemming zal .vertoonen met die welke thans op de Huurcommissie rust. Al dadelijk echter zal een dergelijke regeling meer voordeden opleveren. Met de overheidsbemoeiing zullen de huurcommissies komen te vervallen; evenzeer het beroep op den Kantonrechter. Partijen zullen een uitspraak krijgen'van de door hen zelf gekozen vertegemvoordiging van hun^groèpsbelang, zoodat hun vertrouwen in die uitspraak zeker zal winnen. Dan zal de rechtspraak weder haar normaal verloop kunnen krijgen, het enkele feit, dat een ontruimingsvordering aanhangig is gemaakt zal beteekenen, dat de vraag van uitstel is afgedaan en geen punt van overweging meer behoeft uit te maken. Maar bovendien zal deze regeling nog een belangrijk voordeel mede brengen. Indien het zóóver gekomen is, dat de gezamenlijke verhuurders en huurders een onderlinge overeenstemming ten aanzien van het woningvraagstuk- hebben getroffen, zullen zij niet alleen stilstaan bij de talrijke afzonderlijke gevallen, welke zich voordoen, doch bovendien er o.a. naar streven een grondig inzicht te verkrijgen in den stand van de huurmarkt. Dit zal hun in staat stellen, telkens de om een onderdak verlegen gezinnen in de voor hen speciaal geëigende woningen onder te brengen. Doet zich thans de vraag voor, of de huurder voor den verhuurder of een van diens nabestaanden zijn woning moet ontruimen, dan zal, indien het belang van dén huurder ook maar iets zwaarder weegt, het antwoord ontkennend zijn. Een andere uitweg is er eenvoudig niet. In het hier ontwikkelde systeem echter zal bv. bekend kunnen zijn dat over een of twee maanden een woning leeg komt juist voor de behoeften van dezen huurder gepast. Wat zal dan meer voor de hand liggen dan het onderling overleg zóóver uit te strekken, dat



10
op de voor alle betrokkenen meest bevredigende wijze in liet woningvraagstuk wordt voorzien?
Van vërhuurderszijde zal men trachten gedaan te krijgen dat de economisch jneer bevoorrechten, die in staat zijn zichzelf een woning door bouw- of aankoop te verschaffen, van de voordeelen dezer regeling worden uitgesloten, althans niet meer dan een beperkt maximum uitstel zullen verkrijgen. Van den kant der: huurders zal de eisch worden gesteld, dat het wettelijk stelsel om alleen huurders van woningen te beschermen wordt verlaten, doch ook die van kantoren, winkels, magazijnen, ateliers, stallen, pakhuizen, enz. uitstel kunnen bekomen. Zoo zullen dan tevens al die gebreken in het wettelijk stelsel, welke allerwege worden gevoeld, kunnen worden opgeheven.
Hiermede is zeker geen afdoende regeling van de in het collectief [huurcontract voor de huurbeeindiging noodige voorziening gegeven. Tal van vragen, zooals of de in de wet gemaakte onderscheidingen en ingevoerde termijnen gehandhaafd behooren te blijven, vragen beantwoording. Doch dit zou hier veel te ver voeren. De hoofdgedachte, aan de hand waarvan een regeling tot stand zou kunnen komen, moge hier zijn aangestipt.
De gestelde vraag, hoe tot liquidatie der huurwetten is te komen, kan in letterlijken zin niet anders beduiden dan hoe de huurcommissie- en huuropzeggingswet kunnen afgeschaft. Als middel deden wij hier aan de hand de invoering van het eollectiefhuureontract door de gezamenlijke verhuurders- en buurdersbonden, hetgeen dus zeggen wil een collectieve voorziening in de huurprijsbepaling en huurbeeindiging. Doch een collectieve regeling zal ook de a. s. huuraanzeggingswet en woninghoodwet overbodig behooren te maken. Men zal deze wetten alleen willen missen, indien gewaarborgd kan worden dat woningen niet aan, haar bestemming worden onttrokken en op nomale wijze ten dienste van de woningbehoefte worden gesteld. Kunnen nu de beide organisaties ook te dien aanzien niet tot overeenstemming geraken? Indien de verhuurdersorganisatie haar leden aan een zekere tucht en discipline kan



11
gewennen en deze ook daadwerkelijk kan laten gelden, is zij in staat in overleg niet de huurdersorganisatie bindende voorschriften in het leven te roepen welke het kwaad, dat genoemde wetsontwerpen willen bestrijden, tegen gaan. De verhuurdersorganisatie zal zich dus hebben te verbinden dat de woningen aan haar bestemming blijvend zullen voldoen. Indien de individueele leden krachtens de statuten in dit opzicht aan de voorschriften van hun Bestuur worden onderworpen en deze voorschriften door boete, desnoods roiement, worden gesanctioneerd, wordt het beoogde doel bereikt.
Men zou tegen de hier voorgestelde regeling het bezwaar kunnen inbrengen, dat zij alleen werkt voor de goedwillige», die zich aan de organisatie onderwerpen, doch op de buitenstaanders geen vat heeft, met het gevolg dat buiten het collectief: contract om de beschikbare woonruimte ten nadeele van de goedgezinde verhuurders en huurders zal worden onttrokken en op verkeerde wijze zal worden geëxploiteerd. Dit zou indewlaad mogelijk zijn, indien de wetgever niet te hulp kwam. Doch deze behoort voor het collectief huurcontract een geprivilegieerde plaats te scheppen, hetgeen mogelijk zou zijn door de bestaande bepalingen ten aanzien van hen, die zich er niet aan onderwerpen, te verscherpen. Hij zou b.v. kunnen bepalen: „Ieder, „die buiten dé voorschriften van het door de centrale verhuurders„en huurdersbonden in het leven geroepen collectief huurcontract „een huurprijs wil bepalen, zal zich daartoe hebben te wenden „tot den kantonrechter van de plaats waar het onroerend goed „is gelegen. De kantonrechter zal partijen voor zich doen verschijnen en hun zoodanige vertoogen doen als hij oirbaar .„acht om hen alsnog te bewegen zich aan het eollectiefhnur„ contract te onderwerpen.
„Indien hem dit niet gelukt, zal hij een of meerdere deskundigen benoemen om hem omtrent de huurprijsbepaling voör „te lichten. De kosten der deskundigen zal hij brengen ten „laste van de partij, die geweigerd heeft.zich aan het collectief„contrafet te onderwerpen."
Een soortgelijke bepaling zou ten opzichte van de huur-



12
beëindiging kunnen gelden. De wetgever zou kunnen bepalen, om het collectief huurcontract te privilegieeren, dat t. a. van degenen, die zich hieraan niet onderwerpen de huur wordt gecontinueerd, tenzij de verhuurder zich tot den kantonrechter wendt.
Het verbod om woningen aan haar bestemming te onttrekken zou in veel vereenvoudigder vorm gehandhaafd kunnen blijven. Het zou gesanctioneerd kunnen worden door aan het Openbaar Ministerie, hetwelk door Bouw- en Woningtoezicht wordt ingelicht, de bevoegdheid te geven de verhuring, desnoods onteigening, in het algemeen belang, te vorderen. Doch bij een grondige doorvoering van het collectiefhuurcontraet zou deze bepaling niet dan een zeer sporadische toepassing vinden.
Intusschen moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid, dat wij hier de kracht en invloed der organisaties, verre hebben Overschat, dat een samenwerking van beide partijen zooals wij ons die voorstellen niet is te verkrijgen en dat de wetgever aan het gemeen overleg der belanghebbenden niet de waarde zal hechten welke wij mogelijk achtten. Maar zelfs in het geval, dat wij hier een onuitvoerbaar plan hebben ontvouwd, meenen wij toch de oplossing van de hier aan de orde gestelde vraag — hoe men de huurwetten kwijt raakt — te moeten vinden door middel van de organisatie. De eigenaar vraagt: hoe word ik verlost van de kwellende dwangvoorschriften ten aanzien van mijn goed? Wat kan het antwoord anders zijn dan: door ze zelf overbodig te maken. Dat niet ieder eigenaar afzonderlijk dit kan doen, betoogden wij reeds. Slechts hun gemeenschap is daartoe in staat. Dit zou nu speciaal vereischen een reorganisatie van de vereenigingen naar binnen. De verhouding van lid tot vereeniging moet van geheel anderen aard worden dan tot nog toe. Evenals een lid van een vereeniging, die een zedelijk doel beoogt — onthouding van sterken drank; dierenbescherming — of een burger, als lid van een publiekrechtelijke gemeenschap — zich voegt naar en leeft overeenkomstig het vereenigingsdoel, zoo zal ook het lid van een



13
eigenaarsvereeniging in zijn bedrijf van exploitatie van onroerend goed de voorschriften van zijn vereeniging hebben in acht te nemen. Die voorschriften zullen dus tot doel moeten hebben het bevorderen van het gebruik van den eigendom in maatsehappelijken zin. Wij stellen ons geenszins voor dat een dergelijk doel ineens zou kunnen worden bereikt. Wèl echter langzamerhand! De voorlichting in de vakpers; de te geven adviezen; de te volgen taktiek bij het behartigen van de individueele en algemeene vakbelangen; de inrichting van de gebruikelijke huurcedulen: dit alles kan geleidelijk meer gesteld worden in het teeken van het algemeen belang. Op den duur moet deze gedragslijn vertrouwen wekken in de buitenwereld. En de reden voor klemmende en beperkende voorschriften zal geleidelijk verdwijnen. Vrees voor de concurrentie van de ongeorganiseerden zal ook hier weder ijdel blijken. De wetgever zal in een systeem als hier ontwikkeld, wanneer hij tot ingrijpen geroepen wordt, weten te onderscheiden. En de bona-fide eigenaar zal de vruchten plukken van de breede opvatting, welke hij metterdaad zal blijken te huldigen.
* # *
Van de kracht der organisatie verwachten wij dus een tempering, als het kan zelfs de liquidatie, van de huurwetten. Dit neemt niet weg dat, totdat het — en voor zoover het niet«— zoover komt, ook onderzocht dient worden of, en in welke mate, die huurwetten zelve vereenvoudigd en beperkt zouden kunnen worden om den weg van haar einde op te kunnen gaan.
Vooreerst: Zou de huurcommissiewet kunnen worden gemist'? Met andere woorden: verdient het belang, dat door deze wet wordt beschermd, nog de zorg van den wetgever? Is het nog langer noodig de huurprijsbepaling aan een wettelijk maximum te binden ? Dat de Regeering dit niet meer in die mate noodig acht als voorheen blijkt uit haar jongste wijzigingsontwerp waarin zij althans voor een beperkte contractsvrijheid weder ruimte wil maken 1). Immers het ontwerp houdt in de bevoegd-
J) „De legen huurverhooging gestelde rem dient iets losser te worden gezet", heet het in de M. v. T. op de herziening der Huurcommissiewet.



14
heid tot een vrije en zelfstandige huurprijsbepaling tot 20 °/0 boven den huurprijs van 1 Januari 1916 en, voor zoover woningen betreft welke eerst door de huuropzeggingswet onder de huurcommissiewet vielen, tot 10 °/o boven den huurprijs van Januari 1918. Voorts wil. de Regeering de tot nog toe bestaande gronden voor huurverhooging, te weten dat deze gerechtvaardigd werdt door de normale huurwaarde van 1 Januari 1916, resp. 1918, vermeerderd met de verhoogde exploitatiekosten, laten varen en daarvoor in de plaats de huurcommissie -vrij laten in de bepaling van den huurprijs1), met dien verstande dat zjj heeft zorg te dragen voor een verhooging, die geleidelijk2) voert tot 'den normalen prijs van het vrije verkeer. Voorzoover dus nog geen volledige contractsvrijheid wordt toegestaan, wordt toch in elk geval er naar gestreefd den huurprijs niet langer kunstmatig laag te houden, doch deze aan de hand van al de factoren welke tot de bepaling daarvan op billijke wijze kunnen medewerken vast te stellen. Hiermede is dus ongetwijfeld reeds een zeer belangrijke stap in de richting van algeheele contractsvrijheid gedaan.
Intusschen zijn tegen dit ontwerp bedenkingen gerezen. Van eigenaarszijde acht men de verhooging 10 of 20 °/0 ontoereikend. Mr. Steinmetz beveelt deze verhooging aan op den huurprijs van 1 Januari 19203), waartegenover weer is opgemerkt, dat de een dam meer dan de ander zou krijgen, al naar gelang hij sinds 1916 meer of minder had opgeslagen. Anderen zijn daarentegen van oordeel, dat de voorgestelde verhooging te ver gaat. Zoo wenscht bijvoorbeeld de huurcommissie te Leiden de verhooging in elk geval afhankelijk te stellen van het werkelijk plaats vinden van het noodzakelijk onderhoud 4).
') Zij draagt zorg voor een redelijke huurverhooging (art. 5 ontwerp).
') Van vele zijden is opgemerkt dat dit geen maatstaf is. De huuroommissies worden hierdoor geheel autonoom. Zij kunnen den prijs zoowel drukken als opvoeren! Bovendien gaat alle eenheid in de prijsbepaling aldus verloren! Intusschen moet de moeilijkheid om een bevredigende handleiding voorde huurcommissies te vinden worden erkend.
») Zie Ons Eigendom van 20 Maart 1920.
*) Zie t. 1. a. p.



15
En ook de Gezondheidscommissie te Amsterdam blijft vasthouden aan den eisch, dat de verhooging inderdaad aan het onderhoud ten goede komt1). Verder vreest men aan den eenen kant dat de ruime bevoegdheid welke aan de huurcommissie wordt toegestaan, om den huurprijs te verhoogen in de praktijk toch niet tot "haar recht zal komen. De heer Klawer vindt daarin bijvoorbeeld aanleiding om de caoutchouc formule van het ontwerp te vervangen door zeer bepaaldelijk aangewezen gronden voor huurverhooging 2). Van de andere zijde acht men het echter een onmogelijkheid, om den huurprijs opiiet niveau van den normalen prijs van het vrije verkeer te brengen. Immers, aldus betoogt bijvoorbeeld de Gezondheidscommissie te Amsterdam „door de geweldige stijging der bouwkosten zijn er gevallen, waarin eene de kosten dekkende huur gemiddeld ƒ 10.— a f 15.— per week zou bedragen, terwijl de werkelijke huur bedraagt / 4.50 a ƒ5.—. Al kunnen de laatste bedragen met het oog op den loonstandaard wel eenigszins verhoogd worden, is het geheel buitengesloten, dat de bewoners de kostendekkende huren kunnen opbrengen" 3).
Houdt men al deze bezwaren in het oog, dan gevoelt men dat het voor den wetgever een bijkans onmogelijke taak is een voor allen eenigszins bevredigende oplossing van het probleem te geven. Hij behoort ongetwijfeld — hierover zijn allen het eens — een redelijke verhooging toe te staan. Zooveel mogelijk zonder inmenging van de overheid. Echter dient er voor gewaakt, dat die verhooging, althans ten deele, mede ten goede komt aan het perceel, waarvoor die verhooging wordt gegeven, al was het alleen maar, - om het verval van het onroerend goed tegen te gaan. Op den duur moet de verhooging inderdaad den normalen prijs van het vrije verkeer nabij komen. Nochtans behoort er alleszins rekening mede gehouden te worden dat het groote publiek niet bij machte zal blijken deze geweldige
') t. 1. a. p. *) t. li a. p. *) t. L a. p.



16
prijsstijging te dragen l), zoodat slechts met mate en zeer geleidelijk in deze riehting zal kunnen worden uitgegaan.
Houdt men nu al deze moeilijkheden in het oog, dan is de vraag dus thans deze, hoe men eenerzijds er rekening mede kan houden en aan den anderen kant toch zou kunnen- geraken tot opheffing van de overheidsbemoeiing met de prijsfixeering.
Men heeft voorgesteld — speciaal Mr. v. Nieukerken heeft hiervoor gepleit2) — volledig herstel van de vrijheid' der huurprijsbepaling met hieraan verbonden bevoegdheid van den huurder, om bij de daarvoor aangewezen autoriteit hiertegen te reclaméeren. Volgens dit denkbeeld zou dus alleen beschermd worden degene, die bescherming behoeft. Voor hen, die deze niet van noode heeft, zou dus de oude toestand van vóór den oorlog herleven. De verhuurder stelt dus — in dezen gedachtengang — een huurprijs voor. De huurder, die dit bedrag wil en kan betalen, accepteert dezen prijs ook. Daarentegen zal de huurder, die zich er door bezwaard gevoelt, de vaststelling officieel kunnen aanvragen, welke dan ook tusschen partijen zal gelden. Het vaït dadelijk op, dat in dit stelsel de grootte van den huurprijs van zeer toevallige omstandigheden zal afhangen. Een welvarend huurder zal geen bezwaar maken voor een bepaalde woning bijvoorbeeld in de plaats van ƒ600.—, welke tot nog toe betaald werden, ƒ 1000.— te betalen. Zijn buurman, die slechts zeer beperkte inkomsten geniet, en de belendende precies gelijkvormige woning bewoont, zal dit bedrag niet kunnen opbrengen, deswege de vaststelling van den prijs vragen, met het gevolg dat deze op ƒ600.- blijft. Zoo zullen dan dezelfde perceelen geheel verschillende opbrengsten opleveren! De eigenaar van het ééne huis lage, die van het aangrenzend perceel hooge inkomsten genieten. Alle eenheid van prijs komt hiermede te vervallen! Levert deze consekwentie een bezwaar op?
Het valt niet te ontkennen dat het ontwerp voor deze onge-
i) Immer7 met de huur stijgen ook andere uitgaven van zelf b. v. de personeele belasting!
») Zie Algemeen Handelsblad van 23 Maart 1920.



17
lijkheid den weg reeds heeft gebaand. De Huurcommissie mag immers met alle factoren rekening houden welke tot vaststelling van den huurprijs kunnen medewerken. De voordeden, die de huurder, bijvoorbeeld door onderhuur, uit de woning trekt; de geldelijke behoeften van den verhuurder; de finantieele draagkracht van den huurder: het zijn factoren, die in aanmerking {Sullen komen* en uitteraard in het eene geval een geheel andere uitkomst dan in het andere zullen opleveren. In zóóverre kan men dus zeggen, dat het voorstel tot algeheel herstel van contractsvrijheid t. a. v. de prijsbepaling, behoudens beroep van den kant van den huurder, geen zoodanig ingrijpende veranderingen schept, wdke niet reeds ook door het ontwerp worden medegebracht.
Tegen het voorstel bestaan echter nog andere bedenkingen. Het spreekt wel van zelf dat de verhuurder, wien het treft dat juist zijn huurder, in tegenstelling tot vele anderen, zich beklaagt over de voorgestelde huursom, met dezen huurder niet veel zal ophebben en er allicht naar zal streven elke mogelijkheid te baat te nemen om hem kwijt te raken. En al zal nu in beginsel aan de huurbeeindiging paal en perk blijven gesteld, dit zal dan toch in elk geval wel vaststaan, dat voor de vrijkomende woningen de voorkeur zal worden gegeven aan de huurders, die met de door den verhuurder gevraagden prijs genoegen nemen. De finantieel minder bevoorrechte huurders, zoowel diegenen onder hen, die ten slotte hun woning moeten opgeven, als degenen, die voor het eerst als aspirant-huurders optreden, zullen dan in een benarden toestand komen te verkeeren en ten slotte zullen de beschikbare woningen alleen ten dienste komen van hen, die in staat zullen zijn er goed voor te betalen. Hieruit volgt, dat alleen door een verscherping, althans krachtige handhaving, van de huuropzeggingswet en een overheidsregeling ten aanzien van de leeg komende en nieuwe *) woningen aan dit bezwaar zou kunnen worden tegemoet
*) Natuurlijk niet nieuw-gebouwde, waarvoor de prijsbepaling steeds vrij is gebleven; maar voor het eerst verhuurde, waarvoor-prijssehatting moet geschieden.
2



18
gekomen. Maar dusdoende zou men door opheffing van den eenen last dadelijk weder in een nieuwen vervallen! Intusschen is het getal nieuwe woningen, welke niet onder nieuwbouw vallen, zóó gering, dat hiervoor wel geen bijzondere regeling van noode zal zijn. En de handhaving, desnoods verscherping, van de huuropzeggingswet zou zeker opwegen tegen het groote voordeel, dat in opheffing van de huurcommissiewet zou zijn gelegen.
Naar opheffing va.i de huurcommissiewet zal dan ook zeker moeten worden gestreefd. Dit zal de eerste stap hebben te zijn in de richting van algeheele liquidatie der huurwetten. Het verdwijnen van de huurcommissiewet zal de nuurcommissies, voorzoover deze krachtens die wet bestaan, overbodig maken. Van de bezwaren, welke de huurder tegen den huurprijs zal kunnen inbrengen, zal de kantonrechter gevoegelijk in eerste en laatste instantie tevens kunnen kennis nemen. In plaats van de ingewikkelde regeling van de huurcommissiewet zou men kunnen volstaan met een regeling, waarbij den huurder, die zich bezwaard acht door de door zijn verhuurder voorgestelde verhooging, de bevoegdheid wordt gegeven zich binnen een bepaalden tijd, nadat hem van deze voorgenomen verhooging kennis is gegeven tot den kantonrechter te wenden met verzoek den huurprijs vast te stellen. Hetzelfde zou moeten gelden voor een huur, welke voor het eerst ingaat. De kantonrechter zou dan, na verhoor van een of meer deskundigen en na oproeping van de wederpartij, naar bevind van zaken en voor den tijd welken hij raadzaam oordeelt, kunnen beslissen. Een strafbepaling tegen overtreding van de gevallen beslissing en tegen het aannemen van sleutelgeld kan in de regeling worden opgenomen. Met deze bepalingen zou de voorziening, welke voor de huurcommissiewet in de plaats treedt, vrijwel zijn uitgeput.
Een liquidatie van de huurcommissiewet op deze wijze zou dus alleen mogelijk zijn op voorwaarde dat het beginsel van de huuropzeggingswet blijft gehandhaafd. Het recht — indien de daarvoor vereischte voorwaarden aanwezig zijn — te mogen



19
blijven wonen zal in elk geval voorloopig intact moeten blijven, zoolang men beseft, dat de overheid er voor te waken heeft, dat zooveel mogelijk- iedereen een onderdak behoudt. En het gewicht hiervan zal te meer klemmen, indien het hier ontwikkelde denkbeeld om ten aanzien van de huurprijsbepaling de grootst mogelijke vrijheid te laten ingang vindt. Immers de wetgever moet er dan inzonderheid voor waken, dat de bestaande woonruimte niet alleen voor de roijaalste betalers beschikbaar komt. Maar wil dit zeggen dat de huuropzeggingswet in haar huidigen vorm dient te worden gehandhaafd?
Het wil ons voorkomen, dat al dadelijk het voortbestaan van de huurcommissies ook voor dit doel niet noodzakelijk is. Geboren uit den nood van den oorlogstoestand, zal deze instelling, zoodra men den terugkeer tot normale toestanden wenscht voor te bereiden, in de eerste plaats dienen te verdwijnen. Handhaving dus van het beginsel der huuropzeggingswet echter zonder de huurcommissies! Voor de afschaffing van de huurcommissies pleit inderdaad veel. Onder volle waardeering van het ontegenzeggelijk vele goede dat deze hebben gepraesteerd, is toch de instelling van overheidswege van een Zeefcewcollege, waarin bepaalde belangen zijn vertegenwoordigd, om recht te spreken in zaken van algemeen belang zoo weinig in overeenstemming met onze zeden en rechtsopvattingen, dat zij niet langer behoort te worden bestendigd dan strikt noodzakelijk is. Maar dan heeft het voortbestaan der huurcommissies ook daarom weinig zin, omdat zij, slechts in eersten aanleg uitspraak kunnende doen, de haar opgedragen taak niet naar behooren vlug en definitief kunnen afwikkelen. De praktijk is daar om de waarheid hiervan te staven. Nadat een bepaald geval meerdere keeren den rondgang van huurcommissie naar kantonrechter heeft gemaakt, staat zij machteloos, wanneer de zaak weer voor haar komt, er een eind aan te maken. Wil zij den uitstel vragende een allerlaatste kans geven om langs minnelijken weg de woning te verlaten, door hem bijvoorbeeld nog eens voor het laatst één maand toe te staan, dan geeft zij hem hiermede drie nieuwe kansen: de behandeling in appél en de weder indiening



20
van een verzoek aan de huurcommissie, vóórdat vijf zesde van de nitsteltermijn is verschenen, met natuurlijk weder recht van hooger beroep op de daarop te geven beschikking. En weigert de huurcommissie elk uitstel, dan bestaat altijd nog de kans dat de kantonrechter dit wel verleent, hetgeen dus weder beteekent, dat de zaak toch weder voor haar kan verschijnen, mogelijk zelfs meer dan eens. Deze allerzonderlingste situatie heeft er dan ook al toe geleid, dat menige kantonrechter om nu eindelijk maar aan de zaak een einde te maken, in lijnrechten strijd met de wet *), weliswaar op het verzoek om huurverlenging een afwijzende beschikking geeft, doch over twee, drie of vier maanden na de behandeling der zaak. Aan de huurders wordt dan duidelijk gemaakt dat het dien weg wel uit zal gaan. Neemt men dit feitelijk onwettig middel niet te baat en deinst men toch ook weder terug voor een weigering ook van het geringste uitstel, waartoe men niet dan in het uiterste geval zijn toevlucht wil nemen, dan zal de zaak dus steeds weder voor de huurcommissie haars ondanks wederkeeren. En daar men haar wel niet tevens in hoogste instantie zal willen laten beslissen, zou men haar dus gereedelijk geheel kunnen uitschakelen.
Hiervoor pleit ook het feit, dat vrijheid in huurprijsbepaling de behoefte aan huurverlenging-aanvragen aanmerkelijk zal verminderen. Het is immers geen geheim dat juist de huurcommissiewet 2) de toepassing der huuropzeggingswet op zoo ruime schaal noodzakelijk maakt. Het neerdrukken van den prijs leidt tot contracten van korten duur, voor bepaalden tijd zonder verlenging. Dit wil zeggen: tot vele aanvragen om ver-: lenging. Niet zoodra zal echter deze rem zijn weggenomen, of het aantal overeenkomsten voor langeren duur zal weer zienderoogen groeien en daarmede de toepassing van de huuropzeggingswet afnemen. Hierdoor zouden van zelf de huurcommissies van
') Die immers een spoedige uitspraak uitdrukkelijk voors«hrijft; art. 3 sub 5 huuropzeggingswet.
') En niet te vergeten ook de zegelwet met haar zware belasting van langdurige overeenkomsten!



21
veel arbeid ontlast worden en zij op den duur overbodig blijken.
Zoo brengt deze gedachtengang er 'dan als van zelf toe, om, evenals met betrekking tot de huurprijsbepaling, ook ten aanzien van de huurverlenging uitsluitend in handen van den Kantonrechter de beslissing te leggen. Hij, die tot nog toe alleen in hooger beroep deze zaken berechtte, is als aangewezen om bij uitschakeling van de huurcommissie en bij inkrimping van het aantal te behandelen gevallen over deze materie te blijven oordeelen, zoolang nog niet de afschaffing dezer noodwetten werkelijkheid wordt. Men krijgt dus zonder dat iemand hierdoor wordt benadeeld een soort van overgangsstadium, dat tevens dit niet te onderschatten voordeel bevat dat de stof veel overzichtelijker wordt en de voorkomende gevallen veel spoediger worden afgedaan. Vreest men een overlading voor den Kantonrechter, dan benoeme men zij het ook tijdelijk nieuwe functionarissen; over het hoofd mag echter niet worden gezien dat, gelijk reeds werd opgemerkt, in het hier ontvouwde stelsel het aantal uitstelrekwesten gewis zal afnemen, terwijl, zoodra er in de nieuw-bouw wat meer schot komt, het aantal steeds minder zal worden om- eindelijk, zooals het geval is bijvoorbeeld bij de uitstelwet van 1914, nog slechts sporadisch voor te komen. Of deze zeer te wenschen ontwikkelingsgang van langeren of korteren duur zal zijn, zal in den tegenwoordigen stand van zaken niemand met zekerheid kunnen zeggen, doch dat hij in deze richting zal loopen, lijkt niet twijfelachtig. Door een vereenvoudiging van de materie, als hier is voorgesteld, mag men geacht worden voorloopig te hebben gedaan wat mogelijk is, om den overgang van het heden tot de toekomst voor te bereiden.
Heeft men met de huurcommissie- en huuropzeggingswet dezen weg van vereenvoudiging eenmaal ingeslagen, dan kan het omslachtig en ingrijpend systeem van het ontwerp-huuraanzeggingswet niet intact blijven. De dwang om te verhuren zou door een zeer strenge strafbepaling voldoende kunnen worden gesanctioneerd. En, voorzooveel dit niet toereikend mocht blijken, zou, zooals boven reeds werd voorgesteld, aan het Openbaar Ministerie de bevoegdheid kunnen worden verleend om tot ver-



22
huring van bepaalde perceelen of perceelsgedeelten bij den rechter te requireeren 1).
Zoo komen wij dus tot de navolgende conclusies: I. Opheffing van de huurcommissies.
II. Wijziging van de huurcommissiewet in dier voege, dat de huurprijsbepaling door den Kantonrechter alleen plaats vindt op initiatief van den huurder.
III. De behandeling van de huuropzeggingswet worde in eenige instantie den Kantonrechter opgedragen.
IV. In plaats van de ontworpen huuraanzeggingswet en woningnoodwet worde een strenge strafbepaling tegen het niet behoorlijk doen bewonen of aan de bewoning onttrekken van perceelen in het leven geroepen en aan het Openbaar Ministerie de bevoegdheid om verhuring (c. q. onteigening) te requireeren gegeven.
Het hier voorgeslagen middel om tot vereenvoudiging van de huurwetten te geraken maakt een voortdurende wijziging der bestaande wetten overbodig. De huurcommissiewet, voor het eerst door de huuropzeggingswet veranderd, zah thans een tweede herziening ondergaan. Een herziening, die ongetwijfeld zeer veel goeds bevat. Doch op den duur zou toch een verdere wijziging niet achterwege kunnen blijven. Het jongste ontwerp houdt nog steeds vast aan, zij het dan ook niet zoo volstrekt meer, het criterium van de waarde van 1 Januari 1916. Was het al steeds moeilijk, deze waarde vast te stellen, naar mate men verder van dien datum afkomt, zal het bezwaarlijker vallen haar te bepalen. Als aanstonds de toegestane vrije 'verhooging van 10 of 20 % onvoldoende blijkt, zal men dus óf weder een hooger percentage op dezen ouden grondslag moeten toestaan öf dit geheele criterium voor een andere regeling moeten laten varen. Het eerste systeem zal de wet steeds moeielijker toepasselijk maken, het tweede de noodzakelijkheid openen naar een
') Desnoods kan de voorgestelde onteigening blijven bestaan; het laat zioh immers aanzien dat het zoover wel niet zal komen.



