is toegevoegd aan je favorieten.

Katholiek sociaal weekblad, jrg 15, 1916, no 34, 19-08-1916

Onderstaande tekst is niet 100% betrouwbaar

sprake is van „duurte", van den grond, dit betrekking heeft op den prijs. De vraag is dus: „Welke oorzaken zijn geneigd den prijs van den grond te verhoogen ?" Deze prijs is slechts het bedrag, betaald voor de overdracht van den eigendom op den grond, is dus niet identiek aan zijn 1 vaarde. Waarde is veeleer een geheel aan een zaak vastzittende eigenschap en wordt gemeten naar het nut van de zaak, ïn aanmerking genomen de meerdere of mindere zeldzaamheid ten opzichte van de behoefte.

Nu is het de vraag: Komt de prijs altijd overeen met de waarde, of werken tot het formeeren van den prijs misschien ook andere factoren mede, die de neiging vertoonen dezen nog hooger op te voeren dan de werkelijke waarde ? Voor een goed antwoord op deze vraag moeten dus de begrippen „waarde" en „prijs" goed uit elkander worden gehouden.

Daarom houdt Bredt deze begrippen streng uit elkaar, en bespreekt eerst de Waarde, om later te komen tot den Prijs.

Bij het woord „Bouwgrond" moet men onderscheid maken tusschen tweeërlei: grond die» voor bebouwing in aanmerking k&n komen, en grond waarop bebouwing en bebouwing alléén, terstond mogelijk is. Van grooten invloed op waarde etl prijs van den bouwgrond zijn dus reeds de grootere of geringere kosten die noodig zijn geweest om den grond tot het bebouwen gereed te maken

Toen na den oorlog van 1870 de Duitsche steden een tijdperk van bloei en vooruitgang te gemoet gingen, was beschikbaarstelling van bouwgrond een eerste vereischte voor uitbreiding. Zóó geweldig had men zich die uitbreiding voorgesteld, dat ingrijpen van kapitaalkrachtige ondernemers noodig was, om terrein op grooten schaal beschikbaar te stellen.

Hun aanvankelijk succes werkte aanmoedigend het

gevolg was, dat thans nog de meeste steden voor tientallen jaren op bebouwing-wachtenden grond voorradig hebben in hun buitenwijken. Daar bij een dergelijke beschikbaarstelling op grooten schaal onevenredig hooge prijzen plegen betaald te worden, om nog niet te spreken van de belasting, die voor den grond ontstaat, zonder dat deze zelfs winst afwerpt, moet de prijs van dien eenmaal voor bebouwing rijp wordenden grond wel ontzaglijk stijgen. Bovendien verandert een dergelijk stuk' grond minstens driemaal van bezitter, voordat het eindelijk in bezit komt van den huiseigenaar ,die het als blijvend kapitaal beschouwt. Eerst; verkrijgt een ondernemer het van den oer-bezittier en verkavelt het in afzonderlijke perceelen. Deze worden overgenomen door een aannemer, die ze bebouwt en overdraagt aan den huiseigenaar. Dikwijls echter komen nog verschillende speculanten daartusschen. Voeg daarbij nog de verschillende voorschriften der houwpolitie, die door het weigeren of opschorten van bouw-permissie een noodeloos groot kapitaal vereischen, en een ontzaglijk renteverlies veroorzaken. Op z'n minst genomen wordt daardoor het bouwen van één afzonderlijk huis aanmerkelijk duurder, wanneer het niet een onmogelijkheid wordt.

Alle deze oorzaken dragen er toe bij, om de productiekosten van den bouwgrond in de steden aanzienlijk te verhoogen. Evenwel zijn die hooge productiekosten niet de oorzaak van de grondduurte, nog minder is daarmee de prijsstijging van den grond te verklaren. De reden daarvan moet in geheel andere feiten gezocht worden. Alvorens tot de bespreking daarvan over te gaan, volge hier eerst een opmerking.

