Onderstaande tekst is niet 100% betrouwbaar

neming te steken als noodig is, hetzij eigen kapitaal of kapitaal door middel van hypotheek verkregen. Als voor f 100.000 aan grond gekocht wordt zal, de ondervinding heeft het geleerd, gemiddeld daarop voor f 200.000 verbouwd worden en heeft dus de bouwheer noodig f 300.000 uit eigen middelen; of, aangezien hypotheekbanken volgens de statuten meestal niet voor een hooger bedrag geld mogen leenen dan hoogstens 70 % *) f 210.000 door middel van hypotheek, en uit eigen middelen f 90.000. Neemt hij nu den grond in erfpacht, en alleen voor het bouwen hypotheek, dan kan hij voor f 140.000 hypotheek nemen en heeft slechts voor f 60.000 uit eigen middelen te zorgen wat de gebouwen betreft. Hij zal voor het eerste jaar voor den grond aan erfpacht bijv. f 4.000 moeten betalen, doch de volgende—jaren neemt-deze retributie-af—als-hij kan-

worden personen, die den grond niet kunnen koopen van de gemeente, door den erfpacht tot bouwen in staat gesteld, zoodat bij het bestaan van een bouwaannemersstand deze categorie van bouwers grooter wordt, tengevolge waarvan de gemeente in beter conditie komt door voordeeliger grond te kunnen afstaan.

Deze toestand brengt echter mede dat er vele bouwaannemers zijn die met geleend geld bouwen en daardoor wordt de hypotheekgever in contact met de gemeente gebracht. Een gewoon hypotheekgever nu heeft alleen na te gaan of de hypotheeknemer zijne verplichtingen nakomt ter zake van assurantie, rente enz. Maar als de hypotheekgever te maken krijgt met debiteuren, die de gronden slechts in erfpacht hebben, heeft hij er ook belang bij dat de debiteur zijn verplichtingen tegenover de gemeente nakomt. Zonder dat de hypotheekgever er iets aan doen kan, kan de verhouding van den debiteur tot de gemeente zoodanig worden, dat het erfpachtsrecht komt te vervallen en daarmee de hypotheek; bijv. als de canon niet betaald wordt; doch hiervoor kan de hypotheekgever zorgen door opname van zekere bepalingen in zijn contract. Intusschen er zijn andere verplichtingen waaraan de hypotheekgever niets kan doen al krijgt hij er kennis van, bijv. die omtrent het onderhoud der perceelen, die moet geschieden naar genoegen van Burgemeester en Wethouders; deze verplichting kan de hypotheekgever niet overnemen. Ook kan de debiteur zich verzetten tegen de verplichting om te dulden dat bijv. rozetten voor telefoonverbindingen worden aangebracht. Als nu het hypotheekrecht vervalt, blijft den hypotheekgever alleen over een persoonlijke vordering tegenover den debiteur en het is de vraag of deze verhaalbaar is. Aan dezen toestand is niet veel te doen. Men kan bepalingen maken die zooveel mogelijk verhinderen dat de hypotheekgever schade lijdt, maar aan vele der bij den erfpacht gestelde vereischten kan alleen persoonlijk door den erfpachter worden voldaan, waarbij de hypotheekgever niet in diens plaats kan treden en die toch kunnen leiden tot het vervallen van de erfpacht. Soms zijn het onschuldige verzuimen, ten aanzien waarvan bij alle partijen kwade trouw is uitgesloten, bijv. als in der minne tusschentijds de erfpacht ophoudt omdat de grond gebruikt moet worden voor werken van openbaar nut. Als nu de schadevergoeding is betaald, is het goed van onroerend in roerend goed omgezet en kan dus geen onderpand voor hypotheek zijn. Is de debiteur

') Daargelaten dat men hieraan soms een mouw past door hoogere taxatie.

Sluiten