23
geheel nieuwe regeling uit te zien. En wanneer men bedenkt dat nu reeds vele huren de twintig proeent van de huur van 1 Januari 1916 overschrijden, zal men begrijpen, dat deze herziening reeds spoedig weder te wachten staat. Waarom dus nu niet dadelijk een grondiger en doeltreffender herziening? Hierbij komt dat, als men op den ouden grondslag aan het wijzigen blijft, men ook op den duur genoodzaakt zal worden in al de leemten van de oude wet te voorzien, hetgeen o. a. ook eene uitbreiding zal moeten inhouden. Ruimt men daarentegen de wet in haar geheel op, dan is voor een dergelijke expansie uitteraard de reden vervallen. Wij hebben hier speciaal het oog gevestigd op toepassing van de huurcommissie- en huuropzeggingwet, ook op huren van winkels, kantoren, schoollokalen, spreekkamers, magazijnen, stallen, pakhuizen, enz. Inderdaad leidt het tegenwoordig stelsel der wet tot de zonderlingste consequenties. Men vergelijke bijvoorbeeld de positie van den getrouwden geneesheer, die geen kinderen heeft en daarom zijn praktijk in. zijn huurwoning kan uitoefenen met die van zijn collega, die een zoo groot gezin heeft, dat hij zijn praktijk buitenshuis moet uitoefenen. Eerstgenoemde geniet de volle bescherming der huurwetten; zijn huur kan niet worden verhoogd dan door de huurcommissie, hij behoeft niet te verhuizen zonder sanctie van deze instelling. Zijn genoemde collega daarentegen, die het zooveel zwaarder te verantwoorden heeft, moet voor zijn spreekkamers eiken verlangden prijs betalen en hij moet ze ontruimen, zoodra zijn verhuurder dit wil. Hierdoor zijn de zonderlingste toestanden geboren geworden. Men ziet huurders van winkels hun bedden naar de achterkamer van dien winkel sleepen, om ze maar voor woning door te kunnen laten gaan. Men kan de spitsvondigste redeneeringen hooren over de vraag — welke voor het wel of wee van een geheel bedrijf beslissend kan zijn — of een bepaald perceelsgedeelte al dan niet woning is. Pleit eenerzijds de billijkheid er voor om ook deze huren te doen profiteeren van de huurwetten, aan den anderen kant zou dit in vele gevallen weder leiden tot een bescherming van groote groepen, die geen bescherming behoeven en bovendien



24
zou deze bescherming in dit stadium, waar de liquidatie van de huurwetten aan de orde wordt gesteld, veel te laat komen. Toch zou een voortdurende verbetering van de bestaande wetgeving er op den duur toe moeten leiden, ook dit onderwerp op eenigerlei wijze te regelen.
Maar niet minder zou een herziening der wetgeving er toe moeten leiden het belangrijke vraagstuk van de onderhuur ter hand te nemen. In theorie valt ook de onderhuur onder de huurcommissiewet, in de praktijk echter niet. Wilden de huurcommissies ook de prijzen der onderhuren regelen, zij zouden een werk op zich nemen waarvan het einde niet te overzien is. Tengevolge van den woningnood heeft de onderhuur een omvang aangenomen, als nooit te voren. Maar zij heeft dezen zonderlingen toestand in het leven geroepen, dat, terwijl de eigenaar-verhuurder slechts een gereduceerd voordeel uit zijü goed mag genieten, de huurder een vrijbrief heeft om er zooveel uit te trekken, als hij maar krijgen kan. Zoo is de onderhuur een buitengewone lucratieve bijbetrekking geworden. En zoo komt het voor, dat tot zolderverdiepingen toe aan drie gezinnen zijn verhuurd en een exploitatie van andermans goed zonder eenige grens plaats vindt. Terecht heeft dit den eigenaars ten zeerste verbolgen. Daar echter op deze manier, zij het dan ook op ongeoorloofde en dikwijls brutale wijze, aan de vraag voor onderdak eenigszins wordt tegemoetgekomen, is men geneigd er de oogen voor- te sluiten. Ook in geval van verboden onderhuur geeft de huurcommissie huurverlenging, niettegenstaande zij dit slechts doen mag, indien de huurder aan al zijn verplichtingen, welke uit de huurovereenkomst voortvloeien, heeft voldaan. De huuraanzeggingswet, welke op komst is, zal zelfs maatregelen in het leven roepen, waardoor het mogelijk wordt gemaakt dat van de bestaande woonruimte zooveel mogelijk wordt geprofiteerd. En het ontwerp eischt dat niet alleen de Verhuurder, maar ook de huurder hiervoor zorg draagt. Indirect wordt hier dus de onderhuur wettelijk gesanctioneerd. Maar hoe is dit alles te rijmen met het feit dat de rechtscolleges nog steeds wegens contractueel of wettelijk verboden onderhuur, huuront-



25
binding uitspreken? Brengt de huuraanzeggingswet verandering in de overeenkomst van partijen? Of in het wettelijk voorschrift van art. 1595 B. W. ? 1) Genoeg om aan te toonen dat een algeheele regeling van de onderhuur op den duur noodig zou zijn, indien men op den eens ingeslagen weg der noodwetgeving blijft voortschrijden. [Is men hiervan terecht afkeerig, wat blijft dan inderdaad anders over dan de hand aan de opruiming der noodwetten te slaan?
Hiermede moge aannemelijk zijn gemaakt, dat niet het instandhouden van — en voortbouwen op de bestaande wetgeving, doch alleen een inkrimping daarvan in den geest, als wij hier hebben aangeduid den wederkeer der vroegere toestanden kan bevorderen. Gelijk wij echter in den aanvang van dit betoog deden opmerken, moet men zich dezen wederkeer niet als een volledige voorstellen. De noodwetgeving zal niet zonder een spoor achtet te laten verdwijnen. In welk opzicht en op welke wijze zij echter haar invloed zal laten blijven gelden, valt moeilijk vooruit te zeggen. Alles zal hiervan afhangen, hoe het woningvraagstuk zich toekomstig zal, ontwikkelen. Doch hieromtrent kan niemand met ook maar de geringste kans op zekerheid iets voorspellen. De toekomst van handel en industrie, de internationale verhoudingen, het arbeidsvraagstuk en zoovele andere factoren zullen hun invloed hierop uitoefenen. Voorshands zal men echter gereedelijk mogen aannemen, dat zelfs in het gunstigste geval het herstel niet dan zeer langzaam zal voortschrijden, zoodat dus de beschermde positie van den huurder nog van blijvenden aard zal zijn. Doch op den duur zal men onder een noodwetgeving bezwaarlijk kunnen blijven leven. Men behoudt dan een tweeslachtigheid van recht, waaronder de maatschappelijke verhoudingen niet kunnen gedijen. Immers eenerzijds een verouderde — dikwijls nog uit het Romeinsch Recht stammende — regeling der contracten in het Burgerlijk Wetboek, met zeer bijzondere privilegiën voor den
') Zie hierover ons artikel in „Ons Eigendom'' van 20 Maart 1920.



26
verhuurder, aan den anderen kant een. blijvende noodregeling, waardoor juist de rechten van den verhuurder zoozeer aan banden worden gelegd, dat zjj vrijwel geheel illusoir worden. Het ligt voor de hand alsdan naar een algeheele vernieuwing der wetgeving te streven, waarin de huurovereenkomst in overeenstemming met de bijzondere eischen van den tijd wordt geconstrueerd. Doch dit alles ligt nog in de schoot der toekomst. Het heden vraagt alleen naar een brug, welke van de duisternis welke achter ons ligt naar dien nieuwen tijd kan leiden. Mocht het ons gelukt zijn voor de bouw van dien brug in het bovenstaande ook slechts iets te hebben bijgedragen, dan is dit praeadvies althans niet geheel tevergeefs geweest.
Mk. N. de Beneditty.
Amsterdam, 7 April 1920.



Liquidatie der Huurwetten.
Praeadvies, uitgebracht voor het Nationaal Woningcongres van den Nederlandschen Bond van Huis- en Grondeigenaren en Bouwkundigen,
DOOR
Mr. B. J. F. STEINMETZ.
I. Verschil van inzichten.
Wanneer men een denkbeeld wil krijgen van het uiteenloopen der inzichtèn, omtrent een der meest belangrijke sociale vraagpunten van het oogenblik, dan legge men naast elkander de ontwerpen van Wet tot wijziging der Huurwetten en het socialisatierapport van de commissie der sociaal'democratische arbeiderspartij.
In art. 5 van het Wetsontwerp tot wijziging der Huurcommissiewet vinden wij, hoe aan de Huurcommissiewet de plicht wordt opgelegd, om geleidelijk de huurprijzen op .te voeren naar de prijzen van het normale vrije verkeer.
De redacteur van het wetsontwerp stelt zich dus blijkbaar voor, dat de toestand van het oogenblik geheel en al als een overgangstoestand moet worden beschouwd.
Het laaghouden der huren, het bouwen met subsidies, is voor alsnog onvermij delij k doch, hetzij korter of later, eens zal de toestand toch wederkeeren, dat evenals vroeger, de huurprijzen geheel in onderling overleg zullen worden bepaald en dat het bouwen van nieuwe woningen niet dan bij uitzondering zal geschieden, zóódanig, dat de huurder slechts gedeeltelijk den over de bouwsom berekenden huurprijs zal hebben te betalen,



28
daar het andere deel door Rijk en Gemeente wordt bijgepast.
In een opzicht, en daarop mag wel met nadruk worden gewezen, zijn de opstellers van het socialisatie-rapport, het met den redacteur van het Wetsontwerp eens: de bijslag-politiek zal moeten worden verlaten, de huurders ook van door de gemeenten en door coöperatieve vereenigingen gebouwde woningen, zullen een huur in overeenstemming met de werkelijken prijs der woningen, moeten gaan betalen. Uitdrukkelijk wordt dit op pagina 151 van het rapport gezegd.
Doch overigens spiegelt het socialisatie-rapport een geheel andere toekomst voor, dan die, welke het Wetsontwerp in uitzicht stelt.
De particuliere woningexploitatie mag nimmer meer terugkeeren. De onteigeningsbevoegdheid moet aanmerkelijk worden uitgebreid en bij vererving zal elk onroerend perceel aan den Staat komen te vervallen. Behalve de particuliere woningexploitatie, zal ook de particuliere woningbouw een einde nemen, behalve dan, wat den bouw van luxe woningen betreft.
Het Wetsontwerp tot wijziging van de Huurcommissiewet verdient naar de opstellers van het socialisatie-rapport meenen, scherpe afkeuring. Waarom moet den huiseigenaren zulk een ongehoorde oorlogswinst in den schoot worden geworpen?
Van liquidatie der huurwetten mag geen sprake zijn, veeleer moet tot tijd en wijle, dat de algeheele socialisatie van woningen een feit is geworden, de particuliere woningexploitatie, zooveel mogelijk aan banden worden gelegd. Daar de bijslagen-politiek langzamerhand moet worden verlaten, zal de huur van nieuw gestichte woningen geleidelijk moeten worden opgevoerd. En het is begrijpelijk, dat de huren van reeds bestaande woningen, hiermede in evenredigheid moeten worden gebracht.
Doch niet de huiseigenaren mogen hiervan profiteeren. Het voordeel, dat het overgroote deel van den woningvoorraad is gebouwd in een tijd van lage prijzen, moet aan de geheele bevolking ten goede komen, niet alleen aan de huiseigenaren.
De huren moeten in overeenstemming worden gebracht met de productiekosten van den geheelen voorraad.



29
Een en ander wordt met cijfers nader verduidelijkt. Citeeren wij het rapport.
„Laat ons het verschil tusschen beide methoden aanstonds met een enkel cijfer toelichten. Aannemende, dat de bouwkosten in de komende jaren het drievoudige zullen bedragen van vóór den oorlog, zouden, indien de huiseigenaren hun zin kregen, alle woningen, die jb.v. voor den oorlog / 4.— per week huur opbrachten, thans / 12.— per week moeten doen. Bij prijsvorming op den gemiddelden prijs zal men zeggen: indien er op 100 oude en goedkoope woningen, 10 nieuwe en dure zijn bijgebouwd, zullen de 100 oude woningen moeten opbrengen 100 X / 400.— en in verband met duurder onderhoud nog omstreeks 20 pCt. meer, dus ƒ 480.—. De nieuwe woningen moeten opbrengen 20 X ƒ 12.— =ƒ 120.—. Te zamen moeten de 110 woningen dus opbrengen 480 4- 120 = ƒ600.—, dus elke woning 600/110 — ƒ 5.45 huur per week.
Zoo kan men uitrekenen, dat, uitgaande van een stijging van 20 pCt. voor bestaande, en 200 pCt. voor de nieuw te bouwen woningen, de algemeene stijging zal moeten bedragen :
Indien 10 pCt. nieuwe woningen zijn gebouwd]38 pCt.jop den prijs „ 20 pCt. „ „ „ „ 56 pCtJ van voor
„ 30 pCt. „ „ „ „ 74 pCt.jden oorlog.
Zonder huurstijging zal men er dus niet komen. Maar een stijging met ongeveer 50 pCt. of met 200 pCt. scheelt in het te besteden bedrag de helft. En deze stijging van 50 pCt. zal eerst bereikt behoeven te worden op het oogenblik, dat de woningvoorraad met 20 pCt. is vermeerderd, hetgeen in elk geval nog enkele jaren zal duren".
Voorts mogetf vrijkomende woningen; werkplaatsen, kantoren winkels, enz., niet meer rechtstreeks door den eigenaar, doch alleen door een onpartijdig gemeenschapsorgaan, b.v. de Huurcommissie worden verhuurd.
Verkoop van woningen moet worden verboden. De eigenaar, die zich van zijn eigendom wil ontdoen, kan dit overdragen



30
aan de Gemeente, tegen schadevergoeding op de basis van de normale huurwaarde van 1 Januari 1916.
In hoofdtrekken hebben wij hiermede het stelsel van het socialisatie-rapport, ten aanzien van de particuliere woningexploitatie, uiteengezet.
De uitvoering zal uiteraard jaren duren. Gedurende den overgangstijd wordt de particuliere huiseigendom zooveel mogelijk gekneveld. Aan het einde er van is, dank zij de talrijke overgangen, hetzij bij vererving, hetzij door onteigening, hetzij door vrijwilligen afstand, al het onroerend goed in de steden, in handen van de Gemeente.
Men mag over het socialisatie-rapport denken zooals men wil, in elk geval vinden wij bier een in hoofdtrekken duidelijk omschreven stelsel, dat overwogen en bestreden kan worden.
Als van zelf komt men er toe, om het stelsel van het socialsatierapport te vergelijken met het stelsel, neergelegd in het bovengenoemde Wetsontwerp tot wijziging van de Huurcommissiewet.
Zeer zeker bevat dit Wetsontwerp geen volledig en afgerond systeem.
Toch zijn wij van meening, dat, wie het Wetsontwerp goed bestudeert, zeer goed het systeem, dat den Wetgever voor oogen heeft gestaan, kan reconstrueeren.
Zooals wij boven reeds terloops hebben opgemerkt, wil de Wetgever de terugkeer tot de vrije woningexploitatie, zoomede geleidelijke opheffing van het bijslagstelsel. Naar alle waarschijnlijkheid wil hij dus ook den terugkeer van den particulieren woningbouw. Zeer zeker hebben gemeentelijke en coöperatieve woningbouw grooteren omvang aangenomen dan vóór den oorlog, doch daarnaast komt de particuliere bouwnijverheid met Overheidssteun geleidelijk weer in actie. Ook uit dit laatste blijkt, dat de Regeering aari de verschillende vormen van woningbouw en woningexploitatie, elk een eerlijke kans wil geven en niet op grond van theoretische overwegingen, aan den eenen vorm, boven den andere de voorkeur geeft.
Wij kunnen dus twee systemen met elkander vergelijken. Aan den eenen kant algeheele uitschakeling van de particuliere



31
woningexploitatïe, als overgang tot den gemeenschapswoningbouw en gemeenschapswoningexploitatie, aan den anderen kant ondersteuning ook van de particuliere Bouwnijverheid, en geleidelijk meerdere vrijheid van de particuliere woningexploitatie, welke gedurende den oorlog zoozeer aan banden* is gelegd.
Gaan wij allereerst over, tot een verdere bepreking van argumenten en stellingen van het socialisatie-rapport.
II. Het socialisatierapport: geen liquidatie der huurwetten, maar voorbereiding der socialisatie van woningen.
Wij zullen. trachten, om onze bespreking zooveel mogelijk practisch te houden en af te zien van theorieën over de onschendbaarheid van den eigendom, de heiligheid van den arbeid, e,d. meer.
Wijzen wij eerst op enkele meer algemeene beschouwingen van het socialisatie-rapport.
In onze tegenwoordige maatschappij bestaat in groote mate verspilling van productiekracht. Tal van krachten zijn in het werk, wier nut zeer gering is. Zoo zijn er veel meer winkels dan noodig is en is een heel leger van handelsreizigers op de been, zonder dat het nut van deze mensen en vaststaat.
In de tweede plaats is het kapitalistische stelsel niet in overeenstemming met de belangen van de verbruikers. Niet voor het verbruik, maar voor de winst wordt geproduceerd. De prijzen zijn vaak zeer veel hooger dan noodig is en de kwaliteit der goederen is slecht.
Ook is er een groote verandering gekomen in de inzichten der arbeiders. Zij willen niet langer machines zijn, doch wenschen medezeggingschap in het bedrijf. Eerst in het gemeenschapsbedrijf kan deze medezeggingschap goed tot haar rechtkomen.
Ten slotte, nu de massa zoo hard heeft te werken, om de



32
noodige hoeveelheid producten ter voorziening in de behoeften van allen op te brengen, is het verschijnsel van het arbeidslooze inkomen onduldbaar. Althans geldt dit voor het arbeidlooze inkomen van hen, die lichamelijk en geestelijk tot werken in staat zijn.
Gaan wij na, of en in hoeverre deze grieven op de particuliere woningexploitatie van toepassing zijn.
De behoefte der arbeiders aan meer medezeggingschap in een bedrijf, komt hier niet rechtstreeks in aanmerking. Zijdelings wel echter, daar particuliere woningexploitatie van zelf samengaat met den particulieren woningbouw.
Wat den drang der verbruikers betreft, wijst het rapport op het misbruik van sleutelgeld en de verwaarloozing van onderhoud gedurende den oorlog.
Van onnoodige en onnutte productie kan natuurlijk geen sprake zijn. Elke woning, die er is, voldoet aan de behoefte, zij het niet altijd op al te beste wijze.
Wel echter acht het rapport den huiseigenaar een zeer typischen representant van het arbeidslooze inkomen. Reeds op pag. 13 van hetjrapport, vinden wij ten dien aanzien verontwaardiging geuit.
Wij hebben nagegaan, in hoeverre de algemeene bedenkingen tegen het kapitalistische stelsel, in het socialisatie-rapport uiteengezet, van toepassing zijn op de particuliere woningexploitatie.
Het socialisatie-rapport echter heeft nog een afzonderlijk hoofdstuk aan de wonigsocialisatie gewijd en in dat hoofdstuk nog in het bijzonder een aantal grieven tegen den particulieren woningbouw en de particuliere woning exploitatie opgesomd.
Deze grieven echter moeten uiteraard weer in het kader van het geheele rapport worden gewaardeerd.
In 7 bladzijden (pag. 147—154) worden particuliere bouwbedrijf en particuliere huiseigendom geheel afgemaakt.
Vóór de Woningwet stond de woningproductie op zeer laag peil. De gebouwde woningen voldeden niet aan de eischen van schoonheid, gezondheid en duurzaamheid.
Gans'che arbeidsbuurten in de steden leggen nog getuigenis er van af, hoe in vroeger tijd werd gebouwd.



33
De uitvoering der Woningwet bracht vanzelf mede, dat de woningbouw aan hoogere eischen is gaan voldoen. Doch tevens bracht die uitvoering te weeg, dat de particuliere Bouwnijverheid zich meer en meer, allereerst van den arbeiderswoningbouw, heeft teruggetrokken.
Ten tijde van het tot standkomen der Woningwet meende men, dat de Vereenigingsbouw alleen een aanvullingskaraktér zou dragen. Hiervan is men bedrogen uitgekomen. Vereenigings- en Gemeentebouw hebben steeds grooteren omvang aangenomen en, vooral gedurende den oorlog, zoodanigen omvang, dat de arbeiders- en middenstandswoningbouw thans reeds zijn gesocialiseerd.
Em zij zullen gesocialiseerd moeten blijven, omdat uit de praktijk gebleken is, dat de particuliere bouwers, behoudens enkele uitzonderingen, niet geneigd zijn om te werken, onder de voorwaarden, die de Overheid hun moet stellen.
Da gemeenschapsbouw moet dus gehandhaafd blijven en het particuliere Bouwbedrijf heeft thans voor goed afgedaan.
Wat het particuliere woningbezit betreft, dit heeft zijn antisociale strekking gedurende de oorlogsjaren zeer duidelijk gemanifesteerd. Slechts door radikale maatregelen kan aan de sleutelgeldafpersing een einde worden gemaakt.
Alleen in Amsterdam werd in vier en een halve maand tijds, in 158 gevallen f15000.— belooning geëischt!
Wij vermeldden reeds in het eerste hoofdstuk, welke, maatregelen het socialisatie-rapport voorstelt: gedwongen verhuring door de Huurcommissie, verbod van verkoop, huurbelasting, e.d.
Voegen wij er nog aan toe, dat, wat de onteigening betreft, onteigening van bouwterrein moet geschieden tegen de reëele landbouwwaarde en dat bij de onteigening van woningen in aanmerking komt, de huurwaarde van 1916, dus het aantal guldens, dat de huurder op 1 Januari 1916 aan huur ontving.
Wij hebben hiermede naar ons beste weten het standpunt van het socialisatié-rapport, tegenover woningbouw en woning exploitatie, uiteengezet.
Wij achten het noodzakelijk, om eensdeels de algemeene be-



34
denkingen tegen het kapitalistisch stelsel en hare toepasselijkheid op huiseigendom en bouwbedrijf uit een te zetten- en anderzijds een uittreksel te geven van het hoofdstuk, dat speciaal in het socialisatie-rapport hieraan is gewijd.
In onze beoordeeling van het rapport wenschen wij ons te plaatsen op de basis van thans heerschende rechtsbegrippen. De mogelijkheid van revolutie bestaat natuurlijk steeds, doch wij achten het thans, nu de maatschappelijke rust geleidelijk weder keert, niet gewenscht, om met die mogelijkheid direct rekening te houden.
Al stellen wij ons echter op de basis van thans heerschende rechtsbegrippen, toch zien wij geenszins voorbij, dat het thans geldende recht als positief recht groote veranderingen kan en waarschijnlijk ook zal ondergaan. Alleen zijn wij vaa meening, dat die veranderingen zullen geschieden langs den weg, dien het huidige recht zelf daarvoor aangeeft en ook op den grondslag van de voornaamste begrippen van dit recht. Tot op zekere hoogte, schijnen de opstellers van het socialisatie-rapport hetzelfde te meenen en juist hierom is een discussie mogelijk.
Wel vinden wij op pagina 1 van het rapport, dat het machts.besef van den arbeider aanzienlijk is vermeerderd, zonder dat wij de geruststelling ontvangen, dat ook zijn recfasbesef in gelijke mate is toegenomen, doch overigens geeft den inhoud van het rapport herhaaldelijk blijk er van, dat met de bestaande rechtsbegrippen rekening is gehouden.
Groote nadruk wordt er op gelegd, dat de doorvoering van de socialisatie-gedachte eerst geleidelijk mag geschieden en ook, dat schadevergoeding bij onteigening absoluut noodzakelijk is.
Wel wordt ook over de doelmatigheid van schadevergoeding gesproken, doch van de billijkheid wordt mede melding gemaakt.
Wij bevinden ons dus ten deze op dezelfde basis als de opstellers van het socialisatie-rapport. Toch achten wij het tot recht begrip van zaken noodig, enkele bijzonder belangrijke rechtsbegrippen meer duidelijk naar voren te brengen.
Wij willen daarbij het woord „rechtsbegrip" niet al te eng opvatten en er ook moreele begrippen onder verstaan. Wij



35
noemen dan, als een bijzonder belangrijk rechtsbegrip in de eerste plaats, dat, waar lasten worden opgelegd, zulks gelijkmatig moet geschieden en het niet billijk is, dat van den een te veel en van den ander te weinig wordt geeischt.
Verder, dat, waar een zeker aantal personen een bepaald geloof bezitten, waarvan de waarachtigheid door feitelijke gegevens niet kan worden gestaafd, het niet verkieselijk is, dat deze personen hun geloof opdringen aan anderen.
Ook is het met behoorlijke rechtsbegrippen niet in overeenstemming, dat men, om zekere doeleinden te bereiken, een scheeve en onjuiste voorstelling van zaken geeft, die op het kantje af van misleidend kan worden genoemd.
Tenslotte, al zal ieVler moeten erkennen het nut van toenemende overheidszorg, bestaat ten onzent een groote behoefte aan vrijheid en een groote innerlijke afkeer tegen dwang, vooral als die dwang uitgeoefend wordt op grond van theorieën, waarvan het nog gansch niet vaststaat of hare verwezenlijking inderdaad in het belang van de gemeenschap zal strekken.
Nu het socialisatie-rapport zich plaatst op de basis van thans geldende rechtsbegrippen, kan het dus ook aan de hierboven genoemde zeer ruim genomen rechtsbegrippen worden getoetst.
Allereerst dus, zullen de lasten der socialisatie en van hare voorbereiding gelijkmatig moeten worden verdeeld.
En wat stelt het socialisatie-rapport voor? Onteigejiing van bouwterrein tegen de „reëele" landbouwwaarde, van woningen tegen de huurwaarde, berekend naar het aantal guldens, dat de eigenaar op 1 Januari 1916 ontving.
Het zou onnutte verspilling van den tijd zijn, om aan een dergelijke miskenning van economische grondbegrippen, ook maar een woord af te doen. Twee vragen. alleen: verhuurt de Gemeente hare terreinen ook tegen de „reëele landbouwwaarde" ? Indien wij in Duitschland waren, zou dan ook de onteigening moeten geschieden naar gelang van het aantal marken, dat de eigenaar op 1 Januari 1916 ontving?
In de 'tweede plaats wezen wij er op, dat, wanneer zekere menschen een bepaald geloof bezitten, dit moet worden geëer-



36
biedigd, doch aan den anderen kant, ook niet aan anderen mag worden opgedrongen. Wij hooren steeds in het heele rapport, dat de socialisatie zooveel verbetering van productie brengen zal, doch missen daarvoor elk bewijs. Integendeel. Indien men als tegenstander er op wijzen zou, dat de Gemeentelijke bedrijven in geen enkel opzicht, noch wat loonbepaling, noch wat prijsbepaling betreft, zoozeer den particulieren bedrijven tot voorbeeld zijn geweest, dan antwoorden de opstellers Tan het socialisatie-rapport U, dat een scherpe tegenstelling moet worden gemaakt, tusschen het overheidsbedrijf van het oogenblik en het gesocialiseerde bedrijf van de toekomst*). Wij willen over de organisatie van het gesocialiseerde bedrijf niet spreken, doch volstaan er mede met vast te stellen, dat de bewering van de zegenrijkheid der socialisatie derhalve niet berust op wetenschap, maar op geloof. En wij herhalen het, dit geloof moet worden geëerbiedigd, doch mag niet aan anderen worden opgedrongen.
Duizenden zijn er, die er anders over denken, dan de opstellers van het socialisatie-rapport. En zij kunnen zich op ervaring beroepen, omdat telkens en telkens voor den dag komt, hoe elke gemeenschapsarbeid uit een punt van organisatie, doeltreffendheid, vlijt, enz. veel lager staat dan het particuliere bedrijf.
Tegenover het woordenspel, dat het Overheidsbedrijf wel te onderscheiden valt van het gesocialiseerde bedrijf, staan zij eenigermate sceptisch.
In de derde plaats maakten wij er melding van, dat het niet met de heerschende rechtsbegrippen in overeenstemming is, om, ter bereiking van een zeker doel, tendenzieuse, om niet te zeggen misleidende voorstellingen van zaken te geven. Te dien aanzien zondigt het socialisatie-rapport al heel erg.
De particuliere bouwondernemers zouden niet genegen zijn, om te aanvaarden de voorwaarden, die de Overheid hun moet stellen. Blijkbaar is gedacht aan de voorwaarden, die het Am-
•) Alleen legt het rapport een bijzondere vreugde aan den dag over de vervijfvoudiging van het gasverbruik te Amsterdam.



sterdamsche Gemeentebestuur gesteld heeft, en die de kennelijke bedoeling hadden, om hot particuliere bouwbedrijf geheel te knechten en van de Gemeente afhankelijk te maken. In andere Gemeenten hebben de particulieren reeds vrijveel met Overheidssteun gebouwd.
- Mag het niet in het bouwbedrijf'worden gewaardeerd, dat het niet genegen was, om zelf het hoofd in den strik te steken? x) Door de huiseigenaren zou in 4l\ maand tijds ƒ 15000.-— aan sleutelgeld zijn geeischt. Ten aanzien hiervan moet worden opgemerkt, dat juist in-Amsterdam de Huurcommissiën, die ten deze vrijwel rechtstreeks door het Gemeentebestuur werden beïnvloed, zeer benepen zijn te werk gegaan. De doorsneeverhooging bedraagt, gelijk uit het verslag- der Huurcommissiën blijkt, pas 5 pCt. Zelfs het Gemeentebestuur van Amsterdam — en dat zegt wat! — heeft erkend, dat eene verhooging van 20 pCt. billijk was. De sleutelgelden, waarvan het rapport melding maakt, zijn derhalve, behalve aan de menschelijke natuur, toch ook aan de benepenheid en het gemis aan ruim inzicht, van Amsterdamsch Gemeentebestuur en de Amsterdamsche Huurcommissieëu te verklaren. 2)
Direct misleidend echter is de voorstelling van het rapport, ten aanzien van het te kort schieten der particuliere Bouwnijverheid en het reeds gesocialiseerd zijn van arbeiders- en middenstandswoningbouw.
Ook hier weer heeft de Commissie gemeend te kunnen volstaan, met de cijfers voor Amsterdam, waar het Gemeentebestuur sinds jaren al zijn best doet, om de particuliere bouwnijverheid te fnuiken.
Doch het is toch ongehoord, om een bedrijf, dat in liet jaar 1913 alleen te Amsterdam 2682 weningen bouwde, geheel
J) Het rapport schijnt a priori uit te gaan van de gedachte, dat bij onderhandelingen tusschen Overheid en particulier eventueele mislukkig steeds aan den particulier moet worden geweten. Een zeer bureaucratische gedachte in een rapport, dat zoo op bureaucratie afgeeft!
') Trouwens trop de zèle is in Amsterdam ruimschoots aanwezig.



38
uitgeschakeld to noemen, omdat het zoo zwaar door de oorlogsomstandigheden getroffen is.
Waarom konden de Vereenigings- en Gemeentebouw, die voor den oorlog zoo weinig praesteerden, tijdens den oorlog meer tot stand brengen, dan de particuliere Bouwnijverheid, zij het dan, dat nog .bij lange na niet in de woningbehoefte werd voorzien ? Omdat de Gemeente- en Vereenigingsbouw rijkelijk werden ondersteund en men niet met rentabiliteitsberekeningen zich hét hoofd druk behoefde te maken. Dat moest de particuliere Bouwnijverheid wel en daarom kon niet gebouwd worden.
De verwarring der wereldproductie moest zich uiteraard daar het sterkst openbaren, waar de behoefte, hoe belangrijk ook, het minst dringend was, waar men zich kon behelpen. Op alle mogelijke gebied werden de waren steeds duurder, de woningproductie echter hield schier geheel op.
Het is toch een stout stukje van misleidende en scheeve voorstelling, indien men, op grond van deze voorbijgaande omstandigheden, durft beweren, dat de particuliere Bouwnijverheid reeds thans is uitgeschakeld en de middenstands- en arbeiderswoningbouw is gesocialiseerd.
Geen gewag wordt natuurlijk gemaakt van de enorme geldverspilling, bij den Vereenigings- en den Gemeentebouw en van het feit, dat tallooze coöperatief en gemeentelijk gebouwde woningen, zeer ondeugdelijk zijn samengesteld.
Dit zijn geen losse beweringen, op het goedkooper werken van de particuliere Bouwnijverheid is nog onlangs gewezen door den Directeur van het Gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht te Amsterdam,*) op de ondeugdelijkheid van vele vereenigingswoningen door de Regeering in hare Memorie van Toelichting, bij het Wetsontwerp tot wijziging van de Woningwet.
Ook het rapport wenscht, dat het bijslagstelsel verlaten wordt. Welnu juist het bijslagstelsel heeft tijdelijk de beteekenis van deze gemeensclïapsbouw grooter doen schijnen, dan verdiend was. Doch wat, indien het bijslagstelsel de wereld uit is?
>) Het Volk is woedend, omdat deze ambtenaar een zelfstandig oordeel durft uitspreken.