Het omslachtige, langdurige en kostbare veranderingsproces om te komen van woesten grond tot bouwgrond, geschiedt met het oog op latere bebouwing en me* de verwachting van een groote rentabiliteit. De opbrengst die men er — vroeger of later — van verwacht, afgemeten -•vaar het totaal der van den bebouwden grond te trekken huren, ligt daarom ten grondslag bij de berekeningen van

al degenen, door wier hand het stuk grond vóór zijn definitief gebruik passeert. Deze opbrengst, die meer of minder met zekerheid tevoren berekend, of liever geschat kan worden, doch overigens al naar gelang de ligging, het daarop staand gebouw, de bouwkosten enz. zal verschillen is als het ware de vaste pool waarop alle rentabi 1 itjeitsberekeningen van verkoopers zoowel als van koopers gegrond zijn. Zij wordt alleen beinvloed door den stand van de woning-markt en van de huren en is vrijwel onafhankelijk van speculanten.

Over de factoren die den grondprijs bepalen moge men denken teiooals toen wil. 'Zieker is dit, dat ten slotte de waarde van den grond afhankelijk is :van de rentabiliteit van bedoeld perceel na de bebouwing. Op die van een perceel te verwachten maximum opbrengst wordt, vooropgesteld een voldoende Woning-vraag, en naar gelang de omstandigheden van de woningmarfct een bepaalde stand der huren, in de hoogste mate invloed uitgeoefend door de bepalingen der bouwpolitie, betreffende de door haar toegestane bebouwingsintensiteit.

Hoe voor de hand liggend en aannemelijk bovenstaande verklaring ook moge schijnen, toch zijn er vele geleerden die op dit punt van meening verschillen. Zoo ziet Prof. Dr. R. Eberstadt de voornaamste duurte-teweegbrengende factor in de kunstmatig opgedreven hypotheken. Volgens hem is juist op dit gebied alles geschied om het kapitaal aan te trekken: ruime Vinst, weinig risico. De winst die gemaakt wordt bij het herscheppen van woesten grond tot bouwgrond is zoo hopg, dat ze het kapitaal altijd zal aanlokken.

[Dr. Luther klampt zich bij het zoeken naar een verklaring aan de leer van het grond-moniopolie vast „Daar van de huren de rente der oprichtingskosten moet betaald worden, hangt de hoogte der huren af van de oprichtingskosten. Wanneer ergens de speculatie levendig is, gebeurt het door herhaaldelijke overdracht van hand tot hand,, dat zonder eenige uitgaven voor "het perceel, ,,de schijnbare productiekosten ervan voortdurend stijgen. De prijs toch kan ver boven de productiekosten stijgen, zoodra de waar eigenschappen van monopolie vertoont. De bouwgrond heeft na die eigenschappen." Volgens Luther kan dus de speculatie de productiekosten voortdurend doen stijgen, al is het dan ook schijnbaar, en van den anderen kant ook nog den prijs van den bouwgrond wegens zijn monopolistisch karakter aanmerkelijk omhoog drijven. De huren hangen dan van de ontstane productiekosten af.

Dr. Baumert die weer een afwijkende theorie verkondigt, formuleert die op de volgende wijze: In de waarde van den stadsgrond zijn twee bestanddeelen vervat, ieder van verschillenden oorsprong, en beide onder verschillenden invloed staande, n.1.: ie. De eigenlijke waarde, qua bouwgrond, en 2e. de zuivere rente-waarde, die door het gebruik er bij komt. Het eerste zit in iedere plaats afzonderlijk. Het tweede bestanddeel is voor elke plaats zeer verschillend. Het eerste deel ontstaat uit de productie: het geschikt maken van den grond tot bouwgrond, het tweede uit het gebruik. Daarom is het eerste de oorzaak voor de huurprijzen, het tweede is het gevolg van de huurprijzen.

Op een andere plaats ziegt hij: „Eerst moeten hooge huren ingewilligd zijn, eerst moeten de huren stijgen, eerst moet de vraag naar woningen zich sterker uiten, voordat de grond stijgt. Als men de waarde van stads-bouwgrond berekent, vorme men zich een beeld van het huis, dat op dien grond gebouwd, en van den arbeid, die in dat huis ondernomen kan worden, voordat men een oordeel velt over de waarde van het perceel."

De waarde van den stads-boiuwgrond wordt dus beschouwd als een functie van de in een stad betaalde huren. Het eerste antwoord op de vraag: Welke oorzaken maken den bouwgrond in de steden duur? zou alzoo kunnen zijn: De hooge huren, zooals ze in de steden betaald worden