zijn de oorzaken van de hooge bouwgrondprijzen. Alles wat de Steedsche huren doet stijgen, dus „duurder maakt", maakt in gelijke mate ook den stadsbouwgrond duurder. — Op deze wijze wordt de vraag: „Welke oorzaken maken den bouwgrond in de steden duur?" herleid tot een andere van meer algemeene strekking, n.1.: „Welke oorzaken maken de steedsche huren hooger?" m. a. w. men moet zich rekenschap geven, waarom de huren b.v. in de groote steden zoo veel hooger zijn dan in de kleinere steden en op het platteland, en ook: waarom binnen een en dezelfde stad de huurprijzen in de verschillende wijken een zoo groote verscheidenheid vertoonen. Met het antwoord op deze vraag is dan tevens verklaard de verscheidenheid van waarde van den desbetreffenden grond, zijn eventueele stijging en „duurder worden."

Het antwoord op deze vraag ligt vrijwel voor de hand. Het moeten wel zeer bizondere redenen zijn, die zoovele menschen ertoe brengen, ondanks een genoegzame keuze in goedkoopere, en ten deele zelfs betere woningen in de buitenwijken van steden en op het platte land, de duurdere en ten deele zelfs slechtere woningen in de centra der steden te huren. Dat zijn de menigvuldige, door de ontwikkeling der steden gegeven momenten, die dezen een ruime winst, een bloeiende zaak, een groote clientèle beloven, genen betere maatschappelijke betrekkingen, grootsteedsche genoegens, enz., zoodat ze bereid zijn, deze voordeden met het nadeel van een duurdere en eventueel slechtere woning te betalen.

Hoe meer dus de vraag naar woningen in de steden toeneemt, d. w. z. dat steeds meer menschen daar wonen en geld verdienen, eventueel de genoegens opzoeken, des te hooger stijgen de steedsche huren en des te hooger wordt de rente die uit handels- en woonhuizen kan getrokken worden. Dat alles werkt dan ten slotite op de waarde van den grond terug.

Daarom is in de hooge stadsgrond-waarde iets anders uitgedrukt dan enkel de prijs voor zooveel vierkante meter oppervlakte. Men zou den hoogeren prijs van den stadsgrond, tegenover dien van het platteland, en de hoogeren prijs, betaald in de centra der groote steden tegenover die in de buitenwijken veeleer als een soort premie kunnen beschouwen, die de koopers ervan betalen voor het grooter nut, dat bedoelde perceelen bij hun bebouwing afwerpen. Aangezien hetzelfde geldt voor de huren stijgen en dalen deze naast de grondwaarde mede.

Dr. r. van der Borght komt tot hetzelfde resultaat door een vergelijking van stadsgrond met akkerland: „Het is voor iederen econoom van zelf sprekend, en vertoont niets opvallends dat de bewoonde grond veel duurder moet zijn dan akkerland. Beide voorzien in een elementaire behoefte der bevolking: behoefte aan woning en voeding. Maar op één hectare bewoonde grond kunnen veel meer menschen hun behoefte aan woning bevredigen, dan op één hectare akkerland hun behoefte aan voeding.. .. Derhalve moet het bewoonde gebied van een groote stad aanmerkelijk duurder zijn dan op datzelfde oogenblik een stuk akkerland is, en de waarde van bewoonden grond moet tegen vroeger reeds daarom aanzienlijk gestegen zijn, omdat thans een betrekkelijk veel grooter aantal menschen op eenzelfde uitgestrektheid hun woning-behoefte moet en wil bevredigen, als dat vroeger het geval was."

Het meest onbewimpeld treedt die nuttigheidstheorie aan het licht bij Bredt: zoo komt hij tot de slotsom dat .,de waarde van een stuk grond bestaat in het nut dat het oplevert, hetzij een economisch voordeel, of de gunstige ligging van een winkel. . . Al deze voordeelen zijn waarden, die de grondbezitters den koopers (in casu huurders) aanbieden en waarvoor zij een prijs verlangen." Verder vat h'j het resultaat van zijn bespreking in de volgende woorden samen: „Het nut alleen bepaalt de waarde van den grond en komt bijgevolg ook in den prijs tot uitdrukking."