39
Hoe ongeloöfelijk lichtzinnig het socialisatie-rapport argumenteert blijkt wel daaruit, dat feitelijk de eenige argumenten tegen de particuliere woningexploitatie waren: de sleutelgelden en de verwaarloozing van onderhoud tijdens den oorlog. De Nederlandsche Gemeenten beroepen zich o, a. met voorliefde op den - oorlog ter verklaring van haren slechten finantieelen toestand ! Maar huiseigenaren zijn dan ook geen gemeentebesturen.
Op grond van deze poovere argumentatie het betoog, dat maar even het geheele wöningbezit moet worden gesocialiseerd.
Aan het socialisatie-rapport kan o.i. wetenschappelijke waarde niet worden ontzegd.
Ook is het mogelijk, dat er voor socialisatie van wöningbezit en woningbouw inderdaad goede argumenten zijn aan te voeren.
Doch hetgeen het socialisatie-rapport over woningbouw en woningexploitatie in het midden brengt is een stuk politiek, een stuk volksmisleiding en volksophitsing van zeer minderwaardig kaliber. Van. wetenschappelijke menschen zou men beter werk mogen verwachten.
III. Het Regeeringsstelsel: liquidatie der Huurwetten, zoomede eenige voorstellen van den inleider.
Het Regeeringsstelsel houdt, gelijk wij opmerkten, geleidelijke liquidatie van de Huurwetten in. Dit beteekent dus, dat de particuliere woningexploitatie langzamerhand hare vrijheid verkrijgen zal en ten slotte ten aanzien van de huurprijsbepaling, weder geheel zal worden vrijgelaten.
De oorlog heeft ons er langzamerhand aan gewend, om het geloof in hetgeen vroeger als vaststaande rechtscategorieën werden beschouwd, te verliezen.
Welke reden zou ons er toe kunnen nopen, om aan het eigendomsrecht als zoodanig een bijzondere heiligheid of onschendbaarheid toe te kennen?



V
40
Wil men herstel van de vrijheid der particuliere woningexploitatie, dan moet men ook de nuttige functie dier exploitatie kuunen aanwijzen.
Hiermede komen wij als vanzelf, nog een oogenblik terug op het socialisatie-rapport. Want juist tegenover de felste bestrijding van het nut van den particulieren eigendom, kan men de beteekenis van dien eigendom het best demonstreeren.
Wij wezen er op, dat verschillende grieven, die tegen het kapitalistisch stelsel in het algemeen kunnen worden aangevoerd, juist op den huiseigendom zoo bijzonder weinig van toepassing zijn.
Zoo kon het rapport, wat de slechte bevrediging van het verbruik betreft, alleen wijzen op de sleutelgelden en de verwaarloozing van onderhoud, gedurende den oorlog. En, we wezen er reeds op, deze verwaarloozing van onderhoud is grootendeels een gevolg van materialenschaarschte, zoomede van de bekrompene toepassing der Huurwetten.
Niet kan worden ontkend, dat de huiseigenaar arbeidsloos inkomen geniet. In dien zin althans, dat hij, om dit huurinkomen te verkrijgen, niet werkt op het oogenblik, dat hij het ontvangt.
De bijzondere verontwaardiging van het socialisatie-rapport, over het arbeidsloon inkomen van den huiseigenaar, doet echter eenigermate wonderlijk aan.
Gelijk bekend, is de grootste triomph voor den arbeider, de staking. En waarvan leven de arbeiders gedurende de staking ? Van arbeidsloos inkomen, d.w.z. van inkomen, dat zij genieten op een oogenblik, dat zij er niet voor werken. Ditzelfde geldt voor invaliditeitsrente, ouderdomspensioen, ongevallenuitkeering, enz.
Nu zal men ons wellicht tegenwerpen, dat de werkstaking een gedwongen verweer van de arbeiders is, waarvan zij zich onder het kapitalitisehc régime moeten bedienen.
Doch ook, indien de socialisatie is verwezenlijkt, zullen sonfmigen, de leiders, hooger en anderen, de ondergeschikten, lager inkomen genieten, gelijk het socialisatie-rapport uitdrukkelijk vaststelt.



41
Welnu, waarom zou dat hoogere inkomen voor het geheel moeten worden verteerd? Waarom zou het niet voor een gedeelte kunnen worden belegd? Waarom ten slotte, zou het niet kunnen worden belegd in buizen?
Het socialisatie-rapport kan volkomen' gelijk hebben met de bewering, dat er te veel arbeidsloos inkomen genoten wordt, doch dan moet men zich richten, niet tegen de bijzondere verschijningsvormen van het arbeidsloos inkomen, doch wel tegen de algemeene oorzaken ervan.
Het is niet in te zien, waarom het inkomen van den huiseigenaar meer arbeidsloos zou zijn, dan dat van den effectenbezitter. De effectenbezitter, die zijn effecten geërfd heeft, geniet volkomen arbeidsloos inkomen. De bouwondernemer, die een paar huisjes heeft kunnen oversparen, heeft een inkomen, waarvoor hij hard heeft moeten werken en dat slechts arbeidsloos is, in den bovenbedoelden zin.
Waarom moet de, uit de Staatskas getrokken rente, het ideaal voor allen zijn? Waarom ook, zou er een gebod moeten zijn, om, indien men een behoorlijk inkomen bezit, dit inkomen geheel te verteren en niet eenig deel ervan, voor welk doel dan ook, te beleggen?
Welk een dwaze tyrannieke opvatting, die de pensioenen en renten uit de Staatskas genoten, tot norm voor allen verheft, en elke andere belegging treft met den banvloek.
Nog in een ander opzicht moeten wij even op het socialisatierapport terugkomen.
Gelijk wij aanduidden, zou de onteigening tegen een geheel fictieve en volkomen waarde geschieden. De Staat, die in het algemeen tot taak heeft, om voor de eerlijkheid zijner onderdanen te waken, moet zich hier, naar de voorschriften van het socialisatie-rapport, schuldig maken aan diefstal op groote schaak
Welnu, hiermede wordt vanzelf de groote zwakheid van het betoog van woningsocialisatie bloot gelegd. Jpitl!
De Staatskas is op het oogenblik in vrij goeden toestand. De financiën echter van de meeste Gemeenten, zijn er deplorabel aan toe.



42
Indien de onteigening eerlijk geschiedt, indien m. a.jw. de Gemeente moest handelen, gelijk ieder fatsoenlijk mensch dat zou doen, dan zou zij hiermede een ontzachelijk risico op zich nemen. Die risico durven de samenstellers van het socialisatierapport blijkbaar niet aan en daarom bepleiten zij blijkbaar een gemakkelijker weg.
Ons echter is een dergelijke oplossing, indien dit procédé dezen, naam verdienen mag, een weinig al te goedkoop.
Negatief hebben wij hiermede reeds in zekeren zin de functie van de particuliere woningexploitatie aangeduid. De Staat en Gemeente zijn finantieel niet bij machte, indien zij het eerlijk moesten doen, om te onteigenen, derhalve nemen de huiseigenaren ten deze een risico op zich, dat belooning verdient.
Doch ook positief is de functie van de particuliere woningexploitatie zeer goed aan te wijzen.
De bouwondernemer bouwt in den regel niet om te verhuren, doch • om te verkoopen. Er zijn natuurlijk ook een aantal personen, die een huis koopen, voor eigen bewoning. Doch niet ieder is daartoe bij machte. En wie er toe bij machte is, zal dit nog steeds niet doen, omdat hij niet weet, of hij de woning nog lang genoeg zal bewonen.
Neemt men dus aan, dat particuliere woningbouw recht van bestaan heeft, naast den coöperatieven en den gemeentelijken bouw, dan is van zelf het nut en de functie van de particuliere wohingexploitatie gerechtvaardigd.
En dan ligt ook voor de hand de wenschelijkheid, dat een woning niet langer, zooals op het oogenblik, een onaangenaam beleggings object vormt. In Frankrijk heeft men onder ongeveer gelijksoortige demagogische invloeden ;als hier heerschen, insgelijks een kloppartij tegen den „prepris" georganiseerd. De pers was het er aanvankelijk zeer mede eens, doch ook daar is men allengs nuchterder gaan oordeelen. Einde 1919 lazen wij nog in een Fransche courant, naar wij meenen de Temps, dat het eigenlijk toch niet wenschelijk was, om het huizenbezit zoo te vervolgen, daar zoodoende van nieuwbouw weinig zou komen.



43
Overigens lijkt liet wel, of dit den socialisten weinig kaii schelen. Om den woningnood bekommeren zij zich eigenlijk slechts in de tweede plaats, allereerst komt het er op aan, dat de socialistische theorieën een beetje worden' toegepast. ; Plaatst men zich echter op het standpunt, dat langs practischen weg werkelijk moet worden beproefd, om den woningnood te verminderen, dan komt men er A an zelf toe, om de liquidatie der Huurwetten voor te staan, daar zoodoende de aantrekkelijkheid van de particuliere woningexploitatie wordt verhoogd en de particuliere Bouwnijverheid weer spoedig aan den slag kan gaan.
Wij leggen er den nadruk op, dat wij ons zoodoende in het geheel niet tellen op een aprioristisch en exclusief standpunt. Wij zeggen in het geheel niet, dat de particuliere woningbouw en woningexploitatie de beste vormen van woningexploitatie en van woningbouw zijn, doch vragen alleen, om aan beide vormen, nu men niet met zekerheid weet, welke de beste is en het ook zeer goed kan zijn, dat de eene vorm den andere moet aanvullen, een eerlijke en gelijkwaardige kans te geven.
Zoo onbevangen oordeelen de samenstellers van het socialisatie-rapport niet. Op grond van argumenten, die kant noch wal raken, worden particuliere, woningbouw en particuliere "woningexploitatie veroordeeld en gemeenschapsbouw en exploitatie tot alleenzaligmakend verklaard.
Wij twijfelen er echter aan, of het Nederlandsche volk deze dogma's zal gaan aanbidden.
Ons betoog komt dus hierop neer, dat onder de gegeven omstandigheden het particuliere huizenbezit een nuttige functie bezit en derhalve vooralsnog niet behoeft te verdwijnen. ~
Erkent men dit eenmaal, dan is het ook absoluut noodzakelijk, om het uitzonderingsrecht, waaronder de huiseigenaren thans leven te doen verdwijnen.
In eens is dit niet mogelijk, doch geleidelijk kan dit zeer goed geschieden. > ■
Vanzelf zouden wij nu moeten betreden in eene behandeling van de aanhangige Huurwetsontwerpen. Wij hebben dit reeds



44
elders gedaan en wenselien in dit kort praeadvies niet in herhalingen te treden.
Het stelsel van het voornaamste Wetsontwerp: normaliseering der prijzen naar de toekomst, hebben wij reeds vroeger verdedigd, in een schrijven aan het Bestuur van den Nederlandschen Bond van Huiseigenaren, welke schrijven in afschrift aan den Minister van Justitie is overgelegd. Wij behoeven derhalve niet in eene verdediging en zijn uiteraard niet. genegen in een bestrijding van dit stelsel te treden. Alleen moeten wij ook hier opmerken, dat ons de uitvoering van dit stelsel, zooals deze in art. 5 is neergelegd, weinig-gelukkig voorkomt.
De Huurcommissiën in haar tegenwoordigen vorm van rechtssprekende colleges en de Kantonrechter, zijn zeker niet de geschikte lichamen, om een zóó belangrijke taak als nonnaliseêring der huurprijzen naar de toekomst, welke taak eenerzijds met ruim inzicht, anderzijds, met de meeste omzichtigheid moet worden toegepast, te vervullen.
Deze taak kan alleen naar behooren worden vervuld, indien de Huurcommissiën worden omgezet in gewone administratieve colleges, onderdeden b.v. van den dienst der Volkshuisvesting.
Slechts deze colleges kunnen in staat zijn, om tot de zoo noodige liquidatie der Huurwetten mede te werken.
Wat de Huuropzeggingswet betreft, merken wij op, dat aan de liquidatie dezer wet voorloopig niet kan worden gedacht, al zou op technische onderdeden inderdaad veel kunnen worden verbeterd. Zoo is het b.v. een dwaasheid, dat, indien een bevestiging van huuropzegging in kracht vau gewijsde is gegaan, weer geheel zelfstandig tot ontruiming der woning moet worden geprodedeerd.
In het bovenstaande bespraken wij, hoe het huizenbezit als beleggingsobject, met het oog op de noodzakelijkheid van den particulieren woningbouw, aantrekkelijk moet worden gemaakt,
Doch daarnaast is nog iets anders noodzakelijk. Er is terecht, of ten onrechte, een groote verbittering tegen de huiseigenaren ontstaan. En, al wordt de verontwaardiging vaak erg opgeschroefd, toch. valt niet te ontkennen, dat op menig punt



45
de nuttige functie van den huiseigendom kan worden versterkt.
In verband hiermede wensehen wij nog, een drietal punten te bespreken, en wel: de wenschelijkheid eener zoogenaamde huurbelasting, de oprichting van beleggingsmaatschappijen voor den komenden nieuwbouw, en het standpunt van het georganiseerde huizenbezit tegenover de city-vórming en de opruiming van krotwoningen.
Wij willen in de bespreking dezer drie punten uiterst kort zijn.
Allereerst dus de Huurbelasting.
De socialisten leggen een zekere voorliefde aan den dag, om deze belasting als een speciaal-sociaaldemocratisch Instituut ten toneele te brengen. De opbrengst van bestaande en nicuwgestichte woningen wordt dan als één fonds beschouwd en dank zij de stichting van dit fonds, kunnen de huren worden geëgaliseerd.
De waarheid is, dat de gedachte van een Huurbelasting ten onzent het eerste van huiseigenaarszijde is voorgestaan.
Op de Centraal-Comité vergadering van den Nederlandschen Bond, in het jaar 1918 te Utrecht gehouden, werd het denkbeeld eener Huurbelasting besproken door den Heer Bloem, bouwkundige te 's-Gravenhage en door ons zelve.
Zoowel de Heer Bloem als wij wezen er op, dat in verband met de steunregeling van de particuliere bouwnijverheid te 's-Gravenhage, de huren der nieuwgestichte woningen aanmerkelijk hooger zouden zijn, dan de goedgekeurde huren van den reeds bestaanden bouw.
Het spreekt van zelf, dat overeenstemming tusschen deze huren moest worden gebracht en daar ons het ondenkbaar leek, dat de met het oog hierop noodzakelijke verhoogirig der huur van bestaande woningen, onder dé gegeven omstandigheden geheel aan den huiseigenaar zou worden gegund, bepleitten wij de wenschelijkheid, dat althans een deel ervan aan de gemeenschap zou worden afgestaan.
En niet alleen, dat dus allereerst van huiseigenaarszijde het denkbeeld eener Huurbelasting is opgeworpen, de meer ingewijden wéten ook, dat de primeur van deze gedachte, voor



46
ons land aan de huiseigenaarsorganisatiën toekomt. Alleen, zij verzwijgen het.
Dat mem het inderdaad wéét, is ons gebleken uit een particulier onderhoud, hetwelk wij verleden jaar hadden met den toenmaligen voorzitter van den Nationalen Woningraad Mr. L. N. ROODENBURG.
Wel echter moet er óp gewezen worden, dat de omstandigheden, waaronder wij destijds voor een Huurbelasting hebben gepleit, geheel anders zijn, dan de omstandigheden van het oogenblik. Zeer zeker kon toen reeds een aanmerkelijke prijsstijging worden geconstateerd. Doch sindsdien zijn de prijzen nog aanmerkelijk toegenomen. En bovendien bevroedde niemand, in het jaar 1918, dat de prijsstijging efl de waardevermindering van het geld, als, voor de eerstkomende jaren, duurzame verschijnselen moesten worden. beschouwd.
Daarom, wij herhalen het, moet het denkbeeld eener Huurbelasting op dit oogenblik met veel grootere omzichtigheid worden overwogen. Toch zouden wij dit denkbeeld ook thans niet prijs willen geven.
Voorop stellen wij, dat door een flinke en ruim toegemeten huurverhooging, de stijgingvan onderhoudskosten, van hypotheekrente, zoomede de algemeene stijging van den levensstandaard, aan den huiseigenaar goed moeten worden gemaakt.
Doch een huurverhooging, die daar aanmerkelijk boven gaat, zou o.i. beteekenen, eene profiteeren van den woningnood, dat niet mag worden geaccepteerd. Zeer zeker heeft ieder belegger zooals onze Maatschappij nu eenmaal is, het recht, om te profiteeren van een gunstige conjunctuur, gelijk hij van een ongunstige conjunctuur ook de nadeelen ondervindt.
Doch de woningnood van het oogenblik is zoo geweldig,, dat een onbeperkt gebruikmaken daarvan, inderdaad als ontoelaarbaar moet worden aangemerkt.
Laat ons, door een voorbeeld ad absurdum onze opvatting verduidelijken.
Stel, dat do bouwkosten vervierdubbeld worden, dan zullen op den duur de nieuwgestichtc woningen 4 maal zooveel huur



47
moeten opbrengen als in 1914. Welnu, wij kunnen niet zien, waarom van de 300 pCt., die aldus de gestichte woningen in huur zouden stijgen, de huiseigenaren ten volle zouden moeten profiteeren.
Aan den anderen kant zouden wij een Huurbelasting ook niet zoo inhalig berekend willen zien, als Burgemeester en Wethouders van Amsterdam, die van elke verhooging boven 20 pCt. aan de Gemeenten* 4/5, aan den huiseigenaar 1/5 willen afstaan. En voor die 20 pCt. verhooging moet de wening dan nog behoorlijk onderhouden worden, hetgeen werkelijk niet doenlijk is. Laten Burgemeester en Wethouders maar eens narekenen, hoe ontzettend de loonen "en de materiaalprijzen gestegen zijn en behalve de loonen en materiaalprijzen ook de tarieven.... van de Gemeente zelf, waterleiding, gas, enz.
Met Mr. Lubbeks (zie ingezonden stuk Handelsblad dd. 28 April) zijn wij van meening, dat een dergelijke vexatoirejieffing een weinig gunstigresultaat zou hebben 1).
Over het percentage van een eventueel in te voeren huurbelasting kan worden getwist. Het mag, naar het ons voorkomt, niet te laag, doch aan den anderen kant ook niet te hoog worden gesteld. Neemt men in aanmerking, dat de Huiseigenaar ten slotte het risico van waardevermindering blijft dragen, en de Gemeenschap alleen maar de opbrengst heeft te incasseeren, zonder dat eenig risico of eenige onderhoudsplicht op haar rust, dan wil het ons voorkomen, dat een percentage van 15 a 20 pCt. als zeer ruim kan worden beschouwd.
Aan den anderen kant zou een eventueele Huurbelasting ook dit voordeel hebben, dat van Overheidswege de noodzakelijkheid van huurverhooging nog veel meer aan den lijve zal worden gevoeld, dan alleen voorzooverre deze noodzakelijk is, om de huren van den oud en nieuwbouw, te egaliseeren.
Wij voelen er weinig jvoor, om deze belasting door de Gemeenten te doen heffen, Uniformiteit is een allereerst vereischte
') Mr. Lübbers noemt het adres „een brok demagogie, een breed en goedkoop gebaar tot de massa."



48
voor hare behoorlijke werking en daarom behoort zij door den Staat te worden geheven.
Ook stemmen wij niet in met het denkbeeld, om een zoogenaamd "bouwfonds te stichten.
Dit denkbeeld spot met alle regelen van een goed finantieèl beheer. Wij krijgen dan weer al die potjes, waartegen Mr. YAN NiEROP in de Eerste Kamer terecht bezwaren heeft geopperd. Voor bepaalde overheidsdiensten is natuurlijk een afzonderlijk budget vaak noodig, doch zoolang oude en nieuwe woningen niet als één staatsdienst kunnen worden beschouwd is een afzonderlijk bouwfonds niet verkiezelijk. -
Toch zou het wellicht aanbeveling verdienen, om den huiseigenaar, die zich op de bouwerij toelegt, een zekere reductie in de belasting te geven.
De gedachte van een fonds is slechts in zooverre van belang, als zij ons een maatstaf verstrekt voor de bepaling van de hoogte der Huurbelasting.
Immers, het zou onbillijk zijn, indien de huurders der nieuw gestichte woningen de hoogere productiekosten ten volle moesten dragen. De huurders van reeds bestaande woningen moeten mede een deel van de productiekosten dier woningen opbrengen.
Met de berekening van het socialisatie-rapport zouden wij ons dus kunnen, vereenigen, indien in die berekening niet vergeten was, er mede rekening te houden, dat ook de huiseigendom zijn rechten heeft.
Doch overigens zou de opbrengst van de huurbelasting in de algemeene schatkist terecht moeten komen. Het gaat toch niet aan, dat wij in het jaar 1920 zouden terugkeeren tot finantieele methode van voor de Fransche revolutie.
Ook in een ander opzicht kan men deze aangelegenheid van meer algemeen standpunt bezien. Op welke motieven dit dan ook geschiedt, zullen de huiseigenaren door het betalen eener Huurbelasting, een groot offer brengen. En waarom zouden zij dit alleen moeten doen ? Zij zijn toch zeker niet voor den woningnood of voor den oorlog aansprakelijk!
Ook hieruit zien wij weer, hoe dwaas de gedachte van een



49
bouwfonds, gevormd door Huurbelasting is. Tegen een Huurbelasting op zichzelf bestaat geen bezwaar, doch dan moet de Minister van Financiën ook niet aarzelen, om ook nog andere beurzen dan alleen die van de huiseigenaren aan te spreken.
Wat het oprichten van beleggingsmaatschappijen voor den nieuwbouw betreft, het volgende.
In verschillende Gemeenten, en wij mogen daarvoor dankbaar zijn, gaat de particuliere Bouwnijverheid weer aan den slag.
Jammer is echter, dat de Gemeentebesturen bij het verleencn van steun vaak zoo kortzichtig te werk gaan. Wij wezen reeds er op, dat de Gemeente Amsterdam een steunregeling heeft opgesteld, die den bouwondernemer al zijn vrijheid ontneemt. De Haagschc steunregeling is veel beter, doch helaas wordt steeds nog de eisch gesteld, dat op erfpachtsgrond moet worden gebouwd.
Waar de Gemeenten optreden ter bestrijding van den woningnood, mogen zij, naar het ons voorkomt, hare belangen als grondspeeulanten niet vastknoopen aan de belangen der Volkshuisvesting. De eisch van bouw op erfpachtsgrond dient dus te vervallen.
In Den Haag en ook in Rotterdam wordt reeds tamelijk veel gebouwd. Doch het is niet alleen noodzakelijk, dat de bouwondernemer bouwt, doch ook, dat hij aan het bouwen blijft. En dan, zooals hij vroeger bouwde om te verkoopen, is het ook noodzakelijk, dat hij dit ook in de toekomst kan doen.
Daarom moet de steunregeling zóó zijn ingericht, dat het gebouwde huis een niet al te onbegeerlijke geldbelegging vormt. De. gedurende den bouw behaalde winst moet dus niet al te groot zijn, er moet ook nog iets „zitten" in het huis, nadat het is voltooid,
Kunnen de bouwondernemers de Gemeentebesturen bewegen om met deze gedachte rekening te houden, dan zal het zaak zijn om beleggingsmaatschappijen te vormen, die de nieuwe woningen in beheer kunnen nemen. In deze beleggingsmaatschappijen zouden dan, behalve de bouwondernemers zelve, ook anderen aandeelhouder kunnen zijn. Ten slotte de city-vorming.
4



50
Een eigenaardig noodlot heeft gewild, dat de Gemeenten, die vroeger zich aangordden, om de krotten en minderwaardige woningen te verdelgen, thans aan huiseigenaren verbieden, om zoo 'n krot tot iets beters te laten verbouwen. Wat vroeger de huiseigenaren zeiden, dat namelijk een slechte woning in elk geval nog beter is dan in het geheel geen woning, wordt thans door de Gemeentebesturen gezegd. En zoo zijn in zeker opzicht thans de huiseigenaren in meerdere mate dragers van de gedachte der verbetering van de volkshuisvesting, dan de Gemeenten zelf.
Hier ligt een mooi arbeidsveld voor de huiseigenaren-organisatiën. Handel en nijverheid hebben een sinds jaren gecomprimeerde behoefte aan ruimte in de binnenstad en het is zaak, om aan deze behoefte, snel en krachtig- te voldoen. Bovendien zijn dan heel wat minderwaardige woningen de wereld uit.
Doch de bewoners van deze woningen, werpt men ons wellicht tegen.
Wij verwijzen voor een antwoord slechts naar de beleggingsmaatschappijen van zooeven. Voor elke minderwaardige woning, die in de binnenstad verdwijnt, kan in de buitenwijken een betere ve.Tijzen.
Met het oog hierop moet dan ook bij de Regeering erop worden aangedrongen, om te bepalen, dat Burgemeester en Wethouders de toestemming, om een woning van bestemming te veranderen, niet mogen weigeren, indien voor de verdwenen woning, een gelijkwaardige andere in de plaats wordt gesteld..
Al denken sommigen anders, de woningnood is voor de huiseigenaren geen voordeel, maar een groot nadeel. En daarom zullen zij op hunne wijze met durf en met ondernemingsgeest al het hunne er toe moeten bijdragen, om dezen nood zoo spoedig mogelijk te doen verdwijnen.
Een huiseigenaar verschilt in zooverre van een effectenbezitter, dat deze een aandeel heeft in een werkende onderneming, een huis daarentegen een heel wat kalmer beleggingsobject vormt.
Deze kalmte heeft hare bekoring, doch ook hare gevaren. De huiseigendom heeft tot in de laatste jaren zich te veel door de komende gebeurtenissen laten verrassen. Als de nood



51
aan den man kwam, werd wel iets gedaan, doch meestal was het dan te laat.
De hniseigenarenorganisatie zal tot taak hebben, om, indien wij het zoo uitdrukken mogen, de activiteit van het huizenbezit te verhoogen.
Thans heeft men zich nog te veel op sleeptouw laten nemen. Het oogenblik is echter gekomen, om leiding te geven en voor die leiding een duidelijk en wel omschreven programma te ontwikkelen. Zulk een programma zal van durf en van ondernemingsgeest, doch aan den anderen kant ook van offervaardigheid en het sociaal inzicht getuigenis moeten afleggen.
Zoodoende zal de nuttige functie van den huiseigendom nog aanmerkelijk kunnen worden verbeterd en verhoogd. • Maar dan, wij herhalen het, is ook allereerst noodigv het uitzonderingsrecht, waaronder de huiseigenaren thans gebukt gaan, en welke hun bedrijf moreel en materieel neerdrukken, oj) te heffen.
Dank zij onze positie zijn wij in de gelegenheid geweest, om de prae-advies van onzen mede-prae-adviseur Mr. de Beneditty, te lezen, voordat wij tot het schrijven van ons prae-advies zijn overgegaan.
Met de in dat prae-advies ontwikkelde gedachten kunnen wij ons in principe zeer wel vereenigen. Alleen meenen wij, dat de uitvoering ervan voor alsnog zeer moeilijk zal zijn.
Immers, een ongelukkig toeval heeft gewild, dat de zoogenaamde Huurdersbonden in ons land tot op heden weinig meer hebben verricht, dan schelden en telegrammen verzenden naar de verschillende windstreken der wereld. Van ernstig overleg met de huiseigenarenorganisatie schijnen zij niet gediend te zijn.
Afschaffing der Huurcommissiewet achten wij voorloopig, in tegenstelling met Mr. de Beneditty, een volslagen onmogelijkheid. Overleg tusschen verhuurders en huurdersorganisatiën zou echter welgaan de Regeering een richtsnoer kunnen verschaffen, voor het vaststellen van de normen der huurverhooging.
Dat de beide prae-adviseurs over hetzelfde onderwerp denkbeelden van zoo verschillend karakter konden ontwikkelen,



52
zonder dat de een den ander tegensprak, toont genoegzaam aan, hoe veelzijdig en ingewikkeld het onderwerp van liquidatie der Huurwetten is.
De vraag: is liquidatie der huurwetten gewenscht? kunnen wij dus volkomen toestemmend beantwoorden.
Deze liquidatie zal met ruim inzicht, doch eenerzij ds ook met omzichtigheid dienen te^reschieden. Den huiseigenaren zullen, én de waardestijging van het geld, én ook de hoogere onderhoudskosten moeten worden goedgemaakt.
Doch aan den anderen kant zullen de huiseigenaren en hunne organisatiën ook iets moeten prestééren. Zij zullen er voor hebben te zorgen, dat, wanneer eenmaal de liquidatie der Huurwetten is voltoooid, niet alleen de woningen niet gesocialiseerd zullen zijn, doch zelfs het denkbeeld van socialisatie van woningen niet meer wordt besproken.
Dat zal alleen dan het geval zijn, indien de huiseigendom zijn sociale functie zoo goed mogelijk vervult.



Wat kan de particuliere bouwer doen voor den bouw van volks- en middenstandswoningen?
Praeadvies, uitgebracht ten behoeve van het 19 en 20 Mei te Amsterdam te houden Congres van den Ned. Bond van Huis- en Grondeigenaren en Bouwkundigen, •
DOOR
Dr. W. W. VAN DER MEULEN.
Zooals de omstandigheden nu zijn, schijnt menigeen de meening toegedaan, dat het initiatief ten behoeve van de voorziening van den woningnood, zoo voor kleine inkomens als voor den middenstand, nog slechte alleen kan uitgaan van de Overheid en de door haar sterk gecontroleerde en bijna geheel gefinancierde woningbouwvereenigingen. De bezwaren, die de particuliere nijverheid ondervindt en die onmiddellijk in het oog springen, zijn vooral van finantiëelen eri van wettelijken aard. De particuliere bouwnijverheid vindt niet meer zoo gemakkelijk als vóór den oorlog de noodige hypotheekgelden; verschillende wetten, die de betrekking regelen tusschen verhuurders en huurders, zijn ernstige beletselen voor den regelmatigen handel. Geen wonder dus, dat menigeen alleen hulp verwacht van den zoogenaamd almachtigen Staat en van de Gemeente en aan de particuliere bouwnijverheid een geringe mate van aandacht schenkt. Ter beantwoording derhalve van de vraag, wat de particuliere bouwnijverheid tot oplossing van het woningvraagstuk voor deze categorieën zou kunnen doen, is het gewenscht allereerst deze moeilijkheden onder de oogen te zien. Immers, zijn deze bezwaren zóó ernstig als menigeen ze denkt, dan is ook het antwoord op de vraag gegeven; zijn



54
zij echter van betrekkelijke beteekenis — dat zij er zijn zal niemand ontkennen —, dan dient de vraag onder de oogen gezien, waardoor hun druk kan worden verminderd. Immers, dit zal iedereen van te voren moeten toegeven, dat, is een eventueele medewerking mogelijk van de particuliere bouwnijverheid, niet alleen deze zelf, maar ook het algemeen belang dan gediend is.
. Allereerst dus een woord over de finantieëele moeilijkheden.
Ik mag hierover kort zijn, waar mijn geachte mede-praeadviseur zich in het bijzonder met de beschouwing van deze zal bezighouden. In het kader echter van het complex van bezwaren nemen zij een te groote plaats in, dan dat er hier geheel over gezwegen kan worden.
Einde —1914 was het bedrag aan openstaande hypothecaire inschrijvingen hier te lande 2.457.382.000 gulden., einde 1918 was dit 2.783.345.000 gulden. Oppervlakkig gezien was er dus in deze 5 jaar een stijging van ruim 300 millioen, een stijging, die aanleiding zou kunnen geven tot tevredenheid als men de correspondeerende cijfers met die van voorafgaande perioden vergelijkt. Vergeleken bij het gemiddelde van tusschen n 1906 en 1909 vertoont ook het cijfer van 1914 ongeveer gelijke stijging.
Het behoeft echter geen betoog, dat waar de achteruitgang van de koopkracht van den gulden in de laatste 5 jaar van oneindig grooter beteekenis is dan de achteruitgang in de periode voorafgaande aan 1914, de beteekenis van deze stijging van 300 millioen en ook van het eindcijfer zelf, te denken geeft. De geweldige stijging van de waarde van onroerende goederen zou een evenredig veel hooger cijfer doen verwachten. Het eindcijfer vertegenwoordigt een aanmerkelijk veel kleiner percentage van de waarde der onroerende goedéren in het algemeen, dan het eindcijfer van 1918. Ook het feit, dat in 1918'het bedrag aan nieuwe inschrijvingen (ƒ 557.180.000.—) meer dan het dubbele is van 1914 (ƒ256.770.000.—) heeft geen beteekenis, wanneer men daarnaast ziet, dat ook liet getal der aflossingen



55
in 1914 (ƒ 167.422.000.—) gestegen is tot ƒ 399.300.000; het heeft geen andere beteekenis, dan» dat het den zeer levendigen handel weerspiegelt, die in die jaren in onroerende goederen is gedreven.
Scherper licht werpen echter op de bestaande finantieeële toestanden de verslagen van de hypotheekbanken. Immers, uit deze blijkt duidelijk, dat niet alleen relatief, maar ook absoluut bij deze instellingen voor het bouwbedrijf dooreengenomen minder geld beschikbaar is dan in 1914. De grootste hypotheekbanken vertoonen zelfs in deze jaren een achteruitgang in haar opereerend kapitaal, de meeste een niet noemenswaardigen vooruitgang. De Nationale Hypotheekbank ging achteruit van ƒ 46.255.000.— tot ƒ 43.816.000.—. De Rotterdamsche van ƒ 48.660.000.— tot ƒ 43.377.000.—.
Enkele uitzonderingen, m.n. de Nederlandsehe Hypotheekbank te Veendam, die in de jaren 1914—1918 een stijging vertoont van ƒ28,999.000.— tot ƒ36.042.000.—, de Friesch-Groningsche Hypotheekbank die van ƒ 27.042.000.— op ƒ 33.443.000.— en de Veendammer Hypotheekbank die in dezelfde jaren van ƒ 4.327.000.— op ƒ 10.557.000.— kwam, zijn hiermede niet in strijd, daar deze vermeerdering ten nauwste samenhangt met de agrarische toestanden in Friesland en Groningen en dus van geheel localen a?.rd zijn, althans het woningvraagstuk zelf weinig ten goede gekomen zijn.
De jaarcijfers van de hypotheekbanken, die in de groote steden werken spreken daartegenover al te duidelijk dezelfde taal. Zijn dus de credietmogelijkheden aanmerkelijk geringer en dus van nadeeligen invloed op de geheele bouwnijverheid, het valt niet te ontkennen, dat juist door woningnood zelf voor den handel in onroerende goederen oneindig meer geld beschikbaar geweest is dan voorheen. Waar vroeger het bezit van een huis een kruis geacht werd en menigeen hier op aarde liever niet in het bezit was van een vaste woonplaats, heeft nu menigeen, gedachtig aan „my home is my castle" zich een eigen woning gekocht, wat den handel in onroerende goederen is ten goede gekomen. Daartegenover staat echter weer, dat



56
zij van de markt bijna verdwenen zijn, die bij voorkeur woningen kochten als geldbelegging. Dit hebben de wettelijke, zoogenaamde crisismaatregelen op hun geweten, iets waar ontegenzeglijk veel te lichtvaardig is over gedacht in de wetgevende colleges, tot wie het nooit volkomen is doorgedrongen, dat dezelfde maatregelen, die het woningvraagstuk ten goede moesten komen, ook ten nadeele van de volkshuisvesting moesten gaan werken, doordat ze den nieuwbouw belemmerden. Dit geschiedde nog wel op een oogenblik, dat door de stijgende duurte van het geld en de duurte van de objecten zelf, het eigen kapitaal van de particuliere bouwers naar verhouding ook zooveel minder kon prestoeren dan vóór den oorlog. Dat het ingrijpen in de economische verhoudingen in de vrije maatschappij geweldige nadeelen berokkent aan de maatschappij zelf, die niet van te voren zijn gesignaleerd of konden worden berekend, is nooit beter gedemonstreerd dan door de woningpolitiek van de laatste 20 jaren. De overigens zeer begrijpelijke zorg voor een goede volkshuisvesting is mede aansprakelijk voor een deel aan den thans heerschenden woningnood.
Thans een woord over de wettelijke bezwaren.
Het zou mijn bestek van dit prae-advies te buiten gaan om alle gebreken niet alleen, maar alle onvoorziene en ongewenschte gevolgen van de Woningwet van 1901 te demonstreeren. Het bekende boek van Mr. H. J. Smidt,x) groot 388 bladzijden, put deze materie nog lang niet uit. Met heiligen ijver hebben alle gemeenten zich aan het reglementeeren gezet en blijven daar nog mee voortgaan, zonder dat tot hen doordringt, dat al hun verordeningen even zoovele beletselen zijn voor de bevordering van den woningbouw. Het allereerste, dat ze vergeten, is dat tijd voor iederen zakenman geld is en dat dus iedere vertraging van het bouwwerk de kosten van dit bouwwerk verhoogt, ook als deze vertraging geschiedt in het allereerste stadium, dat van het ontwerpen der plannen. De algemeene bedrijfsonkosten van den bouwer loopen door, om van de kosten van zijn eigen
') Mr. H. J. Smidt: Uitbreidingsplan en Bouw verbod. Haarlem, H. D. Tjeenk Willink en Zoon, 1918.



57
levensonderhoud nog niet te spreken. Zelfs de allerspoedigste afdoening van de aanvrage, om bouwvergunning kost dus den bouwer geld en verhoogt den kostprijs van de woning. Waar ter wereld is de ambtenaar, die zich dat feit bewust is? Enmoge een enkele gemeente hiermede rekening hebben gehouden in haar verordening en een vrij spoedige behandeling dringend voorschrijven, in de meeste, en helaas, dc grootste gemeenten, moeten lange, bureaucratische wegen bewandeld worden, die tot aanmerkelijke vertraging leiden. De gemeentebesturen zijn gaan begrijpen, dat zij met behulp van de Woningwet niet alleen contröle konden krijgen over de degelijkheid van de woning, maar dat met deze Wét veel meer te doen viel. Ik laat de kwade praetijken nog daar, dat mén bouwvergunningen ophoudt om voordeden van den aanvrager te bedingen, die met den bouw zelf niet in direct verband staan. Dezé soort van ambtelijke chantage is langzamerhand nu wel genoeg gesignaleerd en veroordeeld. Het is niet alleen met Bouw en Woningtoezicht, dat de bouwer feitelijk te maken heeft, hoewel hij daar alleen mee- spreekt. Ook andere gemeentelijke diensten wijden hun belangstelling aan de ingediende ontwerpen en doen zich vooral dan gelden, wanneer noodzakelijke onbillijke dispensaties worden gevraagd, wat bijna altijd wel het geval zal moeten zijn, gegeven het generaliseerend karakter der bouwverordeningen. In zulke gevallen wordt inderdaad de vertraging Verlengd tot een termijn, die alle berekeningen voor den bouwer in de war stuurt.
Een eerste eiseh is dan ook, dat aan al die noodelooze vertragingen ten spoedigste een eind wordt gemaakt, dat er overal maatregelen genomen worden, dat de bouwers, die geen dispensatie behoeven, ten spoedigste aan het werk kuntten gaan. Ja, de vraag rijst zelfs of men den bouwer niet het recht moet geven op eigen verantwoordehjkheid te beginnen, natuurlijk na behoorlijk kennis te hebben gegeven aan de betrokken autoriteiten. Zeker dreigt hein dan nog het gevaar van ambtelijke chicanes, want zoo iemand, dsui is zeker de gemeentelijke opzichter van Bouw- en Woningtoezicht allerminst' overtuigd



58
van den ouden regel: de minimis non curat practor, wat vrij vertaald wil zeggen: met beuzelaehtigheden laat de Overheid zich niet in". Zeker, dat gevaar dreigt, maar toch meen ik, dat bij voldoende organisatie van de bouwers zelf, ook aan dit euvel even spoedig een eind zou komen als aan andere kwaden van ambtenaarstoezicht en zoo het ooit kans van slagen heeft, dan is dit in deze tijden van woningnood.
Dit wat het tijdverlies betreft, dat thans de bouwerij drukt. Van veel meer beteekenis echter is de macht van de Overheid op grond van de Gemeentelijke Bouw en Woningverordeningen, om dispensaties wel of niet te verleenen. De beslissingen over deze berust bij colleges, die den bouwer zelf niet hooren. Deze spreekt alleen met ondergeschikte ambtenaren, hoogstens met den Directeur van Bouw- en Woningtoezicht of met den betrokken Wethouder. Hij kan de Colleges alleen bereiken met schrifturen; voor een mondelinge weerlegging van de eventueele bezwaren in de vergadering zelf te berde gebracht, is doorgaans geen gelegenheid. Hoezeer moet dit proces ook ter wille van de juistheid dér beslissing gewijzigd worden. Wanneer de beslissing in handen gelegd kon worden van een Raad van deskundigen, wat de thans beslissende Colleges en Commissie in hun volledige samenstelling zelden zijn, die onmiddellijk uitspraak kon doen na eenerzijds de Overheid te hooren bij monde van den betrokken hoofdambtenaar en anderzijds den betrokken aanvrager, hoezeer zou dan reeds de behandeling aan degelijkheid kunnen winnen. Onbeteekenende vrijstellingen konden aanstonds worden verleend. Op kleinigheden zou de Overheid niet blijven aandringen, daar haar gezag het niet zou lijden ongelijk te krijgen in den Raad van deskundigen. Alleen de belangrijke kwesties zouden dan ook schriftelijk behandeld behoeven te' worden. Artikel 5, la van de Woningwet, luidende: „Het is verboden zonder schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders een gebouw op te richten of geheel of voor een gedeelte te vernieuwen" is daartoe natuurlijk een beletsel, maar zou m.i. toch in het belang van de volkshuisvesting gewijzigd moeten worden in dezen zin, dat het niet meer Burgemeester



59
en Wethouders zijn, die dë vergunningen geven, maar nieuw in het leven te roepen Colleges van deskundigen. Dit zou in het geheele systeem van de Wet een belangrijke verbetering zijn en wel om deze reden, dat men scheiding zou krijgen tusschen de wetgevende macht, immers dat zijn B. en W. en den Raad, die de Bouw- en Woonverordening vaststellen, en de rechtsprekende macht op dit gebied; te meer noodig, nu allerlei gemeentebesturen zelf op groote schaal woningen bouwen en zich daarmede plaatsen buiten elk toezicht. Deze kunnen thans zichzelf zooveel dispensatie geven als zij willen. Dit kan in het belang van de volkshuisvesting zijn, wanneer het betreft noodwoningenbouw en den bouw van de zgn. semipermanente woningen, maar ook in dit geval is eenig toezicht van andere kringen niet ongewenscht. Het gevaar is echter ook niet onmogelijk, dat mettertijd de propagandisten voor uitsluitende overheidsbemoeiing voor de verleiding bezwijken om op 'dit terrein de concurrentie te verzwaren voor de particuliere nijverheid. Dit lijkt mij geen denkbeeldige vrees. Het quod licet Jovi, non licet bovi (wat Jupiter zich veroorlooft, is een os niet veroorloofd) zou ook wel eens op dit gebied in toepassing gebracht kunnen worden.
Een zeer ernstig gevaar echter voor de ontwikkeling van de particuliere bouwnijverheid^ vormt de willekeurige ongelijkheid van de verschillende gemeentelijke Bouw- en Woonverordeningen. De volslagen ongelijkheid van deze doet toenemend sterker het verlangen rijzen naar wat men noemt, normalisatie van die verordeningen. Dat echter ooit het initiatief van een gemeente zelf zal uitgaan om uit al die honderden verordeningen een enkel standaardmodel voort te brengen, valt moeilijk te gelooven. De practische oplossing van het vraagstuk van eenheid in de bepalingen ten behoeve van de veiligheid èn van de hygiëne van de woningen, zal wellicht alleen verkregen kunnen worden, indien bij Wet of algemeenen maatregel van bestuur de standaardbepalingen worden vastgesteld' en aan den gemeentelijken wetgever nog slechts dat ter regeling wordt overgelaten, wat afhankelijk geacht moet worden van uitsluitend plaatselijke ge-



60
steldheid. Waar het Rijk wel de zorg op zich durft te nemen voor de veiligheid in fabrieken en werkplaatsen, waar de toestanden voortdurend aan verandering onderhevig zijn, daar kan nien niet het bezwaar laten gelden, dat het Rijk geen voorschriften zou kunnen geven voor de deugdelijkheid van de woning, waarbij de toestand uit den aard der zaak veel minder aan verandering onderhevig is. Meer dus nog dan door normalisatie van de bouwverordeningen, waarbij men altijd nog te doen krijgt met uitleggingen en toepassingen van allerlei locale grootheden, zou het geheele woningvraagstuk gediend zijn met het ontnemen aan de gemeenten van een deel van haar wetgevende macht ten aanzien van het vaststellen van bouwverordeningen. Dit is zeker, dat het een of het ander zal moeten gebeuren, wil men niet de bouwers toenemend meer dwingen op eigen terrein in eigen omgeving te blijven werken. De groote onzekerheid voor hen, die hun bedrijf willen verplaatsen komt noch het woningvraagstuk, noch den bouwers ten goede en dit is te erger waar men den bouwer ook te beschouwen heeft als dengeen, die de teekenen des tijds heeft te verstaan en dus het terrein zijner werkzaamheid weet te' verleggen daarheen, waar behoefte is aan zijn producten. Alleen starre doctrinairen bunnen gelooVcn in een automatisch groeien van al het bestaande. Maar er is nergens gelijke groei, ook niet van de steden en de dorpen. Integendeel, tegenover sterke vermeerdering der bevolking in de eene gemeente staat, dikwijls stilstand of achteruitgang in de andere. Het is voor de bouwindustrie inderdaad noodzakelijk in tijden van locale malaise zich te kunnen verplaatsen.
Trouwens, dat de bestaande toestand onhoudbaar is wordt wel algemeen toegegeven, m. n. in het onlangs uitgebrachte rapport van de commissie benoemd door het Ned. Instituut voor Volkshuisvesting inzake normalisatie in den Woningbouw (blz. 24). Ook de Commissie bepleit het wenschelijke van het ontwerpen van een speciale bouwverordening ingevolge de Woningwet, welke in een complex van aan elkaar grenzende gemeenten zou kunnen gelden naast de gewone bouwverordeningen.



61
Dit is echter duidelijk, dat deze oplossing lang niet ver genoeg gaat. De belemmeringen, die het rapport zelf signaleert,' worden dan toch slechts zeer ten deele opgelost, daar gewenscjite overeenstemming tusschen aangrenzende gemeenten op dit punt moeilijk te krijgen zal zijn, wanneer hier het initiatief van de gemeenten zelf zal moeten uitgaan, ruimers hier concurreert juist de kleine gemeente met de groote. De eischen die een stad als Amsterdam te stellen heeft zijn van geheel anderen aard dan die van Bloeinendaal, Bttssum of Baarn, waarheen thans de Amsterdamsche bouwers de Amsterdamsche' bewoners brengen. En dit geldt niet alleen ten aanzien van de middenstandswoningen, maar ook van de volkshuisvesting in het algemeen.
Alleen door de wetgevende macht voor een groot gedeelte te ontnemen aan de locale overheid kunnen m. i. hier practische resultaten worden vernacht.
Het is intusschen niet alleen de thans bestaande Woningwet, die de volkshuisvesting zelf benadeelt, een deels onnoodige belemmering vormt voor de bouwindustrie ook de erisiswetgeving op dit gebied, met name de Huurcommissiewet en de Huuropzeggengsicet, en dat in niet mindere mate.
In de kringen van de particuliere bouwnijverheid zijn hunne bezwaren, reeds uitvoerig besproken, iedereen duidelijk. Deze geheele wetgeving heeft een rechtsonzekerheid geschapen voor de particuliere bouwindustrie, die natuurlijk niet anders dan hoogst belemmerend kan werken. Van het oogenblik af, dat men den huiseigenaar buiten zijn rechten heeft gezet — laten Wij voor het oogenblik aannemen: heeft moeten zetten — en hem heeft moeten belemmeren zoowel in de vrije beschikking over zijn bezittingen als over het bepalen van de opbrengst van deze, heeft het huizenbezit als geldbeleggingsobject, zooals wij reeds vroeger zagen, alle aantrekkelijkheid verloren.
Toch blijft het de vraag of inderdaad zoowel de wetgever zelf als de uitvoerders, de verschillende huurcommissies, hier wel het woningvraagstuk van den meest breeden kant hebben bezien. Men mag dit vragen, waar het zeker een allerbespotte-



62
lijkst ding is geweest dat men bij de stijging vart den rentestandaard en. de stijging der onkosten van onderhoud, niet een belangrijk minimum in de Wet heeft vastgelegd als billijke vergoeding voor de huiseigenaren. De verschillende huurcommissies zouden heel wat minder met werk overladen geweest zijn.
Dat het uitstellen van •beslissingen, waarvan de geheele finantieele positie van een verhuurder en dus ook zijn ondernemingsvermogen afhangt, niet de bedoeling is van den Wetgever, spreekt van zelf, maar het is nu eenmaal practisch het noodzakelijk gevolg van het eenzijdig letten op de belangen van bestaande huurders en het niet zien van de gevolgen voor de industrie. Hoezeer deze commissies met werk zijn overladen blijkt o.a. uit een schrijven, dat voor mij ligt dd. 6 Februari 1920 van een huunrcommissie, waaruit ik deze zinnen citeer: „Uw schriftelijk overzicht der zaak, ons bij Uw schrijven dd. „15 November 1919 toegezonden, kwam bereids in ons bezit, „en zal met het verzoekschrift bij de behandeling der zaak „— na behoorlijke oproeping van partijen — worden over„wogen. (^;iTfcj-,
„Door het groote aantal zaken betreffende eindiging der „huur op 30 April a.s. is het mij niet mogelijk, zelfs bij benadering te vermelden, den datum van behandeling van het „onderhavig geval".
Van de eventueele beslissing van de betrokken huurcommissie moest afhangen de verkoop van een huis, wat beteekende het vrijkomen van het kapitaal van den bouwer.
In de veroordeeling van een dergelijk soort crisiswetgeving kan men dan ook niet kras genoeg zijn. Gelukkig is dit tot de Regeering. zelf doorgedrongen en zijn er inmiddels wijzigingen ingediend. In de Memorie van Toelichting wordt dit niet zooveel woorden erkend: „Weliswaar kan men van een nieuw „gebouwde woning den eersten huurprijs naar goedvinden be„palen (art. 1, laatste lid, der Huurcommissiewet) en zou ,men „op dien grond kunnen meenen, dat de huurcommissiewet aan „het bouwen geen hindernis in den weg legt, maar , de praktijk „heeft uitgewezen, dat de bouwers hunne huizen niet tegen



63
„rendeerenden prijs aan de markt kunnen brengen, omdat de „lage huurprijs van de oude woningen het prijsniveau ook der „nieuw gebouwde woningen drukt. Van lieverlede werd dientengevolge het bouwen gestaakt, althans zeer beperkt".
Dat deze wijzigingen niet naar den zin zijn van hen, die eenzijdig zien naar het finantieële belang van de huurders, die onderdak zijn, en niet. letten op de belangen van hen, die nog huisvesting moeten hebben, is intusschen reeds gebleken. Het is echter te hopen, dat hier het gezond verstand tot liet inzicht komt, dat het niet in het belang van de volkshuisvesting is om in onze vrije maatschappij den eenen industrieel anders te behandelen dan den andere. Zoodra de Overheid prijsregelend gaat optreden, vermindert de productie. Het is als crisismaatregel hoogstens te verschoonen; als maatregel van wetgeving op zich zelf is tleze heele prijsregeling onlogisch en in zijn niet gewilde gevolgen noodlottig, als dergelijke maatregelen nu eenmaal altijd moeten zijn.
Inmiddels is ook van Regeeringszijde het onvoldoende en ontoereikende van alle crisismaatregelen gebleken en zijn drie nieuwe wetsontwerpen verschenen (zitting 1919—1920 Nos. 380—381—382), respectievelijk tot het nemen van Maatregelen tegen het onbewoond laten van woningen, tot wijziging der Huurcommissiewet en tot Aanvulling van de Woningnoodwet.
In de Memorie van- Toelichting op het laatste ontwerp ontvouwt de Minister zijn denkbeelden over de aantasting van den eigendom. Hij schrijft daar nl. het volgende: „De meening, dat de Overheid hier moet ingrijpen, „is evenwel ten slotte „gegrond in de overtuiging, dat het privaat eigendomsrecht „niet is een absoluut recht, maar een recht, welks gebruik „gepaard gaat met maatschappelijke plichten. Dat men bij den „bestaanden woningnood, met zijn gevolgen voor de zedelijkheid „en de gezondheid van ons volk, opzettelijk woningen laat leeg „staan alleen om daardoor de kans te krijgen deze voor veel „te hooge prijzen te verkoopen; dat men woningen koopt en „die met dat doel laat leegstaan; dat men opzettelijk in strijd „met het recht der huurders woningen verwaarloost, omdat



64
„men meent, dat de woningnood de huurders toch tot blijven „dwingt ; dat men zonder zeer dringende noodzaak woningen „aan hare bestemming onttrekt of afbreekt, terwijl de beschik? „bare woningen reeds meer dan overbevolkt zijn; dat alles „is niet meer een redelijk en geoorloofd gebruik van den „privaten eigendom, maarkeen misbruik, dat niet geduld mag „worden.
„Ingrijpen van de Overheid is hier als uiterste middel ge„boden, omdat de maatschappij niet in staat is zieh zelve te „beschermen."
Niemand zal de Overheid het onteigeningsrecht voor hoogere doeleinden willen betwisten, mits er algemeene regelen zijn voor de schadeloosstelling. Dit is in het belang niet alleen van de eigenaars, maar van de Overheid zelf ook. De Overheid ondervindt het thans aan den lijve, nu zij eenige jaren na de inbeslagname van gehamsterde waren aan allerlei kettinghandelaren groote bedragen bij te betalen heeft.
Bovendien mag men in de eerste plaats bij de Overheid eerbied, verwachten voor de Grondwet. Dat hier in strijd gehandeld is met arfci 151, is duidelijk uiteengezet in de rede gehouden door Mr. B. H. Vos in de Algemeene Vergadering van de Vereeniging van Huis- en Grondeigenaren „Het Eigendom" te Rotterdam op 11 Maart 1920.
Niet minder duidelijk wordt de kwestie gesteld in een hoofdartikel in de Nieuwe Courant van 'Woensdag 7 April 1920, Avondblad, waarin de volgende conclusie wordt getrokken : „In haar ontwerp-duurtewet heeft de Regeering gepoogd, om „woeker in noodzakelijke levensbehoeften door wettelijke maatregelen te bestrijden. Deze poging is mislukt, omdat zij in - „een juridischen vorm was gegoten, welke haar voor het grootste „deel der Kamer onaannemelijk maakte. Met haar ontwerp, „houdende „maatregelen tegen het onbewoond laten van „woningen" beoogt de Regeering woeker in huizen tegen te „gaan en zij doet dit wederom in een vorm, waarin publiek„en privaatrecht op zóó zonderlinge wijze door elkaar worden „gehaspeld, dat het begrip „overeenkomst" een der fundamenten



65
„van alle civielrechtelijke verhoudingen, tot onherkenbaar toe „verminkt wordt.
„Waartoe is dit noodig? Laat de Regeering, indien zij den „woeker met wettelijke maatregelen wil bestrijden, dan openlijk „den koninklijken weg bewandelen en een woekerwet ontwerpen, „waarmede de woekeraar in levensmiddelen, de woekeraar in „huizen, kortom de woeker als algemeen maatschappeiijk verschijnsel getroffen kan worden, doch laat zij niet in een reeks „van groote en kleine ontwerpen telkens de woekerzucht ten „aanzien van een enkel product trachten te fnuiken en aldus „een verzameling woekerwetjes vormen, welke door middel van „onhoudbare juridische constructies en van ongerijmde ficties in „onze geldende wetgeving worden ingeperst."
Hoewel te verwachten is, na de verschijning van het voorloopig verslag, dat deze ontwerpen zeer gewijzigd zullen worden, is het toch goed nog eens openlijk het karakter van dergelijk soort wetgeving te signaleeren, opdat de toepassing straks in de practijk veel zal kunnen verzachten van het onrecht, dat in beginsel menigeen, ook de Minister, den eigenaars heeft toegedacht.
Voor de verschillende organisaties van huiseigenaren en bouwers is dus nog veel werk in de toekomst weggelegd. De besturen zullen in het belang van de bouwnijverheid de gevaren van rechtsonzekerheid zooveel mogelijk hebben te bestrijden.
Al deze maatregelen hebben dus, natuurlijk zonder het te beoogen, door het scheppen van rechtsonzekerheid even zoovele belemmeringen tegen den nieuwbouw in het leven geroepen, gelijk de Minister zelf toegeeft, waar hij schrijft in zijn Memorie van Toelichting op de Aanvulling van de Woningnoodwet: „De woningnood duurt onverminderd voort. Afdoende verbetering „zou slechts te verkrijgen zijn door voldoende productie; deze „wordt evenwel tegengehouden door abnormaal hooge prijzen „van de materialen. Bouw van woningen met overheidssteun „is onder deze omstandigheden het eenige middel om aan den „nood zooveel mogelijk tegemoet te komen. De Regeering doet i „wat in haar vermogen is, om dit te bevorderen, maar zoolang



„de prijzen abnormaal hoog blijven, is opheffing van den woningnood niet bereikbaar."
Blijft onder den druk van al deze finantieële en wettelijke bezwaren de particuliere bouwer in de gelegenheid op eigen risico te bouwen?
Zoo ja, welke woningen?
Directe steun van overheidswege is voor hem, hoewel niet onmogelijk, practisch niet dadelijk op groote schaal tc verwachten. Haalt men zich daa toe voor den geest de verschillende maatregelen, die achtereenvolgens tot aanmoediging van den woningbouw door de Regeering zijn genomen, dan denkt men onwillekeurig aan het beruchte: ordre, contre-ordre'en désordre. Bij Koninklijk Besluit van 18 Juni 1918 werd door de Regeering steun toegezegd door middel van het Nationale Steuncomité ten behoeve van den woningbouw. Als overweging gold echter niet de woningnood, maar de bestrijding der werkeloosheid en als zoodanig prijkt dan ook de post op de verschillende begrootingen. Indien er echter in één vak thans handen te kort komen, en van werkeloosheid geen sprake is dan is dit het geval in de bouwvakken, waarvan dan ook de desbetreffende werklieden ruim Voordeel hebben weten te trekken, en dat niet altijd in het belang van den woningbouw.
In dit besluit werd zoowel voor de volkshuisvesting als voor de woningen voor den kleinen middenstand steun van overheidswege toegezegd.
De regeling echter werd overgelaten aan de Gemeenten, die oj) grond van die besluiten ontwerpen zijn gaan maken. m.n. Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. De twee laatste echter hebben niet kunnen nalaten, gedachtig aan: „périsse le monde, vivcnt les principes" daarbij alleen haar medewerking te verleenen, indien er zou worden gebouwd op grond, door haar in erfpacht uitgegeven, hetgeen de uitwerking tot nul reduceerde.
Rotterdam stelde zich op breeder staftdpunt en heeft inderdaad een steunregeling ontworpen, die voornamer van opzet, direct op het hoofddoel, bestrijding van den woningnood, afging, zonder'



67
rekening te honden met de casuïstiek van het stadsuitbreidingsdoetrinarisme. Het verleende steun aan de Rotterdamsche Bouwen Handelmaatschappij voor den bouw van 88 woningen in Spangen op eigen grond en gaf dezen bouwers de benoodigde hypotheek niet alleen, maar verleende een premie van f 142.000.—.
De verleening van deze hulp heeft aanleiding gegeven tot een hoogst interessante gedaehtenwisseling in den Rotterdamschen Gemeenteraad van 5 December 1919. Tegelijk niet dit voorstel was er aan de orde een voorstel om aan de Woningbouw-vereëniging Onze Woning voor 85 woningen en een vergaderzaal een crediet toe te staan van f 513.000.—. Bouwde men in Spangen oj) eigen grond a f37.000.— (f 10.— per M2), „Onze Woning" ^bouwde op erfpachtsgrond, deels a 55 cent per M2 deels a f 1.10.— per M2. >)
I )e Nieuwe Rotterdamsche Courant heeft de beide voorstellen vóór en na de genoemde raadszitting nl. 28 en 29 November en 5 December, aan een interessante critiek onderworpen. Daaruit bleek, dat de particuliere bouwer per woning ongeveer f 107 kreeg per jaar tegen de Bouwvereeniging ƒ 171.50 en dat terwijl de nuttige woonruimte van de Bouw- en Handelmaatschappij bedroeg 48 M3 tegen die van vOnze Woning" 35 M3. Natuurlijk konden door deze steunvetleening de huren van de woningbouw-vereeniging ook lager blijven dan die van den particulieren bouwer. Terecht steldé De N. Rotterdamsche Crt. de vraag of inderdaad bij het kunstmatig laag houden van de huren het woningvraagstuk kan worden opgelost. Aan de hand van de berekenirfgen van Mr. van Zanten wijst zij er op, dat waar vroeger 12 a 13 pCt. van het loon besteed werd voor woninghuur, dit thans nog slechts het geval is voor 8 a 9 pCt. Maar de voornaamste conclusie hieruit te trekken, en door het verhandelde ter raadszitting niet weerlegde is, dat de hoogere kosten
') Bij de aanbesteding stegen de kosten voor de woningen van „Onze Woning" met f 113.262.—, waardoor de kostprijs per jaarwoning f 100.— hooger wordt. In zijn nadere berekening handhaafde de n. Kott. het aanvankelijk prijsverschil van minstens f40, zoodat de Vercenigingsbouw dus per woning f 140.— per jaarwoning meer kost dan de particuliere te Spangen.



68
van den vereeniginsbouw boven die van den particulier toch inderdaad het vraagstuk zelf niet ten góede komen.
Door deze feiten worden de overwegingen en de conclusies, dus ook, neergelegd in Het Socialisatie-Vraagstuk, rapport uitgebracht door de Commissie uit de S. D. A. P. minder overtuigend, zoo niet weerlegd1).
Intusschen is deze steunregeling weer papier geworden. Immers het K. B. van 18 Juni 1918 is ingetrokken en vervangen door dat van 6 November 1919 en wel uit de volgende overweging van den betrokken Minister: „Het komt ondergeteekende niet „onwaarschijnlijk voor, dat het particuliere bouwbedrijf in de „toekomst wederom den bouw van arbeiderswoningen zal aanmatten, omdat die bouw niet licht weder voldoend loonend zal „worden".
Wat de volkswoningen betreft, is dus menigeen, m. i. niet geheel terecht, voorloopig vrij sceptisch ten aanzien van de medewerking der particuliere nijverheid. De bouwer kan als de architect — en hoevelen vinden daar thans een flink bestaan in — woningbouwvereenigingen gaan stichten, maar mist dan de zekerheid van de opdracht, die de architect wel heeft.
Immers, het valt te betwijfelen of deze vereenigingen, die tamelijk vrij zijn in de keuze van den architect, anders dan door middel van aanbesteding werk kunnen gunnen. De circulaire van 25 Juni 1919 2) aan de Gemeentebesturen bepaalt thans de algemeene voorwaarden voor den Rijkssteun van Vereenigings-
«) T. a. pl. bi. 150.
!) Merkwaardig is in deze de definitie van een arbeiderswoning t. w.: een woning met niet meer dan 5 kamers en een keuken.
„Mét andere woorden: De., nieuwbouw van arbeiders- en middenstands„woningen is reeds gesocialiseerd. En zij zal gesocialiseerd moeten blijven, „omdat de ervaring heeft geleerd, dat de partikuliere bouwers, behoudens „enkele uitzonderingen, niet geneigd zijn te werken onder de voorwaarden „die de overheid hun moet stellen, wanneer deze hun de npodige kapitalen „moet verschaffen jen omdat van een geheel vrij partikulier bouwbedrijf „alleen sprake zou kunnen zijn, indien de huren minstens driemaal zoo „hoog werden opgevoerd als thans het geval is en dus ook de huren der „oude woningen tot het drievoudige zouden oploopeu." .