Maar Ook op dit punt is wederom geen eenstemmigheid. Zoo spreekt Luther nergens van voordeelen van het stadsleven voor de bewoners, van de daardoor veroorzaakte stijging der huren en vermeerdering der waarde Van detl stadsgrond. Wel doet hij een stap in de goede richting, waar hij zegt: „Daar de hooge bouwgrondprijzen berusten op de intense utiliteit, drukken ze geen fictieve waarden uit, maar spiegelen objectief aanwezige waarden af." Maar aanstonds trekt hij dezen, overigens in zijn bet)oog ook weinig passenden zin terug, als hij vervolgt: „Het blijft echter de vraag of niet het monopolistisch karakter het beeld mismaakt. Overal waar monopolies aanwezig zijn, houdt de zekerheid, om met vraag en aanbod den prijs te regelen, op. Zij, die een monopolie bezitten, krijgen een overwegenden invloed op de prijsbepaling en plegen dien invloed, bewust of onbewust, zich ten nuüte te maken."

Zooals voor zoovelen, is ook voor Luther de vóórstelling van het grond-monopolie noodlottig geworden. Wel is waar zegt hij ook: „Of en in welke mate een monopolieprijs bij den voor woning bestemden stadsgrond noodzakelijk is, is een vraag waarop het antwoord moet uitgemaakt worden voor ieder speciaal geval. In geen geval kan zij principieel bevestigd worden" en beroept zich daarbij op den toestand van streken 'met slechts langzaam groeiende of stilstaande bebouwing, alwaar van een monopolie-prijs van den grond in 't geheel geen sprake is. Was hij echter voortgegaan op den door hem ingeslagen weg dan had hij zich moeten afvragen: Hoe komt het dan dat in snel vooruitgaande streken, of op de gunstigste punten der steden die toestanden anders zijn ? Dan ware hij vanzelf tot het resultaat gekomen, dat juist de gunst iler economische verhoudingen voor elk beroep van groote waarde is. Het gevolg daarvan is een toevloeien van menschen die daarvan willen profiteeren en dus een toename van het aantal inwoners, dus een \grootere vraag naar woningen en een daaraan beantwoordende bereidwilligheid om te betalen.

Maar hier hindert hem blijkbaar de eenmaal voorop gezette idee van het monopolistisch karakter van den grond, of liever de valsche voorstelling ,die hij daarmee verbindt. Zoo zegt hij elders: Het spreekt van zelf dat de grond, omdat hij niet naar believen kan vermeerderd worden, een monopolistisch karakter heeft; hier echter gaat het om het feit, dat de grond voor het bepaalde doel, waarvoor hij gezocht wordt ,n.l. voor den woningbouw, maar in beperkte mate ter beschikking staat. De stadswijken met City-karakter en; in 't algemeen die wijken waar de winkels zich samendringen, toonen bij hun ontwikkeling duidelijk, hoe juist hun specifiek doel den specifieken monopolie-prijs te voorschijn roept. f 1 |

Hier mengen zich ware voorstellingen onder valsche. Dat het land dat de bebouwde kom der steden omgeeft niet zonder meer voor bebouwing in aanmerking komt, omdat het uit den toestand van woesten grond eerst door een rij langdurige en kostbare processen in bouwgrond moet herschapen worden, is juist; eveneens dat dit proces door allerlei door den grondbezitter te voren moeilijk te voorvoorziene maatregelen van bouwpolitie zeer duur, ja zelfs op sommige plaatsen geheel onmogelijk kan worden, en dat zoodoende de bebouwbare oppervlakte dikwijls veel kleiner wordt. 1 t i

Wanneer Luther dus uit een dergelijke min otf meer vergaande beperking van stads-bouwgrond en vooral, om eens bij een bizonder karakteristiek voorbeeld te blijven, uit de beste woon- en zakenkwartieren absoluut een monopolistisch karakter wil construeeren, dan kan men tegen deze opvatting geen bezwaren hebben, mits hij zich natuurlijk de beperkingen en voorwaarden, waaronder alleen hier van een monopolie sprake kan zijn, bewust blijft. Want bijna nooit gaat het hier om een vereeniging van alle in aanmerking komende perceelen irj één hand, of in de hand