69
bouw. Maar deze regelt deze materie niet alleen: er bestaan, gelijk men weet, geheime circulaires aan <lc Inspecteurs, die nadere voorwaarden bevatten.
Op eigen risico arbeiderswoningen bouwen zullen thans zeker weinig bouwers in de groote en zelfs kleinere plaatsen ondernemen. De concurrentie met de woningbouw-vereenigingen met hun goedkoop geld, te lage huren en rijke subsidies voor jaarlij ksche tekorten is daartoe te zwaar. Of dit zoo zal blijven is thans de vraag. Het zal veel afhangen van de oplossing van het geheele huurvraagstuk. Stelt men den arbeider mettertijd den eisch een redelijk deel van zijn inkomen voor woninghuur te besteden, dan opent zich stellig voor de particuliere bouwers een perspectief, mits de Overheid, beducht voor haar steeds stijgende tekorten op het woningbedrijf, niet alleen een zekere mate van toeschietelijkheid gaat betrachten, die haar nu vreemd is, en zich met de particuliere bouwers durft te gaan inlaten, maar ook over voldoende zelfvertrouwen gaat beschikken om niet alleen projecten van bouwers te beoordeelen op papier, maai- ook de verantwoordelijkheid van het toezicht op de uitvoering praetisch op zich durft te nemen. Gegeven de bekende vrees voor verantwoordelijkheid bij de ambtenaren in het algemeen, zal iedereen hiertegenover wat sceptisch zijn; toch is de mogelijkheid niet uitgesloten, dat de Overheid, geplaatst tusschen de twee kwaden: kostbare bouw en exploitatie van de woningbouwcomplexen eenerzijds en vrees minder degelijke uitvoering niet te kunnen weren anderzijds^ een keus doet in de, goede richting en de laatste overwint. In dit geval is het zaak voor den particulieren bouwer de Overheid tegemoet te komen.
Hij beginne daartoe met allereerst te trachten de aesthetische bezwaren van de Overheid te overwinnen door zich de medewerking van een architect te verschaffen, zonder natuurlijk de leiding uit handen te geven.
De bestaande verhouding hier in Nederland tusschen architect en ondernemer is voor de volkshuisvesting geen gelukkige. De „deskundige" behoort in welk bedrijf ook, onder en niet boven den bedrijfsleider te staan, zoo mogelijk in één persoon ver-



70
eenigd te zijn. Thans werkt de aannemernoodeloos duur; de leiding van den architect dwingt, hem een risico-percentage op zijn winstmarge te zetten, terwijl de besteder ook deze leiding nog belangrijk heeft te honoreeren. Voor volkswoningbouw schijnt dit zeker overbodig, gegeven de reeds bestaande contróle van bouw- en woningtoezicht. De bouwer, uitvoerder van eigen ontworpen werk heeft belang bij de qualiteit van dit werk onder voldoende deskundig toezicht, dat in vroegere tijden ontbrak.
Blijkt zijn waar goed, dan zal hij ook in de toekomst op meer werk kunnen rekenen, zoo goed als thans de ontwerperarchitect, wiens ontwerpen voldoen, in dezen woningnood kan blijven rekenen op opdrachten. De onzekerheid der beslissingen van den architect, die nu ook betaald moet worden en in menig geval niet eens toereikend, vervalt dan voor den aannemer. Eigen oplossingen, door de practijk aangewezen, kunnen worden benut, toevallige voordeden, die de markt biedt en die er steeds zijn, komen tot hun recht. De prikkel tot het vinden van nieuwe blijft bovendien tot initiatief uitlokken. Trouwens een ander noodzakelijk kwaad van de huidige aanbesteding kon dan beter worden bestreden. Door de tegenwoordige inrichting van de bestekken speelt de aannemer feitelijk geen rol meer in de oplossing der loonquaesties met de arbeiders. Immers deze worden zoo "ingericht, dat loonstijging tijdens hét werk op den besteder wordt verhaald. Dit schakelt den aannemer uit, wat dezen verre van onaangena m is, maar ook aan de andere zijde een rem ontneemt aan de loonsopdrijving en dus het bouwen ontegenzeglijk duurder maakt. De ondernemer, tevens uitvoerder, zal van te voren trachten te contracteeren met zijn werknemers voor den duur van den bouw, althans zooveel mogelijk onderdeden als stukwerk bij zijn eigen werklieden uitbesteden. Dit zou in hooge mate ook bijdragen tot veel gezonder opvattingen dan op liet oogenblik bfl de werknemers in de wereld heerschen.
Hoe wenschelijk echter ook deze toestand zou zijn, niemand kan zich ontveinzen, dat in de naaste toekomst deze niet aan-



71
stonds zal verwezenlijkt worden. Tot zoolang zal dan ook de particuliere bouwer, behalve hier en daar op het platte land, voor den arbeiderswoningbouw nog niet veel kunnen doen. Immers, al trad deze in, dan zouden zoowel de finantieële bezwaretó als die van een te formeel en te onpractisch overheidstoezicht nog te overwinnen zijn. Dat deze eerste niet onoverkomelijk zijn, lijdt geen twijfel, gegeven het bedrag der gelden, die thans reeds besteed moeten worden en den dwang van den woningnood zelf op de ambtenaren om kleinigheden na te laten en mede te werken tot een snelle, eenvoudige afdoening van zaken.
Dat echter ondanks al deze bezwaren en ministerieële uitlatingen ook voor den bouw van volkswoningen de mogelijkheden toch overblijven voor den eigen bouwer, bewijst een mededeelingvan den Heer v. D. Kaa, Directeur van Bouw- en Woningtoezicht te Amsterdam, gedaan in do vergadering van de Amsterdamsche Gezondheidscommissie op Maandag 19 April jl. Uit deze blijkt nl. dat zonder eenigen steun een bouwondernemer in de Lutmastraat 5 perceelen gebouwd heeft, bevattende 20 woningen, die nog geen 20 duizend gulden per perceel, dus, nog geen 5 duizend gulden per woning kosten. De woningen bevatten drie kamers met flinken keuken en hebben een oppervlakte van 70 M2. De kosten per M3. inhoud van deze woningen zijn gerekend, van bovenkant fundeering, 17 a 18 • gulden. Ook maakte deze spreker melding van een anderen bouwer, die 32 grootere woningen bouwt en die slechts een premie eischt van ƒ 900.— per woning, een premie, die klein is vergeleken bij de toeslagen, die Rijk en Gemeente aan woning'bouwvereenigingen toekennen, terwnl de huren niet grooter behoeven te zijn 1).
Gevraagd naar de oorzaken antwoordde de Heer v. D. Kaa, dat hij moeihjk in détails kon treden; daarvoor moet men eigen bouwer zijn. „Een van de oorzaken", zeide hij, „dat „zij göedkooper kunnen bouwen is, dat deze menachen hun
>) Voor verdere bijzonderheden zie men het verslag in De Aannemer van 27 April jl. Ygl. ook een kritiek op de plannen in Htt Volk van 6 Mei 11.



„eigen architect en tegelijk uitvoerder en koopman zijn. Zij „zijn er van geslacht op geslacht op getraind en ook de werklieden arbeiden bij de eigen bouwers beter dan bijv. bij de „woningbóuwyereenigingen, die met grootere subsidies van „Rijk en Gemeente werken; daar kan wel wat van af, rede„neeren zij",
Men ziet, de Heer v. d. Kaa stelt dezelfde conclusies als door mij hiervoor werden gesteld. De volkswoningbouw kan aanmerkelijk göedkooper worden, indien de bouwer zich zijn plaats in de maatschappij als industrieel bewust wordt en zich de leiding niet uit handen laat nemen door welken deskundige ook.
Er openen zich inderdaad voor hem, die den woningbouw ter hand neemt op den voet van de uitrusting van de moderne nijverheid, tal van mogelijkheden, maar daarvoor zal hij inderdaad ook het heele bedrijf voor zoover het betreft den volkswoningbouw en ook de woningen voor den kleineren middenstand, moeten industrialiseeren, zijn -product als massa-artikel gaan beschouwen.
Natuurlijk zal als taak voor de organisaties voor de bouwnijverheid het voor deze weggelegd zijn de oprichting van centrale teekenbnreaux en inlichtingkantoren op coöperatieven grondslag te bevorderen, als mede van een centralen keuringsdienst voor materialen.
• Natuurlijk zullen architecten daarbij hun medewerking moeten verleenen. Verschillende types zullen moeten worden ontworpen, waarvan de onderdeden zooveel mogelijk genormaliseerd zijn. Het normalisatie-rapport, hierboven besproken, moge daarbij twijfel doen rijzen aan het nuttig effect, men zou het menschelijk vernuft te kort doen, indien men van te voren de mogelijkheden van aanzienlijke kostenbesparing door industrialiseering, van de hand wees. Nieuwe, door samenwerking met fabrieken verkregen, normaaldeuren, normaalkozijnen, het gebruik van normaalmaten van binten en delen, het gebruik van nieuwe materialen als betonsteenen, bieden reeds tal van oplossingen aan den industrieel, die zijn oogen niet in den zak heeft ; dat dit aan de volkshuisvesting ten goede zal komen, valt niet te betwijfelen.



73
De 4 maatregelen, die op Engelscli voorbeeld in de hierboven genoemde artikelen in de Nieuwe Rotterdamsche Courant zijn gesuggereerd, moeten dan voor oogcn gehouden wordèÜi, te weten: 1" dat van overheidswege steun gegeven wordt voor het verkrijgen van crediet. 2e dat er een premie gegeven wordt voor spoedigcn bouw. 3° dat thans geen vergunning gegeven wordt voor luxe-bouw. ( Men denke aan den muur, die thans in den Haag om Zorgvliet wordt gebouwdj waarvoor honderdduizenden steenen noodig zijn en aan de werkkrachten, die daarvoor gebruikt, en aan den woningbouw onttrokken worden). 4° dat er alle aandacht geschonken wordt aan een snelle opleiding van de noodzakelijke werkkrachten. Is onder deae omstandigheden voor de volkshuisvesting in ehgeren zin voor de particuliere bouwnijverheid alles te doen; zeker is dit ten aanzien van den middenstandswoningbouw. Trouwens, op dit gebied laten de bouwers zich op het oogenblik lang niet onbetuigd. Er zijn zelfs plaatsen waar-een levendigheid heerscht als nooit te voren; in Bussum bijvoorbeeld, waar een huis thans 4 maanden, nadat de fundamenten gelegd zijn, wordt betrokken, telde ik niet minder dan 70 huizen in aanbouw, alle door particulier initiatief gebouwd. Op zulke plaatsen is voor particuliere bouwers., werk aan den winkel. Zoo gaat het op andere dergelijke plaatsen eveneens. Zeker, het wekt verwondering, hoe men 'met vermijding van alle luxe nog een behoorlijke woning weet aan te bieden.
Het meest voorkomende type is het bekende dubbele huis, dat vroeger nog geen /10.000 koste en thans ƒ 24.000 vraagt. Alleen door de uiterste soberheid te betrachten, kan hier een voor den middenstand koopwaardig huis worden aangeboden. Maar het geschiedt en dat is hoofdzaak. Bij verdere stijging der materialen zal mogelijk ook hier steun moeten worden genoden, alhoewel ook industrialiseering op dit gebied .zichtbaar tot aanmerkelijke besparingen zal kunnen leiden.
Dat de industrialiseering zich ' niet moet uitstrekken tot de huizen boven de ƒ 20/100 spreekt van zelf. Hier zal dok inder



74
daad de architect als aesthetische leider zoo van binnen- als buitenwerk, de vertrouwensman van den uitbesteder moeten blijven.
Tenslotte heeft ook de bouwer nog een hooger roeping dan alleen de productie van huizen in de plaats zijner werkzaamheid. Niet te onrechte was de bouwer ook tevens altijd bezitter van bouwterrein. Immers, hij weet, dat hij door zijn werk aangrenzend terrein tot een hoogcre waarde brengt, die hij öf latei- zelf heeft te betalen, öf aan den een of den ander heeft af te staan.
Zoo werd in het bouwbedrijf in vroeger jaren meermalen zelf* de winst op het bouwen zelf bijzaak en die op den verkoop van het bouwterrein hoofdzaak. Wij misgunnen dat den bouwer niet; integendeel. Het is een veelvuldig verschijnsel in tal van bedrijven, dat de regelmatige inkomsten en de regelmatige uitgaven een allerbedenkelijkste neiging hebben elkaar zooveel mogelijk op den duur te naderen, en het zijn meestal de bijkomstige baten, de indirecte, die het voordeel afwerpen voor den ondernemer.
Het is juist daarom, dat het geheele erfpachtstelsel voor den bouwer zoo funest is. Een eerlijk den bouwer toekomende winst wordt hem nu onthouden. Immers hij is het, die door zijn onderneming de waarde van de aangrenzende terreinen verhoogt.
Gelukkig zijn er nog terreinen in overvloed en in tal van plaatsen, die nog niet met den erfpacktsvlbek zijn belast, zoodat de bouweiiinderdaad nog altijd zijn taak in hoogeren zin kan vervullen, waarop ik ^zooeven zinspeelde en die taak is deze: de bouwer heeft de teekenen des tijds te verstaan; dat is zijn bedrijf niet alléén, maar zijn roeping. Wanneer de trek is van het platteland naar de steden, dan heeft hij te zorgen, dat de menschen er de huizen vinden, die zij zoeken. Is er omgekeerd echter ee» drang naar buiten uit de steden, dan is het ook weer zijn taak de menschen daar woongelegenheid te bieden. Nog sterker: de bouwnijverheid heeft geheel nieuwe woonplaatsen te ontdekken en in exploitatie te brengen; woon-



75
plaatsen, die door hun aantrekkelijkheid tal van bewoners lokken. Ook daarmedelielpt de bouwnijverheid den woning-nood bestrijden. En wanneer nu ooit een tijd gunstig geweest is de menschen naar nieuwe woonplaatsen te brengen, dan is het de onze. De liefde voor de natuur is sterker dan een geslacht geleden. Het genot van een klein huisje op liet land met een tuintje, gaat ver boven dat van een 2e of 3e verdieping in een nauwe straat. Dé reis per spoor is in menig geval korter dan een reis per tram in de Gemeente zelf. Wannneer men in aanmerking neemt, dat de reis Den Haag-—Rotterdam per electrische spoor ongeveer een half uur duurt en dat men in dien tijd in den Haag niet eens kan komen van Duinoord naar de Hollandsche Spoor, dan behoeft het geen betoog, dat er bonwgelegenheid te over is voor geheel nieuwe complexen op het land. Den stroom naar het land heeft de bouwnijverheid te leiden; in de eerste plaats voor den middenstand, maar zoo mogelijtook voor hen, die kleinere inkomens hebben. De vraag, wat de particuliere bouwnijverheid kan doen voor het woning-vraagstuk zou onvolledig beantwoord zijn, wanneer ook niet hierop door mij werd gewezen.
De voorgaande beschouwing bedoeld als leiddraad voor de beraadslagingen zou ik willen samenvatten in deze conclusies: l e. de credietinogelijkheden voor de particuliere bouwnijverheid moeten verbeterd worden. (Het ligt niet op den weg van dit prae-advies hierover verder uit te weiden). De overheid durve ook de particuliere nijverheid te, guhsidiëeren. 2e. De druk van de wettelijke bezwaren moet worden verminde.'d:
a. door centralisatie van het woningbouWtoezicht.
b. door het -herstellen van de rechtszekerheid voor de eigenaars. De huren moeten weer in overeenstemming komen met de waarde van den eigendom.
Onteigening zal niet mogen geschieden dan volgens algemeen geldende regelen van billijkheid. 3e. De bouw van volkswoningen en middenstandswoningen moet worden geïndustrialiseerd in dier voesre, datide bouwer



76
de leider wordt en de architect de esthetische ontwerper onder hem.
De oprichting van gemeenschappelijk teeken- en inlichtingbureaux, alsmede van een centralen keuringsdienst van materialen moet daarbij ter hand worden genomen. De particuliere bouwnijverheid schenke haar volle aandacht aan de mogelijkheid van nieuwe aantrekkelijke woongelegenheden.



De oplossing van den thans heerschenden Woningnood door de particuliere bouwnijverheid.
Praeadvies, uitgebracht ten behoeve van het 19 en 20 Mei te Amsterdam te houden Congres van den Ned. Bond van Huis- en Grondeigenaren en Bouwkundigen,
DOOR
P. A. VAN DER DRIFT,
Referendaris bij het Departement van Arbeid, te 's-Gravenhage.
[ N L E I U I N G'.
Voordat wij willen trachten eene oplossing te geven ter bestrijding van het euvel, hierbedoeld, achten wij het tot recht begrip van zaken noodig, in korte trekken te schetsen, op welke wijze wij in den thans heerschenden woningnood zijn geraakt.
Er is een tijd geweest, dat het niet noodig was om de particuliere bouwnijverheid aan te manen zich met den woningbouw bezig te houden, en wel om de verklaarbare reden, dat die nijverheid het monopolie van den huizenbouw had; er was nog geen staatsinmenging, welke den particulieren bouw een naar veler oordeel vrijwel doodende concurrentie aandeed.
Heerschte er vroeger een ideaaltoestand op het gebied van de volkshuisvesting naar onze tegenwoordige begrippen op dit punt? Ongaarne zouden wij zulks durven beweren. Er bestond toenmaals nog absolute vrijheid ten aanzien van den woningbouw. De ondernemer-bouwer taxeerde de behoefte van den woningzoekende; taxeerde ook de zwaarte .van diens beurs en lette er op, hoever, die beurs vermoedelijk zou willen openstaan tot bevrediging van behoefte aan woonruimte; daarna produceerde hij daarvoor dan net zooveel, als met zijn eigenbelang



78
overeen te brengen was. Hij was op dit punt — en bij toonde zich hierin niet slechter dan ieder ander — de echte homoeconomicus,' belust, om met de Marxisten te spreken, op meerwaarde.
Het wa^en voorzeker niet altijd de beste woningen, die langs dezen weg verrezen, doch wel voor de omstandigheden de best mogelgke. Waren zij dit niet geweest, dan zou zulks immers tot gevolg hebben gehad, dat de bouwer in zijn vak rijk werd; met het daaruit voortvloeiende gevolg, dat ieder, die rijk wildé worden, ook bouwer moest worden, zoodat de bouwers elkander wéldra zouden staan té verdringen in hun woningaanbod, waarvan de woningzoekende dan zou profiteeren.
Waren de woningen niet te best, dan lag zulks derhalve niet zoozeer aan de bouwers,~als wel aan de omstandigheden. Trouwens, niet alle woningen waren het voortbrengsel van bonwers-speculanteTi. Zeer veel particulieren toch lieten voor zich zelf een huisje zetten, en bouwden dan, om zelf wat göedkooper te wonen, er een of twee bij. Hoevele werkgevers, op het platteland ook de boeren, bouwden verder voor hunne arbeiders woningen * op hun terreinen !
Het een met het ander maakte, dat men aan het einde van de 19* eeuw in ons land niet zoo goed te spreken was over de woningtoestanden. Men had de beschikking over veel oude woningen, krotten, en ook over veel nieuwe, die als ondeugdelijk waren aan te merken.
Dit was een vrij zonderling verschijnsel. Zoo eenvoudig, zoo arm, zoo ongeorganiseerd toch kon een of andere „Wirtschaft" niet zijn, of er werd een relatief groote zorg besteed aan een van de eerst noodige zaken ad. een woning. En nu, in onze 19e en 20e eeuw,! met haar uitstekende techniek, haar fabelachtige productie van alle mogelijke artikelen, haar zich onder alle lagen der bevolking uitende verkwisting en gemis aan spaarzaamheid, werd de woningbehoefte nauwelijks bevredigd, terwijl 'men overproductie kon constateeren in bevredigingsmiddelen van- den 20sten of 30sten rang. De productie op dit punt was in totaal verkeerde banen geleid.



79
Er waren nu twee dingen mogelijk. Öf men nam zijn toevlucht tot staatsbemoeiing, óf men liet alles vrij, en wachtte kalm af, met het gelijkmoedig vertrouwen van onze liberale economen, totdat alles zich automatisch zou redresseeren. Toename toch van welvaart zou grootere inkomens hebben gebracht, en ook mogeljjkheid van grootere huren, hetgeen weder met. zich zou hebben medegebracht de productie van betere woningen. Echter, geheel ging deze redeneering niet op. Er bestonden nog vele krotwoningen die altijd huurders zouden blijven vinden, en er waren ook nog altijd zeer veel lieden, die zelfs bij een flink inkomen er niet toe konden worden gebracht iets meer voor huishuur af té zonderen. Zij stelden eenvoudig geen prijs op een modelwoning. Men_ mocht dan ook niet verwachten, dat de misstanden op woninggebied ook bij accres van onze volkswelvaart, spoorslags verdwenen zouden zijn. Men moest ook rekening er mede houden, dat zoo vele menschen, niet alleen arbeiders, maar ook kleine middenstanders, vastgeroest waren aan hunne onhygiënische huisjes of krotten, soms uit liefde voor hun huis, soms uit liefde voor hunne beurs, welke voor andere uitgaven, dikwerf van niet de beste soort, wagenwijd openstond.
Onder deze omstandigheden kan het geen verwondering baren, dat voorstanders tan eene meer of minder vérstrekkende staatsbemoeiing, van de overheid eischten, dat deze in het belang van de volksgezondheid zou ingrijpen en er naar zou streven om de zoo ontzaglijk rijke totaal-productie eenigszins te regelen en in betere banen te leiden. De volkswelvaart gedoogde zulks toenmaals zeer zeker. Indjen de totaal-productie werkelijk overvloedig is, kan het niet zooveel kwaad, dat de Overheid op een verstandige, doelbewuste wijze een duwtje in
de goede richting geeft. Maar zij moot hierbij uiterst
voorzichtig te werk gaan. Niet de welvaart overschatten en zelf alles willen regelen, want dan wérkt.zij zich vast; zij kan dan niet meer in de goede richting duwen, doch wordt zelve medegesleurd in een sprong, waarvan zij wel het punt van afstooten zag, doch niet dat van neerkomen.



80
Onder den drang- van de velen, die op het punt van het wóningwezen in meerdere of mindere mate Staatsinmenging wenschten, kwam onze Woningwet 1901 tot stand. Wie de destijds omtrent het wetsontwerp gevoerde beraadslagingen naleest
men zie b.v. hiervoor ons werkje: „de Finaucieele Paragrafen
der Woningwet"1) — zal overtuigd zijn, dat vele twijfelingen nog het gemoed verscheurden van hen, die zelfs er toe bereid bleken, aan het ontwerp hun stem te géven. Menig waarschuwend geluid 'deed zich nog hooren, al was .liet zonder succes.
En toch kan niemand beweren, dat de destijds voorgestelde Staatsbemoeiing er zoo kwaadaardig uitzag. Langs tweeërlei weg toch tracht de woningwet betere woningtoestanden te kweeken. felÉPs
In de eerste plaats door er voor te waken, dat bestaande woningen niet ten eeneninale ongeschikt voor de bewoning worden, en dat nieuwe woningen aan zekere eischen voldoen. In de tweede plaats, door financieelen steun te verleenen, waar het o.m. geldt het opruimen van krotten en het stichten van nieuwe woningen. In de wet treffen wij dus twee elementen aan, het negatieve, afwerende, en het positieve, zelf-construeerende.
De afwerende werking der wet behoefde werkelijk aan de voorstanders van de vrije liberale staathuishoudkunde nog geen doodsangsten te bezorgen. Het is wel waar, dat het opvoeren van de kosten van eene woning met zich medebrengt het moeten vorderen van een hoogere huur, doch die huur zou er wel gekomen zijn. Wellicht dat het particuliere initiatief even zou zijn teruggedeinsd en geen bouw zou hebben gewaagd, doch spoedig zou de toenemende woningbehoefte, en de daarmede gepaard gaande bereidwilligheid van de woningvragenden, om wat meer van hun inkomen voor een woning af te zonderen, dat particuliere initiatief weer gerustgesteld hebben. Al valtderhalve niet te ontkennen, dat de bouwverordeningen een oogenblik remmend op de productie gewerkt hebben, wij zien
») Uitgave „ïï.V. tot Exploitatie van Dagbladen", Prinsegraoht te 'a Gravenhage.



81
in haar geen ontzaglijk kwaad en een van de groote oorzaken van den zich geleidelijk geopenbaard hebbenden' woningnood. En nu de positieve werking van de woningwet ? Was deze voor het particuliere initiatief fnuikend? Laat ons vooropstellen, dat de wetgever zich niet zoo bijster veel voorstelde, van de offers, welke de wet van 's-Lands kassen zou vragen. In de Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp lezen wij nog, dat eenmaal, wanneer het kwaad in zijn hartader zal zijn aangetast, naar alle waarsehgnlgklieid. zou kunnen worden volstaan met gestrenge naleving van wettelijke en plaatselijke voorschriften. Maar wat de wetgever zich destijds van de Financieele Paragrafen van de wet voorstelde is wel iets anders, dan wij er tegenwoordig van zien.
De wet toch opent o.m. de mogelijkheid, dat aan Gemeenten of bouwvereenigingen voorschotten uit 's-Rijks kas worden verstrekt voor den bouw van woningen, en dat bijdragen worden Verleend om te voorzien in het tekort op de exploitatie dier woningen. En al zong nu de Memorie van Toelichting in alle toonaarden, dat het geenszins in de bedoeling lag, om het particuliere initiatief een doodende concurrentie aan te doen, de wet deed dit wel; heeft in ieder geval den schijn sterk tegen zich.
In het geval toch, dat van Rijkswege alleen èen voorschot werd verleend, had de particuliere bouwer reeds een harden dobber om te concurreeren met den Gemeente- of den Vereenigingsbouw. De rentevoet toch, waartegen het Rijk leende, was belangrijk lager, dan die, welke de particuliere bouwnijverheid aan haar bankier moest betalen. Dit was een belangrijk nadeel. Kon zij hier iets tegenover stellen? Ja; zij had en heeft nog de pretentie, dat zij hetzelfde wat gemeente en bouwvereeniging doen verrijzen, tot lageren kostprijs kan zetten, zonder ook maar iets te tiansigeeren ten aanzien van materialen, constructie etc. Hoe meer toch een partij belang heeft bij een lagen kostprijs van een woning, hoe meer kans er is, dat die ook laag zal zijn. Eri wie zou willen betwisten, dat het eigen belang van den particulieren bouwer sterker prikkel tot l>ezuiniging is, dan het plichtsgevoel van leiders van Vereenigings- of Gemeente-
6



82
bouw! Maar al is het ook onbetwistbaar, dat de particuliere bouwnijverheid tot lageren kostprijs kan produceeren, dan de gemeente, of de bouwvereeniging, dan zal duidelijk zijn, dat dié prijs niet zoo laag kan zijn, dat teniet wordt gedaan de omstandigheid, dat de gemeente of de bouwvereeniging met veel göedkooper Rijksgeld werkt.
Maar er was meer; niet alleen voorschotten gaf het Rijk ingevolge de woningwet voor den woningbouw, doch ook subsidies (bijdragen) om de exploitatierekening sluitend te maken. Ook hier moeten wij bekennen, dat deze er aanvankelijk niet zoo dreigend voor het particulier initiatief uitzagen. Blijkens de Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp zouden deze bijdragen hoofdzakelijk worden verleend daar, waar men zich ten doel stelde in de centra der groote steden vuile sloppen in nieuwe gezonde arbeiderswijken te herscheppen. Het is duidelijk, dat dit er niet zoo schrikaanjagend voor de particuliere ondernemers uitziet. Wanneer de gemeente of de bouwvereeniging krotten opruimt, en daarvoor in de plaats nieuwe Woningen zet, kan niet venvacht worden, dat er huren opgebracht worden, die een dergelijk bedrijf self-supporting maken, en is een bijdrage noodzakelijk. En de particuliere bouwnijverheid zal zich niet van dit terrein verdrongen achten, want het zou nooit met haar eigenbelang gestrookt hebben om zich aan een dergelijk mooi, doch niet bijzonder loonend werk te wijden.
Doch al kan een wetgever iets bedoelen, de uitvoering van de wet kan anders zijn. Aanvankelijk droegen de bijdragen ingevolge de woningwet voor de particuliere bouwnijverheid een op het eerste gezicht vrij onschuldig karakter. Zij werden verleend:
a. Wanneer een in slechten toestand verkeerende wijk of complex werd onteigend, de opstal werd geamoveerd en vervangen door nieuwbouw:
b. Wanneer onbewoonbaarverklaring onmiddellijk woninggebrek veroorzaakte en men voor de verdreven krotbewoners op een ander terrein nieuwe woningen bouwde;
c. Wanneer men bij wijze van opvoeding tot betere woningtoestanden woningen ging bouwen.



83
Het zou ons te ver voeren, om te bewijzen, dat de te dezen aanzien verleende bijdragen in laatste instantie den particulieren woningbouw schade moesten doen. Wij hebben het in ons betoog niet noodig, want er volgt meer, wat duidelijker zichtbaar is, en minder betoog behoeft. Immers, het bleef niet bij deze bijdragen. In ons hiervoren aangehaald werkje toch hebben wij geschetst, dat de bijdragen voor den woningbouw steeds menigvuldiger werden verleend, alzoo zelfs niet meer in de drie zooeven aangegeven gevallen, " maar in ieder geval waarin de arbeidsloonen niet toelieten om een voldoende huur op te brengen. Wij hebben daar ook omstandig er op gewezen, dat de opvolgende Regeeringen in verschillende mate zich enthusiast betoonden met het bijdrageinstituut, doch dat er niet meer van af te komen was.
We zaten vast aan den arbeiderswoningbouw, met den Rijkshuurtoeslag,vof loontoeslag, hoe men het noemen wil, en de particuliere bouwnijverheid kon op dit terrein nu gevoegelijk haar matten oprollen.
Nu gebiedt de eerlijkheid om hier niet te verzwijgen, dat de particuliere bouwnijverheid zich voor den arbeiderswoningbouw, d.w.z. voor den bouw speciaal van arbeiderswoningen niet zoo geinteresseerd heeft als voor den bouw van betere woningen, waaraan grootere winstmarge verbonden was. Doch dit neemt niet weg, dat zij vroeger toch menige woning bouwde, welke door arbeiders werd betrokken, terwijl zij dit nu niet meer doetx).
Het bijdragesysteem heeft werkelijk de concurrentie van de particuliere bouwindustrie langzamerhand totaal uitgeschakeld, en dit in nog sterkere mate, toen de wereldoorlog uitbrak. De stijging van den rentevoet, en in nog belangrijker mate de
*) Nemen wij als voorbeeld de gemeente 's-Gravenhage. Duizenden woningen heeft het particulier initiatief daar gebouwd in den omtrek van het station Holl. Spoor, Hoefkade, Vaillantlaan en Paul-Krugerlaan. Wel is waar, zijn dit volgens bewering van deskundigen z.g. burgerwoningen, doch „what is in a name"; zij worden toch bij uitstek door arbeiders bewoond. En de bouw van deze woningen staat nu stop.



84
stijging van de prijzen der bouwmaterialen noopten het Rijk, dat nu eenmaal het monopolie op het gebied van den arbeiderswoningbouw had verworven, tot steeds grootere toeslagen op de huren om de exploitatierekeningen sluitend te maken. Deze toeslagen werden veelal zoo groot als de betaalde huren zelf. Nu was er absoluut geen denken meer aan, dat de particulieren nog iets op het gebied van dén arbeiderswoningbouw konden presteeren. Zij hadden als terrein nog den middenstandsbouw en den bouw van heerenhuizen etc. Doch ook op dit gebied werd hun bestaan bedreigd.
De hooge bouwkosten van de middenstandswoningen en de tengevolge van den wereldoorlog totaal ontwrichte inkomens verdeeling heeft een toestand geschapen, welke het voor den middenstander, althans .voorloopig, onmogelijk maakt om een huur op te brengen welke den particulieren bouwer zou kunnen bewegen om te trachten in de woningbehoefte te voorzien. De middenstand is in de verdrukking geraakt,. en menige kleine middenstander solliciteerde naar het gebruik van een met Rijkstoeslag gebouwde arbeiderswoning. En hoewel de Woningwet, naar het ons voorkomt, allerminst zoo beperkt behoeft te worden geïnterpreteerd, dat met haar steun in het belang van de volkshuisvesting slechts arbeiderswoningen kunnen worden gezet, hebben de verschillende Regeeringen bij de uitvoering van de wet — behoudens een enkele afwijking waarop overhaast werd teruggekomen — zich angstvallig bepaald tot het bouwen van woningen voor hen, die een arbeidersinkomen hadden. In deze dure tijden voor den woningbouw had de arbeider derhalve nog kans om in een woning te komen, waaide overheid een huurtoeslag gaf; de kleine middenstander moest echter een huur betalen, welke de bouwkosten van de particuliere bouwnijverheid kon dekken. En aangezien hij hiertoe niet in staat bleek, kwam de particuliere bouw van raiddenstandswoningen langzamerhand stil te liggen. Het risico werd voor den ondernemer te groot. Er was bij de wederpartij weï groote behoefte aan woonruimte, doch de kleine inkomens van den middenstand lieten geen ruil toe tusschen geld en



85
woongerief. Wij kunnen niet nalaten Tiierbij op te merken, dat ook de bescherming van den arbeiderswoningbouw de onmogelijkheid van middenstandsbouw door de particuliere bouwers moest bevorderen. Men heeft de Regeering toch meermalen verweten, dat zij niet genoeg bouwde en geen hart voor de opheffing van den woningnood vertoonde. Naar het ons voorkomt, -ten onrechte. De voorwaarden omtrent de voorschot- en bijdrageverleening zijn toch in den loop der tijden, en vooral ih den laatsten tijd zoo coulant geworden, dat iedere Gemeente of vereeniging die bouwen wil, zulks ook (kanj» Er wordt met Rijkshulp ontzaglijk veel gebouwd. Deze omstandigheid doet groote vraag ontstaan naar materialen etc. De vragers zijn, laten wij dit gerust aannemen, niet zoo moeilijk in het betalen van de gevraagde prijzen als de particuliere ondernemers, die iederen gulden zullen uitzuinigen om met den bouw uit te komen. De prijsverhooging der materialen is gemakkelijker doorvoerbaar bij een beschermden woningbouw dan bij den vrijen woningbouw, en op deze wijze worden juist door die bescherming de bouwkosten van andere dan overheidswoningen duurder. Het is toch een algemeene waarheid, dat iedere bescherming van een lagere categorie met zich medebrengt de relatieve verdrukking van de aangrenzende naast hoogere.
Het moet derhalve geen verwondering baren, dat van de zijde van de middenstanders steeds scherper er op werd aangedrongen, dat de overheid zich ook zou interesseeren voor den middenstandsbouw. Doch het heeft lang geduurd, voordat zij zich hiervoor liet vinden. Niet ten onrechte werd er tegen opgezien om 's-Lands kassen opnieuw te bezwaren ten behoeve van den woningbouw. Maar aan den anderen kant werd de behoefte bij den middenstander aan woonruimte steeds dringender, zoo dringend, en algemeen,' dat de Regeerihg inzag, dat ook de middenstander geholpen moest worden; dat volkshuisvesting en volksgezondheid ruime begrippen zijn en dat men ze niet mag interpreteeren als arbeidershuisvesting en arbeidersgezondheid. Het K.B. dd. 6 November 1919 No. 51, is van dien drang naar Rijkssteun voor middenstandsbouw het



86
gevolg- geweest. Wij kouien op dit Kon. Besluit hierna terug.
Zooals wij hiervoren zeiden, was er voor de particuliere bouwnijverheid geen kans op eenige winstmarge op het gebied van arbeiders- en middenstandsbouw zonder overheidssteun. Honderden, neen duizenden particuliere bouwers kunnen derhalve- hun gewoon bedrijf niet uitoefenen, en moeten zien zich op andere wijze een inkomen te verwerven. Het ligt voor de hand, dat zij gaarne weder aan den slag willen gaan, mits de overheid ook hen op een min omslachtige wijze financieel wil steunen.



§ I
Wenschelijkheid van steun al of niet aan den particulieren houw, en vergelijking tusschen dezen en den overheidshouw.
Moet liet nu wenschelijk worden geacht dat de overheid in deze richting iets doet?
Het zal duidelijk zijn, dat bij de beantwoording van deze vraag groote objectiviteit wordt vereischt; dat men zich zal hebben te verheffen boven den belangenstrijd van individuen of groepen, en dat men uitsluitend in het oog moet houden het Welzijn van ons volk, als één geheel beschouwd.
Wij vragen ons nu in de eerste plaats af, of de particuliere bouw moet worden gesteund door den Staat ter wille van den bouwondernemer, die zijn gewoon bedrijf niet meer kon uitoefenen. Wij zouden meenen, dat. daartoe geen termen zijn. Wel is het niet te ontkennen, dat de particuliere bouwer voor den oorlog geleidelijk Uit den arbeiderswoningbouw werd gedrongen, doch juist in die geleidelijkheid van verdringen ligt voor de overheid een argument opgesloten, om te weigeren de particuliere bouwers op een of andere wijze schadeloos te stellen. En na het uitbreken van den oorlog? Toen waren de abnormale economische toestanden de schuldigen, zoodat men ook hier den Staat geen zedelijke verplichting kan opleggen om de bouwondernemers financieel-te steunen of schadeloos te stellen. Wij zien geenszins voorbij, dat de Staatsbemoeiing ook na Augustus 1914 het den vrijen bouwer wel moeilijker heeft gemaakt, doch nog altijd met zoo'n geleidelijken overgang, dat er geen sprake kan zijn van directe neringsluiting en in geld waardeeren van dientengevolge toegebrachte schade. Bevorderen van den particulieren bouw ten behoeve van den particulieren bouwer kan



88
derhalve zooals wij het inzien niet het onderwerp van Overheidsbemoeiing zijn.
Moeten wij dan den particulieren bouw, zoo vragen wij ons verder af, gaan steunen ten behoeve van hetgeen door hem wordt voortgebracht? Hieromtrent zijn de meeningen zeer verdeeld, hetgeen ook wel niet weinig zal zjjn toe te schrijven aan de plaats in den belangengroep, vanwaar uit men redeneert en zijn belangen verdedigt.
Wij moeten de zaak scherp stellen. Neem aan, dat het particuliere initiatief b.v. een ééngezinsarbeiderswoniug bouwt voor ƒ4000.— en een bouwvereeniging voor ƒ6000.—. Dan is het usantie geworden dat de particuliere bouwer beweert dat de Staatsbemoeiing duur bouwt, terwijl deze laatste in den regel van oordeel is, dat de particuliere industrie minderwaardig werk levert. Beide hebben van hun kant gelijk. Om nu te zien,'wie hier het goedkoopste kan bouwen, zou dus een particulier een woning moeten zetten, die aan dezelfde eischen van gerief en soliditeit voldoet als een woning, met Kijkshulp gebouwd, of wel, een bouwvereeniging zou een woning moeten bouwen gelijk aan die van de particuliere nijverheid. Een dergelijke proef is nog niet genomen, doch werd zij genomen dan hebben wij wel den durf om te beweren, dat het particulier initiatief göedkooper zou werken. En dat moet toch ook wel. Gesteld dat een particulier in deze tijden in eene gemeente eenige woningen wil zetten, en een bouwvereening eveneens, en dat beide partijen door eene overheid werden gedwongen om een speciale woning te bouwen die aan bepaalde eischen van grootte,-gerief, constructie, materialen etc. voldoet.
Vooreerst moet nu de grond worden gekocht.
Het is van algemeene bekendheid, dat bij een grondaankoop eenigszins geheimzinnig te werk moet worden gegaan, opdat de bezitter van den grond niet bespeurt de sterke behoefte aan grond van den vrager. De particuliere bouwer, door eigenbelang gedreven, laat zich voor den grond niets te veel afnemen; ziet liever van zijn plannen af, dan zich te laten dwingen.
Stel hier nu tegenover de positie waarin gehandeld wordt



89
door Gemeente- en Verenigingsbesturen. Wij kunnen niet nalaten te wijzen op een viertal factoren die, objectief beschouwd ten nadeele van het door hen goedkoop aankoopen kunnen — wij zeggen niet meer dan kunnen — werken.
a. de publiciteit.
b. de onkunde.
c. de onverschilligheid,
d. schending van gemeenschapsbelang ter wille van eigenof vreemden belang.
Voordat wij deze 4 punten bespreken, willen wij tot goed begrip van zaken even opmerken, dat deze factoren niet altijd en tegelijk in ieder bijzonder geval aanwezig zijn. Dit zou gelijk staan met laster. Wij willen alleen zeggen, dat zij in het algemeen als nadeel moeten worden onderkend. In welke mate zij aanwezig zijn, laten wij rusten. Of zulks x of ij % uitmaakt, gaat buiten ons weten.
a. de publiciteit. De particuliere bouwer zorgt in zijn eigen belang er voor, dat niemand weet, wat hij voer heeft. Gemeenteof Vereenigingsbesturen kunnen daarentegen uit den aard der zaak, waar meerdere personen bij de zaak betrokken zijn, of in vergaderingen de plannen besproken zijn, niet verhoeden, dat aan de behoefte aan grond ruchtbaarheid wordt gegeven.
b. de onkunde. De particuliere bouwer is in liet algemeen ter zake kundig. Onkunde toch straft hem in zijn beurs en werpt hem uit het ondernemersgilde in een andere categorie van personen. Maar het is van algemeene bekendheid, dat in Gemeente- of Vereenigingsbesturen handelende personen optreden, die krachtens eene willekeurige verkiezing in drep besturen zitting namen, en welke niet berekend zijn voor de handelingen, voor welke zij zijn geplaatst. Zij zijn niet steeds ter zake kundig, en hun onkunde doet hen duur koopen.
c. de onverschilligheid. Het is den particulier niet onverschillig of hij een duizend gulden te veel betaalt. Er zijn bestuurders, bij wie niet het gevoel levendig is, dat zij voor de gemeenschap, welke zij vertegenwoordigen, moeten handelen alsof het voor hen zeiven was; die niet bereid zijn, om in hun functie er zelfs



90
onaangenaamheden voor te verduren. Zij zijn onverschillig gestemd jegens het gemeenschapsbelang, zonder nochtans een ander belang ten onrechte te willen begunstigen.
d. schending van gemeenschapsbelang ter wille van eigenof vreemdenbei ang. Wij leven niet in Amerika of Rusland, rijken, welke op het gebied van corruptie zich een renommée hebben verworven, doch het zou dwaas zijn — een bewijs van ingebeelde zelfverheffing — als men wilde ontkennen, dat er bestuurders zijn, welke niet. vrijuit gaan. Er zijn verschillende graden van falen in deze, loopende van uitgesproken oneerlijkheid tot jdoor het rekbare geweten tot eerlijkheid gepromoveerde oneerlijkheid.
Over de geheele linie bezien gelooven wij derhalve, dat wij niet te veel zeggen, als wij beweren, dat bij een grondaankoop de staatsbemoeiing het tegen den particulier moet afleggen.
Nu volgt de bouw.
Wij hebben als praemisse bij de vergelijking gesteld, dat beide partijen hetzelfde moeten bouwen.
Indien Gemeente of vereeniging bouwen, zijn er twee gevallen :
1°. Er wordt aanbesteed. 2°. Er wordt in eigen beheer gebouwd. Bespreken wij eerst de aanbesteding. Nemen wij het voor den particulieren bouwer ongunstigste geval, dat hij slechts ondernemer is, en ook met een aanbesteding begint. Vakkundig als hij zelf is, laat hij zich niet bedotten door de aannemers. Deze zijn van zijn eigen gilde, vandaag zelf-bouwer, morgen bouwer voor anderen. Anders staan bestuurders van gemeenten, vooral van de kleinere gemeenten," en bouwvereenigingen er voor. Zij zijn niet vakkundig. Worden zij bijgestaan door welvakkundigen, dan zijn deze niet belanghebbend genoeg. De aannemers zien spoedig genoeg, wie zij voor hebben. Heffen meermalen hun onderlinge concurrentie op ; laten een hunner hoog inschrijven, welke dan de goedige toezieners met een zeker l>edrag beloont. De Gemeente- en Vereenigingsbesturen hebben de grootste moeite om aan die z.g. „plukkers" te



91
ontkomen. Zij gevoelen, waar de schoen wringt, doch kunnen er weinig aan doen.
Thans de bouw in eigen beheer. Het koopen van materialen, het engageeren van arbeidskrachten is een werk, waarvan de éigenbouwer nagenoeg altijd verstand heeft. Ditzelfde kan niet gezegd worden van bestuursleden van gemeenten of vereenigingen, ter zake niet bijgestaan, of wel bijgestaan, maar dan toch door nog niet zelf bij de zaak belanghebbende adviseurs. Bij den aankoop van materialen doen zich nagenoeg dezelfde bezwaren voor als die, welke bij een grondaankoop aan den dag traden.
Dan, het toezicht gedurende dén bouw. Het ligt voor de hand, dat het toezicht van den eigenbouwer scherper en doeltreffender zal zijn, dan dat, uitgeoefend vanwege gemeente of vereenigingsbesturen. Men zal ons tegenwerpen, dat de eigenbouwer toch ook niét altijd zelf toeziet, en dat het toezicht veelal ook door niet belanghebbende personen geschiedt. Dit is niet onjuist, maar. niettemin is er verschil. De toezieners van de overheid en die van den eigenbouwer zijn geen van beide ondernemers, doch betaalde arbeiders. Onder beide groepen zijn actieve en niet actieve menschen. Het particuliere initiatief moedigt echter in den regel in den vorm van geldelijke belooning, de activiteit aan, of onderhoudt haar, terwijl de overheid door stramme bezoldigingsregelen weinig kan doen, om goede werkkrachten te beloonen en te behouden.
Hoe wij de zaak derhalve ook keeren of wenden, voor ons blijft vaststaan, dat de particuliere industrie göedkooper moet' kunnen werken, dan de gemeenten of de vereenigingen. Deze laatste partij heeft toch zooveel omstandigheden tegen zich, dat zij, over de geheele linie beschouwd, het moet afleggen.
Maar als nu onze bewering juist is, dat de particuliere nijverheid een woningkwantum bouwt voor a. guldens, en dat de overheid hiervoor a -f- x guldens moet neertellen, kan er dan uitsluitend op dezen grond reden zijn voor de Regeering, om te trachten de particuliere industrie aan den gang te brengen ?
Bezien van het dikwerf eenzijdige standpunt van een ftnancieman wel.



Objectief beschouwd is het voor onze totaalwelvaart betrekkelijk onverschillig, in wier handen de winsten of verdiensten komen. Plaatst men zich niet op een of ander» klassestandpunt, doch wil men over deze klassen heenzien, op het volk in het algemeen, dan komt het er betrekkelijk weinig op aan of de particuliere bouwer veel verdient, of de grondeigenaar of de architect, of wie ook.
Goedkoop bouwen is slechts dan een maatschappelijk begeerenswaardig iets, wanneer zulks met zich medebrengt: le. meerderen en intensieveren arbeid. 2'. vernuftig besparen en gebruiken van materialen.
Wat den arbeid betreft meenen wij, niets nieuws ter tafel te brengen als wij zeggen dat wij leven in tijden van arbeidsonrust, terwijl toch ieder weldenkend menseh, de arbeider zelf incluis, moet inzien, dat alleen inspanning van alle krachten ons kan brengen uit de tegenwoordige dure en moeilijke tijden. De menseh is van nature over het algemeen lui; ons komt het voor, dat de uitbreidende staatsbemoeiing op velerlei gebied de arbeidsonlust in de hand werkt. Contróle moet hier het redmiddel zijn, doch die contróle wordt uitgeoefend door lieden, al of niet door gemeenschapsbelang gedreven, doch in den regel niet door eigen belang. Het optreden van de particuliere industrie biedt meèr kans, dat er gearbeid wordt. Of de loonen onder den drang der vakvereenigingen naar boven worden gedreven, is vrijwel onverschillig, mits de zekerheid bestaat dat er gewerkt wordt. Het toezicht van de desbetreffende particuliere nijverheid is voor ons de beste waarborg, dat meer geproduceerd zal worden; hoe men de zaak dan verder keert of wendt, onze totale huishouding zal er de vruchten van plukken.
Is het eigenbelang derhalve een prikkel tot meerderen arbeid, het is niet minder een prikkel tot vernuftig besparen en gebruiken van materialen. Slaagt men er door zuinigheid en overleg in hetzelfde woongerief en dezelfde soliditeit te verkrijgen onder besparing van materialen, dan is ook hiermede onze volkswelvaart gebaat.
Resnmeerende komt het ons voor, dat goedkoop bouwen



93
gepaard met arbeidersopwekking en zuinig materiaalverbruik voordeden zijn, verbonden aan het werken van .de partieuliere bouwnij verheid.
Is deze stelling juist, dan ligt het ook voor de hand, dat het vooral in deze tijdsomstandigheden op den weg der overheidMigt om te trachten de particuliere bouwnyverheid weder aan den gang te brengen.
§ 2.
Overzicht van de maatregelen door de overheid met betrekking tot den particulieren houw genomen, en bespreking van die maatregelen.
Zijn wij goed ingelicht, dan komt aan de Gemeente Rotterdam de verdienste toe de eerste stappen in deze richting gedaan te hebben. In 1916 ontwierp zij' reeds een schema betreffende den bouw van goedkoope woningen door particulieren. Zij wendde zich begin 1918 tot de Regeering met het verzoek zich mede financieel voor hare plannen te interesseeren. Uit den aard der zaak stond de Regeering hier voor eene bijzondere beslissing. Met het apparaat der Woningwet in de hand bestreed zjj, den woningnood zooveel mogelijk. De organisatie pp dit gebied werd met den dag beter. Zou zij nu een anderen weg inslaan, een nieuwen, n.1. het in zee gaan met particulieren, waar absoluut nog niet te zien was, welk land eenmaal zou worden aangedaan? Het valt in de Regeering te prijzen, dat zij het aandurfde, en hiermede blijk gaf niet alleen van een goede gezindheid jegens de particuliere bouwnijverheid, maar tevens van een ruimen blik op het vraagstuk van de oplossing van den woningnood. Bij een afzonderlijk Koninklijk Besluit, dat van 18 Juli 1918 N° 92, werd geregeld, op welke wijze de Regeering finandeelen steun wilde verleenen.



94
Voor ons ligt de verdienste van dit Besluit hoofdzakelijk in de omstandigheid, dat het Steun-besluit weinig regelt, en mitsdien aan de steunerlangende gemeenten alle ruimte laat om deze materie in verband met plaatselijke omstandigheden en behoeften te regelen.
Het zou ons te ver voeren, de gemeenteregelingen, welke op evengenoemd K. B. steunen, alle te bespreken. Een drietal hunner n.1. die van Rotterdam, 's-Gravenhage en Amsterdam, zullen wij echter in onderling verband met elkander behandelen.
Stellen wij daartoe vooreerst de vraag: „ Wie zullen volgens de drie regelingen bouwen f'
De Gemeente Rotterdam is van óórdeel, dat men de individueele bouwers aan den gang moet brengen, en dat de Gemeente met hen rechtstreeks voeling moet houden. 's-Gravenhage en Amsterdam zijn daarentegen van meening, dat het aanbeveling verdient, dat de Gemeente in verbinding komt met eene corporatie. Zij wenschen de oprichting van eene vennootschap of vereeniging, zulks op grond van de overweging, dat er meerdere stabiliteit zal zijn in de betrekkingen tusschen een Gemeente en een rechtspersoon, 'dan tusschen de Gemeente en een individu. Ook zou er dan meerdere controle mogelijk zijn.
Wij willen de" voordeden die 's-Gravenhage en Amsterdam ten dezen aanzien in de vorming van een rechtspersoon zien, niet verkleinen. Van het standpunt van de geldgevende gemeente bezien, is de gedachte volkomen rationeel. Niettemin komt het ons voor, dat de Rotterdamsche methode om met de individueele bouwers in zee te gaan, blijk geeft van een ruimeren blik.
Wat is toch van de steunregelingen het doel? Men wil de particuliere industrie opwekken, om huizen te bouwen, hoe meer, hoe liever, om toch zoo snel en zoo economisch mogelijk uit den woningnood te geraken. Men wil, dat de particuliere bouwnijverheid „herleeft", doch „herleven" beteekent voor ons niets anders, dan in het vroegere leven terugkomen. Het vroegere leven van het meerendeel der particuliere bouwers was dat van



95
een zelfstandigen, risicodragenden ondernemer. Wil men dien ondernemer, hetzij hij groot of klein is, weder in actie brengen, en voor de maatschappij de voordeden verwerven aan zijn wederoptreden verbonden, dan lijkt het ons gewenscht om hem niet te dwingen tot aansluiting bij andere ondernemers. Dit schaadt zijn individueele ondernemingsgeest. De individueele bouwer, vooral die, welke niet te zeer in het groot werkt, is iemand, die het oog op den bouw houdt, die leidt, controleert, aanwijzingen geeft, ja zelf de handen uit den mouw steekt. Zijn „Arbeitefreudigkeit", gevolg van zijn kans op winst, deelt zich dikwerf aan anderen mede, anderen, die eene premie ontvangen bij ingespannen en opgewekten arbeid of bij beredeneerde zuinigheid in het gebruik van materialen. In onze tegenwoordige volkshuishouding kunnen wij dergelijke menschen niet missen. Wij behoeven ze als tegenwicht tegen de tallooze fatalistisch aangelegde stelselluiaards.
Zoodra men echter dergelijke ondernemers samendringt tot een corporatie van personen, die mi een gemeenschappelijk risico dragen, en daarin deelnemen voor a of b %, dan verschijnen twee nadeden. Ten eerste gaat de persoonlijke invloed en het persoonlijke toezicht voor een groot deel verloren, en ten tweede wakkert men aan de onverschilligheid in dien zin, dat ondernemer A zich spiegelt aan ondernemer iB en zich in de verleiding ziet gebracht om zijn persoonlijk belang te dienen ten koste van de gemeenschap van ondernemers, waarvan hij lid is. Hij is een soort van aandeelhouder geworden.
Om deze redenen geven wij aan de Rotterdamsche regeling verre de voorkeur.
Een tweede vraag is, „wat moet er worden gebouwd f'. De Gemeente Rotterdam stond aanvankelijk vóór den bouw van goedkoope woningen in huurprijzen van f2.25 tot f4.—, doch schijnt later de grens tot f 6.— verlegd te hebben. Voor de tegenwoordige tijdsomstandigheden zijn ook woningen met een huurprijs van f6.— per week niet meer dan eenvoudige arbeiderswoningen. Amsterdam en den Haag gaan tot f700.— en f600.—.



96
huur per jaar. Deze laatste grenzen komen ons beter voor. Waarom toch juist het particuliere initiatief te hulp te roepen ; voor den bouw van woningen voor de arbeiders. De middenstand toch behoeft evenzeer woningen. En als nu de bewering juist is, dat de particuliere industrie zich de laatste tientallen jaren niet genoeg op den arbeiderswoningbouw heeft toegelegd, dan zou het vreemd aandoen, die industrie te hulp te roepen öp een terrein, waarop zij minder praesteerde dan op dat van den middenstandsbouw. Ook de Regeering schijnt dit standpunt te zijn toegedaan, waar zij in het K. B. van' 18 Juli 1918 bijdragen wil geven voor den bouw van woningen voor de arbeiders en voor den „kleinen" middenstand.
Een derde punt ter bespreking is: vIn welken vorm moet de Overheidssteun aan de particulieren worden verstrekt".
De Gemeenten Botterdam en den Haag geven een bedrag a fonds perdu in de bouwkosten en steunen wijders door hypotheekverleening. Volgens het Rotterdamsche systeem moet vooraf overeenstemming tusschen Gemeente en ondernemer verkregen worden omtrent het bedrag der bouwkosten, en geeft de Gemeente dan 30% dat bedrag als premie. De Gemeente's-Gravenhage geeft als bijdrage ineens het verschil tusschen de werkelijke bouwkosten en de met 35% vermeerderde geschatte normale bouwkosten, waaronder dan moeten worden verstaan de vermoedelijke bouwkosten in de maand Juli 1914. Gesteld dus, dat sinds 1914 de bouwkosten gestegen zijn met 150 %, dan bedraagt de Rotterdamsche premie 75%, de Haagsche 115%. Deze laatste wordt voordeeliger voor de particuliere bouwers, naarmate de bouwkosten stijgen. Volgens beide stelsels hebben de bouwers wijders de bevoegdheid om de gebouwen te vervreemden.
Het Amsterdamsche stelsel daarentegen gaat van eene gansch andere grondgedachte uit. Dit stelsel wenscht te verhoeden den speculariebouw in dien zin, dat perceelen worden gebouwd met de vooropgezette bedoeling, om ze zoo spoedig mogelijk na hunne voltooiing, of zelfs eerder, weder te vervreemden. Om dit doel te bereiken, geeft Amsterdam niet eene premie ineens, doch vergunt zij slechts, dat de bouwers bij den bouw zeiven een



97
redelijke post voor olideTflêiöèfswiöst bij de bouwkosten optellen. Het benoodigde bouwkapitaal wordt voor 90 % door de gemeente geleend; het restant moeten de bouwers uit eigen middelen bijeenbrengen. Heeft de ondernemer den botfw toltooid, en de ^redelijke winst" in den zak gestoken, dan moet hij terder als exploitant van woningen optreden, en mag hij zijn winst als zoodanig <iiet hooger opvoeren dan tot 5 % van het door hem in den botfw gestoken kapitaal. Het fhlaneieele offer, dat de Gemeente Amsterdam nn brengt, bestaat niet hierin, dat de Gemeente een bijdrage meelis geeft, om den bouw tot stand te brengen, doch zij stelt zich voor, om jaarlijks eene bijdrage te geten in het exploitatietekort op de woningen. Immers, de huren zullen niet in staat zijn oin de rente op te brengen van de 100 % kapitaal welke de Gemeente en de bouwer in den bouw vastlegden. i'gSsp
Het wil ons voorkomen, dat de grondgedachte van het Haagsche en Rotterdamsche stelsel beter is dan die tan het Amsterdamsche. systeem. De steunregelingen van den Haag en Rotterdam streven er werkelijk nog naar öm iets aan te bieden aan een ondernemer, zonder dat deze ondernemer-af behoeft te worden. Hij moet althans nog iets „wageli" en heeft kans op voordeel. Niet te ontkennen valt, dat de tersctólfeMde bepalingen, in de regeling vervat, velen afschrikken, é<f(fh m'en moet Rotterdam en den Haag de eer geven, dat zij, gegeten de ottistafidigneden, werkelijk hun best doen om den ondernemer betrekkelijk vrij man te laten en niet een instrument tan een speciale gemeentepolitiek. Anders is het met het Amsterdanrsché stelsel. Wanneer boven de Amstefdarflstflre regeling niet het wijdstfhe opschrift stond: „Verleening van finaneieefen steun ter bevordering van de parfieniiere bouwnijverheid", doch iets anders b.v. „Bevordering van woningbouw door de overheid met Rijksgeld" en wij zouden over de regeling ons oordeel moeten zeggen, zouden wij opmerken, dat de regeling zeer veel gelijkenis toont met de regeling tan den bouw, ingevolge de Woniagwet. Immers de overheid leent nagenoeg het geheele kapitaal; laaf een exploitatierekeniffg in elkaar zetten, waarop ook nog de huur voorkomt, welke de



98
bewoner wil afstaan, en verklaart zich bereid om jaarlijks het tekort bij te. passen. Doch terwijl het Eijk met zijn woningwetregeling- wel inziet, dat slechts een zeer doeltreffende hmirpolitiek kan verhoeden dat de overheidsbouw op pecuniaire rotsen strandt, en daarom ook ieder jaar de huren wil controleeren, daarvoor menschen aanstelt, neemt de Gemeente Amsterdam genoegen met een vaststellen van de huren yoor 5 jaar. Wij kunnen niet onder ons houden, dat een dergelijke huurpolitiek haars gelyke niet heeft. In deze Sturm und Drangperiode, met haar snelle en onregelmatige inkomensstijgingen, en haar totaal ontwrichte inkomensverdeeling, in deze tijden van niet te voorziene waardestijging of daling van ons betaalmiddel, waarin wij bijna ieder half jaar weder een geheel anderen kijk op de beteekenis van een inkomen krijgen en tevens een andere rangregelingvan onze levensbehoeften, komt de Gemeente Amsterdam een huur vaststellen voor 5 jaren, alsof wij nog in het steenen tijdperk leefden. Op deze manier bevordert zij — en zij zal er zich toch wel van bewust zijn — dat belangrijke bedragen aan haar schatkist worden onttrokken ten bate van de bewoners. Als een imitatie van de woningwetregeling moeten wij dit systeem op economische gronden sterk veroordeelen.
Maar wat dan te zeggen, wanneer men deze mislukte imitatie bij ons aandient als eene regeling, welke steun moet verleenen aan de particuliere bouwnijverheid? Wij dachten aanvankelijk aan eene vergissing van den drukker.
Wij stellen ons zoo voor, dat, als wij de particuliere bouwnijverheid wilden bevorderen, wij de bouwers door een premie er toe zouden brengen om weder als ondernemer op te treden. In dat geval moet alles worden vermeden, wat van dien onder nemer iets anders moet maken, dan een ondernemer. Hij moet belanghebbend risicodrager blijven.
De particuliere bouwer heeft als hoofddoel het bouwen van woningen ; in het algemeen zal hij er naar streven om het geleverde product te verkoopen, en niet zelf te exploiteeren. Dit laatste is in den regel het gevolg van zijne financieele positie. Deze veroorlooft hem niet , om kapitalen in den bouw



99
vast te léggen, want dan wordt hij bouwer-af en in de plaats daarvan exploitant van huizen. Zijn niet te groot kapitaal moet hij na iedere vervreemding weder beschikbaar hebben om een nieuwen bouw te ondernemen. Het snelle rouleeren van zijn kapitaal kan hem slechts een behoorlijk inkomen verschaffen. Als exploitant treedt jde bouwer slechts op indien hij niet dadelijk kan vervreemden, of ook, indien hij zijn bedrijf wil staken, om van zijn kapitaal te leven. De bouwer is derhalve in den regel ondernemer en zelden kapitalist.
Wie dus met overheidssteun de particuliere industrie wil lokken, moet den ondernemer zien te vangen, niet den kapitalist. Wat doet nu Amsterdam? Deze Gemeente doet niet meer en niet minder dan tegen een vrij hoog „salaris" hetwelk zij bestempelt met den naam ondernemersloon, menschen lokken die 10 % in den bouw moeten steken, geen risico dragen, en 15 jaar moeten optreden als huizenexploitant tegen eene vergoeding van 5 % van hun kapitaal.
Wanneer wij nuchter blijven, moeten wij begrijpen, dat de Gémeente Amsterdam, van haar standpunt bezien een dergelijke regeling „trouvaille", vindt. De Amsterdamsche gemeentepolitiek toch, dit schijnt van algemeene bekendheid, is er op uit om het gemeentelijk beheer meer en meer uit te breiden, zulks ten koste van het particuliere initiatief. Het is hier niet de plaats om er. over te twisten, of zulks bevorderlijk voor de volkswelvaart moet worden geacht. Laat een ieder zijne meening hieromtrent hebben. Maar wel is in dit geschrift plaats voor een waarschuwing aan het adres van hen, die wellicht in goede trouw gelooven, dat de Gemeente Amsterdam een warm hart ook heeft voor de particuliere bouwers en er wat voor over heeft om hen ook een plaats onder de zon te verzekeren.
De particuliere industrie, welke niet door finaneieelen tegenslag tot overgave is gedwongen, gaat uit den aard der zaak niet op de voorstellen van Amsterdam in. Deze laat zich niet verlokken door een vet kluifje, het zoo even bedoelde „ondernemersloon", om een halsband om te doen. Zij blijft liever de magere wolf in het bosch dan de vette waakhond op het



100
boerenerf. Doch er zjjn magere wolven, die zoodanig gekweld worden door den honger dat zij in godsnaam kluif en ketting accepteeren. Dat zijn, naar het ons voorkomt, de particuliere bouwers, waarmede de gemeente Amsterdam onderhandelt. En wat zij doet, ligt volkomen in haar lijn. Instede van ondernemers kweekt zij betaalde opzichters, behangen met een schijnkleed van ondernemer. Heeft die „ondernemer" gebottwd, dan is hij nog 15 jaar opzichter over de huizen en daarna „kan" hij vrij man worden.
Doch voor ons gaat het er niet om, wie of in de toekomst de leiding zal hebben, de voorstander van het vrije bedrijf, dan wel de voorstander van staats- of gemeentesocialisme. Voor ons ligt slechts de vraag, hoe wij zoo spoedig mogelijk en zoo goedkoop mogelijk aan woningen komen. Als vaststaande kan worden aangenomen, dat de productie, welke de staatsbemoeiing leidt, niet voldoende is, hoewel toch 's-Lands schatkist wagenwijd openstaat; er moet dus naar worden gestreefd om de bouwondernemers té doen helpen om in het tekort te voorzien. Doen zij dit, dan zal er meer worden gebouwd, en zal in de toekomst blijken, indien overheidsbouw en vrije bouw in concurrentie naast elkander werken, welk stelsel de meeste economische voordeden biedt. Deze proef heeft de Begeering blijkbaar willen nemen, en die moet nu ook zoodanig worden genomen, dat de ondernemer een vrij man blijft. Naast elkander moeten werken overheid en vrije ondernemer, en niet zooals Amsterdam praktisch wil bewerken, overheid en loontrekkend, oud-ondernemer.
Waar wij deze proef eerlijk zouden willen zien genomen, en niet anders kunnen doen dan onze Regeering prijzen, dat zij objectief genoeg ziet om naast haar eigen bemoeiingen ook het particuliere initiatief een kans te geven om te bewijzen, dat zij in ons economisch leven nog onmisbaar is. kunnen wij niet anders doen dan de regeling va» de Gemeente Amsterdam afkeuren en zien wij ongaarne, dat met Rijksgeld een dergelijke de proef vertroebelende regeling wordt gesteund. Wij voor ons zeiven gwen HeverUO millioen voor een Amsterdamschen Gemeente-



101
bouw, dan 10 gulden voor een „Amsterdamschen" steun aan de particuliere industrie.
Een vierde punt, hetwelk de aandacht in de regelingen verdient, is dat van de huurbepaling.
De gemeente Rotterdam schrijft hieromtrent voor, dat de woningen gedurende 15 jaar na de voltooiing niet mogen, worden verhuurd tot een hoogeren prijs, dan volgens Burgemeester en Wethouders, na overleg met eene Commissie van advies uit de bouwondernemers redelijk is te aehten, met dien verstande, dat de huren niet hooger mogen gaan, dan 6^ % van de kosten van den grond en van den bouw, verminderd met de premie. De huren zullen wijders om de vijf jaren worden herzien. Overigens wil de Rotterdamsehe regeling niet boven een huur van f 6.— per week gaan.
Na hetgeen wij reeds omtrent de Amsterdamsehe regeling mededeelden, zal het duidelijk zijn, dat wij niet aceoord kunnen gaan met een vijfjaariijksche herziening der huren. Wanneer de Rotterdamsche regeling er in zou slagen om in ruime mate den woningbouw te bevorderen, dan zou Rotterdam een aantal woningen hebben met huren, waarin gedurende 5 jaren geen verandering zou mogen worden gebracht. Dergelijke woningen bederven ten eenenmale eene huurpolitiek, welke van Rijkswege zal worden gevoerd, om de huren tot een redelijke hoogte op te voeren. Het Rijk wil een jaarlijksche herziening der huren; een wensch die zijn goeden grond heeft, gelet op de onophoudelijke stijging der loonen.
De Haagsche regeling mist de bepaling, dat de huur voor vijf jaren wordt gefixeerd, doch heeft evenals de Rotterdamsche een limiet naar boven. De huren mogen niet meer bedragen dan 8 % van hetgeen van de bouwkosten voor rekening van den ondernemer blijft en het twintigvoud van den jaarlijksehen erfpachtscanon. Ook hier moeten wij het kunstmatige ba de huurbepaling afkeuren en dat die afkeuring niet geheel onverdiend is, kan wel daaruit blijken, dat wij in een latere regeling van 's-Gravenhage het percentage 9 vonden.
De Amsterdamsche regeling bevat zooals wij hiervoren reeds



102
opmerkten, het voorschrift van een vijfjaariijksche huurherziening, hetwelk wij uit den booze achten. Een grens naar boven is echter voor de huren niet gesteld; wij willen dit laatste niet ongewaardeerd laten voorbijgaan.
Na het voorgaande willen wij niet dieper op de regelingen ingaan. Tegen de drie regelingen hebben wij nog tal van detailgrieven hooren noemen; wij zien er echter geen nut in, om deze te bespreken. Voor ons doel kunnen slechts de algemeene beginselen van belang zijn. Uit den aard der zaak worden de regelingen tusschen Gemeente en particulier steeds ingewikkelder. Beide partijen toch trachten elkander zooveel mogelijk mat te zetten en zich te dekken tegen verliezen. Vandaar al deze. bepalingen, hekjes en dammen die men tegen elkaar opwerpt. Vandaar ook dat het steeds langer duurt voor de partijen met elkander in zee durven gaan. 1)
Een tweede overweging^ die ons "noopt om niet verder op de regelingen in te gaan, is deze, dat het Koninklijk Besluit van 18 Juli 1918 N° 92, waarop die regelingen steunen, inmiddels is ingetrokken.
Wij hebben vroeger reeds gewezen op den' drang, die op dé Regeering wordt uitgeoefend, om over te gaan tot het steunen van den middenstandsbouw. De regeering heeft te dezen aanzien toegegeven, en in het Koninklijk Besluit van 6. November 1919 N° 51 vastgesteld op welke wijze zij steun zou willen verleenen. Tevens werd bij dat besluit dat van 18 Juli 1918 N° 92 ingetrokken, beter gezegd, buiten werking gesteld.
Deze intrekking is voor velen onbegrijpelijk geweest. Het besluit van Juli 1918 had ten doel om de particuliere bouwnijverheid te steunen en die particuliere bouwnijverheid moest
') Wij hadden dezer dagen een onderhoud met den Directeur van den Woningdienst eener kleinere Gemeente, die zich had doen kennen als iemand, met een nuohteren en helderen kijk op het economisch leven en zich had voorgesteld, een korte en radicale regeling van enkele artikelen te ontwerpen, daarbij rekening houdende met de fouten, die hij zag in die van Botterdam, den Haag en Amsterdam. Teleurgesteld moest hij bekennen, dat zijn ontwerp na de tallooze onderhandelingen met de bouwers nog meer artikelen moest bevatten dan de andere regelingen.



103
zich clan bezighouden met den bouw van arbeiderswoningen en den bouw van kleine middenstandswoningen. Het besluit van November 1919 beoogt uitsluitend den bouw van middenstandswoningen, en verleent financieelen steun zoowel aan Gemeenten, Vereenigingen" als particuliere bouwers, welke zich met^ den bouw van middenstandswoningen willen bezighouden.
Ten aanzien van den middenstandsbbuw bleef dus aan het particuliere initiatief de gelegenheid geopend, om met overheidssteun te bouwen, al was er geen speciale regeling meer voor den particulieren bouw. Doch velen concludeerden hieruit, en niet geheel ,ten onrechte, dat de particuliere bouw van arbeiderswoningen niet meer begeerd werd. O.a. de N. Rott. Courant maakte zich van die velen de tolk. Intusschen is het nimmer de bedoeling van de Regeering geweest, den particulieren arbeiderswoningbouw stil te leggen. Trouwens er viel niet veel stil te leggen, aangezien er met het K. B. van 18 Juli 1918 nog weinig was verricht op het gebied van den bouw van arbeiderswoningen. Om echter aan de overigens wel begrijpelijke misvatting een einde te maken, werd door tusschenkomst van het Nederl. Correspondentiebureau een communiqué van den volgenden inhoud gegeven:
„Uit het feit, dat bij het Kon. Besluit van November 1919 de Minister van Arbeid gemachtigd is, steun toe te kennen voor den bouw van middenstaridswoningen, wordt afgeleid, dat de regeering geen steun wenscht te verleenen voor den bouw van arbeiderswoningen door het particulier bouwbedrijf.
Dit is niet juist. De begrootingspost, waaruit geput wordt, laat zoowel den eenen als den anderen steun toe. * Het particulier bouwbedrijf heeft van de reeds in 1918 geboden gelegenheid om subsidie te verkrijgen voor den bouw van arbeiderswoningen slechts te Rotterdam een beperkt gebruik gemaakt; in geen andere gemeente zijn arbeiderswoningen met Rijkssubsidie door het particulier bedrijf gesticht. Daarom is in het Kon. Besluit van November 1919 alleen sprake van middenstandswoningen. Zoodra na November 1919



104
bleek, dat het particulier bedrijf te Rotterdam arbeiderswoningen wjlde bouwen, heeft de Regeering- dit bevorderd; bij speciaal Koji. Beslpit is voor die bouwplannen subsidie toegekend. Er is geen reden om te yerwacbte», dat sten» voor verdere plannen geweigerd zon worden".
De N. Rotterdamsche Courant was echter pog niet voldaan; in een artikel „Retireerende woningpoütiek" in haar blad van 29 Februari merkt zij op, dat men aan dergelijke mysterieuse communiqués niets heeft, en dat men een rechtstreeksche regeeringsverklaring wepspht, die vat geeft.. Ook gevoelt zjj niets voor een speciaal Kon, Besluit waarbij de subsidie wordt verleend, aangezien waarschijnlijk bijna niemand dat „speciale" Kop. Besluit kept.
Omtrent dit laatste geloovep wij, dat de N. Rotterd. Courapt ep het Departenjent elkander niet geheel begrijpen. Het Departement toch deelt mede, dat er een begrootingspost is, welke toelaat, dat de particuliere arbeiderswoningbouw wordt gesubsidieerd ; voorts, dat er weipig gebruik' werd gemaakt van eep dergelijke subsidie. Komt het pp pog eep enkele maal voor, zegkde Regeering, dat men voor arbeiderswoningbouw subsidie wenscht, dan zal bij speciaal Besluit steun worden verleend. Dit speciale besluit nu bevat piet een speciale regeling van den arbeiderswopingbouw door particulieren, doch is eep Kop, Besluit waarbjj voor een of ander plap a, of b. gulden steup wordt verleend; er moet hier een Kop. Besluit worden genomen, omdat, waar de Mipister piet in het algemeen is gemachtigd, slechts bij een K- Bf kap wordep beschikt over gelden bij een begrootingswet gevoteerd.
Het valt te betreuren, dat de Overheidssteun aan den particulieren bouw tot dusverre zoo weinig effect sorteerde, Voor ons staat vrijwel ,vast, dat de Regeeripg gaarne ook den particplieren bouw ziet herleven. Z>ij wepscht piets liever dan eene snelle opheffing van den woningnood, Doch zij moet ook letten op de financiën en er zich tegen dekken, dat de overheidssteun ontaardt ip het gevep van gescbepkep aap particulieren. Deze



105
omstandigheid is oorzaak, dat het Rijk, docli meer speciaal de Gemeenten lange en stroeve regelingen maken. Voor de particuliere industrie wordt het een puzzle, een ingewikkelde rekensom. Terwijl zij zit te rekenen, of zij er uit kan komen, en al dié beperkende bepalingen, welke de regelingen bevatten, als een spinneweb beschouwt, waarin zij zich immer meer verwart, blijft zij aarzelen, durft niet, en op deze wijze komt er niets tot stand. Een onderling, en van beide zijden niet ongerechtvaardigd, wantrouwen verstoort een harmonisch samenwerken. De ondernemer wil vrij man blijven, en de Regeering wil niet noodeloos de berooide schatkist verder uitputten. Niettemin eischt 's-Lands belang, naar het ons voorkomt, dat een compromis tot stand komt,
§ 3-
De redenen, waarom de particuliere bouw Rijkssteun moet vragen, wil bij tot aanbouw kunnen overgaan.
De particuliere bouwer, welke wil bouwen, verlangt steun van de Overheid aangezien hij rekening moet houden met de navolgende omstandigheden.
a„ Het type van woningen, hetwelk de overheid voor een speciale categorie van bewoners verlangt, correspondeert wellicht niet met de volkswelvaart; overschat die welvaart,
b. De huren, welke hij moet bedingen, zijn niet in overeenstemming met de loonen van de bewoners; zij zijn veelal te laag.
c. De mogelijkheid bestaat, dat in de toekomst de reproductiekosten van een woning lager zullen zijn, dan de tegenwoordige productiekosten.
ad. <zy Omtrent de eischen, welke tegenwoordig aan eene woning moeten worden gesteld, heeft zich in ons land in na



106
genoeg alle kringen een communis opinio gevormd. De Regeering moet geacht_!worden in deze zoo goed mogelijk de gemiddelde gedachte vftn' die kringen te vertolken. Zal zij nu steun geven voor den particulieren bouw, dan moet de particuliere industrie niet verwachten, dat die industrie kan produceeren hoe en wat zij wil, zooals zij zulks vroeger vrij was te doen. Het zou van Regeeringswege een efFort de générosité zijn wanneer zij, zoolang zij werkelijk nog niet overtuigd is in een minder juiste richting werkzaam te zijn, afzag van hare tot dusver gevolgde bouwpolitiek. Op dit punt zal de particuliere bouwnijverheid zich dus noodzakelijk moeten onderwerpen aan de inzichten van de gemeenschap, welke men door de Regeering vertegenwoordigd moet achten.
Met dat al is echter nog geenszins de mogelijkheid uitgesloten, dat zelfs die geheele gemeenschap een verkeerd inzicht heeft omtrent haar eigen economischen toestand; zich bezondigt aan overschatting van de volkswelvaart, en op dien grond den bouw van woningen bevordert, welke te duur zijn. Nu verwijte men ons niet, dat wij uit een puur materialisme voorbijzien, dat in deze ook de ethica een woordje mag meespreken, en dat juist die ethica vordert, dat eenige absolute eischen aan de woningen moeten worden gesteld. Zeker, in onze 20ste eeuw, met 19 eeuwen christelijke beschaving moet eene woning werkelijk aan eenige minimum-eischen voldoen, doch wij kunnen den indruk niet van ons afzetten, dat vooral belanghebbende groepen in deze richting wel overdrijven.
Ook de verschillende gemeentelijke bouwverordeningen stellen dikwerf eischen aan woonruimten en constructie, welke vooral voor de tegenwoordige tijdsomstandigheden .niet alleen te zwaar, maar zelfs onnoodig, ja verspillend zwaar zijn.
Maakt men de eischen te zwaar, dan houdt zulks den bouw van woningen tegen. De hoeveelheid bouwmateriaal is ook begrensd. Helpt men 10 menschen aan eene woning, welke 100 jaar mee kan, inplaats van 15 menschen, die een woning konden verkrijgen, welke het wellicht 75 jaar uithoudt, dan blijven 5 menschen noodeloos slecht gehuisvest.



107
Zouden zij zich getroost achten, met de blijde wetenschap, dat hunne gelukkige mededingers zoo goed wonen, dat zelfs hun achterkleinkinderen nog in hunnesoliede veste zuilen wonen?
Wij gelooven het niet, en zijn er ook van overtuigd, dat de particuliere bouwnijverheid bij intuïtie met woningtypen voor den dag zou zijn gekomen, welke aan eenvoudiger eischen beantwoorden, en mitsdien ook meer in het bereik liggen van de beurzen der bewoners.
Waar nu de Staat zal blijven eischen, dat betere woningen worden gebouwd, ligt het voor de hand, dat hij te dezer zake eene premie zal moeten geven.
Wordt die gegeven als premie ineens, dan zal deze gelijk moeten zijn aan de contante waarde van de huurbedragen, welke [men van den bewoner niet kon eischen, omdat men hem eene woning toewees, welke boven zijn tegenwoordig en ook zijn toekomstig inkomen gaat. De grootte van deze premie is niet te berekenen. Wij kunnen slechts haar aanwezigheid, of vermoedelijke aanwezigheid, aanstippen.
ad. b: De Huurcommissiewet, hoewel ingegeven door een nobele gedachte, heeft een funesten invloed uitgeoefend op de huurbepaling van woningen. Zij heeft, en dit is betrekkelijk juist, den ergsten huurwoeker weten te breken; daarvoor welverdiende hulde. Doch in overgrooten ijver heeft zij ook anderzijds een normale ontwikkeling van de huurstijging voorkomen. Waar de prijzen van diverse bevredigingsmiddelen ongeveer 100% stegen, mochten de huren 10%, misschien 20% naar boven, en wérd er voor den eigenaar der woningen een rekensommetje opgezet, waaruit blijken moest, dat hij ongeveer evenveel guldens als inkomen overhield als vroeger.'Dat de koopkracht van den gulden met 50% was verminderd was voor den exploitant van huizen blijkbaar geen inconvenient,- hetwelk de aandacht der overheid kon boeien. • ■
Het is hier niet de plaats om dieper op de werking van de Huurcommissiewet in te gaan. Voor ons staat vast, dat zij de huren beneden het normale houdt.



106
Ook daar, waar met Rijkssteun woningen werden gebouwd ingevolge deWoningwet, zijn de huren relatief te laag gebleven, ondanks welgemeende pogingen om zulks te verhoeden.
In het algemeen kan men dus zeggen, dat de Nederlander tengevolge van de overheidsbemoeiing op dit punt gewend is geworden, om een relatief te gering deel van zijn inkomen aan te wenden tot verkrijging van woongerief.
Zal derhalve de particuliere nijverheid nu moeten bouwen, dan zullen de te lage huren hem beletten een sluitende rekening te maken. Indien de kostprijs der woningen a gulden bedraagt zal de rentabiliteitswaarde der woningen, berekend uit de onmiddellijk na den bouw te bedingen- huren a—x gulden bedragen, en moet de particuliere bouwer van de overheid een premie ineens vragen van x gulden. Deze x gulden kan men ook berekenen door bij elkander te tellen, de contante waarden van de te min ontvangen huren, indien deze constant bleven.
Toch kan de overheid niet x guldens als premie ineens geven, zonder eene contrarpraestatie van den particulieren bouwer, omdat juist de huren niet constant zullen blijven, doch zullen stijjgen. Hoe die stijging verloopen zal weten onze beste economen niet, zoodat het niet mogelijk zal zijn, de correctie op x te berekenen. Zy kan slechts worden geschat.
ad c: Indien eenmaal de tijd zou aanbreken, dat de woningbouw wederom göedkooper zou worden, zullen de reeds gebouwde woningen, althans indien vraag en aanbod met elkander in evenwicht, zja gekomen, niet een huur kunnen opbrengen, welke die woningen self-supporting maakt. Dalen dé reproductiekosten der woningen, dan kunnen de in den crisistijd 'gebouwde woningen niet eene rentabiliteitswaarde handhaven welke met hunnen kostprijs gelijk staat.
Zoolang de crisis duurt is deze omstandigheid het voornaamste schrikbeeld voor den >, particulieren bouwer gebléven. Toen de bouwkosten^ 50 % waren gestegen, zag hij in die 50 °/0 zijn toekomstig verlies bij waardedaling. Bij eene stijging van 100 % begon hij wel in te zien, dat de prijzen niet spoedig meer



109
normaal zouden worden, doch verwachtte hij wellicht een toekomstig verlies, van 80%; toen, de stijging 200% werd, rekende hij, dat de bouwkosten eenmaal weder zonden dalen tot b.v. 150% van de normale kosten; doch verwachtte hij nog een toekomstig verlies van 150%), en zoo voort.
In officieele kringen waren ook verschillende deskundigen, langen tijd van oordeel, dat de bouwkosten in de toekomst zouden dalen tot 130% van de normale kosten.
Even zoovele slagen ki de lucht.
Niemand kan voorzien, wat eenmaal de bouwkosten zullen zijn; doch wij krijgen wel den indruk, dat men in het algemeen, te optimistisch de toekomst inziet.
Het moet toch een iedeT, die even de oogen wil openen, niet ontgaan, dat ieder jaar de productie meer afneemt, en dat zelfs de verbeteringen in de techniek dit verarmingsproces niet kunnen stuiten.- Het aantal productieve arbeiders neemt af; hun arbeidsonrust neemt toe; evenzoo het aantal administratieve intellectueele tusschenpersonen, welke tot taak hebben, de distributie van het geproduceerde te regelen. Steeds minder spoeling en steeds meer eters. Aan den eenen kant toename, vaak kunstmatige, van betaalmiddelen. Aan de andere zijde, niet alleen relatieve, doch ook absolute vermindering van de hoeveelheid van goederen, met als gevolg steeds sterker stijging van prijzen en loonen. Nog vele jaren zal deze toestand blijven aanhouden, zulks onder den invloed van theoriën, welke naar wij hopen, voorloopig nog niet consequent en ten voile in praktijk zullen worden omgezet. Langs dezen weg worden langzamerhand de voorwaarden voor de zegevier van het communisme gekweekt, misschien niet het eehte officieele, doch het in verband met onzen volksaard gereglementeerde tamme, doch economisch niet minder verderfelijke.
Zijn wij eenmaal zoo ver, dan moet nog bhjken van de mislukking van dit stelsel; daarna zal de wederopbouw beginnen als gevolg van de zich wijzigende mentaliteit, en dan komt misschien de kans op loon- en prijsdaling, ten minste, als inmiddels er met onze galden ook niet iets is gebeurd. Wij



110
hebben derhalve, waar in ons land evoluties of revoluties, hoe men 't noemen wil, in matigen gang aankomen, nog den tijd.
Zooals wij het inzien is er nog in geen jaren van loondaling sprake, neen, zal men nog ongekende loon- en prijsstijgingen moeten verwachten.
Een gebouwde woning is, als men 't goed beschouwt, nagenoeg geheel arbeidsloon. De kostprijs der steenen is loon; loon van dén werkman in de fabriek; Joon van den turfsteker of den mijnwerker etc. De kostprijs van ijzeren binten, houten ramen etc. is nagenoeg alles loon. De oermaterialen zijn een cadeau. Men kan veilig aannemen, dat een stijging der loonen met 300 %, ook een, stijging der bouwkosten met ongeveer 300 % na zich sleept. Wie nu met ons gelooft, dat de loonsverhoogingen nog langen tijd zullen voortschrijden in onderlingen wedloop, moet ook aannemen, dat zulks met de bouwkosten evenzeer het geval zal zijn.
Daling der reproductiekosten zal nog misschien eenigé decenniën uitblijven. vDoch de meerderheid denkt er anders over; ook [de particuliere bouwer. Deze zal derhalve, om door den Staat aangemoedigd te worden tot bouwen, • er op |staan, dat hij een premie ontvangt die beoogt om hem schadeloos te stellen voor het verschil tusschen de tegenwoordige productiekosten en de toekomstige reproductiekosten.
Uit het voorgaande is gebleken, dat de particuliere induBtrie bij den Staat zal aankloppen om eene premie ineens, welke drie elementen bevat:
a. die voor mogelijke welvaartsoverschatting.
b. die wegens lage huren.
c. die wegens daling der reproductiekosten.
Ieder van deze was niet te berekenen. Hun som, de premie ineens, evenmin. Bovendien moet de premie ineens nog correctie's ondergaan in verband met de stijging der huren na den bouw.
Het eenige redmiddel zou zijn een loven en bieden tusschen Staat en particuliere industrie omtrent de grootte van de premie, doch wij zien zeer goed in, dat beide partijen het niet spoedig eens zouden' worden. Aan beide zijden zijn teveel wisselvallige



111
factoren in het spel. De Staat kan niet te vrijgevig1 zijn inet 'srLands middelen, en de particuliere bouwnijverheid kan niet de philantropie beoefenen. irw
jlndien men al deze • moeilijkheden overziet, kan het geen verwondering baren, dat beide partijen er naar gestreefd hebben, elkander schaakmat te zetten, door Ingewikkelde formules, bepalingen, beperkingen. Iedere verbeterde regeling werd een langere regeling; doch zij schrikte den ouderwetschen ondernemer af; juist dien, welken wij noodig hebben, om zijn vernuft en werkzaamheid en de bevordering of wederaankweeking van die eigenschappen bij den arbeider, in de ruimere beteekenis van hetnvoord.
, Wij stellen nu voorop, dat lange en veel wantrouwen verradende, op groote vellen papier gedrukte en wijdloopig besproken, steunregelingen geen effect, hebben gesorteerd. Als wij zulks goed voor oogen houden, durven wij het wel aan, iets aan te bevelen,, wat wellicht tot betere resultaten leidt.
§ 4.
De beginselen, naar welke Rijkssteun aan de particuliere industrie moet worden verleend.
Als eersten eisch moeten wij stellen, dat de steünvoorwaarden kort en krachtig zijn, en dat zij niet ambtenaarlijk -— in de slechte beteekenis van het woord — doch kaufmannisch worden uitgevoerd.
Voorts moet de particuliere bouwer zoo min mogelijk van zijn karakter van belanghebbend'risicodrager verliezen.
Hij moet verder bouwer kunnen blijven en aan anderen de exploitatie kunnen overlaten doordat hij netgebouwde vervreemdt.
Die anderen moeten de exploitatie-objecten begeerenswaard achten.
De Staat moet op een eenvoudige wijze verhoeden, dat



112
ongedacht groote voordeden aitsluitend aan de wederpartij komen, terwijl hij toch zich groote finaneieële offers getroostte.
Wij hebben ^hiervoren reeds gewezen op het psychologisch wel te verklaren feit, dat de Staat zeggenschap wil hebben met betrekking tot het type van de woningen dat zal wotden gebouwd.
Den Staat te bewegen, van die zeggenschap af te zien achten wij thans een onnut werk; de. nood der tijden zal nog veel moeten leeren.
In verband hiermede zou het ons wenschelijk voorkomen, dat de Regeering een tiental typen van arbeiders- en middenstandswoningen vaststelde, waarvan zij den aanbouw wenschelijk zon achten. Niet meer dan een tiental, opdat controleerefide technische ambtenaren die typen behoorlijk in het hoofd kunnen houden en weten, hoeveel materiaal en arbeidskracht voorden bouw van ieder type beschikbaar moet worden gesteld. Hét particuliere initiatief worde nu uitgenoodigd zich met dezen .bouw bezig te houden.
Reeds dadelijk gevoelen wij, dat twee verwijten ons zullen treffen. ■
Het eerste zal zijn, dat het zaaien van deze standaard-typen over ons land niet bevorderlijk zal zijn voor steden- en dorpsschoon. Dit bezwaar achten wij gering. Voorloepig zullen er in vergelijking met den bestaanden huizenvoorraad niet te veel typewoningen verschijnen. Bovendien werken de Gemeenten en bonwvereenigingen met steun ingevolge de Woningwet voort op de tot dusverre door hen gevolgde wijze. Zouden er ten slotte van bepaalde typen van woningen te veel worden gebouwd, dan is het nog tijd genoeg om een nieuwe serie typen in te voeren.
Het tweede verwijt zal zijn, dat een betrekkelijk klein aantal typen niet voldoende zal zijn om zich te kunnen aanpassen aan plaatselijke behoeften en toestanden. Ook dit bezwaar lijkt ons niet belangrijk, aangezien de Vereenigings- en Gemeentebortw, wederei*» aanvullend kunnen optreden.



113
Wie werkelijk spoedig iets bereiken wil, moet dergelijke kleine bezwaren gerust met den voet trappen. Juist dat detailgedoe geeft praten en schrijven en weifelend optreden.
Zijn de typen nu vastgesteld, dan noodige de Overheid de particuliere bouwindustrie uit om te gaan bouwen.
Overheid en particuliere industrie moeten nu voor X-woningen tot overeenstemming komen omtrent de bouwsom. Uit den aard der zaak moet de particuliere bouwnijverheid hier haar voorstellen doen. Zij biedt b.v. aan om 30 middenstandswoningen type C. te bouwen voor /225.000.— d. w. z. voor ƒ7500.— per woning.
De controleerende ambtenaren weten reeds dadelijk of dit bedrag van ƒ7500.— te hoog is, of niet. Gesteld, dat het te hoog is, dan verwerpt de overheid het plan, doch publiceere, welk aanbod haar werd gedaan, opdat andere ondernemers gelegenheid hebben, om een aanbod tot lageren prijs te doen. Iedere bouwer waar hij ook wone, moet [kunnen mededingen. Langs dezen weg kan bereikt worden eene herleving van de vroegere concurrentie, welke noodig is om niet te duur te bouwen. Men heeft op deze wijze tevens kans om de praktijken te breken van tot aannemers gedegradeerde bouwers, waar het geldt hun onderling overleg om de bouwende Gemeenten en Vereenigingen duur te laten bouwen.
Bij het tot overeenstemming komen omtrent de bouwsom moet vooral de rentabiliteit van de woningen nog buiten beschouwing blijven. De exploitatie moet later aan de orde komen. Het dient er zuiver om te gaan, of de kostprijs, welke de particuliere bouwer berekent aannemelijk is. De overheid heeft verschillende gegevens tot haar dienst, welke er haar voor zullen behoeden om met te hooge prijzen genoegen te nemen.
Is de bouwsom vastgesteld, dan is de bouwer ook gebonden om te leveren. Alle gerechtvaardigde bezuiniging van materiaal en arbeidskracht zij voor hem winst; alle tegenslag verlies. Hij moet hier de zuivere risico-drager zijn. Men vermij de vooral het willen deelen van partijen van mee- of tegenvallers bij [den bouw. De overheid gunne eenerzijds den ondernemer voordeden,
8



114
doch weigere anderzjjds ook even consequent om liem financieel te helpen, wanneer hij verliezen lijdt.
De bezwaren, welke hier kunnen rijpen, zjjn grooter.
Vooreerst zal de particuliere industrie er het grootste belang bij krijgen, om bij den bouw te knoeien. Alle menschen zijn niet braaf; de bouwers evenmin. Wij behoeven den particulieren bouwer waarschjjnljjk niet een overzicht te geven van de trucjes welke hij kan aanwenden om göedkooper en minder degelijk werk te leveren. Een behoorlijk technisch toezicht is derhalve onontbeerlijk. Niettemin zijn wij niet voor een talrijk controleerend personeel. Hiermede is onze volkshuishouding niet gediend. De oplossing moet daarin worden gezocht, dat het controleerend personeel klein is, doch bij nalatigheden streng optreedt. Twee of drie bewijzen van onbetrouwbaarheid van den particulieren bouwer moeten voldoende zijn om hem te boycotten, niet alleen als bouwer op dit gebied, doch tevens als aannemer, architect of wat ook, overal daar, waar het rijk een woordje heeft mede te spreken. Zij, die in de verleiding komen oin een weinig met de oneerlijkheid te coquetteeren, zullen zich dan nog wel eens bedenken, voordat zij zich op de zwarte lijst laten plaatsen.
In de bouwsom moet de overheid nu een premie geven. Hiervoren hebben wij reeds uiteengezet, dat die premie een drietal elementen moet bevatten, welke ieder op zich zelf onberekenbaar waren, en^ wier som het derhalve eveneens is.
Nu |was deze oplossing ons de liefste, dat de particuliere industrie met de overheid overeenkwam het verstrekken van een bepaalde premie ineens, en dat dan de beide partijen van elkander af waren.
Gesteld, dat het Rijk hiermede genoegen nam, en den bouwer den absoluut vrijen eigendom liet; dat bij mocht verkoopen niet alleen, maar vrij mocht verhuren aan vyie hij wilde, en voor hoeveel hij wilde, dan zou de premie niet zoo hoog behoeven te zijn.
Maar juist de omstandigheid, dat het Rijk nog zal wenschen, dat met dezen woningbouw speciale categorieën yan menschen



115
worden geholpen, van wie men hoogstens ^ a -f wil afnemen van het inkomen hetwelk zij heeten te hebben, drijft de premie zoo ontzaglijk op.
Ons komt het voor, dat onder deze omstandigheden als volgt zal moeten worden gehandeld. .
Overheid en particuliere industrie moeten een bepaalde aanvankelijke huur overeenkomen. Daarna moet worden berekend, welke bouwsom, in verband met de aangenomen huur, eene sluitende exploitatierekening zou opleveren. Het verschil tusschen die bouwsom en een overeengekomen kostprijs geve het Rijk als premie ineens.
Gesteld derhalve, dat omtrent eene woning een bouwsom is overeengekomen van ƒ9000.— en dat de exploitatieuitgaven, betreffende die woningen ƒ 630.— zullen bedragen, terwijl van de huurders althans voorloopig, niet meer huur kan worden gevraagd dan ƒ400.—: dan moet mitsdien worden berekend, bij welke bouwsom een huur van ƒ400.— een sluitende exploitatierekening zou geven. Bedraagt deze bouwsom ƒ6000.—, dan is de premie ƒ3000.— 1).
Is nu de premie vastgesteld, op de wijze, als hier aangegeven, dan moet de verdere huurbepaling onder de oogen worden gezien. De overheid late in deze den particulier zijn voorstellen doen. Deze is in den regel, ook omdat zijn eigenbelang hem daartoe drijft, beter op de hoogte van de draagkracht der bewoners, dan de Regeering. Iedere huurverhooging-zou voor de bouwers grootendeels winst zijn. De overheid kan die winst niet ten volle aan den bonwer laten. Zij zou dan in nadeeliger
•) Indien men op deze wijze te werk gaat, ligt het in de lijn van de particuliere industrie om de huur laag te stellen; immers, hoe lager de huur, hoe hooger de premie zal- zijn. Het Kijk zal de huren hoog willen hebben ter wille van een lage premie, 't Zonderlinge verschijnsel zal zich nu voordoen, dat 'de bouwer, die te boek staat als huuropdrijver, op dit punt tamelijk goedmoedig zal zijn en dat de overheid, welke ten aanzien van de huren nog al eens meegaande was, dit in mindere mate zal zijn, nu zij in een contant bedrag ineens ziet, tot welke financieele offers haar meegaandheid haar voert. Een dergelijke belangenverwisseling is voor beide partijen, voor het Kijk niet het minst, zeer leerzaam.



116
conditie komen, dan wanneer zij liet bouwen ingevolge dé Woningwet. Bij dergelijken bouw toch, hebben de kuurverhoogingen tot gevolg, dat de Rijksbijdragen - verminderen.
Met het oog hierop is de eenig mogelijke oplossing, dat de huurverhoogingen worden verdeeld tusschen overheid en bouwer. Het percentage van die huurverhoogingen hetwelk • aan den particulieren bouwer kan blijven, moet nu zoodanig worden gekozen, dat de bouwer bij eene geleidelijke huuropdrijving belang heeft, en door die opdrijving kan bevorderen, dat de woningen, welke hij bezit, niet meer een enkel sluitende rekening opleveren, doch een rekening, welke een winstmarge op de exploitatie laat, zoo groot, dat een niet-bouwer de woningen voor geldbelegging wil overnemen. Wij stellen ons voor, dat, indien men den bezitter van de woningen | of 33 °/0 van de huren ,laat, de woningen begeerenswaardige exploitatieobjecten zullen worden. De overheid ontvangt dan wel is waar slechts 67 °/0 van de doorgevoerde huurverhoogingen terwijl zij bij den bouw ingevolge de Woningwet 100 % ontvangt, doch wij zijn er van overtuigd, dat 67 °/0 van eene redelijke huurverhooging, waar het particulier initiatief achterheen zit, in guldens voor het Rijk meer zal bedragen, dan 100 °/0 van een door en door officieele huurverhooging, waarbij de politiek in gemeente- en vereenigingsbesturen ook een woordje meespreekt.
Intusschen kan de mogelijkheid bestaan, dat eene huurverhooging, in verband met den economischen toestand, redelijk zou zijn te achten, doch dat de overheid, op andere dan economische gronden eene huurverhooging niet gaarne ziet; het geval is niet ondenkbaar. Alsdan zou zij voor haar deel afstand kunnen doen van de verhooging, ten behoeve van de huurders. Zij leert dan in ieder geval beter de financieele draagwijdte overzien van hare volkshüisvestings-politiek.
Ten slotte kan na wellicht 10 jaren blijken, dat ten onrechte aoo groote beteekenis is gehecht aan het vermoeden, dat in de toekóïnst de reproductiekosten der woningen lager zullen zijn, dan de overeengekomen productiekosten. De overheid is dan



117
haar premie kwijt, en ziet zich tevens ontgaan <le inmiddels nog ingetreden waardestijging der woningen. Dit laten haar financiën niet toe. Als correctief moet zij bedingen het recht van naasting, tegen een redelijke uitkoopsom. Deze uitkoopsom zal gebaseerd moeten zijn op de winsten, welke de exploitatie voor den bezitter der woningen oplevert.
Ziehier in groote trekken ons plan, hetwelk als wij resumeeren, neerkomt op de volgende vijf plinten:
a. Het vaststellen van eenige standaardtypen :
b. Het overeenkomen van de bouwsom;
c. Het calculeeren van de premie;
d. Verdeeling der huurverhoogingen, zoodanig, dat de woningen begeerenswaardig exploitatieobject worden;
e. Een recht van naasting om te verhoeden, dat alle voordeden, ten nadeele van onze berooide schatkist toevallen aan het particulier initiatief.
Werken wij thans een en ander nader uit.
Met voorbedachten rade hebben wij hiervoren steeds gesproken van overheid en particulier, zonder ons er over uit te laten, of de gemeente, dan wel het Rijk bij de onderhandelingen de leiding zou hebben.
Dit is .voor ons een moeielijk punt. Aan den eeuen kant zijn wij er ons ten volle van bewust, dat een te groote centralisatie bezwaren met zich medebrengt. Het Rijk is nog geen goed koopman, en zijn ambtenaren zijn zeer vaak wel ambtelijk, doch niet kaufmannisch aangelegd. Bovendien zijn vele gemeenten voorzien van woningdiensten, aan wier ambtenaren men de behandeling van de technische en financieele zijde van de plannen vrij goed kan toevertrouwen. Niettemin zien wij in de tusschenkomst van de Gemeentebesturen ook bezwaren, bezwaren, welke juist zullen gaan wegen voor een onderwerpals dit, n. 1. het weder in actie brengen van den particulieren bouw.
Wij vreezen, dat, vooral in, de kleinere gemeenten plaatselijke toestanden, politieke verhoudingen en persoonlijke sympathieën of antipathieën zullen beletten dat de zaak vlot marcheert. Actieve particulieren zijn niet te vinden voor onderhandelingen met een heir-



118
leger van personen. Al die besprekingen niet Gemeentebesturen, al die bestuurs- en raadsvergaderingen, en daarna adressen aan de Regeering vorderen hem te veel tijd. Hij kan zijn aanbod niet gestand doem' indien hij maanden op eene beslissing moet wachten. Giet men den particulieren bouw in het keurslijf van onze tegenwoordige ambtelijke administratie en organisatie, dan kan, naar het ons voorkomt, niet veel bereikt worden.
Op deze gronden zou het o. i. de voorkeur verdienen, dat het particuliere initiatief rechtstreeks met het Rijk onderhandelde, en dat de beslissing aan het Rijk bleef. Eveneens zou bet naar onze meening aanbeveling verdienen, dat het Rijk ten volle de financieele lasten droeg, en niet een aandeel afwentelde op de Gemeente, in welke wordt gebouwd. De volkshuisvesting lijkt ons thans een Rijksbelang geworden. Bovendien zijn de gemeenten reeds zwaar genoeg belast; en wat doet het er verder toe, of de belastingbetaler zijn geld deponeert bij den Gemeenteontvanger of wel bij den Rijksontvanger.
Het eenige wat het Rijk wel van de Gemeente moet eischen, moet zijn, dat de Gemeente den particulieren bouw niets in den weg legt, en dat de Gemeente haar personeel toezicht laat houden tijdens den bouw. Is een bouw echter voltooid, dan moet het Rijkspersoneel beoordeelen, of de bouw werkelijk overeenkomstig de eischen is geschied. Bij twijfel dienaangaande moet eene vaste, onpartijdig samengestelde, Rijkscommissie in hoogste instantie eene beslissing nemen.
Omtrent de bouwsom het volgende. Een deel van de bouwsom zal premie zijn. een bedrag derhalve hetwelk het Rijk, met eenige correcties achteraf, schenkt. Dienaangaande moet een afzonderlijke post op de begrooting komen. De rest van de bouwsom is een bedrag, gelijk aan de huidige rentabiliteitswaarde der gebouwen. Men late daarin den bouwer b.v. 15 °/0 fourneeren; de overige 85 °/0 zal hij moeten leenen. Wij betwijfelen, of de hypotheekbanken bereid zullen worden gevonden die 85 % te leenen, ook al is, naar het ons voorkomt, het risico niet zoo groot. Willen de particuliere geldgevers zich niet voor dezen bouw interesseeren, dan zou het Rijk deze 85 °/o kunnen



119
fourneer*» als ï*1* hypotheek. Ook ten aanzien van den grond zou het Rijk geld onder hypotheeair verband kunnen verstrekken. Een voorbeeld illustreere het bovenstaande. .
Omtrent eene woning wordt eene bouwsom aangenomen van ƒ6000.—. De premie is berekend op ƒ2000.—. Het Rijk fourneert dan ƒ 2000.— a, fonds perdu (met correctie), voorts ƒ600.— als leeningsgeld en dan nog 85/100, x ƒ 6000.— = ƒ 3400.—, mede als geleend geld. Het geeft mitsdien ƒ4000.— tegen lste hypotheek, f' 2000, als premie terwijl de particuliere bouwer ƒ600.— in den bouw steekt. De uitbetalingen van Rijksgeld beginnen eerst, nadat het geld van den bouwer in den bouw is verwerkt.
Niettemin achten wij het wenschelijk, dat de Staat niet te. grif als hypotheekhouder optreedt.
Richten wij toch het oog op-de ontzaglijke bedragen, welke het Rijk voor alle mogelijke doeleinden uitleent, bedragen welke het Rijk zelf weer moet leenen, dan vreezen wij, dat de Staatsschuld eenmaal zoo hoog zal worden, dat de leeningsconditiën voor het Rijk te zwaar zullen worden. De moeilijkheid van geld leenen zal zich dan openbaren, hetzij in een h'oogen rentevoet, hetzij in een lagen einissiekoers, of wel, men zal zijn toevlucht moeten blijven nemen tot het nitschrijven van gedwongen leeningen. Achten derhalve de particuliere geldgevers het risico te groot, om in het door ons onderstelde geval een bedrag van ƒ 4000.— te leenen, dan kan b.v. worden goedgevonden, dat de bouwer ƒ 3000.— eerste hypotheek geeft aan een hypotheekbank en ƒ1000.-— 2de hypotheek aan het Rijk, althans, indien die bank niet een abnormaal hooge rente eischt.
Wat de premie in den bouw betreft, deze zal groote bedragen eischen, en bij den financie-man het onbehagelijke gevoel verwekken, hetwelk iedere gift van,een bedrag uit de Staatskas a fonds perdu verwekt. Men is het kwijt. Maar er dient hierbij niet uit het oog verloren, dat het Rijk tot dusverre niet anders gedaan heeft, dan groote bedragen a fonds perdu te verstrekken, ook al kwam zulks niet zoo tot uiting.
Geeft het Rijk n.1. een voorschot ingevolge de Woningwet



120
terzake van den bouw" van eeiie woning van b.v. ƒ 6500.—- en kent men aan die woning, hoofdzakelijk op grond van hare rentabiliteit, eene waarde toe van ƒ4000.—, dan geeft het Rijk een bedrag van ƒ4000.— hetwelk door actief is gedekt, en een bedrag van ƒ2500.— hetwelk niet is gedekt. Bestond er derhalve een Staatsboekhonding op commercieelen leest geschoeid, dan zou de woning op de Staatsbalans als actief moeten voorkomen met een bedrag van ƒ4000.—, terwijl onder de schalden een bedrag van ƒ6500.— zou moeten paraisseeren. Bij het ter leen verstrekken van ƒ6500.— zou mitsdien een bedrag van ƒ4000.— uit den buitengewonen dienst moeten worden geput, en een bedrag van ƒ 2500.— uit den gewonen dienst. Deze ƒ2500.— moeten derhalve worden bestreden uit het jaarlijksch Staatsinkomen, uit de belastingen. Een voorzichtige boekhouding zou zuljts onvennijdelijk makem Blijkt nu later dat de woningen in waarde stijgen, misschien beter gezegd, dat. zij in waarde overeenkomen met een grooter bedrag aan Nederlandsch betaalmiddel, dan zouden de woningen voor een hooger bedrag op de balans moeten worden gebracht, en zou derhalve een bedrag, gelijk aan die stijging moeten worden gebracht ten bate van het dienstjaar, waarin de leening was verstrekt. Waar dit niet mogelijk is, moet dan de gewone dienst van een deivolgende jaren daarvan profiteeren. Dit kan geschieden, waar in dat jaar ook premiën zullen worden verstrekt, door slechts een deel dier premiën als gewonen dienst aan te merken, en de rest als buitengewonen dienst. M. a. w. de belastingen kunnen iets lager worden, en er kan meer geleend worden, zulks op grond van het feit, dat vroeger gebouwde woningen in waarde stegen. Het Staatsvermogen blijft dan constant.
Deze methode wordt echter niet gevolgd. De Staat leent ter zake van den Woningbouw geld en geeft dit aan Gemeenten ter leen met als zakelijk onderpand de woningen. Krijgen deze derhalve nimmer een waarde welke correspondeert met de op hen rustende schuld, dan verarmt de gemeenschap en is ten onrechte nagelaten die verarming te bestrijden uit het jaarlijksch Staatsinkomen.



121
Bij analogie zou dus het Rijk evengoed de premie aan den particulieren bouw niet uit belastingen, doch uit leeningsgeld kunnen bestrijden. De premie is evengoed verloren1) of ïiiet verloren, als het niet gedekte deel van de leeningen, welke de Staat ingevolge de Woningwet aan Gemeenten verstrekt. Het gevoel van onbehaaglijkheid, dat een goed financier moet bekruipen bij het verleen en van deze bedragen a fonds perdu behoeft derhalve niet zoo buitengewoon groot te zijn. Het kan zelfs kleiner zijn en wel:
le. omdat de particuliere bouw kans biedt op lagere bouwkosten ;
2e. omdat die bouw in meerdere mate zal bevorderen een reëele huuropbrengst, welke aan de woningen een hoogere waarde zal geven als gevolg van de verhoogde rentabiliteit. Omtrent de huurbepaling mogen wij op het volgende de aandacht vestigen.
Het Rijk heeft ingevolge de Woningwet den bouw van tallooze woningen bevorderd, welke huren opbrengen die de woningen niet self-supporting maken. Zulks is ook in vele gevallen onmogelijk, doch wel is het mogelijk dat de huren wat worden opgevoerd. In officieele kringen is men reeds lang doordrongen van het feit, dat verscheidene Uewoners in verband met hun gezinsinkomen in redelijkheid een belangrijk hoogere huur zouden kunnen verwonen en ten onrechte profiteeren van gemeenschapsgeld, opgebracht uit belastingen. In het belang van de gemeenschap moet hieraan een einde worden gemaakt, en van overheidswege is men ook doende om dezen wantoestand op te heffen. Voor het Rijk is het echter buitengewoon moeielijk om te dezer zake de juiste maat te treffen. Het ontvangt zijn gegevens van gemeentebesturen of van de besturen van bouwvereenigingen. Deze bestureu zijn, juist omdat zij zoo vaak in aanraking komen met de huurders, niet zoozeer op financieel gebied, doch wel op politiek en sociaal terrein, uit den aard 'der zaak niet de meest geschikte huizenverhuurders. Zij staan niet objectief genoeg tegenover de Inwoners. Vooral l>estuarders van kleinere gemeenten lijden aan dit euvel. Hun normaal koopmansverstand



122
doet hen vaak inzien, dat 't toch eigenlijk te dwaas is, om zoö coulant te zijn; niettemin duiven zij het niet aan, veelal juist uit hoofde van politieke overwegingen, om stelling te nemen tegen noodelooze overheidssubsidie. Verschillende bestuurders van kleinere gemeenten vooral waren blij op de Regeeringsbureaux hun hart eens te kunnen uitstorten. Op de besturen der bouwvereenigingen kan men dikwijls nog minder staat maken, een verschijnsel, hetwelk psychologisch wel te verklaren is. Lieve huisjes, lieve tuintjes, een zonnetje daarboven en tevreden bewoners, welke wreinig verwonen; een dergelijke harmonie verstoort men niet gaarne door het vragen om een kwartje meer huur in het belang van de gemeenschap, V en ook van hen, die juist tengevolge van die slappe huurpolitiek nog moeten wachten op ook zoo'n lief huisje.
Het Rijk heeft hier geen gemakkelijke taak. Ook de gegevens van. den fiscus helpen hier weinig, want de lagere aanslagen in de Rijksinkomstenbelasting geven ten eerste geen goed beeld van de gezinsinkomens en zijn bovendien ondanks de invoering van de z.g. loonverklaringen veelal nog te laag. De bijverdiensten achterhaalt het Rijk zeer moeilijk.
Juist nu om de Rijkspolitiek in deze eeuigen steun te geven, ook moreelen steun, zouden wij het zoo wenschelijk achten, dat in verschillende deelen des Rijks ook woningen verrezen, door het particulier initiatief gebouwd, en bij welke de redelijke huurbepaling geschiedde op instignatie van dat particulier initiatief. Zij toch, als belanghebbenden;i-zullen de inkomensgegevens beter bij elkander weten te krijgen. Waar hun staat van belanghebbende hen onredelijk doet zijn, en het Rijk niet de overtuiging heeft, na onderzoek, dat de verhooging redelijk is, kan het die verhooging en dus ook zijn aandeel in die verhooging afwijzen. Is de verhooging wel redelijk, doch acht dé Staat' haar niét wenschelijk op grond van overwegingen,welke hij als Staat alleen kan doen gelden, dan kan de Staat' van zjjn aandeel in de verhoóging afzien.
Op deze wijze worden de door particulieren gebouwde woningen de betrouwbare"' gangmakers van een redelijke huurbepaling



over alle niet Rijksgeld gebouwde woningen. Het gevolg hiervan is tweeledig. De jaarlijksehe Rijksbijdragen verminderen, en dit komt aan de belastingen ten goede; de waarde der woningen stijgt, en dit strekt bij het opmaken van een Staatsbalans ten voordeele van het Staatsvermogen. Twee economische voordoden, waarvan men de waarde toch werkelijk niet moet onderschatten.
Doch de bewwier is de duj>ë, zal men opmerken. Niet geheel. Vooreerst kan men de vraag stellen, pt' iemand de dupe kan zijn, die in de onmogelijkheid wordt gebracht om een ander nl. de gemeenschap te dupeeren. In de tweede plaats-, gesteld dat mocht blijken, dat het inkomen dat de bewoner heeft, bestaande uit zijn weekgeld en de staatstoeslag op zijn woninghuur, te gering is, dan zal zijn loonsverhooging niet uitblijven, en dan wordt tevens het loonvraagstuk niet vertroebeld en bedorven door min of meer verkapte Staatsloontoeslagsystemen.
Bij ons voorstd om de huurverhoogingen ten deele aan den particulieren bouwer te laten komen, hadden wij ook op het oog om de woningen tot begeerenswaard exploitatie_objecf te maken.
Wanneer de particuliere bouwer aanvankelijk ƒ600.— ineen woning steekt van ƒ 6000.—, mag de rekening niet meer dan \ sluitend zijn, en kan hij ten aanzien van zijn eigen geld geen hoogere rente maken dan b.v. b% °/0.
Gesteld, dat, de woninghuur voorloopig bedraagt f 4,50 per week, en dat die mettertijd kan wvorden opgevoerd tot ƒ8.— per week, dan beteekent zulks een jaarlijksch bedrag meer van ƒ182.—. Laat men den bouwer hiervan 1/3 of ƒ60.— dan maakt hij in de toekomst van zijn geld niet 5J %, doch loi % Houdt men nu rekening met-* de omstandigheid, dat ook eenige uitgaafposten eenigszins zullen stijgen, dan achten wij •de bewering toch niet overdreven, dat een toekomstige rente van minstens 12 % wel is te verwachtenijfiet wordt dan voor •een geldbelegger de moeite waard om de w7oningen over te nemen. De bouwer heeft nu twee kansen. Hij kan dadelijk verkoopen, en ontvangt dan wellicht netto ƒ 600.—^<;terug, of



124
nog minder, maar kan voortbouwen, waar hij ook aan den bouw zelf vermoedelijk wel meer verdiende, dan voor zijn onderhoud noodig was; öf hij wacht af, en ziet in verband met de huur — en dus ook rentestijging, — voor zijn ƒ 600.— er ƒ800.— te maken. Het eerste zal meer op zijn weg liggen.
De vraag zal rijzen, of er wel zoo spoedig particuliere exploitanten zullen worden gevonden om in de plaats van den bouwer te treden. Individuen wellicht niet, afkeerig als zij'in den regel zijn voor samenwerking met ■ het Rijk. Doch wij stellen ons voor, dat al heel spoedig exploitatie-maatschappijen er voordeel in zullen zien een dansje met dit instituut te wagen. Een N.Y. is spoedig gevormd, en de aandeelen van zoodanige N.V. zullen vrij soliede zijn.
Wat het naastingsrecht betreft, hebben wij gemeend, dit te moeten voorstellen omdat het werkelijk niet uitgesloten moet 1 worden geacht, dat thans gebouwde woningen eenmaal een waarde zullen hebben welke nog ver boven de tegenwoordige kostprijs zal liggen. Alle voordeden aan den particulier te laten komen zóu zeker de aantrekkelijkheid voor particulieren verhoogen; doch de mentaliteit in zake staatsbemoeiing is tegenwoordig wel zoo, dat Jeen voorgestelde regeling omtrent den particulieren bouw met weglating van een naastingsrecht niet den minsten kans van aanneming heeft. Accepteeren wij dus in beginsel een naastingsrecht als bedoeld.
Het komt ons echter niet weiwchelijk voor, om een bedrag te limit eeren of een formule te geven.;ter bepaling van de eventneele uitkoopsom, Als algemeene regel gelde, dat de uitkoopsom zal moeten zijn de gekapitaliseerde winst, gelet op den ten "tijde van de naasting bestaan den rentevoet.



§ 5. SLOTWOORD.
Gewend als hij is aan lange regelingen, ingewikkelde formules, etc., zal menig lezer na kennisneming van het bovenstaande de opmerking willen maken, dat een en ander vrij naïf en eenvoudig klinkt, doch dat het in de praktijk toch. niet zoo vlot zal gaan om een particulieren bouw op den door ons aangegeven voet voor elkander te krijgen. Het zal voor hem den schijn hebben, alsof wij langs de moeilijkheden, welke onze bestaande overheids-administraties aan een vlot werken in den weg leggen, kalmpjes heengewandeld hebben, om het onszelven niet te lastig te maken.
Deze moeilijkheden zien wij zeer goed in, doch wij achtten het niet noodig om ze te bespreken, aangezien wij er voor zouden zijn, om de bedoelde administraties zelf zooveel mogelijk uit den weg te blijven, om zoodoende tevens hunnen onbewust remmenden invloed te ontgaan. .
Zou er b.v. iets tegen zijn, dat aan het Departement van Arbeid, meer speciaal aan de afdeeling Volksgezondheid, eenige knappe en betrouwbare technische en financieele ambtenaren weiden geplaatst, welke zonder ruggespraak te houden kort en krachtig konden onderhandelen met het particulier initiatief ? Wij gelooven dat zulks wel zou kunnen. In onze ambtenaarswereld gevoelt men over 't algemeen niet voor dergelijke kleine maobthebbertjes. Wellicht niet ten onrechte. Doch wanneer men ze behoorlijk wil bezoldigen, heeft men ook de kans, eerste klas menschen te krijgen, welke allicht een beter figuur zullen maken. Die menschen moeten zieh niet aan alle kanten gebonden zien, doch zich betrekkelijk vrij gevoelen zooals de directeuren van een N. V. Als het Rijk dit zou aandurven, waren wij een eind op den goeden weg.
De particuliere bouwer behoeft dan niet zijn voorstellen te doen over verscheidene administratieve schijven, doch gaat met



126
zijn plannen onder den arm in den Haag- eens praten. Men wordt het voorloopig eens; het Rijk informeert; liefst stelt men een onderzoek in loco in, waarna de bouwer terugkomt en men het definitief eens wordt. De Rijksambtenaren bevestigen nu even zwart op wit de hoofdpunten van den afspraak, en de particuliere bouwer kan beginnen.
Het in orde brengen van de overeenkomst en het financieren van de zaak is bijwerk, hetwelk' men aan lagere ambtenaren kan overlaten.
In het algemeen zon men de bedoelde onderhandelende ambtenaren moeten binden aan onze 5 hoofdpunten, n.1. vasthouden aan typen, bouwsom overeenkomen, premie bepalen, huurverhooging deelen en naastingsrecht bedingen, doch men zou hen de bevoegdheid moeten verleenen om af te zien van het Rijksdeel der huurverhooging en het naastingsrecht, indien de particuliere industrie hierop aandrong onder aanbieding van aannemelijke contrapraestaties. De particuliere ondernemer, die weinig durft, houdt dan verband met het Rijk voor wat betreft het naastingsrecht en de huurdeeling; hij die wat meer durft, kan dan van het rijk nagenoeg geheel vrij komen. Indien het Rijk tot een dergelijke soepele regeling zou willen overgaan, zijn wij overtuigd, dat er met die „lastige" particuliere bouwers wel te onderhandelen is.
Uit den aard der zaak zullen de desbetreffende hoogere ambtenaren aanvankelijk eenige fouten maken, en zich achteraf moeten bekennen, dat de particuliere bouwer hem wel eens te slim af is geweest. Men beschouwe dergelijke verliesposten voor lïet Rijk als 'oprichtingskosten voor het nieuwe instituut, hetwelk het i. e. opzet. Ook zal men dien ambtenaren wel eens verwijten, dat zij in geval a. coulanter waren of schenen dan in geval b. Ook dit rekene men hen niet aan. Men geve aan wat zij doen, meer een privaatrechtelijk dan een publiekrechtelijk karakter, en late niemand aan hunne handelingen het recht ontleenen om op gelijke wijze behandeld te worden.
Stelt men een en ander voorop, dan verwachten wij van het aantreden van de particuliere bouwnijverheid dat zij krachtig



zal bevorderen de oplossing van den woningnood in ons land.
Of wij overigens optimistisch gestemd zijn in zake de vraag, of men in ons land nu spoedig het woningvraagstuk onder de knie zal hebben '? Tot ons leedwezen kunnen wij zulks niet met een volmondig „ja" beantwoorden.
Laat ons aannemen, dat de bouwwilligheid van de particulieren in werkelijk zeer groote mate wordt verhoogd, en dat reeds dadelijk eenige honderden bouwplannen voor den dag komen. Laat ons daarbij letten op de werkelijk zeer groote toename yan de plannen voor bouw ingevolge de Woningwet, ingevolge het steunbesluit voor middenstandsbouw van November 1919 en ingevolge de Woningnoodwet. Wat zal dan van die bouwwilligheid het gevolg zijn? Toch zeker niet dat de aanwezige voorraad van materialen of hunne productie onmiddelijk verviervoudigd wordt. Toch zeker ook niet, dat het aantal bouwvakarbeiders wordt verviervoudigd, (leen van deze beide. Maar wel, dat de prijzen der bouwmaterialen door de zeer groote vraag weer onrustbarend zullen stijgen, en ook, dat de bouwvakarbeiders zieh nog meer dan vroeger onmisbaar zullen gevoelen, nog meer loonsverhooging zullen eischen, nog meer zullen staken en het ca-canny stelsel toepassen, en dus nog minder zullen produceeren.
Voor menigeen, die het beleid van de Regeering te dezer zake sterk afkeurde, en beweerde, dat zij geen open oog had voor de oplossing van den woningnood, zal het een ontnuchtering zijn dat er betrekkelijk niet veel meer gebouwd zal worden dan voorheen. Het zal hem duidelijk worden, dat het stroeve systeem van de Rijkswoningboüwpolitiek wellicht juist heeft verhinderd om aan den dag te brengen de betrekkelijke onmacht om zoo veel meer te bouwen dan tot dusver geschiedde. Voor zoover [ons bekend zijn er niet veel bouwvakarbeiders werkeloos. Wel doen de werkloozenkassen nog uitkeeringcn aan bouwvakarbeiders, doch deze zijn niet de goede bouwvakarbeiders, doch ongeschoolden, welke zich bij de bouwvakarbeiders lieten indeelen, zooals grondwerkers etc. Wij stuiten derhalve reeds dadelijk op



128
een gebrek aan arbeiders. Ook liet gebrek aan materialen zal zieli spoedig manifesteeren.
.Annexatie dan van de steenfabrieken, of vaststelling van maximumprijzen" roepen heethoofdige wereldhervormers ons toe. Alsof Staatsbedrijf productiever is dan het particuliere, en alsof het winst toedienen aan den Staat instede van aan particulieren ook de productie van één steen meer tengevolge zou hebben.
Onzeotwege behalen de fabrikanten van bouwmaterialen wat meer winst. Er bestaat dan kans op het verrijzen van nieuwe concurreerende fabrieken, die toch weer extra-product afleveren, hetgeen aan de oplossing van den woningnood ten goede komt. * ' Andere, minder noodzakelijke producties blijven dan wellicht achterwege, zoodat de totaalproductie in betere banen komt.
Een en ander zal de bouwkosten weer verhoogen. Doch men gewenne zich nu maar aan de voorspelling, dat loonen en prijzen en ook woninghuren nog belangrijk naar boven zulten gaan. Laat men voorts den overlicidsbouw en den door de overheid gesteunde particulieren bouw in vreedzamen wedijver naast elkander werken om te zien welke bouw de meeste economische voordeden biedt. Laat men verder niet te mooie en te dure woningen bouwen, welke niet correspondeeren met onze volkswelvaart, dan vertrouwen wij dat binnen niet al te langen tijd den woningnood de kop zal zijn ingedrukt.